&&&&本版除署名外由&&&&本报记者&班亚&特约记者&吴东俊&摄影报道&&&&最近，贵阳多个楼盘发生了停车位租售纠纷，在北京西路、宝山北路、沙冲路等地多个楼盘的业主们遭遇了停车麻烦，如果再往前追溯一点，贵开路、大营路等地楼盘也发生过类似的纠纷。&&&&近年来，随着机动车数量增加，停车成为一大难题，一环之内，多数车主钻头觅缝找地方停车可谓是家常便饭。在一些小区里，业主、房开、物管之间的停车位矛盾也越发升级，车位问题再次引起人们普遍关注。&&&&A&&&&小区车位的租售之争&&&&3月7日，世纪城龙慈苑业主李先生致电本报新闻热线投诉车位出售问题；3月20日，友谊路一小区由于房开商售卖停车位，导致很多业主无法租赁停车；3月26日，沙冲路一小区停车场进出口被大石“封门”，业主分析可能祸起车位售卖问题。&&&&业主：长期租赁更划算&&&&停车位的租赁或出售，对于有车族来说是个不小的问题，友谊路一楼盘业主李小姐告诉记者，对于房开商卖车位的做法，租了三年车位的她实在接受不了。打算在云岩区买车位的陈浩先生也说：“我的车才值十五万左右，可车位却比车贵得多，我不得不再计划计划，目前还是租车位划算些吧！”&&&&“小区两百多户业主，但停车位只有一百多个，小区门前的路边停车早就司空见惯。”世纪城居民宋女士说，只要有车位，租应该会好些，现在新的停车费标准执行，每个月200元是可以承受的，买的话就要看价格了。&&&&《贵州省物业管理条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的车位、车库，应当首先满足业主的需要，其归属由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。约定属于建设单位所有的车位、车库出租的，应当首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。可见，业主希望承租的要求是合法的。&&&&记者根据多数小区停车费标准粗略计算了一下，如果每月租赁停车位200元，那么以普通家庭一辆车为基数，二十年租赁费用是4.8万元，若在一环内购买一个普通车位，价格约在16万左右，而对于世纪城这种高密度楼盘，购买车位约在5万至8万之间或更高。然而，很少有人肯定地表示，能在一个小区居住20年甚至更长，因此，他们认为买车位不划算。&&&&房开：售卖车位有依据&&&&根据3月1日执行的贵阳最新停车收费标准，一胡姓房开商称，长期将小区停车位出租，回收成本周期过长，一环内的小区房开如果能办下产权的停车位，合理合法的出售是应该的。&&&&《中华人民共和国物权法》第七十四条表达了房开商有出售车位的权利，其规定为：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。&&&&这在《贵州省物业管理条例》里同样能找到依据，第八十七条规定，约定属于建设单位所有的车位、车库出售时，车位、车库数量少于或者等于物业管理区域房屋套数的，每户业主只能购买1个车位或者车库；车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买1个车位或者车库，业主自愿放弃的除外。除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外，不得出售给业主以外的其他人。&&&&根据此条，车位产权属于房开商时，在满足业主的需求之外，剩下的车位是可以出售的。&&&&律师：房开只卖不租违法&&&&贵州思语律师事务所副主任张同济律师认为，《中华人民共和国物权法》及《贵州省物业管理条例》均用专门条款，规定了建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，《贵州省物业管理条例》对车位的租售，作了更详细的规定，因此，房开商以为了快速回收成本为由采取的“只卖不租”行为，明显违反《贵州省物业管理条例》的规定。&&&&目前，贵阳市内小区车位多数是以出租为主，多数业主也希望继续租赁车位。不过，对于房开商售卖车位产权的举动，也有一些市民表示可以接受，家住陕西路的马女士每天下班回家都要寻找车位，在停车上耗费近半小时，在她看来能有自己的固定车位停车比起四处寻找车位真是好太多。宅吉小区张先生也表示，有时太晚回来根本找不到停车位，随便找个空位挤进去，车经常被刮伤。&&&&张同济律师认为，租赁还是售卖，应该首先以业主的意愿为基础，业主要求承租车位的，不得以只售不租为由拒绝。&&&&B&&&&车位需求的错位满足&&&&车位纠纷让不少人认为是车位的规划太少，记者采访贵阳市规划局，得到的答复是，其相应规定为：多层以上的商品房每百平米配置一个车位，对比2008年出台的《贵阳市城市规划技术管理规定》来看，停车位的规划个数随着市民需求的递增呈现不断上升的趋势。&&&&然而，很多有些“年份”的小区并未设置专门的车位，即使是5年前建成的小区，其车位也显得不够用。尽管如此，各位车主还是想办法解决了自己的停车问题，车子每天都有停靠处，无论是暂时的，还是长远的，这种“各得其所”让车主们安心下来。&&&&一环内：小区车位被占用&&&&连日来，记者走访了贵阳市一环内的多个小区，发现在北京路、新华路、富水路等路段，入住率高的小区，由于业主车辆和外来车辆较多，车位都显得非常紧张。&&&&在小十字贵山城市花园的地下停车场，记者看到都停满了车辆，地上周围的空白地也停下不少车辆，行人多要侧身行走，贵山城市花园一物管工作人员告诉记者，如今小区的停车位供不应求，贵山城市花园有三百多住户，车位也有三百来个，加上停车场是对外停车的，1：1的车位配比是非常紧张的。&&&&既然车位不够用，为什么还对外停车？对于记者这一疑问，该工作人员称，因为停车场附近有酒店超市，处于繁华路段，加上不是所有业主都有车，所以才会对外停车，但小区停车场都会对业主优先。&&&&而在新华路的青云小区，车位也是对外停车，车位配比也在1：1左右，记者大致数了一下，露天的地上停满了约四十几辆车，小区门口已挂出“车位已满”的牌子。小区天能物业管理中心的经理告诉记者，小区投入使用得早，停车位不涉及售卖，只出租给业主，小区两百多个停车位已不能维持正常的车位停驶运转。&&&&记者了解到，在一环内的多个小区，外来车辆占用小区车位的情况非常普遍，由此，不少业主被迫让爱车“客居他乡”，停车后步行10几分钟回家。&&&&近郊：业主占用外部车位&&&&相比一环内，贵阳市近郊的停车压力要小得多。&&&&家住花溪区榕筑南溪绿园小区的孔先生告诉记者，他们基本不会出现老城区为停车焦头烂额的情况，小区的车位完全够用，而且即使小区内不够停车，其它地方停车场或路边停车都是够用的。对于租车位还是买车位，孔先生称这个在花溪都是可以实现的，不过要视个人经济条件，“像我就租车位，我有个朋友住在九龙花园，就买了车位。”孔先生说。&&&&而住在花溪的李先生也说，他住的小区就有两个地下停车场，两个露天停车场，每个月租车位花费在150元到180元左右，“业主买车位的比较少，买了的都是很早之前，估计两三万吧，在花溪停车还是很方便的。”李先生说。&&&&同样的状况也出现在新添寨等近郊，还有一些业主觉得小区停车费太贵，直接将车停在小区之外，由于郊区道路资源相对宽松，许多车主就长期在路边停车线内停车。&&&&解困：停车靠挖掘潜力&&&&在中心城区，没有郊区那样宽敞的路段停车，停车难将会在较长时间内困扰车主，那么，如何才能缓解当前的车位冲突呢？&&&&某知名房开售楼部主管周小姐接受记者采访时表示，现在的住宅小区对绿化、配套设施的占地面积会增加，即便超过1：1的车位配比来建设更多的地下停车位，也会有很多新问题，而且由此带来的成本压力和技术消耗是房开商难以承担的。要缓解一环内停车紧张的问题，一方面应将繁华路段小区的停车场使用效率最大化，另一方面可以最大化利用公共停车场，让附近居民在夜间能够停车，这就要求在车位管理上有更多投入。&&&&同时，也应该挖掘小区共有道路等停车资源，由业主委员会来协调好。《贵州省物业管理条例》规定，利用物业管理区域内共有道路或者其他相关场地停放车辆，有关车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定，但记者在多个小区询问业主，多数受访者均表示不清楚业主委员会及其作用。&&&&贵州思语律师事务所副主任张同济律师表示，车位已成为一种稀缺资源，由车位而引发的纠纷，只有用超前的眼光，增加规划，提高车位利用效率，才能从根本上解决问题，同时也要利用小区的管理机制协调好各方关系。&&&&C&&&&一环内的“居家停车”&&&&⊙本报记者&罗华&&&&一环之内，就是停放在可以停车的路边，每小时都要交4元的停车费。住在贵阳市区，不愿意购买车位且在小区无法停车的业主，到哪里去找每小时4元以下的停车场呢？一环内和一环边上，还真有一小时只收2元或者3元停车费的停车场，这些停车场在夜间即22点至早7点，还严格按照物价部门的规定收费，一次最高不过5元，最低4元。记者驱车在一环内及附近搜罗所有能对外停车的地方，发现停车费较低的地方主要集中在医院或学校。&&&&停车费每小时2元的停车场&&&&贵阳市中心有哪些停车费为2元一小时就可停车的地方？&&&&记者了解到，都司路上贵阳市第一人民医院和飞山街上的贵阳中医二附院，宝山路上的贵阳中医一附院以及贵州财经学院河滨公园校区和宝山路上的贵州师范大学，北京路上的贵阳医学院附属医院。这6个地方停车，在7点至晚间22点停车，都是按照每小时2元收取停车费，在夜间22点到早间7点则是4元一次。&&&&当然，在夜间22点到早间7点，如果停车不足一小时，也可按照一小时来收费，对于缴费的停车者来说，哪种划算就按照哪种来缴费。&&&&停车费每小时3元的停车场&&&&按照物价部门规定，医院的室外停车费都是每小时2元，但有室内停车场，中山东路上的贵州省人民医院，可以按照3元每小时来收费，这在一环内停车也算便宜的。&&&&停车费每小时3元的停车场，除了贵州省人民医院外，还有遵义路上的筑城广场地下停车场和大十字附近中华路上的百花广场地下停车场以及北京路上贵州饭店国际会议中心。&&&&这4个地方停车，一样在早间7点到晚间22点是按照3元每小时收费，在夜间22点到早间7点按照一次5元来收费。和所有停车场一样，在夜间22点到早间7点，如果停车不足一小时，也可按照一小时来收费。&&&&停车费最便宜每小时1元&&&&由以上内容可以看出，在一环内及附近，只有医院和学校收费相对便宜，不过，相对小区停车来说，也算是比较贵的。&&&&有没有比每小时2元更便宜的停车场？紧邻一环、北京东路与宝山路交叉口的贵阳市第五人民医院，是按照一环路外的医院停车费标准收费的，每小时1元，这在贵阳中心城区实在很难找到第二家更便宜的停车场了。&&&&由于该地离一环非常近，外来车辆比较多，加上医院本身的停车需求，所以，停车位也比较紧张，只有在下午或晚间相对宽裕。&&&&小区之外停车每月超700元&&&&记者以住在附近为由，向多家停车每小时2元或3元的停车场询问能否办理月停卡和优惠？得到的答复是，只有本单位职工或有本单位领导签字同意方能办理月停卡，享受优惠，否则都是按小时收费。&&&&记者初略算了一下，按照物价部门规定，小型车在7：00-22：00累计收费不得超过20元，一般私家车都是小型车，无论在停车费2元每小时的地方还是3元每小时的地方，停车一天一夜停车费为24元或25元，一个月按照30天计，每小时2元的停车场一个月就是720元，每小时3元的停车场一个月就是750元，远高于小区停车每月200元的标准。&&&&对于家住一环内、又不能在小区停车的车主来说，停车费确实是一笔不小的开支。但据记者了解，通常很少有车主将自己的爱车停放在便宜停车场一整天，停满一个月的更是难寻，只是作为应急的短时间来停车。记者在采访中发现，在这些便宜停车场中，有不少附近住户夜间将爱车开来停放。&&&&⊙经济·视评&&&&车位之争优先权应落实&&&&⊙本报记者&方正伟&&&&车位纠纷由来已久，为何此时集中出现？随着近几年的房地产调控持续，加上最近出台的“国五条”，房开商的日子并不好过，有人说房开商急于卖车位是为了回笼资金，对于小房开公司来说，卖出上百车位换得几千万，可谓是“救命的稻草”，但对于大房开公司来说，这点钱似乎不能解决多大问题。所以，房开公司解决资金压力不是普遍现象，倒有可能是房开预计的周期到了。&&&&业主优先权&需要时间界定&&&&房开商能不能卖车位？不少法律条文规定，对约定属于建设单位所有的车位、车库出租的，应当首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。仔细研读发现，很多规定是偏向业主的，并给出了一个“优先权”的框架，明确指出房开商应该优先满足业主的需求。&&&&但是，对业主的优先权是否需要时间界定呢？一个非常显著的事实是，在楼盘交付业主的最初几年，业主和物管、房开之间在车位上不仅没有发生多大冲突，反而相处比较愉快，问题往往出现在第三年或第五年，这被称为“三年之痒”或“五年之痒”。如果房开商将业主优先权“定义”为在五年之内，业主享有优先权，似乎也没有完全违法。当然，业主也可以将优先权解释为终生享有，总之，在法律规定不明确的情况下，双方之间一般也没有明确约定。&&&&车位分配&需要更确切方式&&&&沿着时间界定这个视角思考，在入住至出现租售纠纷之前，业主和房开之间还是有一段“和平相处”的时光。即使是这段时间，也有业主存在烦恼。在一个车位按1：1配置的小区，由于业主入住的时间不一样，买车的多少也不相同，有业主入住几年后才考虑买车，这类潜在消费群体可能要面对无车位可租的窘境。&&&&有些城市推出车位与房屋捆绑的措施，这样做似乎能维护业主的合法权益，但是，在业主入住前后，车位如何处理？同时，这样的房子可能不但价格高，而且很难转手，一旦房子卖出，车位待售，抑或相反，业主面临的麻烦也不少。&&&&在车位少于户数的小区，车位的租售问题就更加复杂了。模仿车牌摇号的做法，车位似乎也可以摇号，不过，程序公正和实体公正需要切实保障，不然问题可能更多。即使业主和房开都接受售卖车位的方式，车位的价格可能和房价一样，也有“限价”的必要了。&&&&需求长期存在&车位影响房价&&&&谈到价格问题，车位纠纷对未来房价有何影响？从直接影响来看，在最近几年的房博会上，购房者一听车位太少，可能购房兴趣大减，房价就很难上涨，反之，车位充足，房价就更可能上涨。&&&&从间接影响来看，这涉及到房子的成本问题。除了水泥、钢筋、人工等因素外，房开商早已把各类配套计入成本。&&&&对于小区里常见的教育设施，在没有充足的适龄孩子后，房开可能将其转行，做成娱乐设施等，较快地收回成本，而车位则一直有充足的需求，转行难度大，出售成为收回成本的有效方式。&&&&眼下发生的多起纠纷，就是一些房开公司想尽快收回车位的成本。如果车位只能长期出租，与房子的使用权70年一样，那么，房开公司对车位的核算考虑就不同了。最大的可能就是，直接把车位的成本核算到房价里，一次性收回大部分成本，余下则通过出租慢慢收回，这样势必拉高当前房价。&&&&车位之争&业主委员会无力&&&&尽管房开商考虑成本无可非议，但是不能伤害业主合法权益，在双方的冲突中，有多方可以减缓矛盾，然而都没有发挥作用。&&&&业主、业主委员会、物管、房开商是冲突中的四方，虽然房开商和物管“情同父子”，但双方也有一定的利益差异。在采访中，物管和房开商的表态有时会不同，比如卖出一个10万的车位后，钱归房开，车位的管理费每月可能只有50元，这笔钱归物管，而在出租车位时，每月有200元进物管腰包。当然，双方关系还是比较铁的。&&&&而业主和业主委员会的关系就“弱”了许多。不仅是因为多数小区没有业主委员会，更重要的是双方利益联系不足，以至于业主很难在业主委员会的组织下，和房开商及物管对抗，所以，在车位的租售纠纷上，业主的合法利益经常受到侵害。
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　　近日，央视《经济新闻联播》报道，广州市越秀区一楼盘决定将所有车位转租为售，停车位售价最低为75万，最贵的达到195万元，&天价车位&现象引发了争议。
　　事实上，与近几年房价飙涨相对应，广州停车位的售价上涨幅度毫不逊色。
　　广州市停车场行业协会常务副会长潘国[向《每日经济新闻》记者表示，近15年，广州住宅停车位的售价从平均5万元涨到了45万元，鉴于中心城区停车位存在巨大供需缺口，价格上涨势头难以遏制。
　　在天价车位现象的背后，一方面是开发商希望出售套现的冲动，另一方面是业主难以承受沉重的停车费用负担。如何化解矛盾，需要在市场化与监管之间找到平衡点。
　　停车位涨价猛于房价
　　&原本我们小区停车位都是以出租为主，月租费用是500元/月。上月底，开发商突然宣布小区里的172个车位全部转为出售，均价达到90万元/个。买吧，我们负担很重，不买吧，就只能找其他地方停车，很多业主现在是进退两难。&广州越秀区珠光&小北御景一位业主告诉《每日经济新闻》记者。
　　据广州市停车场协会此前公布的100个小区出售停车位的价格统计，广州停车位价格最高的地段为越秀区，其中均价最高的便是珠光&小北御景，该项目曾在上个月发售一套总价高达195万元的车位，引发业界轰动。据统计，广州多数车位的价格在30万~50万元/个，尤其在市中心六区，&车位比汽车贵&已成为常态。
　　潘国[向《每日经济新闻》记者表示，作为广州市传统老城区的中心六区，由于大多数是楼龄较长的旧小区，据统计只有1:0.33的停车位配比，这意味着100户家庭最多只能配备33个停车位，远低于广州外围五区平均1：1的停车位配比，供求关系紧张难免引发售价快速上涨。
　　据满堂红提供的监测数据显示，截至今年上半年，广州二手车位买卖均价为10657元/平方米，较2009年上半年的4922元/平方米上涨116%。据克而瑞监控广州市房管局的数据显示，同期广州新建住宅销售均价涨幅为72%，车位售价涨幅高于同期新房售价。
　　与之相对，广州市停车场行业协会的统计显示，截至今年1月，广州有187万辆中小汽车，停车泊位只有66万个。即使不算上每年自然增长至少12万辆，广州目前停车位缺口也高达120万个。
　　7月27日，广东省发改委发布《广东省定价目录》，并于8月15日起实施。根据新版目录，广东将放开住宅小区和商业配套的停车场收费，这意味着实施多年的政府指导价将取消，停车收费上涨或将催生更多购置车位的需求，供不应求或进一步加剧。按照潘国[的预计，未来1~2年内，广州中心城区的车位售价涨幅有可能仍高于房价涨幅。
　　开发商转租为售迫于无奈？
　　&广州市相关的城市规划指出，中心城区停车场的供应与需求是不对等的，停车位紧张将成为常态。&潘国[向记者表示，在资源有限的情况下，就越应该用市场的方法解决，&价高者得&是不得已的办法。此外，目前中心城区道路资源极为紧张，停车位供应紧张也能鼓励更多市民采用公共交通工具，缓解市中心的交通压力。
　　对于&转租为售&，很多开发商表示这也是迫于无奈。一家上市房企的高管告诉《每日经济新闻》记者，地下空间的建设需要较高建筑成本，由于此前政府对停车费实施指导价，尤其在一二线经济发达城市，停车费收入甚至抵不上开发商持有停车场所支付的利息成本。因此无论是从获利，还是加快周转的角度，开发商更希望把车位卖掉。
　　不过，广州市社会科学院城市管理研究所所长黄石鼎向记者表示，停车位具备小区公共配套性质，业主享受优先使用权，在停车位定价、租售问题上，开发商与业主应该进行协商。如果市场化运作下完全由开发商做主，最终造成车位价格飞涨，并不能真正解决停车位紧缺的难题，管理部门应该对价格与租售用途进行监管。
　　如何在市场化与监管中取得平衡，是解决停车位紧张的关键。记者了解到，去年12月，广州市国土房管局发布《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》提出&即使小区的车位数量少于小区房屋套数，日后开发商也必须预留20%的车位用于出租&，以满足业主的租赁需求。
　　潘国[告诉记者，上述规定文件目前只是意见稿，保留一定比例的租赁车位是模仿香港的做法，有一定操作空间。但未来更重要的是思考如何增加公共停车场的停车位，比如通过地价、税费等方式，鼓励开发商进行地下空间的开发用于停车场，以及加大推广机械式停车等做法。
来源：中国经济网
关键词：广州 停车位
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官方公共微信人们为什么要买车位？
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我所在的小区，车位卖20万，租金300元一月，如果有租的话，当然有可能租不到。 假如我不买车位，20万存银行，以4.5%的利率(普通理财产品)算，一年9000利息，每个月750元，750元一个月的租金，250%的溢价，足以解决租不到的问题。 那，为什么还会有人买车位呢?
【人们为什么要买车位？】
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