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2010房地产估价师《理论与方法》考点总结：地租的含义
一、地租的含义　　在经济学上，地租的含义是随着地租理论的发展而发展的。据说，地租一词创于12世纪的古法国，来源于拉丁语的rendita，意为报酬或收益，当时英国也有类似的名词，也表示收入或收益，特别是指使用农地所需支付的产品或金额。到了现代，地租的含义在理论上已有了很大发展。经济学家在使用地租一词时所隐含的意义繁多，总的来讲，可分为狭义的地租和广义的地租。狭义的地租是指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。例如，西尼尔（Nassau William Senior，）1836年在《政治经济学大纲》中把地租定义为“出于自然或偶然所自发地提供的收入”，包括“在体力或脑力方面具有非常能力所取得的特优报酬”。即如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人好或比别人多的工作，他的收入因此会超过其他人，这种超过一般工资部分的超额收入也应视为地租。　　不论是狭义的地租还是广义的地租，它们都有一个基本含义，就是一种“纯粹的剩余物”。由于这里不专门研究地租理论的发展，所以下面主要是以狭义的地租来论述的。　　二、地租现象　　三、地租理论的回顾　　地租理论发展到现今，已形成了一个庞大体系，它不仅涉及经济问题，还涉及社会和政治问题。这里对地租理论的回顾，撇开关于地租的来源和它应归谁占有这类生产关系或社会、政治方面的争论，仅围绕着地租量的决定和计算进行介绍，同时也不涉及广义的地租。因此，许多在地租理论史上可能占有重要地位的学者和论点在下面将很少涉及，甚至没有提到。像蒲鲁东（Pierre Joseph Proudhon，）和他的“所有权就是盗窃”--“土地的田租应该付给谁呢？当然应当付给创造土地的人。谁曾经创造了土地呢？上帝。在这种情形下，土地所有人呀，请你走开吧！”①约翰?斯图亚特．穆勒（John Stuart Mill，）和他的土地改革计划；亨利．乔治（Henry George，）和他的单一税。中国古代和近现代也有许多关于地租的论述，但在这里也不介绍。　　（一）威廉．配第　　威廉．配第（William Petty，）是古典政治经济学的创始人之一，他认为地租是利用农地生产农作物的一种剩余，即收获的农作物扣除各种生产成本（种子、工资）后的剩余部分。他在《赋税论》中写道：“假定一个人能够用自己的双手在一块土地上面栽培谷物；即假定他能够做为耕种这块土地所需要的种种工作，如挖掘、犁、耙、除草、收刈、将谷物搬运回家、打脱筛净等等；并假定他有播种这块土地所需要的种子。我认为，这个人从他的收获之中，扣除了自己的种子，并扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的谷物就是这一年这块土地的当然的正当的地租；像这样七年的平均数，或者说，形成歉收和丰收循环周期的若干年的平均数，就是用谷物表示的这块土地的一般地租。”　　配第关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：　　地租＝市场价格-生产成本　　在配第的著作中，可以看到级差地租的初始思想。但他不是从肥力不同的土地引出级差地租，而是从与市场距离不同的肥力相同的土地引出级差地租。他说：“假如维持伦敦或一支军队所需的谷物，必须从远离40英里的地方运来，那么，在伦敦或离这支军队驻扎地1英里以内的地方栽培的谷物，除其自然价格之外，尚应加算将谷物运输39英里所需的费用……因此，结果就是，靠近人口稠密的地方的土地，由于上述理由，比距离远而土质相同的土地，不仅能产生更多的地租，而且所值的年租总数也更多一些。”　　（二）理查德．坎蒂隆　　理查德?坎蒂隆（Richard Cantillon，）认同配第的地租是一种剩余，不过，他提出了还应当扣除租地农场主的经营利润，即地租不仅是扣除生产成本以后，而且应是扣除经营利润后的余额。他说：“租地农场主通常取得土地产品的三分之二。他们把其中的一半用于补偿成本、供养帮工；另一半作为他们自己的经营利润……土地所有者通常取得土地产品的另外三分之一”。也就是说，全部土地产品在扣除了用于补偿成本、供养帮工和作为经营利润之后所余下的部分就是地租。　　坎蒂隆关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：　　地租＝市场价格-生产成本-经营利润　　（三）亚当?斯密　　亚当．斯密（AdamSmith，）是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的《
《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）。他在该书中比其前人更加明确地论述了地租的计算及其决定机制。他说：“作为使用土地的代价的地租，自然是租地人按照土地实际情状所支给的最高价格。在决定租约条件时，地主都设法使租地人所得的土地生产物份额，仅足补偿他用以提供种子、支付工资、购置和维持耕畜与其他农具的农业资本，并提供当地农业资本的普通利润。这一数额，显然是租地人在不亏本的条件下所愿意接受的最小份额，而地主决不会多留给他。生产物中分给租地人的那一部分，要是多于这一数额，换言之，生产物中分给租地人那一部分的价格，要是多于这一数额的价格，地主自然要设法把超过额留为已有，作为地租。因此，地租显然是租地人按照土地实际情况所能缴纳的最高额。诚然，有时由于存心宽大，更经常是由于无知，地主接受比这一数额略低的地租；同样，有时也由于无知（但比较少见），租地人缴纳比这一数额略高的地租，即甘愿承受比当地农业资本普通利润略低的利润。但这一数额，仍可视为土地的自然地租，而所谓自然地租，当然是大部分出租土地应得的地租。　　斯密关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：　　地租＝市场价格-生产成本-普通利润（平均利润）　　斯密没有使用级差地租的字眼，但具有级差地租的思想，他说：“不问土地的生产物如何，其地租随土地肥沃程度的不同而不相同；不问其肥沃程度如何，其地租又随土地位置的不同而不相同。都市驸近的土地，比僻远地带同样肥沃的土地，能提供更多的地租。耕作后者，所费劳动量，与耕作前者所费劳动量虽相同，但偏远地方产物运到市场，必需较大劳动量。因此，这偏远地方，必须维持较大数量的劳动，而农业家利润及地主地租所出自的剩余部分，势必减少。”　　斯密还批驳了“土地的地租，不外是地主用来改良土地的资本的合理利润或利息”这一说法：“无疑地，有些时候，情况可以说在一定程度上是这样，但不可以说在很大程度上是这样。对于未经改良的土地，地主也要求地租，而所谓改良费用的利息或利润，一般只是这原有地租的附加额。而且改良土地，未必都由地主出资本，有时是由租地人出资本。不过，在续订租约时，地主通常要求增加地租，好像改良是由他出资本搞的。”他同时明确指出了“地租成为商品价格构成部分的方式是和工资与利润不同的。工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。”　　斯密把地租的研究从农地扩充到非农地，认为非农地所生的产值必须高于原先种植的作物所生的地租，才有转用的可能。他还将房租区分为建筑物租和地皮租两个部分。“建筑物租，是建筑房屋所费资本的利息或利润。为使建筑业与其他行业立于同一水准，这种建筑物租，就须第一足够支给建筑业者一种利息，相当于他把资本对确实抵押品贷出所能得到的利息；第二足够他不断修理房屋，换句话说就是他在一定年限内能收回其建筑房屋所费的资本。因此，各地的建筑物租，或建筑资本的普通利润，就常受货币的普通利息的支配。在市场利率为百分之四的地方，建筑物的租金，如除去地皮租后，尚能提供相当于全部建筑费用的百分之六或百分之六点五的收入，那建筑主的利润，就算是足够了。在市场利率为百分之五的地方，就也许要提供相当于全部建筑费的百分之七或百分之七点五的建筑主利润，才算是足够的。利润既与利息成比例，如果建筑业的利润，在任何时候超过上述比率过多，则其他行业上的资本，将会有很多移用到建筑业上来，直至这方面的利润，降到它正当的水平为止。反之，如果建筑业的利润，在任何时候低于该比率过多，则这方面的资本立即会移用到其他行业上，直至建筑业利润，再抬高到原来的水平为止。全部房租中，凡超过提供合理利润的部分，自然归作地皮租。”　　（四）詹姆斯．安德森　　詹姆斯．安德森（James Anderson，）认为地租是对耕种那些比较肥沃土地的所有权的报酬，它的支付使耕种不同质量土地的农民的所得收益均等化。关于地租与土地产品价格的关系，他与斯密的见解相同，主张不是地租决定产品的价格，而是产品的价格决定地租。他认为在不同生产条件下生产出来的农产品具有同一的市场价格是地租形成的前提。他创立了级差地租论，说一国之内，各区土壤互有差异，假设分等级排列，依次为A，B，C，D，E，F六个等级。A级土地的肥沃度最高，其余依次递减，愈贫瘠的土地，产品的生产费用愈高。如果各等级土地上的产品售价都相同，则生产一单位的产品，以肥沃度愈高的土地所获的利润愈多，因为它的生产费用较低。如果对产品的需求不变，而需要不断开垦贫瘠的土地参加生产时，最后开垦的贫瘠地，其产品的生产费用将等于产品的价格。　　（五）大卫．李嘉图　　大卫?李嘉图（David Ricardo，1772-
1823）是古典经济学最伟大的代表之一，他把古典经济学的理论发展为一个逻辑严整的体系，系统地发展了古典经济学的理论。李嘉图比斯密更明确地把地租区分为严格意义上的地租和通俗意义上的地租，后者包含投资于土地的资本的利息和利润。他进一步发展了级差地租理论，被称为对地租理论有突出贡献。但在地租的计算方面，看不出有什么大的进展。他认为农产品的价值是由最劣等地即最大劳动耗费决定的，这样，耕种劣等地以上的土地由于生产率高、单位成本低，所以农产品的价格除了能补偿它的生产成本和平均利润，还有一个余额能转化为地租。　　李嘉图关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：　　地租＝市场价格-生产成本-平均利润　　（六）马尔萨斯．　　关于地租的计算，马尔萨斯（Thomas Rober tMalthus，）在1820年出版的《政治经济学原理》中写道：“我们可以给地租下的定义是，总产品中，除去耕种土地的一切种类的支出后留归地主的那个部分，支出中包括所使用的资本根据当时的一般农业资本利润率计算的利润。”　　马尔萨斯关于地租的计算用现在的概念来表达，即为：　　地租＝市场价格-生产成本-所使用的资本×－般农业资本利润率　　（七）约翰，冯．杜能　　约翰?冯．杜能（Johann Heinrich von Thtinen，）的地租理论与李嘉图的地租理论并称古典地租理论之双壁，杜能被誉为研究空间经济的鼻祖。他在假设土地肥力完全相同的情况下，研究了距离城市不同位置的地租问题。这种研究是以地租的计算为基础的，因此地租的计算问题在他那里显得较为具体。　　关于地租的概念，杜能区分了“田庄的收入”和“土地的收益”，或“田庄租金”和地租，也就是区别了土地的租金和地租。从这个区别中他论述了地租的计算问题：“田庄的收入与土地的收益不同，我们必须仔细加以区别。田庄上总有房屋建筑、垣篱、树木等等有价值的东西，这些东西可与土地分开对待。这就是说，田庄提供的收入并不完全来自土地，部分是投资于上述有价值的东西所生的利息。在田庄收入项下，扣除房屋、树木、垣篱等一切可与土地分开的东西的价值所生的利息，剩余之数属于土地本身，我称它为地租。”接着，他指出斯密关于地租计算的不正确之处：“亚当．斯密认为-他在这方面的观点至新近已为大多数政治经济学家所信奉-，从田地产品中，或者说从这些产品的货币总值中，减去租地者支付工人的工资和经营费用以及投资的一般利润之后，剩余之数即为‘地租’。由此，以及从亚当?斯密关于‘地租’的用词中可见，斯密把田庄主从出租的田庄中所得的收入称之为‘地租’”　　根据杜能的论述，其地租计算用现在的概念来表达，即为：　　地租＝市场价格－生产成本－平均利润－资本利息　　杜能下面的一段话也是很有见地的，甚至可以看成是假设开发法的最早思想：“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遭焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值时总首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资的利息，根据剩余之数确定买价。”--博才网
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出门在外也不愁多地租个人所得税计算器房收税引热议
租房也要缴税!上海、深圳、沈阳之后，武汉、西安、合肥等多个城市这几天都出台或修订了房屋租赁管理办法，按照房租的一定比例征收房屋租赁税，这让许多租房族担
　　租房也要缴税!上海、深圳、沈阳之后，武汉、西安、合肥等多个城市这几天都出台或修订了房屋租赁管理办法，按照房租的一定比例征收房屋租赁税，这让许多租房族担心，房租会否因此水涨船高，成为不可承受之重?加强房屋租赁市场管理，如何让租客租得起租得到住得下?
　　[新闻观察]
　　房屋租赁税或成租客不能承受之重
　　文/张玲
　　针对租房缴税一事，财政部财政科学研究所副所长、研究员、博士生导师刘尚希说，有两点是公众可以接受的，一是让占有房产多的人缴税，占有越多，缴税越多;二是抑制住房消费上的奢侈现象，为社会节约住房资源和土地资源。所以，中国的应该定位为一个调节性税种，即调节住房消费行为和抑制贫富差距。
　　但事实情况似乎并非如此，一方面占有房产多的人房屋出租未必按时备案，也未必缴税，大家心里都清楚，这项政策实施起来未必那么容易，毕竟房屋出租税费没有房屋出售税费那么明了，收取也没那么容易。倘若真的下力气去调查，似乎也没那么简单，上有政策下有对策的事情多了去了。
　　另一方面，要想用租房缴税抑制住房消费上的奢侈现象恐怕也是痴人说梦。房东把税费强加在租客身上，房东不会有任何出租压力，所以又何来&抑制&一说?再加上租房者不堪房租压力会选择在重压下买房，这样，就正如郎咸平所说，成了&高房价的幕后推手&。
　　当然，不可否认，城市房屋租赁缴税的初衷是好的，但这样的初衷似乎是经不起实践验证的，在群众中的呼声似乎也没有质疑声来得猛烈。现在开征会增加因城改失地而靠房租过活的群体的精神负担，然后转嫁给租客，增加中低收入者的负担。而即使不是因失地而靠租房过活的&富人&，可想而知，他们的租房税也大部分甚至全部是由租房客承担。这样一来，多数租房族对房租是否会因此水涨船高的担心不是没有道理，许多社会大众担心房价因此而水涨船高也不是杞人忧天。
　　其实，抑制住房消费的奢侈现象，何须拿老百姓&开刀&，做好楼市调控，做好&限购&，才是解决问题之道，而不是在租房税上下功夫。当然，要想真正解决住房这一&历史性&难题，除了做好调控和限购，恐怕还得在保障房和公租房建设上多下功夫，而不是一边喊着民生的口号，一边让民众在&新政&的重压下气喘吁吁。
　　眼下的当务之急是尽快建立合理的制度，加大廉租房、公租房的建设，稳定或降低房租价格，维护房屋租赁市场健康平稳，加强房屋租赁市场管理，如何让租客租得起租得到才是硬道理!
[微言大义]
　　@松狮壮壮：该条热点让我哭笑不得了，不征收房屋空置税，不征收多套房产税，不征收房叔房婶税，偏偏征收穷人税&
　　@晴儿： 希望政府能拿出一个好政策来，别在让羊毛出在羊身上，去年我家租了一个店面，本来租金就高，去办证的时候，税务局的人要我们交房屋租赁税，不交就不****，这明明是该房东交，可却成了我们租房人的事了，每个月平白无故的多了二千八百元的租赁税，后来只好把店转了。
　　@勇君hold住：已经是租房了，还要征我们的税，逼着潘棵锹端藿滞?
　　@偶而来过：一个不折不扣的拍脑袋税种，不仅不能解决问题，而且非常容易使问题复杂化!
　　@温度1984：你说有部分炒房者宁愿空置也不将房子出租出去，而可以把空置房源推向市场。不明白如何推?凭什么能推?我没有和任何人签订租房协议，没有获得收入我就没有理由交税收，我爱把房子空着还是空着啊。
　　@韩建君：这绝对是乌龙!在租赁环节征收或房产税是我国解放以来一直征收的税种，如果是个人还应该再征收，武汉的租赁税只能说明过去属于偷税漏税，现在加强税收征管，因为不是新税种，不用审批可以直接征收!对不缴者还可以处罚!
　　@单翼达Ansonshan：一线城市，受可用于出租空屋的局限及流动人口攀升、现时房价高企、限购等等原因，如果房产租务又涉新税，那么税金转嫁租客肯定会在下一年度有所体现。房租上涨预期也会使得租客改租为买，循环上涨，政府多方面收益。
　　@武汉微闻：各行各业，受苦受累的，终究是最底层。
　　@邓普：买房收税，还银行高额利息税，自己买的房子也要花高价的房租，租房也收税!税收还不够多吗?
　　@叫我广柑：多少人要求的让租售比趋于合理范围，现在不正在实现么?房价既然不舍得降下来，那就把租金提上去。国家的逆向思维你们懂么?相比之下，我更关心房产税的制定。租房税相对来说很多人容易采取各种小聪明的方法避开。而房产税只有某些人能不用上交，而这些人恰恰手中掌握大量的房产!
　　近日有媒体报道，多个城市出台或修订了房屋租赁管理办法，按照房租的一定比例征收房屋租赁税，其中也包括合肥。记者从合肥市房地产管理局了解到，《合肥市城市房屋租赁管理办法》初稿已完成，并交给合肥市法制办，今年肯定要出台。而房屋租赁税合肥早有明确规定，但这次办法中并没提及房屋租赁税具体收取问题。
　　房屋租赁缴税政策早已存在
　　&合肥市确实在制订《合肥市城市房屋租赁管理办法》，目前初稿已完成并交给了法制办，按照流程走。&合肥市房地产管理局租赁办负责人透露。据了解，这个办法主要涉及租赁房的组织和管理等问题，并没涉及房屋租赁税的具体收取。
　　合肥市出租房子要缴税的政策早就存在。根据合肥市政府《关于实行个人出租房屋综合征收的请示》，以及《安徽省地税局关于对个人出租房屋税收实行综合征收率征收的函》对上述请示的回复，个人出租房屋税收实行综合征收率征收。征收标准为，个人出租住房：月租金5000元以下的，综合征收率为4%;月租金5000元以上(含5000元)的，综合征收率为8%。个人出租非住房：月租金5000元以下的，综合征收率为10%;月租金5000元以上(含5000元)的，综合征收率为15%。
　　合肥市物价局对住房租赁手续费有规定，收费标准为100元/套，不成套减半收取，由出租方按合同一次性缴纳。
　　目前个人出租房屋税难监管
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【土地租赁合同范本】土地地租赁合同样本
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本文介绍了土地地租赁合同并根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。提供专业律师进行免费法律咨询
　　【土地租赁合同范本】土地地租赁合同样本
　　出租方： (以下简称甲方) 身份证号：
　　承租方： (以下简称乙方) 身份证号：
　　根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。
　　第一条 甲方将自有的坐落在上海市奉贤区奉城中心镇 号的房屋 栋 间，建筑面积___平方米、使用面积___平方米，类型___，结构等级___，完损等级___，主要装修及设备_______，及其周围土地________平房米出租给乙方作酒店使用。房屋基本状况如下：
　　1、 房屋结构为________，副房结构为：____________
　　2、 房屋权属证号:_____________ 土地使用证号:___________________
　　3、 该房屋平面见本合同附件一，该房屋产权及土地使用权证复印件见本合同附件二
　　第二条 租赁期限
　　租赁期共8年，甲方从日起将出租房屋交付乙方使用，至日收回。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。租赁合同因期满而终止时，如乙方无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。
　　第三条 租金和定金。
　　甲乙双方议定日至日的每年的租金为人民币陆拾伍万元整(￥650000)。日至日年租金为人民柒拾壹万伍仟元整(￥715000)。日至日年租金为人民柒拾捌万陆仟伍佰元整(￥786500)。 日至日年租金为人民捌拾陆万伍仟壹百伍拾元整(￥865150)。乙方在2月22日交纳给甲方定金________ 元。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。
　　第四条 交付房屋。
　　甲方应于日之前将该房屋交付给乙方装修使用。
　　第五条 租赁期间的房屋修缮和装饰
　　甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好，以保障乙方安全正常使用。乙方因使用需要，可以对承租房屋进行装饰，装修期间自 日至日房租免费，装饰物及设备的所有权属乙方。
　　第六条 甲乙双方权利义务：
　　(一)、甲方权利及义务：
　　1、 甲方应保证房屋权属清晰，主体结构完整，出租房屋己取得共居人同意，该房屋没有权属纠纷，所提供附属设备与《附件一，二》所列项目相符：
　　2、 因乙方在租赁期间出现违法、行为并给甲方造成经济损失的，甲方享有索赔权力;
　　(二)、乙方权利义务：
　　l、合同签定后，乙方拥有受保护的物业使用权：
　　3、 应甲方原应耽误乙方使用的，乙方享有索赔权力。
　　第七条 租赁期满：
　　租赁期满后，本合同自动终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前壹个月，向甲方提出申请，如甲方同意继续租赁，则续签租赁合同。
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