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&物业管理实务案例分析题
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&物业管理实务及范例精解
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　|　　|　　|　　|　　|　　|　> 天月园业主：我已两年没交物业费了，万科垃圾站的问题不解决，继
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天月园业主：我已两年没交物业费了，万科垃圾站的问题不解决，继续不交。这不是好办法。。。
傲城积极解决业主反映问题 垃圾站不再是问题站
.cn 日08:12 北京晨报
　　叶晴/文
　　前一段时期本报曾报道了傲城业主担心相邻万科星园垃圾站影响他们的日常生活一事。近日，傲城开发商向记者说明了事情的原委，并透露了事件的最新进展，开发商表示他们愿意做好项目的每一个细节。傲城业主一直担心的那些问题至此有了结果。据傲城开发商称，他们对那些问题始终抱着国企注重信誉的态度在积极地协商和解决，他们会尊重并维护业主们的利益，大多数业主对此表示满意和理解。
　　垃圾站不再承担垃圾处理功能
　　据悉，大约在一个多月前，傲城业主反映说，靠近他们新居的万科星园的垃圾站最近的地方距离傲城只有20米，这将会影响他们的日常生活。对于业主意见最大的这个问题，傲城开发商感到很委屈，因为据开发商称，万科垃圾站原来并不在这个离傲城很近的位置，后来万科拿到市规委批复的新规划，将垃圾站改到现在的位置，傲城开发商并不知情。近日来两家开发商一直在协商此问题，日前，终于有了令业主比较满意的结果。开发商向记者出示了该公司与万科公司关于万科星园清洁站的最新会议纪要：“经北京万科与北辰置地友好协商，为提升万科星园与傲城居住区的居住环境，双方同意保留清洁站建筑物，但不再承担垃圾存储、清运功能。星园居住区的垃圾清运方式改为由环卫部门负责即时清运。”该份会议纪要是两家开发商都签字盖了章的。对此，傲城业主应该不用再担心垃圾站问题。
　　调整煤气管道位置本着安全第一原则
　　对于业主反映的煤气管道设计不合理，影响厨房的美观和使用率问题，傲城开发商对记者说，煤气管道与其他管线的距离有安全规定，首先应该考虑安全问题，然后才是美观问题。同时，由于各种户型设计不一样，客户需求也不一样，目前的各类户型的煤气管道位置是符合规范要求的。尽管如此，为充分考虑业主意见，开发商已协调煤气施工单位将固定煤气管线的夹子，从直观的位置改到了经过装修能够隐蔽的位置，煤气管道在装修过程中也是可以包进去的，厨房的美观性和实用性不会受到影响，对此做法大多数业主已表示理解。
　　广告中从未标示价格
　　有业主反映，傲城的广告中均价是6500元／平方米，而销售人员却告知是均价6600元／平方米，比一、二期的房价有了较大涨幅。对此，傲城开发商对记者解释说，项目开盘时均价的确是6500元／平方米，但随着项目销售势头的向好，项目外立面的落成，傲城的高档品质逐渐显现，并被市场认可，因此价位确实提高到6600元／平方米。据开发商介绍，现在傲城受市场追捧，价位还会提升。但在傲城的广告中并没有标示销售价格，这一点业主可以翻看傲城曾经发布的广告。
　　翠堤不会遮挡傲城西眺
　　关于翠堤春晓项目是否会遮挡傲城业主西眺的视线问题，傲城开发商说，翠堤项目在国家森林公园的北面，傲城在国家森林公园的东面，两个项目相距至少500米以上，目前并不存在视线遮挡的问题。
通知：如果物业不说清楚05、06年的物业费是怎么花的，以后的钱就不用交了。
关于敦促北京信诚物业管理有限责任公司公布物费收支明细等事项的函
北京信诚物业管理有限责任公司天月园管理处：
本人是天月园业主，与贵公司签署了前期物业管理服务协议，现将本小区存在的需由贵公司协调解决的事项罗列如下：
1、依据《物业管理公约》第七章第二条第（五）款“物业管理企业有义务建立物业管理收支帐目，并定期向产权人公布”之规定，请贵公司公布物业费收支明细：
（1）截至日，本小区物业运营费用的收入情况。包括但不限于以下几个方面：
1）本小区共多少户房屋？如足额收取物业管理费，总金额为多少？
2）是否所有业主均缴纳了日之前的物业管理费？
3）如有未缴纳物业管理费的房间，是否还存在追缴的可能？何时追缴完成？
4）贵公司是否利用小区资源进行了创收？各项收入金额分别是多少？
5）贵公司是否还有除本大项1）至4）所列之外的其他收入项目？
（2）截至日，本小区物业运营费用的支出情况。包括以下几个方面：
1）根据196号文件规定所列的电梯运行费、水泵维修费、社区卫生费等；
2）工作人员薪金；
3）请贵公司详细列举国家规定之外的，按照本小区实际情况而发生的支出项目，支出金额。
（3）截至日，本小区物业运营方面的其他问题。
1）是否按照国家法律规定，和所雇用人员签订有劳动合同，为所雇用人员缴纳三险，并依法代扣代缴员工个人收入所得税？是否取得了纳税凭证？
2）请确认本小区温泉热水的正式开通日期，及温泉热水到户的额定温度？
3）请确本小区天然气正式开通的日期？
2、6号楼地下室未经业主同意出租作为水站，对本封闭管理小区的安全带来隐患，应参照拂林园做法予以清退。
3、信诚物业绿色家园管理处日在拂林园张贴通知，“由于2005年3月至2006年3月期间，地热泵房频繁进行调试和故障维修，导致地热水供应不稳定，因此决定该段时间地热水使用费用按实际用量的六折收取”，希望傲城管理处能参照上述做法，对天月园全体业主在该段时间的热水使用费也打六折收取。绿色家园管理处联系电话：
4、万科星园正对6号楼的垃圾站仍在使用，据了解开发商与万科之间有一外关于“双方同意保留清洁站建筑物，但不再承担垃圾存储清运功能”的会议纪要，请协调开发商督促万科履行承诺。（已开始行动，希望此次一定有一个结果）
5、天月园大门需要打卡进入。可是那背后就是按键。如同虚设。为什么不能进出都打卡。（至少可以参看一下万科吧！就在旁边，天月园南大门已经大规模整改两回了，钱没少花，还是不伦不类，看看万科，整体规划，一气呵成，这么近，不能好好学学吗？）
6、地下车库雨季漏水严重（参见附件7），6号楼东北角附近有塌陷，请将本小区存在的具体质量问题及整修情况，书面告知广大业主。
7、《前期物业管理服务协议》第五条约定如下：
一、公共楼道灯、给排水管道电伴热等公共部位电费，按供电局收费标准由业主按住宅面积分摊。
七、避雷针检测费，按实际发生费用按住宅面积分摊。
八、电梯检验费，按实际发生费用按住宅面积分摊。
如果把钱交给你，相当于物业费涨价10%。
周边项目没有一家物业公司收上述三项费用，只有北辰这种下三烂才能干出这种龌龊事。有了这几个条款，你就可以用不着再提高服务水平，你就可以让楼道灯二十四小时长明不灭，然后让广大业主买单。你丫儿国企，你丫儿效率低下，你丫儿傻X，你以为别人和你都一样吗？别打你的如意算盘了，赶紧出个补充协议，把这几条取消了。
8、我们还是要问，电梯检验费、公共设施电费要额外收取，您们拿着我们的物业费去干什么了？看看附件1，美丽园小区每平方米2．72元的物业费中已包含了电梯检测费，而你们还要单独收取，真是“强中更有强中手”啊！
9、车库进电梯的门经常半扇敞开，门禁形同虚设，物业及保安有没有检查？
10、小区绿化原本就不好，现在那么多的死树、死草，为何不换？（已见动作，鼓掌）
11、整个小区随处可见脱落的地砖，为何都不整修？
12、组织信诚物业全体员工学习一下附件1，然后再决定该怎么做。
13、组织信诚物业全体员工学习一下附件2，争取从6月份起每月出一份简报，放到网站上。
14、请把各楼梯间的电灯开关改成声光联控，为子孙后代节省点能源。（依然如故）
15、2005年，万科的物业费由3.45元降至2.95元，现在又打算降至2.80元，让我们大家一起惭愧吧。
16、小区大门设立电话分机或采取其它措施，有客来访，必须联系业主确认后方可进入。
17、请统计一下，本小区已有多少公共通道门已损坏，请及时修理。（6号楼南侧一层，有一扇门已被拆走多时，无人修理）
18、三环路边的"太月园"小区,业委会通过和物业协商,物业费从两块多降到了一块多,每年物业还要交业主20多万的电梯广告费和停车费.太月园在三环路边上也是个高档住宅小区,物业费才一块多,停车费120元。
19、天月园商品房买卖合同第八条及第十五条约定如下：
第八条 出卖人应当在日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第伍种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（该条文字未全部列出，如有需要可查阅合同文本）
第十五条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
（1）入住时，电正常使用；
（2）入住时，上下水正常使用；
（3）入住时，道路铺整完毕；
（4）入住率达到70%时开通天然气；
（5）日前，热水正常使用。
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
（1）自约定达到使用条件的第二日起至达到使用条件止，出卖人按日向买受人支付房款的万分之二的违约金。
违约事实：
（1、 电：正式电于日正常使用，较合同约定推迟25天。
开发商电话： 传真： 联系人：曾丽娜
对于总值100万元的房子，违约金为5000元，一笔不小的数字。
是开发商给了信诚物业作为初期物业管理公司的机会，你们同属北辰这一臭名昭著的品牌，开发商拿了钱跑了，请信诚物业也替你的同门兄弟承担点儿责任，为构建和谐社会做点儿贡献，天月园全体业主两年的物业费请你去找北辰置地或北辰集团收吧。
衷心感谢贵公司相关员工近期为改进工作所做出的各项努力！
本信函一式两份，均签署业主及物业代表之名字，由业主和物业各保存一份，作为北京信诚物业管理公司天月园管理处正式收到业主要求的确认。
业主：天月园#-#-### XXX　　　　　　　　　　　　北京北辰信诚物业管理公司
2006年5月XX日　　　　　　　　　　　　　　　　　　天月园管理处
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表：XXX　（并公章）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2006年5月XX日
电话：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 电话：
传真：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 传真：
附件1：原价每平方米2．72元的物业费中，被挤出的“水分”最多约1．14元。
附件2 物业管理工作简报（四月份）
附件3 北京市物业服务收费管理办法
附件4 关于加强对万科星园养犬管理的通知
附件5 天乐园部分业主14日讨论会情况通报--------北有宋乔整理
附件6 天月园六号楼一位业主关于空调管线的倡议书
附件7 强烈控诉天月园物业的不作为和强收费!
附件8 想知道在外立面走空调管的邻居们的想法
附件9黄山一棵松致信诚物业公司傲城管理处经理的公开信
附件10北辰和万科的承诺（http://bj..cn//46165.html）
傲城积极解决业主反映问题 垃圾站不再是问题站
.cn 日08:12 北京晨报
　　叶晴/文
　　前一段时期本报曾报道了傲城业主担心相邻万科星园垃圾站影响他们的日常生活一事。近日，傲城开发商向记者说明了事情的原委，并透露了事件的最新进展，开发商表示他们愿意做好项目的每一个细节。傲城业主一直担心的那些问题至此有了结果。据傲城开发商称，他们对那些问题始终抱着国企注重信誉的态度在积极地协商和解决，他们会尊重并维护业主们的利益，大多数业主对此表示满意和理解。
　　垃圾站不再承担垃圾处理功能
　　据悉，大约在一个多月前，傲城业主反映说，靠近他们新居的万科星园的垃圾站最近的地方距离傲城只有20米，这将会影响他们的日常生活。对于业主意见最大的这个问题，傲城开发商感到很委屈，因为据开发商称，万科垃圾站原来并不在这个离傲城很近的位置，后来万科拿到市规委批复的新规划，将垃圾站改到现在的位置，傲城开发商并不知情。近日来两家开发商一直在协商此问题，日前，终于有了令业主比较满意的结果。开发商向记者出示了该公司与万科公司关于万科星园清洁站的最新会议纪要：“经北京万科与北辰置地友好协商，为提升万科星园与傲城居住区的居住环境，双方同意保留清洁站建筑物，但不再承担垃圾存储、清运功能。星园居住区的垃圾清运方式改为由环卫部门负责即时清运。”该份会议纪要是两家开发商都签字盖了章的。对此，傲城业主应该不用再担心垃圾站问题。
　　调整煤气管道位置本着安全第一原则
　　对于业主反映的煤气管道设计不合理，影响厨房的美观和使用率问题，傲城开发商对记者说，煤气管道与其他管线的距离有安全规定，首先应该考虑安全问题，然后才是美观问题。同时，由于各种户型设计不一样，客户需求也不一样，目前的各类户型的煤气管道位置是符合规范要求的。尽管如此，为充分考虑业主意见，开发商已协调煤气施工单位将固定煤气管线的夹子，从直观的位置改到了经过装修能够隐蔽的位置，煤气管道在装修过程中也是可以包进去的，厨房的美观性和实用性不会受到影响，对此做法大多数业主已表示理解。
　　广告中从未标示价格
　　有业主反映，傲城的广告中均价是6500元／平方米，而销售人员却告知是均价6600元／平方米，比一、二期的房价有了较大涨幅。对此，傲城开发商对记者解释说，项目开盘时均价的确是6500元／平方米，但随着项目销售势头的向好，项目外立面的落成，傲城的高档品质逐渐显现，并被市场认可，因此价位确实提高到6600元／平方米。据开发商介绍，现在傲城受市场追捧，价位还会提升。但在傲城的广告中并没有标示销售价格，这一点业主可以翻看傲城曾经发布的广告。
　　翠堤不会遮挡傲城西眺
　　关于翠堤春晓项目是否会遮挡傲城业主西眺的视线问题，傲城开发商说，翠堤项目在国家森林公园的北面，傲城在国家森林公园的东面，两个项目相距至少500米以上，目前并不存在视线遮挡的问题。
附件1：原价每平方米2．72元的物业费中，被挤出的“水分”最多约1．14元。
北京美丽园小区业委会去年底在与物业的官司中胜诉。“我们成功地挤掉了物业费里的水分。”该小区业委会主任雷霞说。按照北京市第一中级人民法院2005年12月下达的终审判决书，在原价每平方米2．72元的物业费中，被挤出的“水分”最多约1．14元。
这场诉讼被舆论视为“揭开了物业收费的黑幕”，以及业主理性维权的胜利。
“拧干湿漉漉、血淋淋的物业费”
在这个房价如今已接近每平方米1万元的小区内，这场物业纠纷源于2002年年底第一届业主委员会成立。该届业委会经过核查，对鸿铭物业公司每平方米2．72元的物业费的测算产生了疑问。
他们发现，物业费中的水泵费，并非按照实际使用的1组2台变频水泵收费，而是按照原规划中30组60台的高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也按照规划中的118部来收费，而实际运行的只有111部。此外，有关文件规定按户收费的保安费、保洁费、垃圾清运费等均按平方米收费；室内中小修费，不论是否委托给物业公司，一律照收。并且，这每平方米2．72元的物业费中，还包含了有关文件规定不得收取的共用天线管理费。
该届业委会与鸿铭物业公司多次就降低物业费进行了商谈。2003年6月，双方协商的结果是将物业费下调至2．65元，同时停车费由每年1600元降至1300元。但这一收费最终因为业主分歧大而未能施行。
2004年8月，新一届业委会选举成立，同年10月8日备案成功。而在此期间，日，鸿铭物业公司发布了新的物业收费标准。
新标准中，将按平方米收取的保安费、保洁费、垃圾清运费等改为按户收费；室内中、小修，如不委托给物业公司，将不再收费；停止收取共用天线管理费。
按照新标准，如将室内中小修委托给物业公司，则收取物业费为每平方米2．61元加每户11．08元，如不委托，则物业费为每平方米2．04元加每户11．08元。
据鸿铭物业公司副总经理汪建春说，至今已按照新标准，与小区1378户业主中的1012户签订了《补充协议》；未签订《补充协议》的，依然按照每平方米2．72元收费。
2005年3月，新一届业委会得到业主大会授权，向法院起诉物业公司的“不实收费”。在业委会的13项诉讼请求中，除要求将按平方米收取的保安费等改为按户收费、未经委托的室内中小修费取消、停止收取共用天线管理费等之外，还要求按照实际的水泵数、电梯数目收费。
业委会还诉称，小区的实际住宅建筑面积为21万多平方米，而物业公司测算物业费时却只按20多万平方米计算。
如此经法院测算下来，电梯维保费由原来的0．441元降为0．405元，运行费由原来的0．606元降为0．522元；而水泵费则由原来的0．292元降为0．008元。
此外，法院还判令物业公司将3年的电梯广告位租赁收益返还给业委会，计18万元。
业委会成员周杰律师称，如果物业公司将年间多收的物业费返还给业主，将达数百万元。
业委会主任雷霞则把这一过程称为“拧干湿漉漉、血淋淋的物业费”。
据业委会计算，仅电梯运行费、维护费、检测费，物业公司一年即可获毛利约160万元：根据小区内电梯实际电费缴费清单，一部电梯一年运行费约为1600元，而物业公司则按照每台10530元收费；电梯维护费，经业委会咨询具有一级资质的电梯维护公司，维护一部电梯的市场价为每年元，而物业公司按照每台每年9210元收费。
业委会计算，全小区每年车位费多缴纳超过60万元，水泵费全小区每年比实际发生费用多缴纳50万元。
各项费用综合算下来，雷霞的结论是：按照每平米1．58元来收取物业费，在不降低目前服务标准和质量的情况下，物业公司一年获取一两百万元利润不成问题。“我们完全可以心安理得地享受原来质量的服务。”雷霞这样告诉前来听讲的邻居。
雷霞表示，业主要想获得物美价廉的服务，就一定得通过招投标，让物业公司之间去竞争，从而获得质价相符的服务。
附件2 物业管理工作简报（四月份）
________________________________________
物业管理月报及通知
作者:华宸方馨物业 上传人：phoenix3344
物业管理工作简报
（四月份）
一、四月份，物业公司完成了如下日常服务工作任务：
（一）、物业公司本月累计接听电话675个，其中：工程维修、报修类364个；业务咨询类292个；车辆管理类7个；投诉建议表扬类12个。
（二）、为社区居民办理《业主出入证》2个，办理境界临时出入证9个，更换境界临时出入证8个，开具居住证明1份，办理二手房入住1户，本月共办理机动车停车位5个，办理装修进场手续5户。
（三）、发放了关于燃气IC卡变更充值购气地点、加强境界底商安全防范等6份通知。
（四）、为4户业主调试、开通安防系统，为居民更换水表6块，为6户居民开通燃气。
（五）、做好物业服务工作，截至4月30日止，已经有72％的业主缴纳了2006年度物业服务费。
（六）、保安员在执勤过程中，处理践踏草坪现象10余起，处理乱占车位现象40余起，处理翻墙现象1起，为社区居民义务运送物品达40余人次，同时按计划积极地开展各项培训，协助其他部门做好各项工作。
（七）、保洁员在做好本职工作的同时加强对卫生死角、重点部位的保洁工作，小区内水池注水后及时清扫池内杂物。
（八）、在绿化方面对小区内的草坪进行了共计4次全面的浇灌，促使草坪尽快返青。
（九）、财务部售水共计104 次；售气72次，共计12232立方。另外依据燃气公司的通知燃气购买要到北京银行，物业公司财务部将不再办理燃气充值业务。
（十）、工程部及时处理业主的各类报修80余次，得到了业主的充分肯定与认可。
二、物业公司在本月完成的主要工作内容：
（一）、加强小区安全管理：根据小区实际情况将保安重新定员、定岗，重新编制各岗位职责，经过培训后于本月正式执行，同时更新了保安的通讯设备，按计划不间断的加强对保安员进行业务、服务意识等各方面培训，目前已收到良好效果。
（二）、加强小区保洁工作管理：对小区内卫生死角增加巡视与清洁的次数，将情景公寓的玻璃雨棚进行了一次全面清洁处理，保持小区环境卫生。
（三）、开展了一次全小区灭鼠活动，在小区内几十个位置投放鼠药，并为小区一层居民提供鼠药。
（四）、为方便业主，物业公司在合理改变了原有两个大公告栏位置的基础上又在小区内安装了15个小公告栏，同时利用告示栏粘贴了一部分“温馨提示”。
（五）、为方便养宠物的业主，物业公司在小区内安装了数个“便便袋”；对小区内损坏的垃圾桶进行了全面的维修，保证正常使用。
（六）、 物业公司按工作计划检修水景喷泉水泵，定时开放喷泉及播放背景音乐，根据实际情况组织人员对小区水景池底的淤泥进行了一次彻底的清理，为保持水质、美化环境在水池中放养了部分观赏鱼类，种植了一部分荷花。
（七）、积极联系噪音检测单位，在征得业主同意的情况下对小区内进行了一个点的噪音检测，在检测过程中物业公司积极与业主沟通并为噪音检测单位提供必要的条件与帮助。
（八）、由于小区部分业主做小院时工人将施工垃圾遗留在公共部位，物业公司及时组织人员进行了两次全面清理。
（九）、协调开发商解决了34号楼叠下业主家热水管漏水、34号楼叠上冷水管漏水、31号楼业
主家卫生间漏水；同开发商与业主协调，妥善解决了47号楼业主家中空调跑水的问题。
（十）、工程部在完成日常公共设备检修及时为业主服务的同时，重点完成了如下任务：
1、对小区消防系统进行检查，安装小区东南角围墙对射并调试，对保安进行安防、消
2、按工作计划全面冲洗小区下水管道。
3、规范管理，将小区内的消防通道划禁止停车标志，小区内室外的消防井做标识。
4、检查小区公共部位、公共设施，将各类遗留问题以书面形式报开发商，要求尽快维修，目前强、弱电井及雨污水井已整改完成。
5、检查、维护保养暖气井阀门、保养换热站设备。
6、对22号楼北侧废井及个别车位下车进行填实。采取在个别路口安装路障等措施阻止个别外来车辆经常碾压草坪。
（十一）、为了提高服务水平，物业公司定期组织员工进行相关物业基本水、电等知识的培训，学习相关物业管理的法律法规。
（十二）、雨季即将来临，物业公司组织人员对小区所有的雨水口内的杂物进行清理，保证排水的通畅。
三、本月发生的部分工作记事
4月1日 帮助44号楼一户业主更换渗漏的水龙头。
4月3日 40号楼一户业主在给小院绿化时发现院内遗留的一块较大的混凝土块，协调开发商及时清除。
4月4日 更换43号楼一户业主家由于锈蚀导致无法正常开启的车位锁芯。
4月5日 39号楼一户业主家的车位被其他业主的一辆非本小区车辆长时占用车位，导致该业主无法正常停车，物业在得到业主的信息后对该车位附近的其他住户进行了走访调查，最终联系该车车主将车辆挪走。
4月7日 帮助31楼一户业主进行试水打压，并积极联系开发。
4月9日 由于54号楼底商原因造成了地下车库部分车位漏水，物业及时通知租户进行维修处理，并为漏水部位的车主及时找到合适的车位停放车辆。
4月11日 协调59号楼两住户间由于洗衣服向阳台外溅水出现的矛盾。
4月13日 52号楼的一户业主家中的空调机出现噪音，物业方面及时与空调技术维修人员联系及时为其进行了维修，另外物业还发现业主的家中存在漏水的情况，并给予了及时的维修。
4月13日 43号楼一户业主家中马桶堵塞，工程部及时派人帮助业主疏通，但终未疏通成功，后经查是装修原因造成。
4月14日 44号楼的一户业主报空调机出现噪音，物业及时告知维修厂家技术人员及时对业主家中的空调进行了维修。
4月16日 帮助53号楼的一户业主更换房门的锁芯。
4月18日 22号楼的一户业主不便联系供暖单位，委托物业公司转告。
4月19日 帮助59号楼的一户业主进行打压试水，查找漏水的原因。
4月23日 54号楼一层西边的柱子的墙砖脱落，物业及时告知开发。
4月23日 帮助22号楼一户业主清理铺路产生碎石块。
4月25日 在联排别墅的10余个垃圾桶内发现有大量的装修垃圾及渣土，由于渣土较重导致部分垃圾桶被损坏，物业对损坏的垃圾桶进行了及时的修复，保证了正常的使用。
4月26日 46号楼附近的一车位锁由于锈蚀导致难以开启使用，物业联系车位锁厂家为其进行维修。
4月27日 48号楼一户业主家的景观喷泉泵坏了，物业接到报修后及时为其进行了维修。
4月28日 物业公司联系噪音检测机构对小区东南角进行了噪音检测。
4月29日 32号楼一户业主的电闸被烧毁，物业接到通知后及时与相关负责人联系处理。
4月30日 工程部人员在巡视过程中发现点试公寓电梯轿箱内共有三盏灯不亮，及时联系维保单位进行了维修保养。
四、最后需要大家理解和配合的工作
1、有个别业主将自家的垃圾袋将直接放在楼梯附近，由于天气日渐炎热，易孳生蚊蝇，物业公司提醒业主朋友及时将生活垃圾放到指定的分类垃圾桶内。
2、个别业主在做小院绿化时，工人将做小院清理出的大量石块、垃圾等堆放在公共部位或倾倒在小区各楼间的垃圾桶内，不仅影响小区环境，而且还造成垃圾桶的损坏，给其他业主投放生活垃圾带来了不便，在此，请各位业主提醒施工工人将此类垃圾放在指定装修垃圾池内。
3、接亦庄镇政府的通知：①小区内的养犬人须在5月20日前到亦庄派出所办理养犬注册登记，亦庄派出所联系电话：；②养犬人必须遵守《北京市养犬管理规定》（日起实施）；③携犬外出须随身携带《养犬注册登记证》、由成年人牵引、不等阻碍他人的正常生活；住宅区内禁养大型犬、烈性犬；④未办理《养犬注册登记证》的罚款2000元，养犬人违规养犬、携犬外出、罚款500元。⑤办理完《养犬注册登记证》的养犬人要及时到物业客服部登记备案。另，小区内已安装宠物便便袋，恳请您遛狗时及时自觉清理爱犬粪便。
4、近一段时间内，陆续出现了个别业主使用公共水源冲洗小院或做它用而引起其他业主投诉的情况，物业在此提醒您不要使用公共绿化用水。
5、随着夏季的临近，部分业主已经开始准备启动中央空调制冷来调节室内的温度，对此物业提醒您，在您启动空调前请先检查空调的冷凝水管是否引至地漏处，以免带给您不必要的麻烦。
6、儿童在水景玩耍时一定要有成人的看护，避免出现危险。
7、雨季即将来临，请各位业主检查屋面及阳台的雨水口是否畅通，并清理露台的垃圾，避免造成堵塞。
北京华宸方馨物业管理有限公司
附件3 北京市物业服务收费管理办法
　　第一条 为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》，国务院《物业管理条例》，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》，制订本办法。
　　第二条 本办法适用于本市行政区域范围内物业管理企业的物业服务收费管理。
　　第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
　　第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。
　　第五条 本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。实行市场调节价的物业服务收费标准由物业服务合同、房屋买卖合同的当事人协商确定；实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房屋主管部门制定基准价标准及浮动幅度，并定期公布。
　　第六条 符合下列情形之一的物业服务收费实行市场调节价：
　　1、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅；
　　2、按照《北京市物业管理招标投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；
　　3、业主大会或按照《物业管理条例》第十条规定不成立业主大会但共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主，与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；
　　4、本办法实施后，在物业服务合同和房屋买卖合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区；
　　5、本办法实施前，经计划、规划、建设、国土房管等政府主管部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区。
　　实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业管理企业协商确定。
　　第七条 经济适用住房小区、执行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发19号）政策的危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业管理企业根据所提供的服务内容和标准，按不高于经济适用住房物业服务收费政府指导价收费标准确定物业服务收费标准。
　　按房改政策出售的公有住宅区、安居（康居）住宅区，以及不符合第六条规定的住宅区，在未成立业主大会前，执行政府指导价住宅物业服务收费标准。原物业服务收费标准低于基准价浮动幅度上限的，执行原收费标准，如要调整，具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。但如物业管理企业提供安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可收取相应费用；收费标准总计不能高于基准价浮动幅度上限；原收费标准中已包含上述服务收费内容的，不能重复计算收费。
　　第八条 按照物业服务收费政府指导价管理的住宅区有多种房屋产权性质住宅的，物业服务收费按与物业服务标准相对应的政府指导价标准执行。
　　经政府有关部门批准，改变住宅使用性质从事经营活动的，物业管理企业可以按照改变后的住宅使用性质，确定物业服务收费标准收费。
　　第九条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
　　第十条 物业服务费用由业主交纳，但按房改政策出售公有住宅的单位和购买安居（康居）住宅的职工所在单位，应按有关规定承担综合管理、共用部位共用设施设备日常运行维护、绿化养护、电梯、水泵运行维护等费用。按房改政策出售公有住宅的单位和购买安居（康居）住宅的职工所在单位，就物业管理服务费用承担问题与购房人另有约定的，从其约定。
　　第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或物业服务合同中约定。
　　第十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
　　第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　5、物业管理区域秩序维护费用；
　　6、办公费用；
　　7、物业管理企业固定资产折旧；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、经业主同意的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
　　第十四条 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
　　业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。其中，业主大会提出质询时，物业管理企业应当及时进行书面答复。
　　实行物业服务费用酬金制的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担由业主大会或全体业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
　　第十五条 未建立专项维修资金的住宅，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用收取与使用按照国家和本市有关规定执行。
　　第十六条 电梯运行维护费标准及分摊办法。
　　业主大会成立前，按照房屋买卖合同、物业服务合同中约定或物业管理公约中的约定执行；业主大会成立后，按照业主大会的决议执行。不符合以上条件的，暂按以下办法分摊计算：
　　电梯运行服务首层住户，每建筑平方米电梯运行维护费用=×30%
　　其他楼层住户每建筑平方米电梯运行维护费用=电梯运行维护总费用/（房屋建筑面积-70%电梯运行服务首层住户建筑面积）
　　执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯运行维护费由物业管理企业按不高于电梯运行维护费政府指导价收费标准执行。
　　第十七条 水泵运行维护费标准。
　　业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主大会与物业管理企业在物业服务合同中约定。
　　执行物业服务收费政府指导价的住宅区，水泵运行维护费由物业管理企业按不高于水泵运行维护费政府指导价收费标准执行。二次供水用户（不包括自备井多层楼房用户）按政府指导价标准交纳水泵运行维护费；市政直供水用户不交纳水泵运行维护费。
　　第十八条 房屋建筑面积包括套内建筑面积和共用部位与共有房屋分摊建筑面积。
　　第十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第二十条 业主按房屋买卖合同约定的交付之日开始交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
　　第二十一条 物业管理企业可按月、按季或按年度计收物业服务费用，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费用。
　　第二十二条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
　　业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
　　第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第二十四条 物业管理企业根据业主委托提供的特约服务，服务收费标准除政府价格主管部门有统一规定外，由双方约定。
　　第二十五条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
　　第二十六条 物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准进行公示。
　　第二十七条 市、区县价格主管部门负责监督管理本行政区域内物业服务收费行为。
　　物业管理企业有下列行为的，由价格主管部门依法进行查处：
　　1、超出政府指导价标准制定价格的；
　　2、擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；
　　3、不实行明码标价或不按规定实行明码标价的；
　　4、只收费不服务或不按照规定提供服务而收取费用的；
　　5、其他违反本办法规定的行为。
　　第二十八条 本办法由市发展和改革委员会、市建设委员会按各自职责负责解释。
　　第二十九条 本办法自2005年 月 日起执行。
　　原《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字第196号）、《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价（房）字<号）、《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字第394号）、《关于调整委托管理住宅电梯高压水泵收费标准的通知》（京价（房）字第274号）同时废止。本办法执行之前的其他有关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。本办法实施前，在房屋买卖合同、物业服务合同、物业管理公约中确定的物业服务收费标准超出住宅物业服务收费政府指导价收费标准浮动幅度上限的普通居住小区，可执行至2005年 月 日。在此期间，如果成立业主大会或物业管理企业与全体业主重新协商确定物业服务收费标准的，按本办法第六条规定执行；未成立业主大会或物业管理企业未能与全体业主重新协商确定物业服务收费标准的，2005年 月 日起，一律按照住宅物业服务收费政府指导价执行。
北京市物业服务收费政府指导价收费标准
一、住宅物业服务收费基准价标准：0.90元/建筑平方米.月
服务内容 服务范围 服务标准
综合管理 小区规划红线范围内，涉及公共财产和公共事物的管理 （1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4)协助召开业主大会并配合其运作；
（5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;
（7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；
（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的80％；
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行；
（11）投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险（0.04元/建筑平方米.月)。
物业共用部位、共用设施设备日常运行维护 按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备 （1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）单元楼外园区照明能源费用（不包括市政道路路灯电费）。
绿化养护 小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地 按市园林局规定的二级养护标准养护。
清洁卫生 小区规划红线以内，业主户门以外 维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：
（1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
（2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
（4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;
（5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；
（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
秩序维护 小区规划红线以内，业主户门以外 公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
注：1、以上收费标准中，清洁卫生费0.05元/平方米.月，秩序维护费0.10元/平方米.月。
2、物业管理企业提供以下设施设备运行维护服务的，可以收取下列费用：
（1）安全防范设施设备日常运行维护费0.10元/建筑平方米.月。按照《北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法》规定提供服务。
（2）消防设施设备日常运行维护费0.10元/建筑平方米.月。按照《北京市消防安全责任监督管理办法》规定提供服务。
3、物业管理企业可在住宅物业服务收费政府基准价标准基础上按服务内容、服务范围和服务标准向上浮动10%。
4、以上收费标准已含物业管理企业的利润、营业税及附加。
二、经济适用住房物业服务收费基准价标准：0.55元/建筑平方米.月
服务内容 服务范围 服务标准
综合管理 小区规划红线范围内，涉及公共财产和公共事物的管理 （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4）协助召开业主大会并配合其运作；
（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；
（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；
（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％；
（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行；
（10）投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险（0.04元/建筑平方米.月)。
物业共用部位、共用设施设备日常运行维护 按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备 （1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）单元楼外园区照明能源费用（不包括市政道路路灯电费）。
绿化养护 小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地 按市园林局规定的二级养护标准养护。
清洁卫生 小区规划红线以内，业主户门以外 （1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；
（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
秩序维护 小区规划红线以内，业主户门以外 （1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
注：1、物业管理企业提供以下设施设备运行维护服务，可以收取下列费用。
（1）安全防范设施设备日常运行维护费0.05元/建筑平方米.月。按照《北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法》规定提供服务。
（2）消防设施设备日常运行维护费0.10元/建筑平方米.月。按照《北京市消防安全责任监督管理办法》规定提供服务。
2、以上收费标准已含物业管理企业的利润、营业税及附加。
三、实行政府指导价管理的电梯运行维护费用标准
单位：元／部、年
楼层分类 电梯类型 运行梯 备用梯 高峰梯 备注
15层及以下的楼房经政府
主管部门批准轿厢
无人值守电梯运行维护费 交流调压调速
7330 以10层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%
交流调频调压调速
15层及以下的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费 交流调压调速
交流调频调压调速
16-25层的楼房经政府
主管部门批准轿厢
无人值守电梯运行维护费 交流调压调速
9564 以20层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%
交流调频调压调速
16-25层的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费 交流调压调速
交流调频调压调速
26层及以上的楼房经政府
主管部门批准轿厢
无人值守电梯运行维护费 交流调压调速
10309 以30层为基准层，每增减一层，费用增减1%，总增减不超过5%
交流调频调压调速
26层及以上的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费 交流调压调速
交流调频调压调速
注：(1)电梯运行维护费已含利润、营业税和附加以及电梯定期检验费、电梯（安装、改造、重大维修）监督检验费、电梯限速器校验费。
　　(2)电梯运行维护费分摊办法按《北京市物业服务收费管理办法》第十六条执行。
　　(3)电梯运行维护费可以按栋、也可以按物业管理区域核算，但实收总金额与应收总金额应当一致。
电梯服务标准：
（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行京房地修字第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
四、实行政府指导价管理的水泵运行维护费用标准
1、高压、变频水泵运行维护费用标准
（1）高压、变频水泵运行维护费：0.10元/建筑平方米.月;
（2）运行、维修费包括工资、管理费、电费、水质化验费、水箱清洗费、主泵和备用泵的维修、消防泵试泵费、普查费、消毒费、利润、营业税及附加等。
2、服务标准
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务标准执行京房地修字第799号文件规定；
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
五、其他费用
1、装修管理服务费
（1）带电梯住宅：每建筑平方米最高不得超过4元。
（2）不带电梯住宅：每建筑平方米最高不得超过3元。
服务标准：
（1）有健全的装修管理服务制度；
（2）查验施工单位资质，业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。如果业主或施工单位自行清运装修垃圾，物业管理企业应酌情减收装修管理费。
2、其他收费
项目 收费标准 备注
生活垃圾清运费 30元/户、年 京价(收)字(1999)第253号
生活垃圾处理费 本市居民每户每月3元
非本市居民每人每月2元 京政办发(1999)第68号
机动车存车费 按照北京市物价局京价（收）字<号、326号，北京市发展和改革委员会京发改<号文件规定执行。
非机动车存车费 按照各区县物价局、计委制定的收费标准执行
共用电视天线管理费 1.66元/端、月。
仍然保留共用电视天线的物业管理区域内，并且不具备接收歌华有线电视的住（用）户交纳此项费用。
避雷装置检测费 京价（收）字<号
附件4 关于加强对万科星园养犬管理的通知
万科星园物业服务中心
15:58:19 发表于焦点房地产网-谈房论市-万科星园论坛
尊敬的业主：
　　为创造一个良好的居住环境，促进社区的精神文明建设，规范园区内养犬管理，星园物业服务中心多次在公共信息栏内张贴了《北京市养犬管理规定》、《星园养犬管理规定》、《养犬常识》及《致园区养犬户的一封信》等相关资料，并且制作了不锈钢《养犬公约》标识牌在电梯内进行张贴，借以提高业主依法养犬意识。
　　园区大多数养犬户能够按法规的要求养犬，并在政府主管部门对犬进行登记、注册。但是，仍有少数业主存在饲养大型犬、遛犬不拴、饲养多只犬、让犬只随地大小便、将犬只放在花园内饲养任由犬吠等现象，甚至个别饲养大型犬的业主公开在公共绿地内聚集遛犬，给其他业主造成很大的影响，服务中心工作人员多次现场劝止无效，严重影响了园区秩序。
　　按照《北京市严格养犬规定》对各区县的划分，星园属于养犬重点管理区。在小区养犬管理过程中，物业只能起到劝阻、引导和督促的作用，没有严格的执法权，望养犬户在相互理解、相互协作的基础上，配合星园物业共同维护园区良好的社区环境及生活秩序。
　　《中华人民共和国治安管理处罚法》于日起开始施行，相关条款对饲养宠物做了如下规定：
　　第七十五条　饲养动物，干扰他人正常生活的，处警告；警告后不改正的，或者放任动物恐吓他人的，处二百元以上五百元以下罚款。驱使动物伤害他人的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款。
　　星园物业服务中心现将《星园养犬公约》中相关内容再次摘录如下，请各养犬业主自觉遵守：
　　1、 养犬人必须在公安机关办理养犬证注册手续，按时年检并为犬只注射预防狂犬病疫苗；
　　2、 本小区处于北京市养犬重点管理区内，任何人不得饲养身高超过35厘米的大型犬；公民个人经公安机关批准饲养小型犬的，每户只准养一只；
　　3、 当您携犬在户外公共区域活动时，请携带相应的合法养犬证件，并且由成年人牵领；
　　4、 携犬出入楼宇时，请主动乘坐货梯，并对犬只严格约束，主动避让他人；
　　5、 请随时控制您的犬只，勿大声狂吠，更勿使多只犬聚集，避免影响他人；
　　6、 请勿将犬只带进儿童游乐场、会所俱乐部和办公区等公共场所，请勿让犬在休闲椅上或水景观内玩耍；
　　7、 请勿让犬只进入园区绿地嬉戏、在别人的门前及公共场所大小便。犬只在户外排泄粪便后，携犬人应及时进行清理；
　　8、 请养犬人自觉遵守《北京市养犬管理规定》中的相应条款，依法养犬。如您发现有违规饲养宠物犬的现象，可直接向公安机关举报。
　　奥运村派出所报警电话： 13594　　
　　星园物业服务中心电话： 0 801
北京万科物业管理有限公司
星园物业服务中心
附件5 天乐园部分业主14日讨论会情况通报--------北有宋乔整理
14日上午，天乐园部分热心小区建设的业主（12户）汇聚一堂，畅所欲言，就小区建设中发生的一系列问题、业委会筹备等议题展开讨论。物业张经理、陆副经理等领导，以及小区保安队长陈东波等列席会议。发起人北有宋乔主持会议。
会议自上午9点持续到12点，会议主要完成以下几个议题：
一、业委会筹建问题。会议研究认为，当前工作的重中之重是：业委会筹建第一阶段的具体工作。根据大家的一致意见，第一阶段为宣传反馈阶段，计划用2个月的时间完成，所要达成的目标是：关于业委会筹建的具体程序书面通知所有业主并征求意见，自荐或者推荐业委会筹备工作中的业主代表；征集业主对小区建设的意见。第一阶段的启动这标志着业委会筹备工作正式开始运作。
主要步骤是：
第一时段：5月14日～21日。
主要任务是：制定并修改3份表格（见下面）。
完成人：由发起人北有宋乔起草，参考物业意见，然后由第三梯队、昆廷等业主修改完善，同时在网上公示征求意见。
1、 制作业委会成立的相关内容制作宣传材料一份。
2、 制作关于筹建天乐园小区业委会的征求意见表一份。
3、 制作关于天乐园小区建设的征求意见表一份。
第二时段：5月22日～7月13日。
主要任务：一是以书面方式将制定的3份表格通告小区所有业主，在小区内辅以公示栏公告；二是接收业主书面反馈意见，并进行分类统计。
完成人：天乐园信和物业（物业表态：积极配合）。
第二、就小区建设中发生的一系列问题会同物业积极协商解决。主要问题有
1、 小区安全问题。大家一致对目前的保安措施提出表扬，但有一些细节需要改进。核心问题有：其一，单元门的问题有三：一是关不上；二是开不开；三是噪音大。其二，小区进入措施一定要落实到位，并坚持严格的一如既往的工作作风。
2、 业主养狗问题。核心意见有：其一，养狗是业主个人的自由；其二，呼吁业主带狗在小区内行走一定要拴狗链，物业有义务进行劝阻不拴狗链者，以保障其他业主的人身安全；其三，制定有关的制度，确定那些区域是禁止小狗进入的。比如；儿童专用娱乐区，是小狗严禁进入的区域，道理我想大家都明白。也希望某些养狗的业主尊重我小区的儿童，给他们一个健康成长的环境；其四，养狗的业主要自带袋子，及时清理自家狗的粪便。我就看到一个名人（我们小区是有名人的）养狗就非常自觉，他自觉清理了自家狗的粪便，我看了也对此人产生了敬意。其四，所有业主都有权利监督，并对不良现象进行网上曝光和斗争。
3、 电梯内装修材料及时拆卸的问题。核心意见是：当单元业主入住率达到70％以上的时候，及时拆除电梯内的保护材料，给入住业主一个优美的环境。这主要体现出对大多数业主的一种尊重。拆除后的装修材料入户，物业给予监督，保障电梯不受损毁。坚持谁破坏了电梯，谁来负责赔偿的原则。
4、 小区内不平石头路面的问题。由物业和开发商协调解决，避免老人和小孩受到伤害。
5、 小区卫生问题。建议物业夏天每晚增加一次夜间9点清理工作。为业主提供好的楼道居住环境。
6、 小区对门的凉亭顶子问题。请物业会同开发商及时解决。
7、 建议物业小区地下车库增加手推车，方便业主。
8、 进一步提高服务水平。做到来电有记录，意见有反馈。
9、 建议小区物业服务人员挂牌上班执勤。
10、 提醒全体业主积极到一号楼下的居委会进行业主注册，这样有利于居委会为我小区争取小区建设资金。为老人和孩子提供更好的健身和服务的场所。
小区建设问题事关所有业主，希望全体业主齐心协力共同建设好我们的小区，让我们共同创造天乐园小区的和谐、幸福、安宁。
整理中难免有疏漏和不妥之处，还请参会业主和物业批评指正。
附件6 天月园六号楼一位业主关于空调管线的倡议书
天月园的邻居们：
你们好!我是天月园六号楼的一位业主。入住半年来，看到西边广袤的森林公园日渐浮现，周边诸多生活、商业和交通设施陆续开工，体育休闲公园也已具备了开放条件，一个区位优越，环境优美，生活便利的宜居家园正日益成为现实，我感到十分欣喜和自豪。
然而，随着炎炎夏日的来临，我看到越来越多的扭曲的、紊乱的空调管线爬上了我们曾以为傲的外立面，犹如一道道疤痕，挂在了我们美丽家园的脸上，说实话，有时我觉得这些疤痕真如刻在自己的脸上一般难过。
建筑立面和地面景观，是构成小区内部环境的两大基本要素。当您在绿意盎然、溪水潺潺的小区内徜徉漫步，享受家居休闲的美好时光的时候，矗立的外立面是您绕不过去的风景。而且，由于小区建筑高大突出、临街建设，已成为城市景观的重要组成部分，维护好小区建筑立面的美观，已超越私人事务的范畴而成为全体小区业主的一项公共义务。当您从安立路由北向南经过，当您在红军营南路由东向西归来，您更能体会到，小区的建筑外立面就是我们小区和全体业主共同的形象标识和名片。可是现在，天月园的名片已经蒙尘!
从根本上说，设计缺陷是造成空调管线问题的根本原因。在天月园尚未竣工的时候，很多业主就意识到了这一问题和可能的后果，在前期维权过程中曾认真真诚地向开发商表达了改善设计或统一打孔的诉求。在集中装修阶段，许多业主也就如何兼顾室内和室外的美观展开了积极有效的探讨，在认真权衡诸多方案后基本做到了顾此又不失彼。事实上，许多业主在完成装修和入住后发现，即使按照常规的方式在室内走管线，由于窗帘或家具的有效遮挡，空调管线对室内效果的影响也十分有限，甚至可以忽略。
我十分能够理解您在入住新居、特别是在装修阶段对住宅内部效果的关注和追求，我也相信，既然选择天月园，表明您对小区的整体环境和品质有着同样的关注和追求。如果超越这一特殊阶段，真正开始了融入天月园、全方位感受天月园的生活的时候，您一定会为自己不经意间对天月园的环境和品质造成的损害感到遗憾。
只要我们努力，刻在天月园脸上的每一道伤痕都可以平复。我真诚地倡议：
如果您尚未入住或未安装空调，请努力避免在外立面上打孔和走管线；
如果由于您的户型缺陷使您确实无法避免外立面走管线，请您参照六号楼部分业主的作法，尽量缩短外露管线长度并使其隐避。
我还要真诚地呼吁，如果您的空调管线已经走在外立面上，在成本可以接受，精力能够允许的情况下，尽您的努力，把管线挪回室内。
当我们那坚致典雅、简洁明亮的七幢板楼，影射着蓝天和白云，在明媚的阳光里熠熠生辉的时候，我们生活在天月园多么自豪。
附件7 强烈控诉天月园物业的不作为和强收费!
15:09:57 发表于焦点房地产网-谈房论市-北辰绿色阳光(傲城)论坛
几场大雨强袭了我们的北京,在全社会高度关注京城交通、排水诸多问题的同时，我们天月园也面临着同样头痛的境况！
地下停车场在去年就显现出恶劣状况，我们可爱的物业公司“信誓旦旦励精图治造福一方”等等诸多豪言壮语感染了我们整整一年！在全体业主翘首期盼的目光中，雨水仍然是不可阻挡地甚至变本加厉地冲进了我们的地下空间，四处肆虐满地流淌着浑浊腥黑。
其实，雨水不洁我们忍；设施存在结构性缺陷我们亦咬牙忍；但是，物业面对着几天了一直流淌曼延的脏水而放任自流的态度令人无法忍受！2
各位，雨停了两天了，而我们的物业老爷们却休息了一年！在地下2层停车场通往2号楼2单元的路上，有一大截路面被水淹没，而我们聪明敬业的物业先生小姐们铺了块巴掌宽的扳子让我们练习平衡木备战2008！？一个人工/半天的作为与不作为，让人出离愤怒！
在我们购买地下车位的时候，相信每个人都被如此地忽悠过：“诸位放心，我们的地下停车场将做******的地面处理。。。。。”，可是今天，两年后的今天，每况愈下。我们的对于地面的期望已然从干净退居为干燥了，却仍然令人烦恼。无言以对。
难道中国人真的就不能赋予被一点点，哪怕是一点点的权力？有一点，只要有一点，就必然滋生腐败、拖沓、懒惰、官僚以及其他恶习？
今天我接到物业催交物业费用的电话，激怒了本已难平静的心。交费？没门！改造好了环境，我一分不少交，反而积极主动提前交纳。否则，老子不交，还要呼吁与我共识的大家都不交！金钱是用来奖励先进的，不是被用来浪费和侮辱我们人格智商之用！
同学们，团结起来，肩负起天月园的兴亡！
附件8 想知道在外立面走空调管的邻居们的想法
听物业说将对外露空调管可能采取措施。拟定的方案是找个施工队把白色的空调管包一层更接近立面的颜色，再对被破坏的防水修补。
在此我想阐述一下对此事的看法。
1.我一直认为爬满建筑立面的空调管是仅次于小广告的城市第二牛皮癣。早期的建筑出现这个问题是因为当时还处于解决温饱的阶段，人们对空调的普及和城市景观的营造普遍认识不足。在现在这个条件下，天月园仍然出现这么严重的类似问题，则体现了公共意识的缺失和审美格调的偏差。天月园的立面设计是一流的，但在布满空调管后已经变得不入流了。住在一个给公众带来视觉污染的社区里，我们的自豪感将荡然无存。
2.如果仅仅为外露空调管加一层保护色，这项工作不如不做。因为对于我们天天面对的东西，伪装没有必要，毫无意义。这种“形象工程”、“面子工程”，只适合应付上级检查、领导参观或在小区承揽商业活动的需要，这样的事不适合动用物业费由业主买单。实事上，空调管在不怎么清新的空气中暴露两年，自然会达到如上效果。
3.造成这个局面物业负有不可推卸的管理责任。物业从一开始就没有把保护外立面作为一项管理目标去加以实现，再加上至今还体现在物业管理一切方面的“反应迟缓”、“行动懒散”两大标志性特色，就难怪广大业主只是把不破坏外立面作为一个选项，而不是前提加以考虑了。我家楼上正在装修的邻居已经开始进家具了，对于不能自行打孔走空调管的事还闻所未闻，而且他们家窗帘杆的布置已经使窗帘无法起到遮档空调管的作用，在外立面走管已经变得在所难免。物业及时的提示、劝阻和引导多么重要!二号楼底商的空调管线还在肆无忌弹地冒出，说明物业已经完全放弃了自身的管理职责!
4.我充分理解各位领居在装修期间对室内装修效果特别关注的心情，但是正式入住后，在对室内室外整体环境的充分认识和权衡后，我想很多业主对如何处理空调管线有更清醒的认识和选择。如果物业真的要动用施工队进行整改，我强烈建议在动工之前物业再开展一轮说服和征求意见的工作，如果业主愿意借这次施工机会把空调管线移回，这不仅增加了物业开展这项工作的正当性和说服力，也体现了物业、业主随着天月园的成长在不断共同进步的良好态势。
5.空调管线的事真的有这么重要？是的。随意在外立面打孔必将导致对建筑立面保温层和防水层后续不断的侵蚀，给我们的住宅安全带来实实在在的威胁。除此之外，正如我在第一点强调的，维护小区外立面的美观是小区业主对社会承担的共同义务，没有比外立面更能展示一个小区成员整体特色和素质的平台了。
6.我曾经起草了一个倡议信在论坛和小区各单元张贴过。虽然我对这封信的说服力缺少自信，但是总归是一种良性的呼吁，与人无害，或许有益，尽管天月园的业主上这里的少，我还是想再张贴一次。希望能够让尽量多的业主，特别是已经把空调管走在外立面的邻居能够知道有这一种呼声。
7.十分想听听在外立面走空调管的邻居的意见。我对外立面上的管线感到难过，但对实施以上行为的邻居毫无反感，因为我知道这么做各有原因。想知道现在你们对外立面美观的在意程度，如果可能，是否愿意将管线移回室内。
附件9---黄山一棵松致信诚物业公司傲城管理处经理的公开信
16:18:17 发表于焦点房地产网-谈房论市-北辰绿色阳光(傲城)论坛
信诚物业傲城管理处 经理先生：您好！
住傲城天月园已一年余，有许多感触。特别是小区的物业管理，有许多心里话，忍了又忍，今实难再保沉默。
常有访客初次来访时从进院门、到车库、再到电梯间就得出结论：你们小区不如万科。我们如此高档小区，就因物业管理不到位，得此评价，总感觉不是滋味。随着时间的推移，曾经对物业的许多期望，如今已逐渐变成了太多的失望。我们的物业管理水平已让业主们难以忍受，若不抓紧整改，大家期待着的傲城天月园小区的美誉恐怕会因物业管理水平而大打折扣！
最近感觉你们也在设法改善工作，如小区的多处显眼位置竖起了“狗食盒”（或称“狗纸盒”——因里面没有东西实在不知它该叫什么）、让门卫向车辆敬礼等，但都停留在表面上，属于今后的锦上添花项目，而就我们小区目前的物业服务水平尚需实实在在地解决些基础管理问题、暂还不需要做秀。因此看得出，你们不是不愿把工作做好，而是实在能力和水平有限不知道该怎样抓管理、管物业。。。。。。
通过观察和与邻居们闲谈发现，我们小区的业主多为企业老总、成功人士、年轻的精英阶层，可以说个个都是管理专家，只是都太忙了才显得对目前的物业管理状况默不做声、听之任之、极富涵养。我作为天月园的业主、老同志，通过与邻居协商讨论，就目前我小区存在的问题进行了分析，并提出了一些切实可行的改进措施建议。愿为改进小区的物业管理工作、提高水平尽些绵薄之力，望能对你们的工作有所启发和帮助。
一、存在问题及分析
经过与周边的新荣家园、华馨公寓、风林绿洲和万科星园的物业管理比较认为，目前存在的突出问题主要有：
（一）门禁与安全问题
1. 门岗形同虚设
门岗值班人员不敢大胆严格按制度管理，不查卡也不过问，态度和蔼的见人就开门，任何人都可以进出小区。
进门的访客、送东西的（家具、水、饭）进入院子，不向业主通报就放行；装修工人在小区留宿无人过问。
南门口外乱停车，不管理。
南、北门各常设破烂收购点，不过问。。。。。。
2. 门岗保安器材质量低劣。
（1）艰难等待到的南、北门安装的刷卡进入系统，从安上就没正常使用过。更为可笑的是读卡口的背面就是手动开关。
（2）单元门读卡系统质量差：
标注不清（看不见数字和提示）——我在门外就很难摁响自己家的对讲器；
单元门口没有照明灯，找不见按健；
室内可视屏不清，陌生人更本难以辨认；
蜂鸣声太长、关门声太大——不得不佩服我们一楼住户的涵养。
（3）从地下室车库进单元的门太破、太脏。通道间为无门的杂物间，阴森恐怖。
（4）车库进电梯间的刷卡们太破、太脏、声音太大、太寒颤。
3. 围墙上上架设的红外报警系统根本不起作用。
我们有意试过根本不报警，起不到作用，花了物业费难道就是为了好看吗？
4. 地面消防通道乱占用。
（1）消防通道随便开启，汽车停放占用；
（2）地面长时间允许停放机动车辆，不仅免费过夜甚至可以连放几天没人过问。
5. 人浮于事。
同班上岗门卫太多，经常看见北门3－4人在一起打闹嬉戏，院子里三俩个保安毫无目的的瞎转，遇见该管的事却熟视无睹，如地面长时间的停车却不过问，狗乱拉屎不监督。
（二）车库管理问题
1 买了私家车位、有停车证，进库还要给个脏塑料牌——不知起何作用？滑稽；
2 不买车位和不租车位的车辆却可以不领牌子进入地下室乱停放——为何？
3. 没有车位却可以在地面随便免费过夜——物业办公的5号楼和保安居住的4号楼前经常有过夜车停放，都看不见吗？可笑；
地面车辆通行，使得人行道多处地砖被轧坏、矮路灯撞毁；
4. 装了摄像头和刷卡进出装置，却要派人看守开启（雇员太多了吗？），无车位也可以进去乱停——滑稽＋可笑；
5. 车库刷卡系统不装在出入口，却装在通道半截——不知物业是怎样考虑的？
6. 地库车位划的太小，出入位不方便、开车门不安全；
7. 租用车位位置不固定，乱停、甚至占私家位，常常惹争议。
（三）卫生问题
1．整个地面保洁一般：
（1）只扫路面，不清死角；
（2）路面常有烟头、犬粪；
（3）休闲设施等未按规定擦拭。
（4）地面路边装狗食盒时倒过土的多处泥痕至今未清理。
2. 车库通往电梯间脏、臭无比：
（1）七号楼车库通往电梯间的空房间内堆放杂物，装修人员大小便，奇臭；
（2）电梯间、通风口及门太脏，通风口铝制格栅破损不堪；
（3）地下室及电梯间的阀门、管道锈蚀严重，有碍观瞻。
3. 电梯轿箱脏：
未按规范打扫、擦拭、消毒。
4. 3号楼地下室的公用卫生间脏臭到不像是人在使用，却恰恰是我们物业的保洁人员和绿化人员在用。 试问自己的卫生都搞不好怎么指望能给别人服好务呢？
（四）绿化问题
1.绿化管理不规范
（1）观察发现我们的两位花工根本不懂养花务草，更不爱惜花木；
（2）浇灌花草用粗水管只管冲，浇过后草根就翻出，小区的许多草就是这样被摧残死的。
（3）有些小树被浇的东倒西歪，有些绿树成片变黄死去，你们知道原因吗？去问花工吧！
2.听说现绿化由东方园林公司负责，物业管不了。请问我们掏的绿化费为何要请一个管不了的“爷公司”呢？
（五）养狗问题
1.小区养狗没有明确严格的规定或者说就未严格执行。张贴的相关规定自相矛盾，如两个门对门的电梯里张贴的养狗规定都不一样；
2.小区常有大型犬无人看管乱跑；
3.对养犬管理不严格，人行道上常有犬粪，休闲桌椅上常见有犬；
（六）节能问题
1.小区路灯开关时间不正常，早晨天很亮了，路灯还无人关；
2. 过道路灯全为长明灯，未装节能自控开关；
3. 浇花用水太浪费，经常是大管子哗啦啦直流
（七）建筑质量问题
1.地下室多处渗漏水，下雨过道积水行人不便；第下车库的监控室门卫遇下雨经常在水中上班。
2.地下车库的多个出入口都有掉砖、掉皮现象。
3.院子花园里有些地方常有小塌陷，维护不及时。
（八）物业员工的问题
1.物业员工责任心欠佳，似乎不爱我们的小区和本职工作，缺乏基本的服务意识。
除了去物业办公室，很少在小区里见到物业领导和管理人员的踪影。估计没有几个业主能认出那位是物业经理、那位是管＊＊的主管，偶尔也能看到物业的有些工作人员坐在小区休闲桌椅前抽烟、聊天。周末常常是保安代为值班，找不到能管事或解决问题的工作人员。
2.工作缺乏应有的监督
几乎看不到物业领导或工作人员对小区卫生、门岗、绿化的监督检查或抽检。
3.工作缺乏主动性
物业工作人员好像发现不了问题，业主反映的问题还不积极的调查解决，如南门口外左路口的乱占道停车问题，给保安反映多次至今未能解决，已发生多次车辆在此刮蹭事故。
三、解决措施
鉴于目前物业管理中存在的突出问题，我们建议应采取如下措施：
1. 门禁与保安问题
（1） 对保安人员加强职业培训和监督考核，明确责任，建立制度，直起腰板大胆严格地按制度管理。
（2） 对南、北和西三门建立具体的管理制度和岗位职责，以便规范管理和监督执行。每个门口最多2人值守，三个门口的值班人员2小时以轮换，完善交接登记，可以互相监督，更可以避免夜间的打盹或睡觉。
（3） 对小区各要害点，如各楼正面单元门口、通入车库的各入口、易入的低矮围墙等编号，设立流动岗哨（根据地形和可视监控范围设定）、各岗哨点建立登记签到本，采取“推磨式”换位值班制（一般由一人在该范围内活动，2小时以换位），可以辟免成群结队的瞎转。很多小区都采取这种办法，很有效。
（4） 调试、启用围墙红外报警系统和摄像监控系统，使其真正发挥作用。
（5） 更换高质量和性能好的“单元门口刷卡可视对讲器”；
（6） 更换车库通往电梯间的刷卡门。
2. 车辆管理
（1） 建议将小区南门作为车辆入口、西门作为车辆出口（或西入、南出），不要一个口又进又出，既不安全也不便于自动化管理；
（2） 出口和入口各设刷卡机（将现在通道中的刷卡机移到地面的两个出入口），自动刷卡出入，（不设专人开启，仅在出故障时才有人控制），避免了无手续车辆进入和停人情车。
（3） 地下车库内设一机动保安员，配备自行车，负责车辆看管、停位监督、外来访客车辆的临时停放引领（万科就是这样做的）。
（4） 外来车辆进入小区，必须经业主同意或引领，并在门岗办理登记和领牌（通行证），方可入库在指定区域（如B1）的指定位置停放，离开时在出口交牌，按停放时间和标准收停车费。
（5） 小区地面严禁停车。若搬家、搬运较大物件或接送病人需要使用地面消防通道，须经保安队长同意并在保安监督下，装运完东西或上下完病人必须驶出，否则按正常停车的10倍加收停车费。
（6） 加强南门口及小区东边围墙外的外停车辆管理。南门口及左侧转弯处应设法严禁任何车辆停泊（可以学幼儿园门口加防停链）。建议取消东墙外的临时停车位，否则过不了多久街道就会将此路变为收费停车场（佛林园门口已开始有人收费了）！
3. 环境卫生改善
（1） 对保洁人员划定责任区，如地面的某区域、某楼的某楼道归谁清理并保持，制定清洁规范与验收标准，明确每天的几点改做什么，应达到什么标准。便于监督检查与考核评比。
（2） 物业每周末应组织卫生检查评比活动，可以将业主的投诉等纳入考核评比指标。
（3） 物业对破损设施、地面、墙面的维修应及时。
（4）更换或维修电梯间、各户楼道透气窗的破损铝栅格；
（5）给车库通往电梯间的空房间加装门并锁闭；
（6）重新装饰或涂刷车库通电梯间通道的管道、阀门；
（7）重新粉刷车库通道、电梯间，或给电梯间贴上地砖、墙砖，以便于清理与保持；
（8）整顿3号楼地下室保洁人员和花工办公和居住的环境——有不安全隐患，特别是公共厕所卫生——人根本进不去；
（9）保洁人员应着统一工作服，戴工卡上岗，接受监督。
4. 绿化改善
（1）物业或要求开发商尽快与东方公司协商，要求提高服务质量，或更换工作人员，否则重新选择服务公司或自行招聘花工；
（2）该谁给花工配备必备的浇灌喷头等基本工具，以提高工作质量；
（3）制定绿化维护要求与监督检查制度，工作应有规矩；
（4）有些不适合小区生长的小树或花木应研究更替，草坪中不要去中杂草似的低档植物；
（5）绿化人员也应着统一工作服，戴工卡规范上岗，接受监督。
5.养狗、节能及建筑质量问题的解决措施
（1）倡导业主文明养狗，物业应严格按相关规定加强监督管理。
（2）立即更换各过道、通道的路灯为声控节能开关。
（3）早晨关闭照明路灯的任务应交待给值班保安，举手之劳吗。
（4）对于车库及过道下雨渗水、地面局部下陷、掉砖掉皮等应及时安排修缮。
6. 其他措施
（1）坚强物业员工的爱岗敬业教育，提高工作主动性，增强服务意识。要知道今后业委会有选择物业公司的权力，我们的物业管理需要全面提升管理水平和业务素质。建议物业经理应组织主管人员到别的小区去参观学习以下，就近可以先去万科学习以下，会有帮助的。
（2）张榜公布物业经理、各分项（水、电、卫生、车库）主管、保安队长、保洁队长、绿化队长的姓名、照片、工卡号、联系电话和信诚物业公司的投诉电话，接受业主的表扬和监督投诉。
（3）应该考虑逐年降低物业费了。前文提到的几家较好小区的物业公司都在不断提高服务质量的同时逐年降低了物业费。
（4）规范物业费收支，建议向天乐园学习定期公布接受监督。
（5）最后提以下，购买的设备器材总是质量比较低劣（前文已列举了一些），是采购人员水平低还是其他原因，相关领导应该过问一下，否则会影响我们北辰集团的声誉的！
（一月之内若见不到本文所提问题开始解决、物业管理水平明显提高，我们会将该信呈给北辰集团各级领导并在相关论坛上扩大宣传）
天月园业主
同意的业主就顶一下!!!!!!(一起来响应)
分析|预测|活动|看房|
顶！还有地下车库漏水问题经久不能解决，大家要团结起来
但两年来您还是在享受着小区的保安、绿化等等（尽管不怎么好）...，如果大家都以这。。。
傲城新猪猪
物业应公布物业费的具体收支情况以及垃圾站的处理进展，不能总是混日子！
万科的垃圾站很臭、很臭
6号楼的邻居们辛苦了
缘来就是你
还有中水总是脏脏的，那么多泥沙，我们的马桶已经被毁掉了！
不交物业费，不需要理由的
傲城新猪猪
交物业费是需要理由的。
物业总不能除了收物业费什么都不干吧。我们不奢求您达到万科的水准，哪怕你能象天乐园那样也可以呀。人家公布过物业费的收支情况，对业主关心的问题也有过答复（虽然不知道业主是否满意）。而且天月园的业主还有那么多北辰自己的员工，他们交了物业费吗，谁能告诉我们
今年的保安比上两年都要好了，虽然人员一直在换．．．．但物业的其他却不怎么样？物业。。。
survivalpek
同意楼上...
面对又脏又臭的车库到单元的通道，面对永远也长不好杂草丛生的草坪和绿化，面对不知何时又垒起来的一排丑陋的四方大花池，面对......我实在无法说服自己继续交这么高的物业费...
我不奢望我们的小区室外都像我们的邻居那样定期擦洗纤尘不染；我也不奢望我们小区能管理好施工人员做好事情，不至于割完草都不清理任由断草把草坪毁掉；也不奢望物业管理人员能出来走走看看不要只管大面上的事情...
我只是希望我能知道物业费是怎么用的，只希望我们亲爱的信诚物业把事情做专业些，只希望物业只能做值一块钱的事情就不要收两块三块钱，只希望我不用对自己做艰苦的说服工作就高高兴兴把物业费交了...
> 天月园业主：我已两年没交物业费了，万科垃圾站的问题不解决，继
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