外国大鸡吧同性恋看看_快播 波多野结衣_上野正希子电影_爱川香理图图求主仆恋或是兄妹恋的言情小说_百度知道
求主仆恋或是兄妹恋的言情小说
最好是要有小说简介女主角为丫鬟或是保镖等的主仆恋言情小说，不要太长，总裁与秘书的也可以，还有兄妹恋的言情小说，十章左右就可以了，谢谢
不要虐心的，加点小说内容介绍吧也可打包发我邮箱 最好要有小说简介 最好是喜剧结尾的
提问者采纳
提问者评价
网友推荐的求主仆恋或是兄妹恋的言情小说
486342人推荐
414542人推荐
379457人推荐
329976人推荐
285188人推荐
265098人推荐
258897人推荐
256900人推荐
249007人推荐
227784人推荐
197441人推荐
180818人推荐
其他类似问题
按默认排序
其他24条回答
可以百度一下看看啊，其中有断背，看的那叫个爽啊,我知道了，性欲等等，萝莉，是“ 神之颓废者 ”suixin_suifeng
“凉生，我们可不可以不忧伤”我超喜欢的，有含兄妹恋。可以试试，一定要耐着性子看到后面哦，
你要看的应该是那些台言小说吧。。。《宠养小笨婢》《心舞晨雨》古灵的都很好看。。。
一味相思男主是世子，女主是厨娘。。还是低调的厨娘
暴力丫鬟好冷淡》（保镖不称职之一）作者：Anzuti
龙凤胎的，霸王尊爱
推荐你看赤雪情殇和赤雪情焰，比较经典
《六花禁爱》兄妹恋
耽美类的行吗，已经发了，请注意查收
别惹大魔王1
别惹大魔王2既有兄妹恋也有主仆恋
《七月七日晴》 《禁爱情殇》 《双子座》
总裁的小女佣
《OK，主人殿下》1、2部
&&霸侯》，主仆恋的很好看
泡哥哥by古灵
《薄荷荼靡梨花白》、《夜凝夕》、《歌尽桃花》
99分的玛奇朵,好看好看!!
已发送，请注意查收
跟班小娘子
亲兄妹的行不？
我的哥哥老公
言情小说的相关知识
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁新鸿基西安项目总体发展战略及定位报告_甜梦文库
当前位置： >>
>> 新鸿基西安项目总体发展战略及定位报告
西安新鸿基曲江项目整体 战略及定位项目研究的工作阶段划分
市场调研阶段整体战略及定位 （中期汇报）整体战略及定位 （终稿汇报）?项目地块查勘 ?区域宏观经济背景研究 ?房地产市场调研 ?专业人士访谈
?一线销售人员访谈 ?消费者访谈?项目界定及目标分析?问题结构化分析?市场价值研判 ?案例借鉴及分析 ?项目整体发展战略?项目定位项目属性界定核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴整体发展战略项目整体定位 整体规划及分期构思 项目经济测算区域属性区位、交通项目属性生活配套项目位于西安城南的曲江文化旅游开发新区， 通达性良好，是城市新兴的高档住宅集中地?项目距离市中心（钟楼）8公里，经雁展路西行至长 安路向北直通钟鼓楼广场， 车程半小时内?曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具 备丰富的人文景观资源， 以唐文化为主题的旅游开 发使其近年来成为城市的 热点速之间，区内路网系统较 发达主城区市中心 （钟楼）?片区位于南二环与绕城高车程半小时内曲江新区关键词一：西高新新兴高档居住区区域属性区位、交通项目属性生活配套片区发展尚未成熟，公交系统不发达，缺乏商 业、教育等生活配套，需依托于周边区域?区域公交系统欠发达，仅有407、504、715等几 路公车经过，距离规划中 的地铁二号线较远； 正和医院大 唐 不 夜 城?区内欠缺生活配套，目前仍没有超市、中小学校、 饮食业不发达；?各楼盘商业配套极其简安康医院单，难以满足小区居民生 活需要；?尽管区内有三家医院但其等级规模均有限，仅能 满足基础的医疗需求。 曲江医院 关键词二：在建设当中略 显空旷的曲江生活配套匮乏区域属性地块四至地块指标项目属性位于片区的非核心地段，两侧临路，通达性极 佳，周边楼盘档次较低，缺乏强势的景观资源东侧 南侧关键词三、四：非核心地段 无强势景观资源?东侧：空地（正在铺路并兴建曲江池公园）；?南侧：隔路相对曲江翠竹园（法院等单位集资房， 楼盘档次一般，只接受团 购）；?西侧：芙蓉西路，隔路西侧北侧相对的是低品质感的安居 房；?北侧：建设中的南湖一号（烟草局集资房，不公 开销售，与项目之间有一 条规划路向西与雁南四路 连通）。区域属性地块四至项目属性地块指标项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中 等水平，内部不存在拆迁问题雁南四路?地块内部为荒地，不存项目经济技术指标占地面积容积率 覆盖率 绿化率 限高153.149亩≤1.8 ≤ 30% ≥40% 60m在拆迁问题?地势平坦，无明显高差规划用途使用年限 取地成本 车位 关键词五：住宅70年 200万/亩 919个芙 蓉 西 路上 林 苑 路地块内部1地块内部2中等规模雁南五路项目属性界定二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、 无强势景观资源的中等规模项目?区域属性： 二线省会城市 新兴高档居住区西安在房地产市场划分中属二线城市2004年以来，随着政府规划的利好，曲江高档 居住区的地位日益显现 目前曲江新区以雁塔南路为中轴线，以大雁塔 和大堂芙蓉园为核心，项目处于非核心地段?有利因素：曲江区位优势 限高条件较为宽松无拆迁压力不受政府90/70等政策限 制 片区规划前景向好?不利因素：非核心地段?项目属性： 中等规模 没有强势外部资源目前周边不成熟、生活配 套少、物业相对档次较低 相比中海、金地，品牌知 名度相对较弱占地153亩，在曲江区属于中等规模目前项目周边无强势资源，西、北、南方向楼 盘档次不高，地块东侧为空地项目属性界定核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴整体发展战略项目整体定位 整体规划及分期构思 项目经济测算新鸿基提出的项目开发目标与限制性条件客户关注的问题：?采用何种物业类型？配比开发目标 目标1：保证项目利润最大化，对价格有较高的期望 目标2：打造精品，期待超越区域中海和金地同类产品的水平 限制性条件? ? ? ?如何确定？?如何在产品上全面超越金地、中海等品牌开发商 的优质项目？?如何利用好未来周边优势的景观资源（如曲江池公 园南湖）？ 的影响，在非核心地段实 现高溢价？?如何摆脱周边非高档物业容积率可在不大于1.8的情况下调整； 限高60米； 坡屋顶； 不允许出现独栋产品。客户语录? ?求利润，速度不是重点； 如果是豪宅，就是豪宅中的精品；即使不是豪宅，也是精品。客户目标解析项目的利润最大化1. 优化物业配比 2. 提升物业价格 精品：“叫好又叫座”? 领先的产品品质——项目面临中海和金地等外来知名开发商的产品竞争，要做到西 安市场领先，就要打造具有全国影响力的知名楼盘 ? 领先的销售绩效——项目的销售速度并非客户要求突破的重点，如何突破市场现有 的价格天花板是客户关注的重点 ? 通过市场研判，确定基本的物业类型 ? 通过经济测算，选择最合理的配比方案? “精品路线”是提升物业价格的手段，但 不是唯一的手段，也未必是最好的手段世联对于新鸿基目标的理解观点一： 利润最大化是项目的核心目标，“精品路线”是实现利润最大化的手段之一。观点二： 精品打造是一个系统性的问题，产品品质提升仅仅是其中的一 个方面。观点三：本项目研究的重点在于系统性地梳理项目获取高溢价的机会，挖掘利润最大化的关键支撑点。限制条件分析?限高60米条件下，理论上可实现20层；但从成本与 市场实现度考虑，18层的 小高层更具优势； 的限制意义，大多数建筑 风格都有可能满足坡屋顶 的要求； 虑以双拼作为价值标杆。纯小高层社区 容积率《1.8 限高60米 纯低密度（多层）社区 小高层+低密度物业?坡屋顶条件并不具备实际?禁止独栋的前提下，可考需要解决的问题：?低密度的市场占位问题？应该建立何种价值体系？何种低密度物业具有更高的市场价值 与实现度？判定项目容 积率的问题?小高层有没有市场支撑？是否可能突破市场现有的价格瓶颈？ ?如果做满容积率，小高层与低密度的产品配比问题？低密度物业是否可能拉升整体档次 进而提升小高层价格？ ?如果不做满容积率，开发强度应为多少？容积率的取舍是否会损失项目的价值？开发强 度的分布情况如何？开发节奏是怎么样的？限制性条件下可能出现的物业类型——以联排、 叠加、叠院、小高作为本项目的主体物业可能的物业类型双拼联排叠加叠院VS洋房小高?对容积率贡献过低，仅考虑作为价值标杆。就本项目 而言，叠 院的物业 形态优于 洋房，可 考虑将其 作为主流 产品。评价指标 对宽松限高条件的利用 对周边优势景观资源的利用 对项目容积率的贡献 对项目档次的提升 从竞争的角度考虑 从产品价格的因素考虑叠院House 7～11层 东观曲江池，北眺大雁塔 经验容积率1.6～2.8 创新低密度产品 片区乃至西安无此类形态 低于叠加而高于洋房花园洋房 6层以下 仅为曲江池公园 经验容积率1.0～1.2 平层 金地芙蓉湖畔70％的主流产品 低于叠院而高于小高层注：叠院House以创新型产品承担主流产品地位遭遇的风险是可控的，这将在之后的专 题研究中阐明。在既定技术经济指标及物业类型下，求出可能 的较优的物业配比方案，进行初步经济测算项目 容积率 联排 叠加
价格(元/㎡) 方案1 0.7 100% 0% 方案2 0.9 0% 100% 方案3 1.2 20% 20% 方案4 1.3 15% 20% 方案5 1.8 5% 10%叠院小高层800055000%0%0%0%60%0%65%0%0%85%测算要点说明：1. 0.7容积率下可出现纯联排方案，0.9容积率下可出现纯叠加方案； 2. 当容积率在1.0~1.3之间时，物业类型为联排、叠加、叠院的组合，取容积率1.2，1.3测算； 3. 当容积率在1.4~1.8之间时，开始出现18层的小高产品，取容积率1.8进行测算； 4. 双拼产品作为价值标杆，在初步经济测算中暂不予考虑； 5. 各物业价格根据片区同类物业均价乘以5%自然增长率预估，暂不考虑其价格突变的可能。初算结果表明，在正常的价格水平下，容积率 1.2~1.3时，项目盈利水平较优项目 价格(元/㎡) 方案1 0.7
547.12 68.70 .43% 48.32% .07% 约1.25 100% 0% 0% 0% 89.40 08.57 55.27% 41.45% .96% 约1.25 方案2 0.9 0% 100% 0% 0% 468.05 32.51 69.00% 51.75% .13% 约1.75 方案3 1.2 20% 20% 60% 0% 872.16 18.90 71.69% 53.76% .09% 约1.5 方案4 1.3 15% 20% 65% 0% 方案5 1.8 5% 10% 0% 85% 186.86 99.98 33.04% 24.57% .39% 约1.75容积率 联排 叠加 叠院 小高层 项目总投资 项目经营收入 利润总额 税后利润 投资利润率（税前） 投资净利润率（税后） 财务累计净现值（NPV） 财务内部收益率（FIRR） 动态投资回收期（年）纯以联排或叠加为产品的物业形态较为单一，盈利水平一般，此类方案可行性较低。做足1.8容积率的方案是否可行？测算 结果 表明?当小高层均价达到7200元/㎡以上，而其它因素不发生改变时，容积率 做足1.8的方案盈利水平有可能超过现有的最优方案。问题高端的非低密度物业是否可能突破现有市场上5000元/㎡的价格瓶颈，实现7200元/㎡的均价？选取西安市场非低密度的高端产品，解析制约 其价格的市场原因高档4500元/㎡ 及以上如：兰乔圣菲 钻石半岛中高档 元/㎡以下如：曲江华府 绿地世纪城普通住宅4000元/㎡以下如：唐南香榭 枫林绿洲注： 1. 非低密度高档产品包括高端盘的全部产品及中高端楼盘的高端部分，如白桦林居 花园洋房均价在4500元/㎡以上，则这部分产品也属非低密度的高端产品；2. 商住楼等商务类物业类型不在分析范畴之内。西安的高端产品主要集中在曲江和西高新片区， 其他区域存在部分个盘西安非低密度高端 物业规模统计序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 楼盘名称 逸翠园西安 兰乔圣菲 曲江华府 钻石半岛 中海国际社区 富力城 公园天下 白桦林居 总计 建筑面积 1060000㎡ 180000㎡ 220000㎡ 300000㎡ 1200000㎡ 1130000㎡ 200000㎡ 83750㎡ 4373750㎡8主城区7 5西高新曲江新区4123 6高端市场整体销售状况良好，但存在明显的 “价格天花板效应”项目名称 物业类型 容积率 价格 销售速度小高层均价普 遍无法突破 5000 元/㎡。兰乔圣菲 曲江华府一期中海华庭 钻石半岛小高层 小高层高层 小高层2.8 1.62.5 2.04700元/㎡ 4750元/㎡4500元/ ㎡ 5700元/ ㎡月均8000㎡ 月均9200㎡月均6100 ㎡ 月均5300 ㎡户型面积在180㎡以上，总价 90万以上的产 品存在滞销现“06年9月开盘时卖4000起价，那时销售状况还不错；今年3月份开始提价， 之后就不太好卖了……140㎡、160㎡的房子卖得比较快，180㎡的销售状况 不太好。” ——钻石半岛销售代表 李小姐 “兰乔圣菲打的是高端客户，开盘当天销售160套，以后每月保持10几套的 销售速度，相对而言，200平米以上的户型销售较慢。” ——兰乔圣菲销售经理 郭先生象。“曲江华府采用中式风格，与万科第五园风格类似，面积从140-170㎡不等， 现在一期剩下150 ㎡以上的，客户比较喜欢一次性付款。” ——曲江华府销售经理 李先生“价格天花板’ 解析之一尽管西安高端楼盘数量有限，但个盘推售规模 较大，整体供应充足，无法形成市场稀缺单位:万㎡800西安历年房地产销售量1.57 2 1.8 1.6 1.4 1.4 1.2 1 0.8 0.6 0.4?预计2007年西安高端楼盘整体供应量逾180 万平米，约相当于 2006年房地产市场总 销量的30%；600 400 200 0 0.72 0.84 0.87 0.870.99200020012002销售面积2003200420052006?“在西安市场虽然高销售面积/竣工面积端盘的数量不多，但 像中海、和黄、富力 一进来开的都是大盘， 放量很大，价格很难 拉高。” ——业内人士访谈单位:万㎡35 30 25 20 15 10 5 0富力城 中海国际社区西安高档楼盘在售供应量分布30 27 20 20 15 12 1031逸翠园西安公园天下白桦林居钻石半岛兰乔圣菲曲江华府“价格天花板’ 解析之二多数产品整体素质较低，精细化程度不足，营 销展示欠缺冲击力与系统性“价格天花板’ 解析之三产品户型总体偏大，导致总价偏高，超出客户 的承受能力项目名称 富力城 兰乔圣菲 钻石半岛 曲江华府 中海华庭 滞销户型 180㎡三房 200㎡以上四房 180㎡三房 170 ㎡四房 230㎡复式 单价 4900元/㎡ 4700元/㎡ 5700元/㎡ 5300元/㎡ 5500元/㎡ 总价 86万 94万 103万 90万 127万高端客户访谈?“现在在西安已经有了专业人士访谈?“西安的小复式很受欢迎，两套房子，今年准备在 曲江再买一套……面积 120平米以内就好了，太 大的太空荡了，有多少 钱办多少事，不想按揭， 担不起这个风险” ——政府官员靳女士因为它的总价比较低，而且 多数有送面积；比如巧克力 公寓77平米的户型实用面 积达到132平米；但如果是 大户的复式就不行，客户承 受不起。”——策划经理马先生“价格天花板’ 解析之四部分楼盘在产品打造或营销上有所创新，但仍 无法突破非低密度物业的价格瓶颈绿地世纪城大气的营销 中心与园林设计兰乔圣菲较为系统的营销展示和户型创新融侨紫薇馨苑缩面积控总价的策略 户型面积 76㎡ 97㎡ 116㎡ 136㎡ 151㎡ 200㎡复式 6000元/㎡ 4200元/㎡ 单价 总价 32万 41万 49万 57万 63万 120万富力城的精装修“价格天花板’ 实质整体收入水平、收入结构、付款方式及消费理 念制约当前市场的需求结构西安高收入客户呈现哑铃状分布 非低密度物业在当前市场条件下突破价格瓶颈的可能性较小。 顶端市场 高端市场 中高端市场家庭年收入100万 家庭年收入50~100万，总价接 以上，总价接受能 受在90-200万的客户 力200万以上的客 未来是否存在价格突破的可能？ 户 家庭年收入10万 ~20万，总价接受 能力在70-80万的 客户?西安城市居民人均可支配收入不高，2006年才 突破10000元水平； 工资水平约为深圳50% 水平；私营业主、企业 集团高管、来自陕北的 矿主极其富裕；政府官 员及事业单位管理者多 有灰色收入； 确定性，消费观念较为 保守，投资理念不强， 导致购房时更愿意采用 一次性付款方式，总价 承受能力较差。?城市收入两极分化明显，?未来收入具有较大的不专业人士访谈?“现在国家政策不稳定，银客户访谈?“西安家庭月收入一般是3000元左右，行利率一变再变，购房客户没 有一个稳定预期，不敢按揭贷 款；而且有的开发商和银行关 系不太好，很多客户更倾向于 一次性付款。” ——航天御苑贠小姐8000元以上的就算是高收入了。” ——东亚银行主管王先生 一般只能买得起七、八十万的房子。” ——某家具公司谷总经理?“在西安年收入十几万就算高收入了，从城市宏观形势研判西安人均收入增长较快，但基数有限，与其它 二线省会城市相比增速并不突出年西安市人均可支配收入变化趋势 00 0 03 06 % .1% 7.9% .7% 10.3% % 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%7748人均可支配收入城市 西安合肥 石家庄 郑州 武汉 成都同比增长率同比增长 12.47%16.45% 13.63% 13.44% 12.47% 16.45%2.00 4.05 10394.00同比增长 10.27%10.60% 11.38% 12.20% 12.19% 10.27%40.00 49.72 11359.0095.00 59.98 12789.00同比增长 13.26%13.72% 14.49% 11.11% 13.92% 12.59%从市场整体趋势研判西安房地产投资2003年以前呈现波动状态， 经过宏观调控后，投资趋于平稳发展亿元 280 210 140 70 0 02 05 .0% 67 79 17.7%西安市历年房地产开发投资额225 57.2% 170 125 35.9% 32.7% 26.9% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%房地产开 发投资额 增长率?2003年房地产投资额大幅上涨，房地产投资 过热，投资结构偏离正 常范围，在宏观调控之 后，投资趋于平稳发展；?与其他中西部城市相比，西安处于领先水平，但 距离武汉仍有相当距离。各中部城市2006年房地产投资额350 亿元 280 210 140 18.0% 190 70 0 南京 长沙 合肥 南昌 郑州 武汉 256 46.0% 36.0% 29.4% 230 110 36.8% 366 23% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 房地产开 发投资 增长率190从市场整体趋势研判近年城市房地产交易量迅速增加，但由于供应 量较为充足，导致价格提升缓慢95 00 0 0单位:万m2800%28563010312233078% 7% 6% 成交 均价 同比 增长住宅成 交均价4.7% 3.7%5.4% 3.7%5.9%5% 4% 3% 2% 1% 0%20002001200220032004200520062621.51.8 1.6 1.4住宅成 交量600 400497.3421157%竣工面积 销售面积 销售面积/ 竣工面积252.8 225.6200 72% 0 84% 87% 87%305.47199%140%1.2 1 0.8 0.6 0.42000200120022003200420052006未来西安市场发展的关键词：平稳中上升人均收入增长较快，但基数有限，与其它二线省会城市相比并不突出房地产投资呈现趋于平稳的状态，在二线城市中处于较高水平近年房地产交易量迅速增加，但供应量较为充足，价格提升缓慢从客户需求、项目收益与风险的角度研判，做 足容积率以获取高利润的条件并不成熟从项目收益与风险研判容积率 纯利润 回款销 售比例 纯利润 面积 1.2 35833万 约65% 1.8 19100万 约75%从客户需求研判 在可预见的未来，整体市场趋于平稳，中高阶层财富积 累需要时间，本项目规模有限，难以期待大势突变。中高端客户受收入水平、付款方式及消费理念的制约，41000㎡ 45000㎡无法接受价格过高的非低密度产品。?低容积率条件下，可能实现利润更高，剩余可博高价的面 积与做满容积率情况下相差不 大，风险更低，更具弹性。非低密度高端物业供应量充足，无法在市场上形成稀缺， 顶端人群对普通的非低密度产品存在抗性。选择1.2~1.3的容积率区间更有利于项目获取高溢价，增加弹性，降低风险。回顾客户提出的开发目标与世联对问题的理解开发目标 目标1：保证项目利润最大化，对价格有较高的期望 目标2：打造精品，期待超越区域中海和金地同类产品的水平观点一：观点二：观点三： 本项目研究的重点在 于系统性地梳理项目 获取高溢价的机会， 挖掘利润最大化的关 键支撑点。利润最大化是项目的核心目标，“精品路 线”是实现利润最大 化的手段之一。精品打造是一个系统性的问题，产品品质 提升仅仅是其中的一 个方面。聚焦于低密度高端市场，界定项目的核心问题基于以上的分析与观点，世联认为项目应该解决的核心问题是：低密度市场下项目高溢价支撑点的问题项目需要回归到市场，系统地挖掘本案实现高溢价的支撑点，并从 国内类似的成功案例找到启发，以实现利润最大化的核心目标。区域 价值案例借鉴项目整体发展战略项目整体定位全方位地挖掘项 目高溢价的机会 市场 空缺 竞争 机会项目整体规划及分期构思项目属性界定核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴区域价值 市场空缺 竞争机会整体发展战略项目整体定位 整体规划及分期构思 项目经济测算西安城市规划空间遵循“九宫格局、一城多心” 的架构，主城外扩成为“十一五”主题词?西安十一五规划指出要拉开城市骨架，形成东 接临潼，西连咸阳，南 拓长安，北跨渭河的格 局，是为城市的大九宫 格局；?城市三环之内以主城为核心，实现各城区的功 能区分，形成小九宫格 局；?到2010年，规划中心市区面积605平方公里， 其中主城区524平方公里；? 直至2006年，西安主城区规模仅有300平方公 里，即5年间主城外扩 75%。旧城改造困难加速了主城外扩的进程，古迹遗 址的保护制约了主城版图的扩张?十三朝古都的历史积淀使城市留存大量的古迹 遗址； 版图扩张，也增加了旧 城改造的难度；绕城高速 经开区汉长安 城遗址 阿房 宫遗 址?文物保护限制了城市的?主城区几乎已无土地存浐灞生 态区 老城区 东郊 工业区 曲江 长安量，老城情结与文物保 护使拆迁成本极高，城 市外扩成为必然；长安城遗址保护，东西 二郊为传统工业区缺乏 生活配套； 一城多心的架构逐渐形 成。?西北城郊发展受制于汉西郊 工业区 西高新?主城区核心地位弱化，四大新区是城市发展的主流区域，现阶段城市扩张主要为南扩 北进，由单极的城市格局逐渐向多中心演化。西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶 层的聚居之地，中高档高层住宅成为片区主流800 700 GDP（亿元） 占西安% 21.30% 832 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 03 10?1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区， 2006年综合指标位于全 国53个高新区前5位，是 西安当前经济最为发达 的区域；?所在雁塔区拥有省以上老城区600 500 17.01% 19.10% 400 14.15% 270 300 14.64% 208 161 200 121 104 100 0西高新科研机构55家，各类专 业技术人才14万余人， 西高新分布了1833家高 新技术企业，已然成为 城市高知阶层的第一聚 集地； 地位已经确立，未来此 定位将会进一步深化。西高新的房地产发展状况 1. 2. 3. 2001年以前，主要集中在唐延路以东、 太白南路以西，单价普遍在3000元以下； 2002起拓展至唐延路以西、丈八北路以 东地区，单价突破3000元； 2003年起绿地、和黄、大华、融侨等外 来开发商大举进入，西高新出现价量齐升 的局面，2005年销量翻番，2006年增长 60%以上，均价拉高至4000元/㎡左右。西安经济龙头的地位 将进一步强化。?西高新城市经济中心的片区格局已然圈定， 高人口密度，高容积 率，中上价位成为了 主题词。经发区经济增速领先西安，规划前景看好，但 居住环境尚未发展成熟，价值兑现需时?1993年9月开工建设，2000年2月被国务院批准 为国家级开发区?截止2006年，入区企业制约现有价值提升的主要因素? 城北在西安人的传统认知中已有2300多家，2006年 产值为142亿元，近年 GDP增长都在40%以上属偏僻的陌生地带，自然资 源条件一般，教育文化配套 欠佳，非主流的居住片区 人，片区整体收入水平不高 影响区域价值提升? 支柱制造业引入大量产业工老城区? 行政中心北迁迟迟未能落实产业定位低于西高新， 发展滞后于西高新。市行政中心北迁 新火车客运站北迁 渭河治理受益地 立体交通网络片区规划利好因素行政中心新址位于经开区张家堡广场附近，建设于2006年启动， 将使片区成为新的政治、经济、文化中心 地址定点于北三环以北、渭河以南，经开区草滩生态产业园内 ； 开发区濒临新车站，其中央商务区与车站距离不足2公里 渭河流域水资源短缺、水污染严重、下游防洪形势严峻和水土 流失等突出环境问题将得以解决 距西安国际航空港仅需20分钟车程 ，米字型辐射的交通网络， 郑西高速客运专线、火车北环线通车 ，未来交通极其便利未来开发将基本沿袭 西高新模式。浐灞新区自然资源丰富，但环境治理需时，市 政配套落后，政府导向的高投入开发刚刚起步?“20、30年以前，浐灞这片区域的生态环境非常好，有许多野 生动植物。”?“两年前开发时，满目疮痍的河床、臭气熏天的垃圾场、混沌的 河水令人震惊。”北翼 34万k㎡发展概况:10年前的西高新?2004年浐灞生态区管委会成立，片区建设拉开帷幕东南翼 18.3万k㎡ 南翼 25万k㎡?政府有意识地实施控地策略，意图在未来拉高地价?年内新增道路近50公里，市政府和区政府 投资约10亿?浐灞核心区及南翼城东工业区为目前主要开发区域，房价基本稳定 在3000元/平米左右区域治理、基础设施和配套建设是未来数年的主题。一心三翼的规划格局区域整体认知度低，3年内难走中高端的开发路线。城市经济发展要求富人片区出现，西高新等片 区囿于各类制约因素而无法承担这一功能经发区 浐灞深圳华 侨城 武汉东 湖区城市富 人区上海陆 家嘴厦门五 缘湾 广州二 沙岛主城区西高新曲江制约其他片区成为城市富人区的主要因素片区 物业档次 制约的主要因素主城区西高新 经开区 浐灞区中端中高端 中端 中低端喧闹嘈杂，历史包袱过多，旧城改造困难缺乏优势景观资源，缺乏文化积淀 低附加值产业，缺乏景观资源，区域认知较低 环境污染，配套落后，区域认知低，开发滞后曲江新区的区域价值之一：曲江被赋予文化旅游区的定位，其内核在于片 区所承接的“皇家园林”历史形象和文化价值曲江的历史地位?史上久负盛名的皇家园林， 兴于秦汉，盛于隋唐，被 誉为中国古典园林之先河曲江的规划定位?以唐文化和中国传统文化为主题的文 化旅游区，建设中国最佳传统文化示 范区，西部文化产业集中消费区，西 安最佳生态环境区，最佳生活居住区 ?“对汉唐历史文化遗存进行挖掘整理， 变为可观赏、体验、消费的旅游产品， 把文化资源变为旅游资源”?唐代长安最具魅力、风雅 之所在，是建筑、园林、 绘画、诗歌、宗教等汇聚 的“盛唐气象”典型代表由史而来的皇家气质是曲江价值的根本?曲江位于雁塔的核心区，如同西安皇冠上的钻石。——派风机构总经理张智勇十三朝古都的历史文化积淀 是西安的精髓。?曲江有历史沉淀，没有产业污染，没有大面积的人群出没，特别适合高端人群的居住需求。——西北大学营销中心主任杜丽萍 ——荷和机构执行董事吕东波?在曲江做文化是上策，做环境是中策，就产品而产品是下策。城市区域价值的峰区必然出 现于承载这种历史尊崇感的 片区。曲江新区的区域价值之二：以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目 的开发，为片区塑造了丰厚的人文景观资源主题唐文化的营造， 通过旅游资源整合文化资源转化为片区的人 文景观资源，迅速提升曲江片区的价值。大唐芙蓉园 大唐不夜城 曲江欢乐世界 丝路风情园 大唐爱情谷?2003年7月，西安曲江新区正式成立?2004年元旦，大雁塔北广场对外开放?2005年4月，1000亩的大唐芙蓉园开园?现大唐不夜城、曲江池公园、曲江欢乐 世界、曲江寒窑大唐 爱情谷等在建曲江新区的区域价值之三：临近城市核心区，周边片区收入水平较高，配 套资源丰富，片区内外交通发达，通达性良好莲湖区 新城区 老城区 城市中心区，商贸发达，生活 配套成熟 省委所在地，生活配套成熟， 文教资源丰富 城市经济发动机，知富阶层的 聚居地?片区位于雁塔区之内，接 壤碑林区、长 安区，临近西 高新，与市中 心距离较近， 车程在半小时 以内碑林区 西高新 雁塔区 长安区 曲江新区雁塔区西高新?雁塔南路沿线被规划为商 业片区，其建设将逐渐完 善片区的城市功能 ?曲江宾馆、曲江会展中心 等商务配套设施的营建为 片区增添了城市符号 ?旅游业的发展提升片区人 气，大规模的房地产开发 使常住人口快速提升区位因素赋予片区的城市价值，内外现代化交通网络的铺设，大 型配套设施的营建，旅游及居住人群的剧增，进一步强化了其城 市属性。曲江片区凭借自身的优势条件，最有机会承担 西安城市富人区的责任历史 文化 资源景观资源 文化积淀 配套资源大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池公园等 自古以来的皇家园林，坡水园林相得益彰 现主要依托雁塔城区，未来有大唐不夜城等商业配套 四周为主要交通干道环绕，通达性良好 开发中期，核心区土地资源稀缺 位于科教文化发达的雁塔区内，临近碑林区、西高新 低密度居住区，中国传统文化为主题的文化旅游区城市 富人区景观 资源 城市 资源交通资源 土地资源 依托板块 政府规划曲江是西安历史积淀的凝结，是城市文明的聚合，是整个西安菁华之所在，是城市房 地产价值峰值区。现阶段及可预期的未来，曲江将有极大的机会成为一个纯粹的城市富人区。本项目在曲江富人区中居于何种地位？城市富人区的发展模式分为政府主导型和资源 主导型两类，曲江新区目前更偏向于前者政府主导型 ?每一个富人区都存在一 个峰值点 ?政府主导型富人区峰值 点一般为政府主推区域 ?资源主导型富人区峰值 点一般出现在核心资源区主推 次推 后推上海浦东陆家嘴 纽约中央公园资源主导型曲江属新兴的人文 景观旅游区，目前 发展主要依靠政府 推动。核心 资源区 普通资源区 边缘区深圳香蜜湖波特兰橘子郡大雁塔为政府规划中的曲江核心，雁塔—芙蓉 园地段目前为政府的主推区域?曲江新区在规划格局上形成“一心、两带、三 轴四个板块”的机构形 态 曲江的核心；?一心：以大雁塔为整个 ?两带：唐城遗址保护绿带和绕城高速两侧共100 米宽的绿化景观带； 业发展轴线、芙蓉东路 生态休闲发展轴线和曲 江大道景观轴线；?三轴：雁塔南路旅游商?四个功能板块：唐风商业板块、旅游休闲板块、 科教文化板块和会展商 务板块。曲江新区的发展重心首先是雁塔南路发展轴，而后自西向 东依次发展另外两轴。本项目所在地段目前不属于政府主推区域，现 有景观资源不佳，价值有限?在政府主导下，大唐芙蓉园及大雁塔旅游区为周边带来 了强势的景观资源，极大地 提升了周边物业的价值；?曲江池公园正在建设当中，项目南北两侧均为集资房、 团购房，品质一般，西侧为 低品质的安居房，地段属政 府次推地段，目前物业价格 不高。大雁塔 旅游区 海洋馆 大唐芙蓉园 政府主推地段景观资源生活配套4500元以下建设中 曲江池公园元6000元以上随着主推地段的发展成型， 政府关注点将逐渐转至本 项目所在片区，曲江池公 园的投建就是一个标志。政府次推地段在景观资源逐渐丰富的前提下，曲江富人区的 发展将由政府主导融入资源主导?远离核心资源 ?远离配套 ?二级资源 ?配套较弱 ?一级资源 ?配套核心区价值辐射区价值承接区价值峰值区随着曲江池公园的建成，本项目所在地 段将成为片区资源价值的峰区。香蜜山枫丹雅苑瀚城翠海花园大雁塔 旅游区香蜜湖1号中海国际社区香格丽苑香域中央 新天国际名苑 中旅公馆海洋馆 大唐芙蓉园熙园香 蜜 湖水榭花都金地芙蓉湖畔曲江池公园堤香名苑爱情谷价值逐 级递减深圳香蜜湖香榭里本项目东海花园地段价值研判：未来政府主推区域和景观资源 价值峰区的交汇点，曲江地块价值的又一峰区观点一： 政府主导下的景观资源营造，所提升的区域价值，需要通过一个新的项目予 以体现。观点二： 本项目作为曲江地块价值 新峰区的首个项目，同样 也承担了拔升区域价值， 改变区域认知的功能。未来政府 主推地段景观资源 价值峰区项目属性界定核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴区域价值 市场空缺 竞争机会整体发展战略项目整体定位 整体规划及分期构思 项目经济测算市场机会挖掘? 市场趋势分析 ? 产品现状分析西安现有低密度物业主要集中于城北未央湖、 长安秦岭、曲江新区三大板块西安市低密度物业的分布概况未央 车程1小时 主城区 车程半小时 曲江 曲江 车程1.5小时 83 秦岭 70 板块总供应量 (万㎡) 46物业类型 联排 独栋 联排 独栋 叠加 联排 独栋价格区间 (元/㎡) 代表性楼盘 银河湾 亚建高尔夫庄园未央湖高山流水 紫薇山庄 秦岭山水曲江公馆 航天御苑 皇家花园秦岭曲江低密度物业总供应量位居三大板块之首。 郊区化程度显著影响物业价格，曲江别墅价格远高于未央湖、 秦岭，且物业类型较为丰富。秦岭、未央湖板块缺乏城市属性，短期内难成 为主流的第一居所别墅片区，且未来供应有限资源现状?景观资源产品特征?面积客户特征?来源未来供应?现货销城 北 未 央 湖未央湖 阿房宫游乐园 西安渭水园温泉度假村?配套资源联排150-230㎡ 独栋250-1000㎡?价格西安为主，陕北 人占相当比例?特征售已接近 尾声?未来地未央路、凤城路、凤新 路，城运公园、张家堡 广场联排 独栋?品质：较差拥有雄厚财富实 力块容积率 较高，预 期供应量 有限配套资源 较差，产 品品质较 低，规划 前景利好 但价值兑 现需时。?景观资源长 安 秦 岭秦岭山脉 亚建高尔夫球场?配套资源?面积联排170-260㎡ 独栋270-1000㎡?价格?来源西安本地为主， 部分来自陕北及 西北其他城市?特征?剩余供应量24 万㎡，品 质一般?未来审长安路、旅游观光路、 西万公路联排 独栋?品质：一般知识层面高，处 于财富上升阶段批困难， 供应极其 有限地处城市 远郊，配 套资源极 差，多作 为休闲度 假的第二 居所。曲江板块集景观资源与城市资源于一体，是目 前西安唯一的城市豪宅集聚片区板块城北未央湖景观资源未央湖、阿房宫游乐园、西 安渭水园温泉度假村 秦岭山脉、亚建高尔夫球场城市资源距离市中心1小时车程总结定位自然景观资源为主 休闲度假/生活区郊区豪宅VS长安秦岭距离市中心1.5小时车程位于城市边缘曲江大雁塔、大唐芙蓉园、曲江 池遗址公园、印象西安、唐 诗博览园、爱情谷、海洋科 普世界大唐不夜城、曲江会展中心、 医院、依托于雁塔区的科教 文卫及商业配套资源，距离 市中心半小时车程 核心商务区人文景观资源为主 观光旅游区 临近主城区城市豪宅商务指标城市 豪宅 进入 指标核心地段便利指标 人文指标 自然指标城市核心区，城市资源极大丰富 认知高尚、历史悠久的人文积淀区域 稀缺的山体、海景、湖泊、公园等自然资源稀缺资源曲江位于 城市豪宅 的价值体 系，竞争 优势明显从全市土地供应状况来看，在可预期的未来曲 江将是存在低密度物业供应的少数区域之一2006年西安城市土地供应计划片区 未央区 灞桥区 城西片区 莲湖区 城东片区 雁塔区 西高新 曲江新区 土地供应量 2.08 .41 851.657 598.511 35 358.205 容积率 1.5~3.5 1.7~4.0 1.6以上 3.4~10.5 1.7~5.6 6.8 3.0以上 1.2~2.0 特征 市府北迁，容积率一般在3.0以上，低密度物业供应不多 政府规划的生态居住区，以中端住宅为主 地理位臵较偏，且位于西咸公路与陇海铁路之间，建设低密度物业的可能性不大 位于城市核心区，且容积率较高，不适宜建设低密度物业 各地块规模较小，且容积率较高，不适宜建设低密度物业 靠近城市核心，容积率较高，为高层物业 区域内楼盘容积率一般在3.0以上，建设低密度物业可能性不大 已出让给金地、协和，容积率规划为0.9，为低密度物业长安区201.752.5未来土地出让量不多，尤其是秦岭片区，低密度物业审核尤为困难受90/70等政策及城市人口增长的制约，西安低密度物业的土地供应量将逐渐减少，其 稀缺性将更加显著，前景看好。曲江片区低密度物业供应总量不多，未来有限 的土地供应更加剧了其稀缺性曲江低密度物业的供应量类别 序号 1 在售 项目 约28 万㎡ 2 3 4 5 项目 曲江公馆1期 航天御苑 金地尚林苑 曲江溪园 曲江华府 中海国际社区 曲江公馆2期 金地芙蓉湖畔 融侨地块 本项目 低密度物业 规模 3万 3.8万 7.3万 3.6万 10万 16.2万 10万 203亩，R=1.2 224亩，R=2.5 153亩，R≤1.89 5 4 3 7大雁塔 旅游区6海洋馆 大唐芙蓉园1 2 8待售 项目 约26 万㎡已售 地块 约800 亩6 7 8 9 10景观资源 在售项目 待售项目 已售地块建设中 曲江池公园10随着区域价值的提升及土地储备的减少，曲江 片区房价和地价均大幅提升?曲江别墅（包含独栋近年曲江地价增长250 200 150 100 50 0 2003年 2005年 2007年 30 184曲江房价结构（2007.03）200元单位：万/亩别墅、双拼别墅、联排 别墅、叠加别墅） 06年 成交面积（登记备案数 据）为46314㎡，总体 成交均价7090元/㎡ ；?06年下半年，随着航21.42% 42.84% 42.84% 35.74%4500元以下 6000元以上天御苑提价、曲江公馆 入市，别墅均价由上半 年的5732元/㎡提升至 下半年的7950元/㎡； 成交量却由17958㎡上 升至28356㎡，出现价 量齐升的局面。
0 叠加航天御苑价格变化 500 899000 00 曲江公馆1期价格变化008200联排 2007.07独栋大平层 2007.03叠加 2007.072007.03高档市场出现两极分化，低密度物业成为客户 追捧的对象楼盘 物业 类型 联排 叠加 独栋 联排 叠加 总套 数 54 32 26 64 44 销售 速度 8.6 套/ 月 6套/ 月金地尚林苑来访客户需求物业类型分析?17%的客户在23%湖滨 花园航天 御苑叠加曲江公 馆1期 大平 层 独栋5124 18-10 套/ 月叠加别墅与小高 层之间犹豫，他 们表示主要在乎 于价格水平，特 别对总价的承受 力。1% 10%联排别墅 叠加别墅6%介于叠加和小高层之间 150㎡以上小高层17%150-100㎡之间小高层 100㎡以下小高层 43%基于金地尚林苑销售 结果的分析：资料来源：金地尚林苑客户资料统计曲江各类低密度物业 市场实现度均佳，联 排、叠加属畅销产品1.面积200~240㎡，总价在200~250万的叠加别墅成为第一畅销产 品2.3.面积100-150㎡，总价在60~80万的小高层成为次一级的畅销产品150㎡以上或100㎡以下的小高层销售较为缓慢从市场供求现状与趋势来看，西安曲江的低密 度市场充满机会观点一： 曲江是目前西安唯一的城市豪宅集聚片区。观点二： 低密度物业总量不多，未来有限的土地供应更加剧了其稀缺性。观点三： 在曲江，低密度物业成为客户追捧的对象。市场产品现状如何？市场机会挖掘? 市场趋势分析 ? 产品现状分析单体规划以行列式布局为主，建筑密度过高， 影响了居住的舒适度和私密性?多数项目采取行列式的航天御苑 尚林苑布局，在做足容积率的要 求下，致使单体间距过小， 且在户型设计上欠缺相应 的处理，影响了产品品质 感和居住的私密性；?访谈客户对现有项目单体间距表示不满，认为过 于密集。本项目限高条件较为宽 松，有利于创造空间更 加疏朗的高品质豪宅社 区。曲江华府曲江公馆景观园林主题不鲜明，缺乏软景，规划欠缺层 次感，精细化不足，甚至逊色于中高端产品航天御苑曲江华府皇家花园溪园曲江公馆湖滨花园本项目毗邻南湖，可借助其良好的景观资源，形成项目独特的竞争优势。建筑外观设计缺乏创新，外立面较为粗糙，品 质感差，质素趋同?开发商为了博取更高价值，将容积率做满，低密度的品 质感较差。?产品本身在户型设计和产品创新上做的不够精细化， 造成品质感较差。?综合来看，西安市场的低密度物业品质感较差，且质 素趋同。航天御苑湖滨花园与市场上同类的物业 对比，走品质感、走 精细化是本项目的一 个方向。钻石王朝金地尚林苑户型设计上浪费大量空间，人性化不足，缺乏 创新，实用性较差本项目可在户型的 创新、人性化设计、 实用性提升等方面 进行突破。1. 2. 3. 4. 5. 6. 钻石半岛186㎡三房 钻石半岛232㎡四房 航天御苑307㎡联排 航天御苑455㎡独栋 航天御苑307㎡ 曲江公馆433㎡大面积的空间 被浪费 出现异型房间，空 间难利用 楼梯设计不合理 浪费大量面积32 1正上方即为书房， 客厅无挑高 长进深，窄面宽暗房654现有高端物业内部缺乏配套，且档次不高，不 能满足高端人群的居住需求项目 配套 3.5万平米绿地风情商业街、6000平米大型超市、网球 场、室外游泳池、运动休闲广场?现有高端物业内部生活配套普遍欠缺钻石半岛?金地芙蓉湖畔、中海国际社区内部有较为完善 的生活配套航天御苑曲江公馆商店、诊所、健身广场3000平米会所曲江尚林苑皇家花园商业无 无曲江公馆项目可建设适当规模 的高档会所，以满足 小区内高端人群的居 住需求。湖滨花园 溪园 佳园别墅 曲江华府 金地芙蓉湖畔3000平米会所，2亩人工湖 可享受惠宾苑宾馆的所有服务 会所、中心广场、幼儿园 幼儿园1000平米（按6个班设计）；会所平 米（室内恒温泳池、更衣室、多功能活动厅、棋牌室、 茶室、部分商业功能） 沿街式商铺、大型集中商业等多种商业物业类 型中海国际社区市面上低密度产品以大为美，以豪为美，规划 呆板，精细不足，配套欠缺，品质感有限单体规划以行列式布局为主，建筑密度过高景观园林主题不鲜明，欠缺软景、层次感，精细化不足 建筑外观缺乏创新，外立面粗糙，品质感差 户型设计浪费大量空间，人性化不足，实用性较差 内部缺乏配套，且档次不高，难以满足顶端客户的需求西安高端低密度市场存在巨大空缺项目属性界定核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴区域价值 市场空缺 竞争机会整体发展战略项目整体定位 整体规划及分期构思 项目经济测算在低密度城市豪宅的战略方向下，本项目主要 面临来自曲江片区内部的直接竞争2007年 1 曲江公馆一期 航天御苑 金地尚林苑 溪园 曲江公馆二期 金地芙蓉湖畔 中海国际社区 本项目 2 3 4 1 2008年 2 3 4 1 2009年 2 3 4 1 2010年 2 3 4中海国际社区、金地芙蓉湖畔成为本项目核心竞争对手。西安中海国际市区是曲江最大规模的高端项目， 总建面135万㎡项目基本信息?区位：大唐芙蓉园西北侧； ?占地：近1000亩； ?建面：135万㎡； ?开发时间：；大雁塔 中海国际社区 大唐芙 蓉园?产品类型：小高层、高层、多层、联排、双拼；?形象定位：大型国际社区—曲江池 公园—新中式、简约法式、新古 典主义项目优势关键词：区位、规模、品牌开发模式如何？中海项目开发模式——产品品质+中海品牌项目 阳光棕榈园 中海怡美 怡翠山庄 深圳〃中海怡翠 建筑面积 35万m2 14万m2 30万m2 开发模式 复制“地中海”生活模式 5+2居住郊区模式 5+2居住郊区模式 市场反映 ???? ??? ???中海名都中海深圳湾 中海海悦花园 成都中海国际社区43万m218万m2 15万m2 120万m2成熟区域＋项目品质成熟区域＋项目品质 成熟区域＋项目品质 国际城邦运营模式+项目品质????? ??? ????深圳湾畔 广州〃中海名都 阳光棕榈园中海国际社区系列——国际城邦运营模式+产 品品质国际的建筑风格、国际化的景观园林（如花街）硬件：国际示范城标示物的国际化（如国际钟）、国际市政导示系统 异国风情酒吧街、国际品牌街、异国风情美食广场国际城邦 运营模式国际标准高尔夫、网球等 国际学校、语言培训学校 涉外医院、国际医疗保险联网系统 国际化酒店、国际化的商务写字楼 一个社区户籍（国际配套资源的整合）软件：国际社区生活模式一套社区纲领（国际社区差异化的真正休现） 一个社区主席（国际社区差异化的真正休现）产品 品质建筑质量 产品细节成都中海国际社区中海在西安的实践（中海华庭项目） ——产品+品牌?“景观先行——威尼斯风情：以银杏等一些珍贵树种 为主，中心园林、地下室内 游泳池，一期与二期之间用 拱桥连接?纯板式高层，采光、通风效果较佳，明厨明卫?细节：采用双层玻璃和塑钢来加大隔音效果，每个北 向房间都设有智能通风窗? 人性化设计：厨房外都赠送有洗衣间，并预留了上下 水的通道?赠送面积较多，部分户型实用率达１１２％西安中海国际社区核心竞争力研判——规模、国际化、品质、品牌金地芙蓉湖畔金地芙蓉湖畔——曲江核心〃大型纯院落之城物业 类型 独栋 双拼 联排 叠加 6F花园 洋房 合计 户型 面积 500 400 325 220 170 —— 面积 配比 1% 1.5% 12.5% 15% 70% 100% 总面积 875
159000 套数 3 6 61 108 655 833 套数 配比 0.4% 0.7% 7.3% 13.0% 78.6% 100.0% 2008年一期 价格预期
7800 ——?占地面积：203.4亩?容积率：1.2 ?覆盖率：29.9% ?绿地率：42% ?限高：18米 ?规划用途：住宅 ?使用年限：70年 ?住宅总户数：874户 ?车位：1300个优势：?区位优势明显?纯粹的低密度社区 ?开发商具有一定的品牌优势 ?通过尚林苑的开发，积累了一定的高端客户核心竞争力： 区位+低密度+？以“科学筑家”为核心和品牌区隔点，表现金 地坚持以科学的创造精神?景观资源的最大化利用，景观贯串全社区， 达到资源均好?资源等级的划分：联排、叠拼享受最佳资源， 多层和小高层围合形成 内部最佳的居住价值区?展示区的形成：入口 ?适宜的人行系统和空广场+商业街+景观轴线 间尺度感1擅长创造丰富的组团 空间，并使每种物业 都享有最大化的景观 资源。金地在西安的实践（金地尚林苑）——品牌+ 人性化产品?西安别墅罕有社区罕有集中采暖，分户计量；?地敷热采暖，与传统暖气片相比，供热效果更为 均匀，舒适感更强；?别墅户型7米面宽，3.6-4米层高大客厅，会客、 就餐赏景、悠然自得间尽 享尊贵；?34%开窗率，保温、隔热、降噪、透光、保证居 住的舒适度与享受度；?采用40mm厚外墙外保温，节能调节墙体及室内 温度，延长建筑寿命；金地芙蓉湖畔核心竞争力研判——区位、低密度、科学筑家项目竞争状况总结区域竞争大于项目竞争在低密度城市豪宅的战略方向下，本项目主要面临来自曲江片区内 部的直接竞争。核心竞争对手：金地芙蓉湖畔、中海国际社区金地芙蓉湖畔与中海国际社区开发时间与本项目重叠，成为本项目 的核心竞争对手。竞争对手核心竞争力的共同点为产品和品牌发力中海的优势在于规模、国际化、品质和品牌；金地的优势在于区位、 低密度、科学筑家；二者都擅于产品发力。项目机会挖掘总结：走高端豪宅路线，全面超 越竞争对手区域有支撑区域价值研判：?曲江片区凭借自市场有空缺市场供求的机会?目前西安低密度竞争有机会中小规模 ?面向高端群体 高端豪宅?身的优势条件，最 有机会承担西安城 市富人区的责任 地段价值研判：?未来政府主推区物业总量有限，日 益减少的土地供应 更加剧了其稀缺性?在曲江，低密度物业成为客户追捧 的对象 市场短板的机会?市面上的产品以金地芙蓉湖畔 ?区位 ?低密度 ?科学筑家?大气 私密 神秘 含蓄 个性主流豪宅 中大规模 ?多数人进入 规模 张扬 强势 开放 速度域和景观资源价值 峰区的交汇点，曲 江地块价值的又一 峰区大为美，精细不足， 规划呆板，品质有 限中海国际社区 ?规模 ?品质 ?品牌 ?国际化高端住宅项目属性界定核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴整体发展战略项目整体定位整体规划及分期构思项目经济测算案例选取——高端豪宅的成功项目，通过何种 手段制造高溢价长城脚下的公社 深圳蝴蝶谷香蜜湖1号百仕达红树西岸流水别墅案例选取的原则：高端豪宅，精品项目流水别墅、长城脚下的公社——创意概念创造 项目溢价流水别墅?具有初始的、原型的，长城脚下的公社?由12名亚洲杰超越时间的质地，建筑造 型和内部空间达到了沉稳， 坚定的效果；?座落于岩崖之中，壁炉出建筑师设计建 造的私人收藏的 当代建筑艺术作 品；?项目策划人和手提箱 张智强（中国香港）以自然山岩砌成的，以瀑 布形成的雄伟的外部空间；?在材料使用上，所有的支柱都是粗犷的岩石，所 有混凝土的水平构件，看 来有如贯穿空间，地坪使 用沉重岩石，尤以悬挑的 阳台为最。投资人积极推动 12名亚洲建筑师 设计建造出极富 当代精神的私人 住宅?荣获威尼斯双家具屋坂茂（日本）年展“建筑艺术 推动大奖”怪院子 严讯奇（中国香港）香蜜湖1号——奢华极致定义豪宅标准，创造 项目溢价空间分类 居住空间 品质要素 豪宅的阔绰尺度 功能区隔式的布局 常规功能 功能空间 独特的配套功能 汽车 公共空间 会所 其他 居住细节 客厅厅宽5.1-6.6米；主卧宽度4.2-6.6米；餐厅宽度3-3.8 米（同时适宜的居住空间） 主仆严格区分/主客分区（会客厅与家庭厅分别设臵）/主人私享（独立书房/独立起 居室） 高层双花园/钻石型景观餐厅/主卧卫生间双洗手台 独立晒衣房/私家泳池/酒窖/多个不同功能的会客厅/生活阳台外设臵设备平台/智能 电梯直接入户设计 汽车大堂/1：1.68的停车位 多个有落差连接的无边际泳池/健身设施 大堂/豪华电梯厅/高轿电梯客户评价：居住/功能空间——“深圳再没有这么好的户型了。” 公共空间 ——“是我见过最好的大堂和会所”奢华关键点：奢华厅宽/主客仆严格分区，豪华双大堂，智能入户电梯香蜜湖1号——奢华极致定义豪宅标准奢华关键点：专署价值体系，服务分级，深度礼宾 着眼于细节，在将传统豪宅物业服务基础上将程度提升到极致的同时，再从高端客户的切身 需求出发，制订出专署的私有化的服务体系及内容，服务体系 细节分类 提升居住价值 搭建专署 价值体系 扩大投资价值 关注合作价值 物业经理人 实行服务 分级 物业私人助理 社区卫士 指南针服务 深度礼宾 式 健康服务 异地SOS服务 前臵服务 个性化服务 主要内容 将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有 序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质 为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值 在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居 住 为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保 养等多个领域问题； 最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴 费、房屋代管等全方位服务 经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园 区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队 对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问 为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供 健康顾问，心理咨询等 在港澳及国内开通中海物业地区服务热线，提供异地紧急援助 设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务 私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……蝴蝶谷——产品创新成就项目溢价创新关键点：房屋实用率达200%，立面唯一单墙三面景观，环型花园，户户独园产品 空间尺度 立面设计 细节解析 厅高5米，中庭 7.2米 外形线条不拘一格， 三面全景花园，唯一单墙，让完整美景无阻 隔侵入视觉 180度的环型花园布局，户户独园，做到真正的空中别院。 园林 穿插于内分离客饭厅与起居空间，自然分隔动静区域，保持空间 独立、互不干扰。 户型设计户型座北朝南，户户南北通透，单户各拥自有园林。窗窗有景， 270°园博园空中观景大型露台以及花园步道替代了室内走廊，户外自然光随意流泄在 每一个角落，空间与自然步调完美合谐。入户花园/高厅/高房/大露台/夹层，赠送面积达100%红树西岸——高科智能创造项目溢价高科技关键点：尖端配臵，豪华装修，智能化公共部分解析 建筑风格 园林 豪华装修 创新细节 由3栋29－31高层板式住宅呈风车型排列，住宅建筑围绕在一个椭圆形的“珊瑚”周围“旋转”,每栋 住宅建筑在体型上呈折板形，外立面为全玻璃天幕，整体建筑有如水晶的质感 在4万平方米的超大架空平台上创造出以近万平方米人工湖和众多特色岛屿为核心的热带滨海风景园林 300平方米以下单位送豪华装修：SieMatic橱柜、Miele电器、Duiavit洁具、Grohe龙头花洒、 JOHNSON DOOR、亚细亚瓷砖等 隔音楼板/阻隔垂直方向噪音 户式中央冷暖空调+新风系统 JUST RIGHT热水循环/无需等待 同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音 配臵 软化水装臵/清除水中多余钙、美离子 每户避雷器进水铜管/保障饮用水质量檫窗机/保持玻璃幕墙的美观 智能化 连同LG、HONEYWELL、日讯及CLIPSAL，投资3000万美元打造亚洲代表性的数字化社区高端豪宅产品发力模式总结创新产品蝴蝶谷 星河丹堤 凤凰谷极致奢侈香蜜湖1号 上海檀宫创意概念流水别墅 长城脚下的公社高科智能红树西岸案例借鉴启示方向特点?容易被客户感知限制条件?存在试错风险客户感知价值?实惠性与本项目匹配度创新产品?新增成本最少?作为形象标杆提升住宅价?过犹不及，尺度较难把握极致奢侈值?成本高?高档形象?配套能够独自实现较高的市场价值?只能被特定的客户群所感高科智能知，从而实现高溢价?成本投入较高 ?容易被感知和接受?主要为客户群限制（是否能充分认可高 新科技的高价值）?受众相对较小 ?成本高?生活便利 ?高科技、时尚?个性特征 ?昭示性与形象标签创意概念?溢价空间大产品创新，极致奢侈是本项目产品发力的方向。项目属性界定核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴整体发展战略项目整体定位 整体规划及分期构思 项目经济测算项目战略推导实现项目利润最大化，容积率≤1.8初步测算与市 场研判开发低密度社区， 1.2≤R≤1.3 走高端豪宅路线，全面超越竞争对手项目机会挖掘案例借鉴产品创新，极致奢侈是本豪宅项目发力方向 项目整体战略区 域 价 值项目整体发展战略市 场 机 会全方位地挖掘项 目高溢价的机会案 例 研 究低密度市场下项目高溢价支撑点的问题区域价值 挖掘借区域规划之力，成就城市价值峰值区市场机会 挖掘塑造全面超越竞争对手的城市高端豪宅案例借鉴以产品创新、极致奢侈，形成产品核心竞争力战略分解一：城市高端豪宅价值体系城市地段 指标商务指标 便利指标 人文指标?核心商务区?城市核心区，城市资源极大 丰富认知高尚、历史悠久的人文 积淀区域 稀缺的山体、海景、湖泊、 公园等自然资源 规划气势与社区园林 建筑形象与品质 创新的产品设计外部条件 定位的基础城 市 豪 宅 价 值 体 系?稀缺资源 指标自然指标 规划指标?城市豪宅 进入指标?优质产品 指标建筑指标户型指标??产品素质 打造的方向 城市豪宅 竞争指标配套指标?高档齐全的配套实力雄厚、一线品牌 服务的独特性舒适服务 指标品牌物管 特色物管??战略分解二：创新产品价值体系客户敏感点 创新产品体系 南湖景观资源最大化 领先市场的先进产品身份标签彰显地位与实力占有稀缺资源 市场明星产品豪宅 客户 认知 价值居住功能保证居住舒适性、 便利性和安全性居住舒适性指标大尺度空间 顶级豪华会所 品牌物管配套指标安全与私密指标 优质资产 升值保值潜力投资保值作为资产架构的组 成部分和投资渠道大面积赠送战略分解三：极致奢侈主题市场机会超越市场以大为美，以豪为美的价值体系区域特征承接区域“皇家园林”历史形象和文化价值建立以皇 家尊贵为 主题的产 品内涵。客户需求重温大唐皇城脚下的尊崇感关键词：宏伟、辉煌、神秘、华贵项目属性界定核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴整体发展战略项目整体定位 整体规划及分期构思 项目经济测算项目整体定位? 形象定位 ? 物业定位 ? 客户定位市场形象定位——珍传世界，典藏西安世界聚焦的文明古都 传承大唐传统文化的皇家园林区内 代表城市顶级价值的豪宅资产“珍传世界，典藏西安”案名推荐案名选取三大原则:?最大化人文地理价值 ?符合项目整体战略定位及形象定位 ?与市场现有项目案名进行差异化选取，如：府、苑、公馆等唐 宫 帝 墅 曲江帝景?盛世皇廷 ?君天下 ?凤麟阁 ?名门世家 ?汉唐天下 ?汉唐龙脉 ?观唐 ?帝王阁项目整体定位? 形象定位 ? 物业定位 ? 客户定位物业定位档次定位物业档次定位——豪宅品质、顶端价位的低密 度社区基于如下原因，对项目开发档次进行分析：? ? ? 地块因子分析：地块条件支持开发高档次物业； 企业目标：利润最大化； 目标客户锁定：富人阶层为主；?目标客户需求：高品质高附加值产品、舒适的社区环境产品档次确定为绝对领先的高档的低密度社区； 正如香蜜湖1号之于深圳。物业定位核心价值落地产品核心价值落地——创新产品体系的实践创新产品体系 南湖景观资源最大化 创新产品实践360度景观单体客户敏感 价值点领先市场的先进产品 大尺度空间 顶级豪华会所多层叠院 奢侈大堂和主卧空间 曲江皇家俱乐部 第一太平洋戴维斯 品牌物管服务 注重实用功能的 偷面积措施品牌物管 大面积赠送360度景观单体一梯一户，户户空中花园和大露台的360度景 观单体，尽享南湖500亩绝版景观资源多层叠院House综合情景洋房和电梯洋房优势的创新多层叠院 house产品6米阔绰阳台 挑空空间 6米气派餐厅多层叠院House产品 特点： ?每两层一户 ?每户客厅挑高6米 ?6米高阔绰阳台 ?在普通的多层基础 上，创造出别墅居住 的空间效果6米气派客厅挑空空间多层叠院House多层叠院House与情景洋房和电梯洋房的比较 中占据较为明显的整体优势多层叠院House情景洋房电梯洋房市场稀缺度 对容积率的贡献高 中 高中 中 高中 高整体档次低大尺度空间挑高入户大堂、客厅、餐厅、主人卧室，充分 体现大尺度的空间感受?8米高大堂空间感极度奢华?5米客厅、餐厅 ?4.5米主卧曲江皇家俱乐部曲江皇家俱乐部－一个属于西安顶级富豪 阶层的文化场、生活场俱乐部设施建议：? ? ?恒温泳池 特许餐饮 商务会所会员权益 高尔夫球会、五星级酒 店等高档产所消费优惠 卡?赠送专属银行卡，享受 专属银行按揭优惠、永 久豁免年费等优惠；?享受全国范围内新鸿基 地产所开发房产的额外 优惠?面积赠送新的测量规范出台后受限制的赠送方式进深大于2.4 米、面积大于12 平方米“阳台”计算全 部建筑面积。 高度大于或等于2.2 米、进深大于0.6 米“凸窗”计 算全部建筑面积。进深大于0.6 米或高度大于2.2 米“落地窗”计算全 部建筑面积。大于9 平方米“异形入户花园”计算全部建筑面积。面积赠送别墅物业更加关注以下几个方面的大体量面积 赠送价值点，而非在细处过于取巧地下室 架空层大悬挑 庭院大露台面积赠送半地下室——送面积的常规做法内天井采光星河丹堤联排阔庭跃层 半地下室?地下室和半地下车库层高低于2.2米，不计入建 筑面积，可作赠送； 棋牌室、斯诺克台球室 等； 庭院做出天井； 院采光通风。?地下室可作为电影房、?进入半地下室还可结合 ?利用天窗或下沉式内庭多功能空间 半地下室与室外多功能空间 半地下车库地坪上天窗采光面积赠送利用架空层实现地下室功能，减少平地土方工 作量架空层示意图架空层操作手法：?架空层减少土方工作量，相对降低成本；?在增加一层空间使用舒适度的同时，增加了进 入的难度 于园林结合；二层空间?可以考虑将局部架空层一层空间 室外地坪架空层2.2m花园地坪层高低于2.2m不用计入建筑面积，可以全部赠送面积赠送面积赠送——大露台、前庭、后院、下沉式内 庭院，形成室内立体庭院空间，提升舒适度?即便是控制了面积的联排产品同样能设计出户型层次感丰富的产品；?通过前庭、后院、内庭院、大露台的设计形成联排产品层次丰富的立体庭院景观； ?庭院、大露台和地下室的赠送提升居住舒适度，同时为客户增加实惠。前庭院 露台内庭院内庭院内庭院上空前庭 前庭院后庭院 面积：195平米后庭院阳光露台阳光露台内庭院面积赠送大露台——增加情趣观景活动空间，可以实现 全部赠送?大露台可以增加情趣的观景活动空间； ?度假别墅操作空间较大，充分利用顶层空间面积赠送大悬挑——可以利用一层悬挑增加露台空间的 同时，增加一层灰空间操作手法：?1.5m以内不用计入建筑面积，单悬挑建议在3m以 上，同时保证大面宽，才 能体现空间感觉；?形成的灰空间部分无外墙； ?二层可以直接增大露台尺节点俯视图室内空间 3m大悬挑示意图二层空间大露台度；室外空间室外地坪?一层灰空间可以与室外庭一层空间灰空间院结合，也可以加墙并入 一层室内空间；花园地坪?验收通过后，业主可以选择自行将3m范围用墙体隔 断，增加实用面积；通过悬挑既增大了二层露台的尺度，又形成了一层灰空间 一层灰空间超过3m按照一半计入建筑面积或按具体规定面积赠送大悬挑的另类思路——仅挑出1.5m，之外可以用轻钢 构件（预留）做成悬挑雨棚，从而实现完全赠送节点俯视图室内空间 1.5m 3m以上 室外空间 室外地坪 一层空间 二层空间操作手法：?由于1.5m以内不用计入建筑大悬挑示意图面积，验收时不存在问题，同 时保证大面宽，实现完全赠送；?验收通过后，业主可以选择自大露台行将1.5m范围用墙体隔断，增 加实用面积；点，同时用柱承重，用轻钢构 件实现悬挑雨棚；?悬挑结构末端可以预留钢铰节灰空间花园地坪一层灰空间实现全赠送 二层露台的尺度相对前方案缩小产品核心价值落地——通过案例分析皇家尊贵 主题的价值体系?皇家颐和园 ?皇家园林圆明园皇家颐和园—颐和园的布局在充分展示了造园主题的同时，以轴 线对称、层层递进的手法重笔点染了皇家园林的富丽堂皇的性格布局特点：后山后湖景区湖堤用岛式布局和堤式布局的综合形式，利用西堤，支 堤将水面分成三个部分，又做出三大岛，三小岛，总体上， 符合传统叠山理水的模式．?前山景区宫 廷 区山区特色概括为前山“寺包山”，后山“山包寺”．前 山建筑左右布局烘托轴线，创造出仙山琼阁――雍容华贵 的境界．后山则创造出人间桃源——山林野趣，淡雅幽静 的另一番境界．?宫廷区布局将庄重，肃穆，端庄，稳重的风格与园林的 大环境结合的很成功．其构成要素，东宫门，仁寿殿，乐 寿堂，德和园，玉澜堂及服务用房．?前湖景区前山区长廊构成东西轴线，排云殿到佛香阁形成南北逐 渐升高的轴线，提供了全天候的游览路线，形成过渡层次， 并取得画框效果．佛香阁一主突出，两侧退后的建筑，均 衡分布．?后山后湖采用两山夹水．水窄山高，水宽山矮，形成了 对比效果，突破了带形长河的僵直单调，取得化河为湖， 开合多重的基本格局．达到真假难辨的＂宛自天开＂．?皇家圆明园—圆明园在广大湖区和高耸的西山之麓，有巧夺天工 的布局而称之为“万园之园”园区特点：五区以水景取胜。以福海为核心，其它众多的小水面由 回环萦绕、纵横交错的水渠、小溪串连成完整的体 系水，不仅是造景的重要因素，还是全园的脉络和 纽带。?三区四区后湖区 宫庭区万园之园。园中有许多相对独立且有特定意境的 小园林，它们变化多姿，各有其趣。 集中国南北园林艺术之大成。乾隆遍游江南名胜， 命随 行画师摹绘成图，再于园中仿建。?引入西式建筑。欧式宫苑西洋楼 是把欧洲和中国 的建筑体系及园林体系结合起来的创造性尝试，不 仅在中国近现代建筑史上有一定地位，而且也是中 西文化交流的一个标志。?装饰奢华、藏品丰富。圆明园是清朝政务活动的中 心之一，为满足帝王穷奢极欲的需要，其建筑装 饰 富丽堂皇建筑物内不仅陈设精美，更有充满难以数 计的罕见珍品和价值连城的艺术品。是一座艺术宝 库。?皇家圆明园—圆明园集我国古代造园艺术精华,同时兼取欧洲古典 宫苑的富丽豪华,构成了当时举世罕见的园林建筑群中式园林圆明园汇集了当时江南若干 名园胜景的特点，融我国古代 造园艺术精华。其中有50多处 景点直接模仿外地的名园胜景， 如&平湖秋月&、&苏堤春晓&、& 三潭印月&、&曲院风荷&等，都 来自于杭州的西湖十景，不仅 模仿建筑，连名字也照搬过来。 汇集了无数天下胜景和名园的 精华。宫廷区与园林区的联系由大宫门到前湖北岸属宫廷 区，占地较少，相对独立于园 林区。宫廷区外朝在前，内寝 在后。宫廷建筑严格对称，高 大辉煌。前湖北岸的“九洲清 宴”是帝后们的寝宫，幽静而 雅致。宫廷区后为园林区，其 建筑错落有致，形式多样。宫 廷区与园林区由一条长320米 的南北中轴线 融揉衔接起来， 从严肃封闭的宫廷进入到豁然 开朗的园林，具有强烈的对比 效果。西式园林圆明园中还建有西式园 林景区。最有名的&观水法&， 是一座西洋喷泉，还有万花 阵迷宫以及西洋楼等，都具有意大利文艺复兴时期的风格。在方河里还有一个威尼 斯城模型，皇帝坐在岸边山 上便可欣赏万里-之外的&水 城风光&。在圆明园的布局中，轴线布臵与鲜明对比 的手法再一次被用到。案例借鉴整体布局轴线对称、层叠有序、高低错落、层次分明，体 现皇家园林叠山理水的气势与风格?颐和园前山区长廊构成东西轴线，排云殿到佛香阁形成南北逐渐升高的轴线， 形成过渡层次，并取得画框效果。体现了皇家宫苑背山面水的布局和叠山理 水的气势。 圆明园宫廷区与园林区由一条长320米的南北中轴线 融揉衔接起来，中式的 宫廷建筑更是严格对称，高大辉煌。?园林与建筑相生相融，通过对比手法实现景随步转，景园 合一、园中有园的境界??颐和园中处处有阴阳转换，时时有矛盾开展，使游人心情随着抑扬顿挫。颐 和园万寿山东麓造园工匠利用聚水成池的地方布臵了一处自成格局的小园 “谐趣园”，形成了园中有园的意境。 园明园中有许多相对独立且有特定意境的 小园林，它们变化多姿，各有其 趣。宫廷区与园林区通过轴线相连，风格各异构成了鲜明的对比。案例借鉴皇家园林建筑符号的多重表达体现其宏伟、辉煌、神秘、 豪华的特色?颐和园中处处风格不同的景色用楼、台、亭、阁、斋、堂、轩、馆以及曲槛 回廊等建筑物和假山花木植物等分别组合而成。回廊和角亭建筑是园林的常 用形式。 宫廷建筑装饰富丽堂皇，大多以金、银、等珍宝刻作山水、楼阁、花木虫鸟、 人物等，镶嵌在紫檀或漆器上。?居住习惯和房屋格局遵循中国传统价值观念? ?颐和园皇室居住的宫廷区仍然采用北方传统的中式四合院建筑，在其他景区 则采用了藏式庙宇、江南园林、苏州水乡等多种风格。 圆明园宫廷区完全采取宏伟对称的皇家宫殿建筑风格，其它区域内则有宗祠 庙宇以及西洋建筑风格。本项目皇家园林建筑符号建议——注重意境的 展示，以表达尊贵内涵功能为导向?影壁 ?华表 ?亭 ?地灯居住习惯和房屋格局遵循中国传统价值观念?前庭后院 ?天井、玄关 ?动静分离?严格的等级森严的空间餐厅体系，长幼礼节布局客厅物业定位物业功能物业功能：双拼为价值标杆、联排和叠院为主 流产品、叠加为满足多元化需求的产品功能作用 受政策限制、无法实现 社区的价值标杆产品，提升社区的品质感 主流产品，增加产品附加值，提升社区品质 丰富产品线，满足市场多元化的产品 开发物业产品 独栋 双拼 联排 叠加退台洋房 不出容积率，户型面积偏小叠院 拔高容积率，景观最大化利用，价值超过普通洋房普通洋房 价值感较低双拼别墅——占据最佳资源的顶端产品、价值 标杆，做出类独栋感觉，奠定项目高端形象联排别墅——项目的主流高价值产品，通过产 品创新的高附加值，提升社区品质感叠加别墅——别墅的居住感受，是社区多元化 的重要体现多层叠院House，创新产品体系，体现提升容 积率和景观最大化利用多层叠院House产品 特点：?每两层一户?每户客厅挑高6米 ?6米高阔绰阳台 ?多层价值，别墅式 享受物业定位建筑风格建筑风格建议——欧式风格主体下融入中式文 化符号上海 在纽约 在伦敦 我们惊异的发现 原来对传统文化的市场演绎还可以以如此现代“Modern”如此时尚“fashion”的形式进行叠院欧式风格为主体现华贵，联排和叠加融入 中式元素为辅体现内涵叠院联排和叠加物业定位园林风格园林风格建议——以法式皇家园林为主题，融 入中式文化元素? 对称 ? 私密 ? 中式元素物业定位户型定位市场低密度物业户型面积区间现状分析?市场的低密度物业供 给以联排和叠加为主；?主力户型（地上面 积）：项目名称产品类型地上面积 （m2）地下面积 （m2） 115-120 40-60总价 （万元） 393-396 210-260金地尚林苑联排 叠加315-317 210-260?双拼为360-390平米?联排为250-300平米； ?叠加为210-260平米； ?洋房为160-200平米；宽景house枫林溪园 航天御苑 双拼 联排 叠加 湖滨花园 联排 叠加 曲江公馆 叠加 四层洋房 曲江华府 洋房180-230365-393 241-350 233-263 245-280 187-231 333-431 341-349 163-199无117-130 93-133 无 87-99 无 83-125 无 无126-161500-650 287-350 200-218 200-250 90-130 300-388 300-310 98-120考虑到西安市场现状，基于竞争的考虑，提出 本项目的户型建议?根据本项目的城市高端豪宅定位，联排别墅将是项目中的主流产品，应该保持较好的舒适度。故建议面积在市场主流供应区间250280平米。?双拼作为项目标竿产品可以面积稍大，在350平米左右叠加产品作为产品多元化的手段，可适当控制面积，户型面积建?议在200-220平米?叠院HOUSE产品的体量较大，由于市场缺乏比较，其本质是洋房的变体，建议参照洋房户型体系，户型面积建议在180-200平米。户型面积区间及配比，以及入市价格策略的确 定物业类型 双拼别墅 联排别墅 叠加别墅 叠院 HOUSE 面积区间 （m2） 350 250-280 200-220 180-200 第一阶段 套数 4 72 120 430 套数比 0.6% 11.5% 19.2% 68.7% 总面积m2
面积比 1% 15% 20% 64%单价 （元/m2）
10000总价中位数 （万元） 525 345 210市场同类产品 价格 500－650 287－396 200－2608000136126－161小计626100%127600100%?从价格控制上来看，各产品在价格上并没有很强的市场竞争力；因此本项目 入市时不能与同类产品打价格战。?该配比方案仅作为总体控制目标，规划设计可作适当浮动； ?考虑到叠加上下两叠的价值差异，上叠面积稍小于下叠面积； ?联排面积的差异主要由各户型所处位臵不同边套、中间套造成本项目的入市价格策略： 拔形象树品质，开辟蓝海，建立自 身的价格体系。的资源差异引起的；?所有房型在赠送大面积情况下，均能保证舒适度和功能。项目整体定位? 形象定位 ? 物业定位 ? 客户定位曲江中高端客户主要来自主城区、城南及陕北， 客户工作区域集中在西高新、雁塔、碑林?西高新、雁塔、碑林、曲江高档盘客户居住区域分析0% 7% 2% 0% 2% 4% 4% 3% 17% 22% 15% 22%曲江高档盘客户工作区域分析0% 16% 1% 1% 2% 5% 5% 7% 13% 13% 37% 曲江 高新 雁塔区 碑林区 新城区 未央区 莲湖区 浐灞区 长安区 经开区 其它老城内及在曲江居住的 客户是本片区中高档楼 盘的主流消费群，占客 户整体比例将近70%；?西安城外客户主要来自陕北区域，所占比例约 在10%~15%之间，且其 需求大部分集中于高端 产品。莲湖区新城区资料来源：根据金地尚林苑等高端楼盘客户资料整理碑林区 西高新 雁塔区 曲江新区曲江客户主要来自片区之外，跨区域臵 业是主流；核心客户圈集中于城南及主 城区，陕北富裕阶层也是重要客户。看楼客户年龄多在26~50，购房者则以35~45 岁之间的为主，多数教育程度较高?除去陕北通过原油或煤曲江高档盘看楼客户年龄构成20% 16% 25岁以下 26-30岁 4% 3% 1% 4% 9% 8% 21% 31-35岁 36-40岁 41-45岁 46-50岁 51-55岁 56-60岁 60岁以上炭行业迅速致富的群体外， 曲江购房群体所受教育水 平普遍较高，大多有大专 以上学历?客户职业分布如下： ? 大中型企业的中高层管理者? 新经济领域（金融业、证券? 26~30岁客户占20%比例，但实际 购房客户并不多；?具有相应购买能业、房地产业、通讯业、IT业 等行业）的中高层管理者? 私营企业主、商业经营者力的消费者主要 集中在35-45岁之 间，他们也是高 端产品的主流消 费阶层。? 政府高层管理者、高校系主未知 14% 资料来源：根据金地尚林苑等高端楼盘客户资料整理任以上管理者、医院系主任以 上医师或管理者? 文化及文艺界知名人士? 陕北煤炭或原油获取者片区主流客户为35~45岁之间的知富阶层，是各 行各业的高端乃至顶端人群。本项目主要满足城市高端客户和顶端客户的臵 业需求支付能力顶端客户200万元高端客户100万元中高端客户50万元中端客户年龄分布：30——55岁之间，平均年龄约42.5岁，工作 时间10——35年；其中，36-50岁的客户为本项目最主 要的核心客户群体。 文化水平：除去陕北通过原油或煤炭行业迅速致富的群 体外，我们的目标客户群所受教育水平普遍较高，大多 有大专以上学历。 职业分布：以企业主阶层为主 ?企业集团中高层； ?中型企业中高层管理者； ?新经济领域（金融业、证券业、房地产业、通讯 业、IT业等行业）的公司中高层管理者； ?西安的私营企业主、商业经营者：他们分布的行 业比较广泛； ?45-50岁左右的政府高层管理者、高校系主任以上 管理者、医院系主任以上医师或管理者； ?文化及文艺界知名人士； ?陕北煤炭或原油获取者：他们通常会在西安设立 公司总部，同时把家安在西安，享受到西安比较完 善的教育及生活配套。另外，由于工作的原因，他 们也经常要奔波于西安与陕北之间。客户主要来源区域分析?散居于城区各处的富裕人士?早期臵业高新的客户 ?早期臵业曲江的客户 ?来自城南文教区的教师、医生、律师等?来自陕北等地的客户客户臵业驱动因素——更优的居住环境，更高 的居住品质，更大的升值潜力成为曲江臵业特征?几乎100%为多次臵业者，曾有过多次臵业经 历，他们中的大多数手 上拥有超过1套以上的住 宅；?有部分客户可能在西安更优的居 住环境在西安市内追求更好的居住生活环境，希望居住在 绿化率高，空气清新的地区，希望享受到宁静、优 美的居住环境。相当部分外地客户，会选择在此臵 业作为度假之用。甚至全国范围内拥有十 余套住宅，他们中的很 多把购买房产作为固定 资产投资的重要部分， 非常认可曲江别墅的稀 缺价值与升值潜力。更高的居 住品质寻找城市别墅居所，寻找更适合的户型、更宽敞大 气的住宅，更好的物业管理服务水平。改善居住环 境及居住品质的客户会占到相当大的比例。更大的升 值潜力曲江片区为西安最适宜居住的片区，具有稀缺的景 观资源，富于升值潜力，具有自住兼投资倾向的客 户众多。不同物业形态客户的经济能力和需求层次臵业关注要素300万以上追求有天有地的生活 方式。强调对稀缺资 源的占有和收藏以及 物业的升值潜力。资源占有型200万左右联排和双拼别墅强调对稀缺资源的占 有和收藏以及物业的 升值潜力。叠加别墅资源占有型追求生活舒适度的提 升，关注社区环境、 户型舒适度和社区配 套100-120万叠院HOUSE居住改善型财富层次项目属性界定核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴整体发展战略项目整体定位 整体规划及分期构思 项目经济测算地块资源条件分析——外部资源最大的优势在于规划中 的曲江池公园，公园资源的弱点在于朝向限制外部资源条件分析： ?曲江池公园：?明年4月18日（农历三月初三）建成 后，将免费向市民开放 ?园占地892亩，其中水面面积520亩， 绿地291.9亩 ?九大景区中，疏林人家、阅江酒店等 4个景点是营业性餐饮点，将用其收益 支撑整个公园的正常运行。正和医院大 唐 不 夜 城大唐芙蓉园 安康医院生态西安的扛鼎之作 园林城市的创新之举?景观资源：?由于曲江池公园整体位于本项目地块 的东部，本项目如欲利用其景观资源， 则朝向受到一定的限制； ?根据地块的条件，在保证小高层建筑 整体南北朝向状况下，应布臵在地块 北部曲江池公园地块资源条件分析——外部资源最大的劣势在 于南北面为高层建筑包围外部资源条件分析：?东侧：空地（正在铺路东侧南侧并兴建曲江池公园）；?南侧：隔路相对曲江翠竹园（法院等单位集资房， 楼盘档次一般，只接受团 购）；?西侧：芙蓉西路，隔路相对的是低品质感的安居 房；?北侧：建设中的南湖一西侧北侧号（烟草局集资房，不公 开销售，与项目之间有一 条规划路向西与雁南四路 连通）。本项目总体规划思路——以“皇后大道”和 “曲江池”为轴线的半围合式布局整体概念规划构思必须是符合客 户敏感点、体现整体战略和解决 地块资源的核心问题：雁南四路商业叠院西安客户的亲水情结皇家尊贵的主题芙 蓉 西 路叠加双拼 别墅 曲江池叠院会所上 林 苑 路曲江池公园景观朝向和外围高层建筑 规划关键点：皇后大道 联排别墅1、如可引南湖之水，可适当增加水 面面积2、尽量避免公园入口在地块正东向叠院雁南五路项目分期的次序需要明确各阶段的功能符合客 户的需求和其适合的产品类型组合启动阶段： ?功能：奠定项目顶端形象，展示居住意境； ?客户定位：以顶级富人阶层为主； ?客户敏感点：社区的品质感、高品质产品、对大 资源的共享和小资源的占有。 商业雁南四路叠院启动区规模及产品：?规模：6万平米； ?产品组成：双拼1%、联排15% 、叠加30%、叠 院54% 启动区位臵： ?限制条件：雁南四路正在施工 ?启动区位臵：从南向北的次序进行开发；芙 蓉 西 路叠加双拼 别墅 曲江池叠院会所上 林 曲江池公园 苑 路皇后大道一期联排别墅叠院雁南五路项目属性界定核心问题结构化分析 项目机会挖掘 案例借鉴整体发展战略项目整体定位 整体规划及分期构思 项目经济测算项目经济测算——项目整体收益指标及相关计 算说明项目 合计 联排别墅 叠加别墅 叠院HOUSE 商业 会所 项 目 占地面积 容积率 总建筑面积 项目总投资 项目经营收入 利润总额 税后利润 投资利润率（税前） 投资净利润率（税后） 财务累计净现值(NPV) 财务内部收益率(FIRR) 动态投资回收期 建筑面积 13.27 1.92 2.55 8.30 0.20 0.30 建筑面积占比 100% 14.43% 19.25% 62.55% 1.51% 2.26% 指标 10.21㎡ 1.3 13.27 ㎡ 65234.54万元 万元 46764.46万元 38918.90万元 71.69% 53.76% 28252.36万元 77.09% 约1.5年商 住 销售收入 内容 联排别墅 叠加别墅 多层叠院 小高层 商业 会所 计算说明 13000元/平米 10000元/平米 8000元/平米 5500元/平米 10000元/平米 0元/平米 按楼面地价算2315元/平米 110元/平米（按建筑面积计） 1150元/平米 1150元/平米 1300元/平米 1500元/平米 1150元/平米 3000元/平米 150元/平米（按建筑面积计） 220元/平米（按建筑面积计） 按150元/平米（按建筑面积计） 按200元/平米（按建筑面积计） 按2-5项的3%计算 按2-6项的3%计算 按销售额的3%计算 按销售收入的5.50%计算 按预征税1%计算 单价
000 0 0 00 0 220 150 200 62 64 59 269 493 90 582 总额
793 0 230 900 33
35073总成本费用 土地费用 地价(含契税) 前期费用 含设计、勘察、管理、招投标等 联排别墅 叠加别墅 商 住 多层叠院 小高层 商业 会所 会所 环境工程 含景观、室外 含电、水、采暖、挂网 市政配套 市政大配套(住宅） 费 小区配套 管理费用 不可预见 费 财务费用 销售费用 营业、印花、城建 销售税金 土地增值税 合计 税前利润 税后利润所得税按税前利润的25%计项目经济测算——项目损益及利润分配表2008年2009年 3 4 1 2 3 4 12010年 2项经营收入 销售收入 开发成本 销售费用目合计 1235.90 9.57 00.00 9.57 35.90 9.57 00.00 9.57 168.22 .00 929.50 394.20 168.22 .08 .20 81.10 2.44 593.30 .08 396.00 858.00 168.22 132.29 286.62 .00 929.50 .00 .22 654.51 .22 132.29 286.6249.07 6.69 788.40 49.07销售、经营税金及附 加 财务费用 营业利润 补前期亏损 利润总额14.44 2.4417.29 92.66 64.46 17.29 92.66 .3065.76 2.44所得税净利润11691.1149.07 07.10 5.74 593.305841.445849.6824.32 7.23注：表格中红色数字为负数项目经济测算——现金流量表2008年 1 1
49.07 49.07 .40 91.11 49.07 168.22 14.44 2.44 .30 168.22 168.22 2 2 3 3 4 4 1 5 2 6 2009年 3 7 4 8 1 9 2010年 2 10 9.57 .22 132.29项目 周期序号 现金流入 销售收入 现金流出 建设开发成本 销售费用 财务成本 销售税金及附加 所得税 净现金流量 累计净现金流量 净现值 累计净现值合计35.90 9.57 00.00 00.00 00.00 00.00 17.11 7.11 429.00 394.20 929.50 5.86 553.08 394.20 .00 286.62 929.50 1.44 39.66 8.11 .08 396.00 587.13 60.34 168.22 132.29 .00 .00 .22 654.51286.62 7.2349.07 07.10 52.36 .2524.32 73.34 08.58 1.9376.22 9.48 9.5746.03 87.18899.26 44.29 28252.36注：表格中红色数字为负数项目报告回顾报告整体思路回顾项目机会挖掘项目属性界定项目整体战略核心问题结构化分析 地块资源条件分析项目整体定位案例借鉴 整体规划及分期构思项目经济测算汇报结束Thanks!
新鸿基西安项目总体发展战略及定位报告——为大家提供各种日常写作指导，同时提供范文参考。主要栏目有：范文大全、个人简历、教案下载、课件中心、 优秀作文、考试辅导、试题库、诗词鉴赏。
广而告之：
相关文档：
下载文档：
搜索更多：
All rights reserved Powered by
copyright &copyright 。甜梦文库内容来自网络，如有侵犯请联系客服。|}