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装修费逐年贬值 二手房卖价仅略高于毛坯房
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近日，家住柯桥某优质楼盘的沈女士打算将房龄5年左右的房子卖掉，可当她咨询中介时发现，当时装修花了20多万的房子在报价时只比同小区的毛坯房贵了七八万，这令沈女士有些难以接受，毕竟这个房子房龄只不过5年。而记者在柯桥一些房产中介走访时发现，这种带装修却卖不上价的二手房并不少见。
精装二手房
比毛坯房贵了没多少
以往选购二手房的市民往往会倾向于带装修的房子，因为可以省下装修钱，不少二手房卖家看准这一点，希望在卖房时能够把自己的装修钱给赚回来。不过，随着人们眼光日渐挑剔，如今带装修的二手房比毛坯房高不了多少价。
浙江柯桥一家房产中介公司的王先生告诉记者，现在带装修的二手房并没有太大优势，即使刚刚装修完的新房或是豪华装修的别墅也不可能在卖房时把自家的装修钱卖出来。
二手房装修费逐年贬值
家住柯桥某新建小区的吴女士告诉记者，目前以她家的面积、楼层和小区位置，按照市面的价格可以卖上100万元，每平方米的价格在9000元左右，“我家装修得还不错，100多点平方米的房子当时装修花了20万，可我们的房子只比二手毛坯房贵了五六万，觉得这装修的房子贬值得太厉害了。”简单换算一下，吴女士家的房子每平方米的装修费用为2000元左右，现在贬值到5万元，每平方米的装修费用就变成了500元，相差确实不少。
对于吴女士的说法，柯桥某中介公司的一名工作人员也表示认可，她说：“从现在来看，二手房不是贵在有没有装修，而是房子的格局、面积和楼层，也就是说，带装修的房子有时并不能卖到业主的心理价位。”
多数买二手房者
都选择重新装修
业内人士分析，带装修的二手房不能实现自身增值的原因有几个方面，一是当年业主的装修风格不受买房者的认可，毕竟每个人的眼光不同，再加上时间一长，再好的房子也会出现种种质量问题，这会让新的业主面临保留还是重装的问题；二是有些购房者从内心不能接受带装修的二手房，这样一来毛坯房就会成为首选。
柯桥市民夏先生前不久购买了一套二手毛坯房，而他在这之前也进行了多方面的选择。他说：“我们之前看的房子虽然格局都差不多，但都因为部分房子装修风格太老气而放弃，因为我和女朋友宁愿再拿出一些钱来自己装修。”搜狐家居
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今年二手房交易量或高于去年 价格小幅调整
　　今年二手房交易量或高于去年 价格小幅调整
　　主持人：陈总，现在很多购房者可能更关心这轮的回暖行情会持续多长时间，在天津这个市场来讲有哪些因素支撑这个成交行情走下去，您给分析一下。
　　陈萌：目前二月份出现成交小高潮实际上不是个体行为，在全国范围内我们也了解到我爱我家在全国80多个城市成交量都有很大的增量，北京到这个月的成交量可能会突破8000套，非常的旺盛，包括杭州、太原、南京、苏州都很旺盛，受众对于预期的相对吻合，以及相对信心的增长对年后的增长造成很大的影响，包括深圳都呈现出比较利好的状况，但是看目前的状况来说，我们对于后市的预测并非完全是觉得市场会一直走高，主要是集中在这样几点，第一今年的很多政策还有待落实和细化，关于一、二、三级市场当中二级市场的新房开发商他们在今年的动向也将影响到二三级市场的状况，包括整体的变化，会起很重要的作用，这是我们的预期。
　　另外年后的需求集中释放之后可持续性有多强的问题，有一些改善型需求在目前来说还没有完全的入市，如果进一步利好政策出台改善性需求有比较大的放量，对于后市是有非常直接的作用，包括3月份要进行的两会是否有的政策也会决定房地产的未来走向，但是总体来说从2005年开始国家对房地产进行宏观调控，包括抑制楼市的价格的过快增长以及打击投资和投机的需求，这样实际上收到了一定的效果，但是通过仅仅是2008年年末到现在保证经济增长，拉动内需，控制通货膨胀等等这些方面去做的政策，在短期内是无法产生集中的效益爆发，新一轮的调控会使楼市在今年仍然处于调整期，整体来说我们还会在调整期之内，也会出现各种各样的情况，目前来说无法看清它的走势怎样，整体来说天津今年的二手交易量会比2008年高，市场活跃度也会增强。
　　主持人：您对房价预测是怎样？
　　陈萌：价格和目前本身的市场活跃程度有一定的关系，我们目前也看到通过这个月的成交活跃，部分一手房的开发商也做了相应的提价，但是二手来说状态不明显，经过一年的出售绝大多数二手业主对于价格可能会更加理性，也不会因为局限打击购房者他们的消费信息，价格今年的调整期会继续，甚至不同地区包括一些高端板块可能会有降价可能，但是主力在50万左右的房源他们的降价空间和变动不会太大。
　　主持人：刚才在陈总的分析当中核心关键词就是政策，由于“两会”即将召开，行业内的人可能对政策有一个期待，您觉得近期有没有针对房产交易的一些政策出台？对于今年的天津二手房市场的走势您做如何的判断呢？
　　朱庆江：从去年的第四季度开始，包括税费的政策和贷款的利率政策，包括二套住房的界定政策都会有一个相应的调整，从今年开始又对够房落户的政策在各大城市出台了政策，尤其在天津市购房落户政策反映比较快的，从100万调整到40万、60万、80万根据区域的不同。从现在来看，对部分住房进行界定进行明显的宽松，以前以家庭为单位，现在以个人为单位，对首套住房的优惠利率下降30%，我预计在今后的这种国家政策方面仍然还是以稳步发展的速度，并不是说会有刺激性的政策出台，还是要看市场的走势，一定要稳定增量，其实国家还是以保障性住房为主体，任何的宏观调控政策还是围绕民生来出台的。
　　从今年的整个房地产情况来看，包括全球的经济危机，再包括美国的第二次次贷危机的影响并不是很乐观，从我本身包括公司本部也抱着谨慎乐观的态度，去年可能对中国的影响会有一定的作用，但是今年可能会更严重一些，还要经历一个过程，在这个过程当中是否有政策调整和出台，还要看政府部门对政策的预期，包括二手房也提到一个价格问题，今年的价格将还会有小幅的调整，至于成交量的多与少我觉得还是由价格取决。因为刚才提到的客户预期毕竟成交量是达到了客户预期才会有成交，不是说什么房子都可以卖出去，只有价格合适的房子才可以卖的出去。
　　二手房市场只是有增量 言回暖尚远
　　主持人：两位对今年的走势还是持谨慎乐观的态度，我们也希望房地产市场能够走出理性回归，并且平稳发展的轨迹。
　　下面想请两位分析一下二手房和新房之间的关系，或者说二手房对于整个楼市起到什么样的作用？据我了解在北京现在有很多边外一些新盘在定价的时候会以当地区域的二手房价格为参考，所以也有北京业内人士预测说一句话是“今年楼市的价格是由二手房价格来主导的”。我不知道在天津有没有这样的情况发生？天津这次回暖是新房先动还是二手房先动？这两者之间是什么样的关系？先请陈总分析一下。
　　陈萌：如果说是所谓的回暖，我们其实更习惯于称为增量和放量，因为回暖还有明显的成交的面积、套数以及总额的规定，我们现在这个市场3800多套针对去年的话可以说是回暖的，但是本身针对于天津市近五六年房地产市场的状况，实际上还远未到回暖的状况，我们看2007年月均的成交量都在4500套以上，从2008年一月份开始没有出现过单月4000套的成交量。一二手的定价问题实际上尤其是中心城区的新开盘项目在做策划的时候，很多时候他们都会通过经纪公司，或者经过不同途径，了解项目周边一定区域范围内二手的价格以及根据项目定位来做定价。对环外来说可能难一些，因为环外的存量房尤其是高层等等本身量就很少，无据可依，这块可能对应性差一些，一二手平台是一个互相补充，很明显在我们的三级市场门店当中为什么要卖二手房，是因为卖掉二手房获取一部分的放款购买一手新房，有的目的都不同，有的为了改善，买中心城区的，户型更大，位置更好；有的人为了投资可能会买环外，品质会不错的。这两部分还是有作用的。刚刚说二手的增量远远高于一手，我们看二手房投资需求比较小，我们在去年第四季度已成交客户的调查分析显示，在去年的二手房投资需求基本上才百分之一点多，一手投资比例是比较大的，目前看我们成交活跃的房源也是，总价在40-60万占总成交的半数以上，甚至占到60%多，由此可见，受政府影响，受整体市场活跃影响，多数选择出手的人还是购买自己用，首次置业的，或者相对改善型的房源比较热销。
　　由此可见也是因为这个原因，二手房和一手房相比增量比较明显，而且和二手的现房配套区域这样几大优势有密切相关的作用。另外从价格来说，目前我了解到的2009年1月份天津市中心城区内一手新盘的均价在9400元/平米二手房的中心城区的价格在6700元/平米左右，价格造成了比较大的变化，所以很多人来去选择二手房，就造成二手房成交增量明显高于一手房。
　　主持人：二手房对整个楼市的形势发展会有什么样的影响？
　　朱庆江：其实从目前本月情况来看，在反映速度方面我觉得二手房相对滞后一些，因为小的放量开始一手还是比较快一些，二手房发展之后成交量在逐渐增长，同时二手房在今年的整个房地产市场来看应该会起到非常好的作用，同时在价格方面也是稳定价格的重要因素，因为从二手房历年的发展轨迹来看增长和下降的速度和一手房相比会慢一些，同时会给一手房相对的提高，起多一定的借鉴性，包括区域的位置不同，地点不同和关于热点区域等等还有二手房的涨幅和跌幅的变化并不是很明显，我们也是预计今年在价格方面并没有大幅度的变化，基本上处于一种稳步发展的过程。
　　主持人：也就是说二手房和新房面临购房者的类型是不一样的，可能相互之间的关系也还不是很紧密，但是二手房形势对于整个楼市的信心、观望的情绪还有一种影响？
　　陈萌：关系还是挺紧密的，本身一二手房市场是联动的，从价格方面来说相关性主要体现在区域的相关性太差，我们现在在一个区域里面既有一手又有二手的很少，像老城厢有一手二手，其他的区域一手量比较少，现在一手基本上都在环外。
　　主持人：购房者在买房的时候，如果要买二手房要去参考一下周围房子的成交价格、成交量作为一个参考。
　　陈萌：不仅买主在参考，卖主也在参考，去年这些价格的调整也是13000元/平米，而周边的新盘才11000元/平米，这样对二三级市场有一定的联动效应。
　　买房保持平常心 理性衡量需求和能力
　　主持人：现在市场升温的现象可能也会导致一些观望的人情绪上的波动，也许他们想出手但是还在犹豫，对于这些购房者您二位有什么建议？何时出手？到底应不应该出手？面对自己的购房需求怎么挑选适合自己的房产，听听您二位的建议可以吗？
　　朱庆江：我觉得尤其像天津市目前客户需求情况来看，95%以上仍然属于刚性需求多一些，我建议大家在购房过程当中一定要保持平常心，不管房地产市场是涨是落，因为你是买来住的，而不是投资，如果搞长期投资的可能房地产是一个非常好的选择，但是你买过来自己住的时候无非就是满足自身条件，一方面就是地点，二手房的优势交通等等可选择的因素，还是那句话买了就不要后悔。
　　陈萌：我觉得对刚性需求和投资类需求有两种，对刚性需求是建议，对于投资型需求是忠告，对刚性需求是要量力而行，量入而出，重新衡量自己的购买力，因为很多的刚性需求还是以手里有多少现金来定，其实这和你的现金首付能力、商业贷款、公积金以及你未来的还款能力，综合考量我付款能力是多少，我们很自然在业务当中会发现很多人需求会集中在一点上，但是实际上要实现目的并非要在一点，举例子像婚房，我们目前多数的人还是想要交通便利等等方面，我们可以选择有地铁的地方，因为交通比较方便，这种居住品质是刚性的需求，建议该出手时就出手。
　　对投资性客户来说都说买点、抄底、回暖之后价格会有新的上涨，对于这些我们还是套用股市的话，楼市有风险，抄底需谨慎。因为本身底还是客观的，我们仍然无法预判什么是底，本身楼市的调整还在进行，不能以一个月或一周，甚至是几个月，一个季度的成交量来去预判未来的走势，还有很多不确定的因素会影响整体的价格，我们现在看在2007年第三季度相对楼价高位的时候购买不动产多于投资的人，目前来看收益不是很可观，而且不动产投资和股票资本市场的投资有很大的不同，你的购买相对来说可能会简单一些，但是在出货的时候需要一定的周期，并非是鼠标点几个键就可以变现的，也影响到变现能力。目前通过不动产投资获得收益的人在这个时候要重新考量自身的投资实力以及投资产品不同。
　　主持人：总结两位观点就是保持平常心，理性衡量自己的需求和能力。最近“3•15”也快到了，不知道在两位的职业经历当中有没有在房子买完之后造成维权和案例，挑选房子有没有技巧？能不能给网友一些建议？还有一些指导？
　　朱庆江：作为买二手房来说刚才提到买后一些问题，二手房和新房不同之处不仅仅是房子质量还有、附属配套设施一并出售的问题，我建议我们在购房之前一定要看好现在要买的房子具体的配套设施，包括我们的固定装修、附属的家具、家电，如果有条件尽可能把现有业主出售的房子照片，这也是为我们今后创造一个更好的条件。
　　另外来说从目前的情况，有些客户在购买房子的时候，刚才提到客户预期要有更好的适应程度，包括从目前的市场情况来看晚一步也许房子就买不到了，确实存在这种情况，我也希望该出手时就出手。
　　陈萌：我想二手房比一手房相比购买成本会比较多，除了经济上房款的之外，还会付出很多寻找的成本，在这里面希望通过新浪的平台跟广大网友说，第一交易的安全最重要，可能很多人并不了解，并非是所有的房屋不动产都可以进行二手房的流通，关于在约谈的时候，在合同签署的前期时候要验证谈判人是否是房屋产权人，房屋是否是在售状态，对于房屋的信息要完整的了解；同样还有一些细节，比如在最后房屋物业交易的时候要注意，比如装修的问题、家电家具最终的去留问题，这些都可以通过事先的约定避免后期的纠纷的产生。
　　另外，本身二手交易的特征里面也会有更多的细节注意，这些作为绝大多数人没有这种不动产买卖的改易行为的情况下，建议是通过正规的大型的中介来去做这些事情，除了对房源方面集成性和平台比较便于查找之外，同时中介的工作人员他们会给购房者更多的专业建议，保证交易安全以提高交易效率。
　　主持人：谢谢两位，在这里奉劝广大的网友在挑选房子过程当中擦亮眼睛，全面了解房子的信息，寻找到一家比较有资质的中介机构签订有保障的合同，并且留好各种各样的证据。
　　感谢两位嘉宾的参与，感谢各位网友，再见！
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山东鼓励名校办分校 济南学区房价格出现下滑
　　&如果知道上名校民办分校就能享受名校教育，我肯定不会买现在这套房子了。&市民严女士为了孩子上名校，刚购买了一套学区房，付了首付后，每月还房贷3000余元。在她看来，这套房子的到来，让她家的生活退回到了10年前。与她一样，许多为了让孩子受到更好的教育的家长，为了购买学区房不惜变&房奴&。今后，根据山东近日出台的《关于推进基础教育综合改革的意见》，鼓励名校借助社会力量办分校，让更多的孩子可享受优质的教育资源了。
　　和名校合作办学 让民校起死回生
　　在济南，山师附小本部是众多家长心目中的名校，想让孩子进入这所学校读书，必须是学区居民或山师子弟。但是，近几年很多家长把目光锁定在位于化纤厂路上的齐鲁私立学校。2007年山师附小与该民办学校合作，通过派出学校的骨干教师入驻等全面管理，让这所当初不到200名学生，连运营都困难的学校，如今成为众多家长心中的香饽饽，在校学生已达1700余名。
　　与此同时，济南外国语学校开元国际分校，三箭分校及多所托管学校自与济南外国语学校联合以来，面向全省招生，教学质量也让市民称赞。
　　根据近日出台的《关于推进基础教育综合改革的意见》，今后，鼓励社会力量和公办学校建立学校联盟，支持名校办民办分校，这样可让更多的孩子享受到名校的教育资源。
　　与买学区房相比 名校民办分校更经济
　　如今的楼市，学区房是少有的&硬通货&。很多家长为了让孩子上名校，不惜重金购买学区房，到头来背负着沉重的房贷压力。
　　一学生家长为买学区房算了一笔账：名校附近的学区房，均价在15000元/平方米，买一处60平方米的房子需90万。如付全款，算这笔钱存银行的利息(以一年存款利息为2.75%算)一年可获利息24750元。而上名校民办分校的费用也就是2&3万元。如果贷款买房的话，经济成本要高于3万元。这意味着，上名校民办分校要比购买学区房更经济。
　　据了解，目前，济南名校民办分校中小学的数量不足7所。曾经济南市民对学校的印象&非公即民&，如今支持名校借社会力量办分校，家长对名校的&名分&已不再较真。也有教育人士指出，名校借助社会力量办学虽是好事，但也要防止&念歪经&，要保证名校向民办学校输出的师资力量必须是&真刀实枪&，更要保证学校的优秀教育资源。
　　相关链接
　　华山片区将建&外国语&直管民校
　　7日，济南市教育局发布公告，华山片区将配套6所公办学校，1所十二年一贯制的民办学校，而北湖片区配套2所公办学校。
　　根据公告，华山片区将配建的2所初中、4所小学，办学性质为隶属历城区教育局的公办学校。北湖片区海尔&云世界项目配建的1所初中、1所小学，为隶属天桥区教育局的公办学校。
　　此外，依据城市规划，华山片区还将新建一所十二年一贯制学校，作为济南外国语学校直接管理的新校区。学校为民办性质，不划定学区。
　　相关招生范围、招生方式、招生收费等问题，将依据《民办教育促进法》、《济南市人民政府关于加快发展民办中小学(幼儿园)教育的意见》(济政发[2014]18号)等法规及文件执行，随着该十二年一贯制学校建设审批进程予以明确，学校将及时公布。
　　学区房不仅没涨反跌了五六百元
　　销售淡季和受新学区房冲击是主因
　　二手房价格八连跌有没有影响到学区房市场?记者调查发现，自2014年第四季度起，济南学区房出现价格下滑，与2013年价格普涨千元形成鲜明对比。&学区房不涨就算是跌了，何况现在价格出现下跌。&甸柳小学附近一房产经纪人表示。
　　6日、7日，记者走访甸柳小学、胜利大街小学、南上山街小学所属的老牌热门学区调查发现，受2014年二手房市场整体价格下滑影响，一直表现坚挺的学区房价格出现下滑。
　　&现在买的话，价格真的算便宜了。&6日，主营胜利大街学区房买卖的百替房产一名经纪人表示，从去年9月份学生们开学之后，胜利大街的学区房价格就出现了下滑。记者声称网上推荐的一套47平方米小户型学区房总价94万元，仍然很贵。上述经纪人表示，小户型的总价低、单价高比较抢手。不过，这套房已推出20多天，还没找到合适的买家。
　　&大户型现在买比之前买能省5万元。&另一家房产公司的经纪人告诉记者，学区房的价格确实下滑了不少，70平方米以上的大户型相较于2014年上半年来说，每平方米降了五六百元。
　　甸柳小学附近一房产公司的经纪人表示，2014年学区房未出现整体上涨现象。延续几个月的微幅下跌在他看来，是大量自带学区的新建住宅在一定程度上撼动了老牌学区房在济南的地位。
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&&责任编辑：何冬梅
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