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关于房地产创新问题的讨论
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关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定
财税地字[1986]第008号颁布时间： 00:00发文单位：财政部 税务总局
　　一、关于城市，县城，建制镇，工矿区的解释　　城市是指经国务院批准设立的市。　　县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。　　建制镇是指经省，自治区，直辖市人民政府批准设立的建制镇。　　工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省，自治区，直辖市人民政府批准。　　二、关于城市，建制镇征税范围的解释　　城市的征税范围为市区，郊区和市辖县县城。不包括农村。　　建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。　　三、关于人民团体的解释　　人民团体是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。　　四、关于由国家财政部门拨付事业经费的单位，是否包括由国家财政部门拨付事业经费，实行差额预算管理的事业单位？　　实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，对其本身自用的房产免征房产税。　　五、关于由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，有无减免税优待？　　由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。　　六、关于免税单位自用房产的解释　　国家机关，人民团体，军队自用的房产，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。　　事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。　　宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。　　公园，名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。　　上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产，营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。　　七、关于纳税单位和个人无租使用其他单位的房产，如何征收房产税？　　纳税单位和个人无租使用房产管理部门，免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。　　八、关于房产不在一地的纳税人，如何确定纳税地点？　　房产税暂行条例第九条规定，房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。　　九、关于在开征地区范围之外的工厂，仓库，可否征收房产税？　　根据房产税暂行条例的规定，不在开征地区范围之内的工厂，仓库，不应征收房产税。　　十、关于企业办的各类学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产，可否免征房产税？　　企业办的各类学校，医院，托儿所，幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。　　十一、关于作营业用的地下人防设施，应否征收房产税？　　为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。　　十二、关于个人所有的房产用于出租的，应否征收房产税？　　个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。　　十三、关于个人所有的居住房屋，可否由当地核定面积标准，就超过面积标准的部分征收房产税？　　根据房产税暂行条例规定，个人所有的非营业用的房产免征房产税。因此，对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。　　十四、关于个人所有的出租房屋，是按房产余值计算缴纳房产税还是按房产租金收入计算缴纳房产税？　　根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。因此，个人出租房屋，应按房屋租金收入征税。　　十五、关于房产原值如何确定？房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。根据文件规定，本条失效。　　十六，关于毁损不堪居住的房屋和危险房屋，可否免征房产税？　　经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。　　十七、关于依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳房产税，其减除幅度，可否按照房屋的新旧程度分别确定？对有些房屋的减除幅度，可否超过这个规定？　　根据房产税暂行条例规定，具体减除幅度以及是否区别房屋新旧程度分别确定减除幅度，由省，自治区，直辖市人民政府规定，减除幅度只能在10%至30%以内。　　十八、关于对微利企业和亏损企业的房产，可否免征房产税？　　房产税属于财产税性质的税，对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。　　十九、关于新建的房屋如何征税？　　纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。　　纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。　　纳税人在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税。　　二十、关于企业停产，撤销后应否停征房产税？　　企业停产，撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省，自治区，直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。　　二十一、关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税？　　凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料棚，休息棚和办公室，食堂，茶炉房，汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。　　二十二、关于公园，名胜古迹中附设的营业单位使用或出租的房产，应否征收房产税？　　公园，名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院，饮食部，茶社，照像馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。　　二十三、关于房产出租，由承租人修理，不支付房租，应否征收房产税？　　承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。　　二十四、关于房屋大修停用期间，可否免征房产税？　　房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。　　二十五、关于纳税单位与免税单位共同使用的房屋，如何征收房产税？　　纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
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关于近期房地产业存在问题的思考及建议
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官方公共微信王锋：关于当前房地产形势问题的访谈
王锋：关于当前房地产形势问题的访谈
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　来源：深圳房地产信息网
●关于房地产市场泡沫是否破裂的分析
●关于当前房价与“救市”
●关于“断供”与金融风险
●关于住房价格的合理性与住房问题的合理解决
●关于住房政策与房地产市场宏观调控政策的深化
　　一、关于房地产市场泡沫是否破裂的分析
　　应该说这一两年来，我国房地产市场面临着比较大的波动，这个大家都比较清楚。从宏观面上看，两年多的时间，深圳的房价翻了一倍，之后在2007年10月份出现了较大幅度的下降，2007年10月份到今年的5、6月份下降了将近36%，出现了比较大的波动。
　　在全国的房地产市场当中，深圳率先在全国出现了交易量和交易价格大幅度下降。而国内大多数城市则是在今年上半年才开始出现交易量大幅下降，并在6月份后纷纷出现降价。总体来看，深圳在全国房地产市场率先开始调整，且调整的深度较大。一些媒体和网友认为深圳房地产市场具有全国房地产市场指示灯的作用，事实也是验证了它有这么一个特征。
　　有网友认为：深圳的断供是房地产泡沫破裂的前兆？问我怎么看。&我是这么来看的，从2005年到2007年，这一轮的房地产发展是有泡沫的。但是这个泡沫是不是破裂了？实际上并非如此。它实际上是在宏观调控的作用下，市场的一个短期调整过程。它与日本在80年代出现的房地产泡沫破灭完全不同（其将一年的国民经济都损失掉了）。我国的宏观经济基本面还是好的，GDP并没有因为房价的下跌而大幅下降；尽管一些城市出现了房地产价格的下降，但是我们看到整个的房地产市场投资保持了30%的增长速度。
　　因此，当前的市场形势，不能认为是泡沫的破灭，是市场从热潮到理性的调整，是泡沫逐渐被挤出、市场逐步回归理性的过程。这个时候只要我们对市场引导得力的话，基于经济的持续增长和市场潜在需求的存在，可以实现一种软着陆，而并非是泡沫破裂。&
　　二、关于当前房价与“救市”
　　有网友认为：目前部分城市房价已开始下降，一些地方采取了所谓的“救市”的措施，但是老百姓仍然对这个不认可。为什么？我认为，这个问题反映了目前各地房价仍然与广大群众的期望有较大的距离；而一些地方制定促进市场发展的措施，尽快是出于稳定市场预期、保证经济稳定运行的目的，但由于高房价的依然存在，老百姓仍然不认可。
　　这种情况跟这两年房地产市场不正常的发展是有密切联系的。特别像深圳、北京这些主要的城市，大概两年多的时间房价翻了一倍，房价跟普通老百姓的收入差距非常大，多数城市居民根本买不起房。因此，房价确实有必要按照价值规律进行一个理性的回归和调整。近两年房价运行的不正常现象，必然存在大涨后再大跌的过程，直到与多数老百姓收入水平相吻合，房价才能稳定下来。现在交易量的下降只是一个初级阶段，真正的调整到位还要看价格的下跌情况。
　　从近年来房地产市场发展看，整个房地产市场有一种高档化、投机性特征。像深圳这样的城市，2005年到2007年两年多的时间房价翻了一倍，这里面有相当多的购房者是投机者，因为房价短时间可以升值，炒作一把就可以赚钱，房地产市场本身民生性的特点就难以得到体现，使得中等收入的老百姓买不起房。同时部分发展商也是介入这个过程，参与了炒作房价，把房价炒的很高获取暴利。
　　在此，一个核心的问题是，应该认识到房地产市场在我国特殊的国情下，它更多的应该是关注到民生的问题。如果说中国的房地产市场都是给少数的富人炒作的，那么普通老百姓很难进入市场；同时，中国是个人多地少、资源非常紧缺的国家，大多数城市土地资源非常紧张，老百姓收入还比较低，所以房地产市场不能是一个投机的市场，它的发展更多的应体现民生性，需要通过宏观调控政策来引导它。&
有网友认为：房价出现拐点，已无疑议，您认为房价最终会拐到什么程度？我认为，拐点这个说法不是很准确。因为经济学意义上的拐点，是指经济从高速增长向缓慢增长转换中出现的这个点；而当前市场的变化，我认为仅仅是一个正常的波动。因为，在整个经济运行中，房地产市场跟宏观经济步调是一致的。我国宏观经济在全面小康过程当中，应是长期处于增长状态，在这个过程当中会出现短期调整，但增长是主旋律，因为我们的人均GDP水平太低了仅几千美元，与发达国家几万美元的水平差距太大，我们需要有二、三十年的高速增长才能赶上发达国家。
　　基于这样的判断，是不是凭着最近一段时间不同的城市出现了市场回落，就做出拐点的判断，我想不应该是这样的。因为，我国宏观经济的基本面还是好的，还要保持又好、又快的增长。当然，任何发展中都有波折，特别是一些大城市，两年多的时间基本上房价翻了一倍，这个是很不正常的，需要有一个调整，调整后房地产市场仍然要与宏观经济同步保持继续的增长。
　　有网友说：楼市和股市一样，都是用来炒作的，股市下降百分之六十，楼市也会下降百分之六十？我个人认为这两个市场不应该同等看待。因为股市就是让大家投资的，股市的涨跌大家很习以为常，因为股票是一个投资性工具和产品，大家对它的大幅波动已经有了风险意识。但是房地产市场如果出现60%的涨跌，会出现很大的问题，经济运行体系就会混乱，社会矛盾会大大加剧。这是因为，住房是我们基本的生活用品，如果你没有房屋就等于你没有最基本的生活资料。所以对于住房问题，本身民生性意义甚为重要，我个人认为不能作为投资产品来炒作。可能有部分先富起来的群体，有资金、有积累想要进入房地产市场投资，但是无论是商品房还是保障房，在特殊的国情下都是紧缺的资源。因为中国人多地少，而且在快速城市化中，城市人口的大量增长需要住房。这种情况下，如果把住房像股票那样做成投资产品，完全放开在市场上运行，肯定会对很多老百姓造成伤害。所以，在住房发展方面，不能跟股市采取同等的政策。股市可以鼓励投资，但是房地产市场不能鼓励投资，应最大程度的促进其向着民生性方向发展。
　　有网友说：房价涨人们不满意，房价降已购房者不满意，有什么好办法解决此矛盾？&我认为，这种现象反映出来的核心问题，就是大家希望房价能够稳定的运行，不要出现大涨大跌。大涨了，没有购房的人不满意；大跌了，已经购房的人不满意。如果房价不出现大涨大跌，无论对于买没买房的人都会满意。也正是基于此，国家宏观调控一直强调“保持房地产市场稳定、持续、健康的发展”。这既是一种保证市场按照经济规律理性的运行，也使整个社会能够适应经济的运行，不至于产生不同群体太大的矛盾。
　　三、关于“断供”与金融风险
　　有网友提出：目前深圳断供现象非常严重，有可能造成金融系统崩溃，你怎么看？实际上，深圳“断供”的人数不是很多，因为多数“断供”者是投资者，他可能买了好几套房，现在市场形势不太好，他自己收入也有问题，就供不下去了。人数实际上只有百分之零点几。从房数上看比例大一点，也只是1.6%左右。这个1.6%的比例实际上算不上大。因为，在深圳房地产市场正常发展的时期，也存在1%左右“断供”。客观上讲，对前段时期对深圳“断供”的热炒，主要是在市场形势不好时，正常发展时期被大家忽视的问题又被重视起来了。尤其是金融机构更为关注，因为这个事态进一步的蔓延会造成金融危机，特别是市场不稳定的情况下。我想银行担心也是有道理的。如果市场比较好，收入水平都在增长，就业也很稳定，银行就不担心他供不下去。现在宏观经济面上不是很稳定，这样就容易造成收入、就业的不稳定，银行就担心供不下去房，因此对整个按揭贷款的风险程度就重视起来了。
　　对“断供”尽管需要重视，但是我想我们还是要理性判断它的风险。为什么？因为对整个宏观经济面我们不应该把它看的太差。目前，中国经济总体还是保持着良好的增长（10％左右），并没有像日本80年代那样，因为房地产市场的波动，几乎把一年的GDP都损失掉了。另外，中国宏观经济增长了十几年，出现调整本已经晚了，即使GDP出现一定下滑，也是正常的，不应对此过于悲观。此外，目前我国适应全球经济下滑、国内出口下降等问题，采取了促进国内制造业和农业发展、控制通胀等转变经济增长模式的措施，只要措施得力，宏观经济会安然渡过调整期。因此，尽管对金融风险需要重视，但是仍然应看到我国经济基本面从长远看还是比较好的。从长远来看，只要就业稳定、收入增长，就不必担心这种风险造成很大的危险。
　　但是，银行还是需要严密关注进一步的“断供”事态，并加强金融风险的有效防范。特别是要加强金融纪律，严格执行金融政策。有些银行在早期确实存在违规发放贷款的问题，去年9月份国家已经出台了对第二套住房的政策，但是仍然有一些地方的银行还是采取了低首付、零首付。我想金融纪律还是要严格执行，否则的话银行真的要自食其果。特别是近期，在市场回落时，一些投资者和投机者也可能进行楼市抄底，但是因为投资量大，也可能出现供不起，并对金融系统造成风险。所以要对于30%以上首付的规定，特别是对买第二套住房的40%、50%的首付要严格执行。
　　然而，对于普通的老百姓购买第一套住房的，只要认真审核其真实还款能力，还是要给予支持。因为他们是市场健康发展的支撑力量，他们买住房就是自住自用的，他怎么也要支付下去。不管你价格的涨跌，他还是要住的。只要他的收入水平是稳定的，还款一般都没有问题。这就需要在金融政策方面采取区别对待的方式，对于投资投机给予严格的控制，对于真正自住自用，最大程度给予支持。
　　应当说明的是，“断供”在法律上涉及的是银行和消费者的权益关系，而不涉及其他方。但有些“断供”，并非是支付能力出现问题，而是因降价引发的。深圳部分断供事件的发生，是因为有一些消费者因房地产降价而产生心理不平衡，如原来卖一万，现在卖到五六千了，尽管他有能力供，但是价格下跌造成心理不平衡，跟发展商的矛盾也连带上银行，以“断供”方式要求发展商给予赔偿。但是，从法律上讲，这不是同一个法律关系。“断供”是消费者违背了其与银行按揭合同契约，而导致银行追诉其权益；它与房地产商的房价涨跌并无直接关系。如果消费者跟发展商房屋买卖合同中有关于房价涨跌的权益条款，那就根据买卖合同跟发展商打官司，而不应当涉及银行。因此，“断供”的核心问题，还是要围绕按揭合同的契约关系。否则，法律上难以支持消费者的主张。我认为消费者不应该把不同的矛盾相互的转嫁，应该依法维护自己的权力。&
　　四、关于房价的合理性和住房问题的合理解决――政府应该让不同收入水平的阶层都有自己的住房
　　有网友提出：无论用市场房还是福利房，让百姓有房住是政府的责任！”怎么看？我认为这个观点是正确的。为什么呢？从住房经济学来看，即使是住房市场，也是需要政府干预的。福利这个就不用讲了，本身就是政府直接的投入来保证低收入者有住房。市场这个方面，只要市场在分配机制上出现失灵，比如市场供应的住房都是高价房、高档房，使得广大普通居民买不起，政府也要出手干预，最终使不同的收入群体能够住得上自己的住房。&
　　有网友提出：一般建房的建筑和配套成本，多层不超过一千伍，高层两千伍。而售价万元以上的话，政府和房产商是否太暴利了？事实上造成高房价有两方面原因：一个是成本因素。尽管一些住房建造成本1500元、2500元，但是很多城市房价组成部分中的另外两大因素，即土地和开发运营费用（含税费、贷款利息、管理费等）也都相当或者超过这个费用。目前大城市土地成本都比较高的，很多城市基本上占房价1/3以上。在中国快速城市化过程当中，大城市土地资源因供求关系、基础设施建设等因素影响，其价格增长比较快。如果建造成本是2000元的话，土地成本也有2000元。另外，目前房地产税费、贷款利息等运营费用也比较大。税收方面要征收增值税、所得税、营业税等等，总的税收款额基本接近房价的10％甚至更高；资金来源方面，由于多数发展商实际自有资金很低（尽管国家要求35%以上），主要是通过各种渠道争取银行贷款或其他高息借款（甚至借高利贷）筹措资金，这样贷款成本也非常高的，甚至达到房价的20%、30%。这样造成了开发成本非常大，再加上发展商的高额利润，就形成了高房价。
　　另外一个因素是市场因素。有的地方因经济发达，人口增长快，且土地资源供应较为紧张，造成房地产市场供求关系比较紧张，也会导致高房价。但是我们应当看到，近年来市场发展中主要的问题，是住房投资和投机的快速增长，造成住房供应结构出现高档化（如大户型）、高价化，加剧了房价上升，并也使得国家必须采取住房供应结构调整政策，以稳定价格并使市场商品房适应普通老百姓的需求。
　　我们在考察国外住房状况时，也了解到他们解决高房价的做法。由于大多数的收入群体是中等及中等偏下的收入群体，那么这些国家在制定住房政策时，也采取措施使房价要适应消费者的收入水平。1、降低开发成本。就是不能把成本价格拉的太大，偏离普通居民的收入水平。比如说像违规的开发贷款，你没有实力就不要进入这个市场；而对于中低收入水平的购房人，也可以推出限价房或者是经济适用房，使得房价成本不至于过高。2、制定住房干预政策。不能把所有的房屋都建成高档房屋，如果哪个地区的房价超高难以适应普通居民收入水平，就必须采取住房干预政策，避免住房的高档化，甚至会采取限价避免价格的超高。这样，对市场和成本都可以进行干预。我们看到，2005年以来国家采取的一系列政策，基本上是采取了这些方式，最终的目的是让大家在自己的收入水平下能够买得起、住得上自己的住房。&
　　有网友认为：开发商是政府敛财的工具。所有的开发商都同政府有着千丝万缕的关系，你怎样看？目前，房地产行业一定程度上确实存在不被社会正面认可的问题，部分群众对发展商的评价也比较负面。同时，部分群众也认为地方政府在房价上存在“作为”不够的问题。由此可见，这一轮的房地产市场波动，使得很多老百姓对房地产市场的看法已经不再是一个纯粹的经济问题，而是一个重要的社会问题；而由此产生的社会矛盾，确实应当引起社会各界的重视并应该理性的看待和判断。
应当说，开发商对于我们整个经济发展和社会发展是有贡献的。但是发展商它作为一个利益群体，始终是要追求高额利润的，这个不止是房地产商，任何经商的都是这样，他们没有什么差异性。地方政府这几年确实是因为需要资金进行城市建设，而加大了土地出让力度。因为中国的城市化很快，各地都需要修路、架桥，建医院、教育设施等等。这样，地方政府需要大量资金支持其进行城市建设；而单纯靠税收这些收入远远不足，因此，地方土地财政成为地方政府很重要的资金来源。如果卖不出去地，就没有收入支持其完成预期建设目标。这样，大量的卖地或者是拍出高价也促使了房价的上升，也使得很多地方政府形象不是很好看。
　　我个人认为，如果我们要改变这种看法和现象，还是需要从体制上和制度上予以解决。无论是体制的改革还是制度的设计，对于地方政府，就是怎样通过政策和制度使其改变土地财政至上的做法，比如通过完善住房保障制度，完善对中等收入群体的住房扶持制度，以降低面向普通居民家庭住房的土地成本，从而降低房价，并使地方政府在快速城市化过程中，以一种“既利国又利民”的方式，转变其已有的土地利用模式。
　　对于发展商不良形象的问题，这不是一朝一夕能够改变，需要我们通过进一步完善宏观调控政策，尤其是通过建立面向不同收入阶层居民家庭的住房制度，并促进发展商的积极参与和守法经营，才能逐渐改变社会对其既有看法。
　　五、关于住房政策与房地产市场宏观调控政策的深化――着力推进房地产市场发展的民生性方向
　　有网友提出：你认为我国住房政策存在哪些不合理因素？如何解决？从近二十年来，我国原计划经济体制下的住房制度不断深化改革，使住房从一种没有价值的资源，逐渐转变为真正体现其经济价值重要资源。随着我国市场经济体制的建立，住房也逐渐体成为一种商品，成为老百姓个人的真实财产。但是，在近十年多房地产市场发展中，由于我们比较多的强调它的商品性，而对于其本身的民生意义认识的不够清楚，一段时期，尤其是近几年，住房价格逐渐脱离了普通居民家庭的收入水平，成为一种高档奢侈品。而房价的不断上升，逐渐使得普通居民家庭出现住房难，并使得国家在2007年后开始全面反思我国住房政策。
　　近年来的实践表明，对于住房问题，如果完全靠市场解决的话，它总是向价值最大化运行；而由于市场机制本身会存在失灵，因此市场机制无法随时有效解决其在不同收入居民之间的合理分配，需要政府进行住房干预，以有效解决不同收入居民家庭的住房问题。所以，从2007年以后，我国逐渐形成了一条住房政策的主线，就是要针对不同收入水平的居民家庭，采取不同的住房政策。
　　国外对于大多数的低收入或者是生活很困难的家庭都采用了廉租房的模式（一般成为社会出租房），都是很低的租金或者是不要租金就给了低收入群体。对于高收入的群体，基本上是通过市场解决住房，政府直接干预的很少。此外，多数发达国家住房政策的一个重要内容，是扶持和鼓励中产阶级拥有住房，因为他们被认为是整个社会的支柱。具体方式，可以给财政补贴，可以降利率，也可以采取低税收，通过多种补贴方式，鼓励他们去买到适合自己收入水平的住房。但是不同国家处理的方式和采取的手段是不一样的，如新加坡资源比较紧张，人口也非常多，所以他们通过直接建设政府低价的房屋（组屋）卖给了84％的新加坡国民，解决其住房问题；而多数西方国家则采取货币、财税的减免、补贴方式，使中等收入阶层买得起自己的住房。
　　我在新加坡考察时，其建屋局正面墙上贴的“安的广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”，让我感觉到我们最终的目的就是让不同收入的家庭能够居者有其屋。那么怎么让居者有其屋呢？就是针对不同收入的居民、采取不同的解决方式，让他们都能买得起或住得起自己的住房。我想，今后我们国家政策也会逐步向着这个方向迈进的。&
　　有网友提出：你觉得目前政府应该怎样加强和改善对房地产市场的宏观调控？在近两年国家房地产市场调控初步取得一段成效、高房价初步得到控制的基础上，我认为下一步要考虑以下一些措施：
　　1、加快国家“基本住房制度”的建立，并保持房地产市场调控政策的稳定性，以保证市场长久的稳定发展。在此，应着重避免政策的短期行为。比如市场高速上涨了我们马上采取一个什么措施把房价压住，或者房价下跌了马上就采取什么扶持政策把它升上去，这样不稳定的政策对经济运行危害非常大，对老百姓、对民生问题的解决也都有不利影响。我们需要建立长期的住房制度，同时在方法和手段上要维持市场的长期稳定发展和常态化发展。
　　首先，在住房制度方面，目前需要尽快明晰对高、中、低三类不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解决措施，并尽快通过制定“住宅法”及其他相关法律规定，将其固定下来成为解决居民住房问题的“基本住房制度”以长期实施。如对中等收入阶层的住房问题，考虑到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，国家应加快建立面向广大中等收入家庭和城镇普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通过完善经济适用房、限价房或其他特定普通商品住房的建设与管理制度，辅之以金融、财税等补贴或扶持政策，促进其居者有其屋，满足其基本的居住需求。此外，考虑到中等收入家庭收入增长而存在的改善性住房需求，或高收入群体享受型住房需求，可以适当放宽低密度住宅、别墅的相关限制政策；只要将中等收入以下群体的住房总量、户型结构以及管理手段（尤其是公平配置、防范炒作的手段）予以有效控制的条件下，高档住房市场可以完全放开，无需给予过多的政策干预。
　　其次，在“基本住房制度”建立的基础上，市场干预政策应尽量采取市场经济运行中通用的经济干预手段，比如说利用货币杠杆、税收手段来调节市场，而不应过多的用其他手段干预。比如，近几年部分地方在房价上涨时，采取的行政直接干预相关开发性目的价格或限制购买群体，不仅不利于市场常态化运行，伤害企业依法正常经营，也容易造成社会群体之间的矛盾；再如在房价下跌时，市场本身会自发向理性调整，此时不宜采取如财政直接补贴购房或购房入户等短期性地方政策，以免社会造成对政府公平性的置疑。总之，应采取通用的工具作为我们调控房地产市场的手段。
　　2、进一步的深化和改善宏观调控政策，着力促进房地产市场的民生性发展方向。在此我们应当树立科学发展观，转变已有观念，不能把房地产市场发展仅仅作为经济问题，一味考虑其对宏观经济的贡献（如对GDP增长的贡献、对地方财政的贡献），而应当将其作为解决居民住房问题的一个重要的组成部分，合理制定其发展政策与发展模式。市场并不是住房问题的全部，它只能作为解决中国城镇居民住房问题的一种手段；市场发展政策也只是我国住房发展政策的一个组成部分，并需要有力的支持整体住房政策的实施和落实。因此，今后，我国房地产市场的发展，应当逐渐确定它的民生性发展方向。
强调房地产市场发展的民生性，就使得我们把大多数精力放在普通居民家庭、首次置业者、低收入者等居民的住房需求，并要给予他们更多的支持。比如说金融、税收等方面给予他们更多的支持，来扶持他们来买房；而对于从事普通住房、保障住房开发的企业，政府也应当通过贷款优惠、税收减免、财政补贴等方式，给予支持和鼓励。此外，强调房地产市场的民生性，还应当对住房领域的投资和投机保持高度的警惕，要长期采取措施抑制投机和投资需求，并把这种指导思想落实到房地产宏观调控政策中，避免住房投机行为干扰房价以及影响普通居民家庭购房。
　　我想如果把这两点，一个是保持调控政策的稳定性，一个是促进市场发展的民生性，贯彻到今后住房制度和房地产调控中，无论对宏观经济的持续稳定运行，还是对构件和谐社会都会起到很好的作用。
最后，我想再补充一个观点。近年来我国房地产市场出现的一些问题，都不是单纯的房地产市场本身的问题，它是跟我们宏观经济的波动是有着密切联系的。如今年受到全球经济下滑的影响，以及国内出现的地震、雪灾等自然灾害，我国宏观经济的很多部门也都遇到了困难。因此包括房地产行业在内的各个行业、社会不同群体都应当有共度时难的意识。希望社会各界对于房地产行业，能够多一些宽容和理解，对于行业和市场出现的问题也能够多一些理性，想一些办法来解决。房地产市场如果能够保持良好、稳定的运行，对于普通老百姓住房的解决，对于宏观经济都是有好处的，这是房地产行业最终的目的也是全社会共同的目的。
　　以上与网友交流的观点，可能有不足之处，但也出自肺腑之言，讲的不对的地方希望大家理解。谢谢！&&&
&（注：王锋，博士，深圳市房地产研究中心副主任。此访谈稿为日王锋做客人民网强国论坛整理。）}