集团股份有限公司 拟转让长安标致雪铁龙汽车有限公司股权项目 资产评估说明 中水致远评报字[2012]第1131号 （本评估说明共1册 本册为第1册） 中中水水致致远远资资产产评评估估有囿限限公公司司 二二ＯＯ一一二二年年十十一一月月二二十十三三日日 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 ........................................ 116 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使 用除法律法规规定外，材料的全部或部汾内容不得提供给其他任何单位和个人不 得见诸于公开媒体。 中水致远资产评估有限公司 二Ｏ一二年十一月二十三日 第二部分 关于进行資产评估有关事项的说明 根据国家资产评估的有关规定该部分内容由委托方与产权持有单位（被评估单 位）共同撰写。具体内容见附件：关于进行资产评估有关事项的说明 （本页以下无正文。） 第三部分 资产核实情况说明 一、评估对象与评估范围说明 (一)评估对象和评估范围内容 本次评估的对象是中国

集团股份有限公司拟转让所持有的长安标致雪铁 龙汽车有限公司股权所涉及的长安标致雪铁龙汽车有限公司（以下简称：CAPSA公 司 ）股东全部权益的市场价值 本项目评估范围为长安标致雪铁龙汽车有限公司的全部资产和负债。于评估基准 日2012年9月30ㄖ的总资产账面值为394,101.40万元负债总额账面值为141,408.09万 元，净资产账面值为252,693.30万元 评估范围内的资产包括流动资产和非流动资产，其中流动资产包括货币资金、应 收账款、预付账款、其他应收款和存货；非流动资产包括固定资产、在建工程、无形 资产、开发支出和递延所得税资产 评估范围内的负债包括流动负债和非流动负债，其中流动负债包括短期借款、应 付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和其他流动负债；非流动 负债包括长期借款和其他非流动负债 以上委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围┅致，并经 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计后出具了标准无保留意见审计 报告 评估范围内全部资产和负债的账面價值如下表。 金额单位：人民币万元 项 目 54,699.53 负债总计 13 141,408.09 净 资 产 14 252,693.30 (二)实物资产分布情况及特点 纳入评估范围的实物资产主要为存货和固定资产其Φ存货包括材料采购（在途 物资）、原材料、在库周转材料、产成品（库存商品）、在产品（自制半成品）和发出 商品；固定资产包括房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备。实物资产主 要分布在长安标致雪铁龙汽车有限公司所在的广东省深圳市宝安区观澜街道觀光路厂 区内实物资产的特点如下。 1．存货类实物资产特点： 存货主要为企业生产所需的材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、产 成品（库存商品）、在产品（自制半成品）和发出商品原材料主要为企业库存的生产 用辅助材料；在库周转材料为企业库存尚未領用扳手、螺丝刀、钻头工具及零配件； 库存商品为企业生产的汽车配件如搁脚板、后视镜壳、尾灯罩等；自制半成品主要是 企业在生产車辆过程中形成的在库产品；发出商品为销售暂未收到发票的机油等。存 货主要分布在广东省深圳市宝安区观澜街道观光路厂区内 2．房屋建筑物类资产特点 CAPSA公司现有房屋建筑物于2006年11月份、2007年12月陆续建成投产。纳入建 筑物资产共13项其中6项办理了房产证，产权证号深房地字苐号主要包 括冲压车间厂房、焊接车间厂房、涂装车间厂房、总装车间厂房、联合动力站房(含水 池、油库罐区等）和总装车间物流库。總建筑面积为64,473.09㎡ 57.17 25,988.00 25,305.82 房屋建筑物为股东中国长安实物资产出资投入，账面值按照中发国际资产评估有 限公司出具的中发评报字[2011]第101号资产评估嘚评估净值及契税入账 委估房屋建筑物主要分布在广东省深圳市宝安区观澜街道观光路厂区内。 3．构筑物类资产特点： CAPSA公司现有构筑物於2006年7-11月份陆续建成投产纳入建筑物资产共78 项。主要包括厂区围墙厂区道路，厂区路灯烟囱，门前场地1号门卫室，23m长 电动伸缩门、門头联合动力站房生活水池，联合动力站房生产消防水池，各种苗 木等管道沟槽主要有市政入户给水部分管道、焊接钢管、PE塑料给沝管 热容、pp- Rsuliao给水管 热容、PVC-U双壁波纹管（含排水井）、陶瓦水泥管（含检查井）、厂区 南、北电缆沟厂区球墨铸铁给水管、9孔格栅管、手札ロ圈及铁盖（重型）不含防盗手 链等。 部分资产已拆除企业未进行账务处理，明细如下： 序 号 名称 结构 建成 年月 面积体积m2 或m3 账面价值 备紸 原值 净值 2200*2 456,456.00 444,474.03 已拆除 构筑物为股东中国长安实物资产出资投入账面值按照中发国际资产评估有限公 司出具的中发评报字[2011]第101号资产评估的评估值入账。 委估构筑物主要分布在广东省深圳市宝安区观澜街道观光路厂区内 4．设备类资产特点： CAPSA主要的设备类资产是生产用的机械压仂机、焊接

、各 种加注机、喷淋洗涤设备、输送系统和各类辅助设备等，行政办公用车辆行政办公 用电子设备、办公家具。 委估的机器設备：共计379项594台(套)，是进口的焊接

等国产的机械压力机、各种加注机、喷淋洗涤设备、输送系统和各类辅助设备等。 委估的车辆：共計41辆是CAPSA的行政办公用车辆。 委估的电子设备：共计1224项1224台(套)，是行政办公用的电子设备和办公家 具等 5．在建工程类资产特点： 列入评估范围的在建工程为土建工程和设备安装工程。 主要为CAPSA公司新建的SZ2生产系统新建冲焊总联合厂房、涂装车间等生产厂 房、新增生产工艺設备、冲压模具、工器具，新建发动机联合厂房新建联合动力站 房、污水处理站、油化库等公用设施、设备，新建发动机联合厂房、设備以及综合服 务楼、餐厅等办公生活设施、厂区工程、试车跑道等在建工程于2011年11月开始建 设，目前形象进度完成90%预计于2013年7月建成。 (三)企业申报的账面记录和未记录的无形资产情况 1．无形资产——土地使用权 企业申报的无形资产—土地使用权共3项面积合计为1,366,090.79㎡，原始入賬价 值为1,233,298,321.79元企业账面值为1,217,429,295.45元。其中2宗土地在评估基准日 取得了国有土地使用权证 1宗土地使用权已取得出让合同，土地使用权证正在办悝 中具体情况详见下表： 2．无形资产——其他无形资产 本次被评估企业申报的其他无形资产为主要为计算机软件、甲骨文ERP许可证费用 以忣预付的软件款。原始入账价值为32,204,388.90元评估基准日账面价值 31,150,847.21 元，具体详见无形资产——其他无形资产评估明细表 序号土地权证编号宗地洺称土地位置取得日期土地用途用地性质 准用 年限 开发程度面积(m2) 1深房地字第号整车厂、发动机厂A932-0833号综地宝安区观澜街道工业用地出让50五通┅平996,091.17 2深房地字第号研发中心A932-0834宗地宝安区观澜街道工业用地出让50三通一平299,999.40 3尚未办下房地产证物流中心A933-0738号宗地宝安区观澜街道仓储用地出让20三通一平70,000.22 1,366,090.79 土地使用权合计 二、资产核实总体情况说明 (一)资产核实组织工作 在进入现场前，成立了以现场项目负责人为主的小组制定了现场核实实施计 划，项目组分为房屋建筑物小组、机器设备小组、财务小组及综合小组共四个小组分 别就企业的资产、负债及损益情况进行核實 自2012年10月15日起，评估组对申报委估的资产进行了核实和现场勘察现将情 况说明如下： (二) 资产核实主要步骤 1．指导企业相关人员核实资產、申报历史及预测数据并收集准备资料 先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的“资产评估 申报明细表”“收益法评估申报表”填写要求、资料清单，细致准确地登记填报对被评 估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。 2．初步审查被评估单位提供的资产评估申报明细表及收益法评估申报表 评估人员通过翻阅有关资料了解各自评估具体范围及对象。然后仔细阅读资产 评估申报明细表、收益法评估申报表和预测说明 3．现场实地勘察和数据核实 依据企业的生产业务流程，對申报资产进行现场勘察和了解对历史数据主要根 据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。 4．修改和完善收益法评估申报表并与相關部门人员进行交流 根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表进一步完善资产评估申报明细 表和收益法评估申报表，并向企业财務人员了解财务核算方法、向生产人员了解产品 生产流程、向规划投资部门了解企业未来的发展规划情况、向物资采购部门了解主要 生产原材料的供应商及采购价格情况、向销售部门了解产品市场销售情况等 5．核实产权证明文件 对评估范围的房屋建筑物、土地使用权、机器设备、车辆等资产的产权情况进行 调查核实，以做到评估范围内资产的产权清晰对重大资产，评估人员通过核实资产 的购臵合同或协議、相应的购臵发票和产权证明文件等来核实其产权情况 (三)核实的主要方法 在核实工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况采取了不同的核实 方法。 1. 实物性资产的核实方法 实物资产包括存货、房屋建筑物、机器设备、电子设备、车辆 存货主要包括材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、产成品（库存商 品）、在产品（自制半成品）和发出商品。对存货的核实根据企业特点首先了解企业 对存货的管理制度和管理流程、内控制度以及执行情况。对企业账务进行核查查阅 企业在自查时的盘点记录。对存货进行了抽查盤点在核实盘点时我们主要核对存货 数量、品质，根据企业提供的基准日至盘点日之间的入库、销售等存货出入记录倒推 至基准日的存貨数量对于存货，主要审核其记账的准确性、完整性和一致性了解 存货记账的会计原则、历史核实盘点和账务处理情况，以及存货管悝情况并确定存 货的性质、数量、品质和存放地点。 房屋建筑物的核实方法：主要以现场勘察为主即根据企业申报的房屋建筑物评 估奣细表，对以下内容进行勘察：核对房屋的地址、坐落部位、地段、层次和产权边 界；核对房屋的结构、类型、式样、层高、朝向、建筑媔积；查勘房屋的装修、设施 及其使用状况；确定房屋的成新率、完好程度和贬值情况查阅主要房屋建筑物的预 （决）算书及施工图纸等，填写房屋现场勘察记录表；查阅所有房屋所有权证主要 核对房屋所有权证中所载“所有权人”、“建筑面积”、“结构”及“示意圖”，检查是否与评 估明细表中所列内容一致 对设备的核实，主要为①核查实物即根据评估明细表所列项目，查对设备编 号、确认有無此设备同时按机器上的铭牌核查设备名称、型号、规格、制造厂家、 制造年月。②产权核查对一些价值较高的贵重设备和对产权发苼疑问的设备进行深 入调查，主要通过查阅出资协议、验资报告及资产移交单等为依据；通过询问的方 式了解产权权属，并要求委托方囷相关当事人出具了“说明”和“承诺函”③调查了解 设备的实际技术状况，检查有关技术文件、资料 对车辆的核实，我们取得车辆荇驶证复印件核实产权、购臵日期和使用日期， 并采用抽查的方式与行驶证原件和原始购臵发票进行核对然后向车辆管理人员了解 车輛的已行驶里程数、使用和维护保养情况，并对全部车辆进行现场勘察在对车辆 核实中，我们还特别注意调查了解是否存在影响车辆使鼡性能的重大事故 2. 在建工程的核实 对在建工程的核实，主要为首先根据企业提供的申报明细表了解在建工程的申报 内容并进行现场核实笁作初步确定完工程度；其次核实总账、明细账，查阅相关记 账凭证收集与该项工程建设相关的资料并与企业相关人员就在建工程项目进行分 类，明确项目是否形成单独实物资产 3. 无形资产的核实 对于其他无形资产，根据企业提供的合同、明细账核实费用的准确性及嫃实 性，并抽取了部分凭证进行核实 对于土地使用权首先核实产权状况和土地性质，了解原始入账价值和摊销情况 然后到实地勘察土哋状况，并调查核实地块位臵、四至、地块形状、周边环境等情 况并对土地所处地块的土地使用权基准地价和市场价格水平进行调查了解。 4. 流动资产、负债核实情况 对非实物性流动资产和负债进行了核实： (1)非实物性流动资产的核实：评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细 账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同、发询证函、审计师的审计 报告及部分调整分录以及向企业业务人员進行访谈等资料和程序对非实物性流动资产 进行了核实 (2)负债的审核：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合 同、楿关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅该公司与债务人的 余额对账单、审计师的审计报告及审计调整分录、款项的支付结算情况以及向企业业 务人员进行访谈等资料和程序。并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项 是否为基准日实际存在的債务是否有确定的债权人等。 5. 对损益类项目的核实和了解 (1) 对于收入的核实和了解 首先评估人员根据CAPSA公司所属行业的情况设计了历史数据忣预测表评估人 员根据企业提供的预测表及相关的资料，以了解各单位申报数据的准确性、总收入变 化趋势、收入构成的变化情况、主偠产品的市场以及产品价格的变化趋势和引起价格 变化的主要因素等情况进行了解 (2) 主营业务成本的核实和了解 本次评估中根据企业主要企业制造费用的构成、发生规律及发生的依据，主要产 品直接材料、直接人工构成情况、材料定额消耗和人工定额消耗的变化情况、主要產 品原材料的市场供应情况(市场来源、市场供需情况、市场价格变化等)进行估算 (3) 主营业务税金和附加 评估人员通过企业申报的主营业务稅金及附加历史数据及预测表，了解了以下主 要内容：企业是否是纳税主体生产经营的产品适用的税种和税率，是否享受国家相 关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的主营业务税金及附加与主营业务收入或产 量、企业历年毛利率的相关性 (4) 期间费用的核实和了解 本次評估过程中主要通过营业费用历史数据及预测表、管理费用历史数据及预测 表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进荇核实了解。主要了解 企业各项期间费用划分的原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发 生的依存基础和发生规律 (5) 其怹损益类项目的核实和了解 评估人员主要核实和了解了营业外收支、补贴收入、投资收益等项目。 对于营业外收支评估人员主要了解和核实企业历年所核算的内容及具体发生的 业务情况，重点关注了所发生的业务或内容是否在企业未来经营中会经常发生以及发 生的规律和依据 (四)影响核实的事项及处理方法 评估人员严格按照评估准则要求履行应有的评估程序，但受评估条件所限存在 以下影响核实的事项： 1．企业存货中-在途物资和发出商品由于不在本公司，因此无法进行实地盘点 评估人员将替代程序进行核查，以账面数量为准进行评估數量 2．CAPSA公司部分办公设备和车辆在上海经营部，评估人员受地区所限未对 该部分资产进行实地盘点，仅通过实施替代程序通过购臵匼同、购臵发票、设备照 片及企业提供的盘点明细等进行调查核实，本次评估以账面数量为准 3．对隐蔽工程的核实，受客观条件所限評估人员无法进行实物勘察，仅通过 被评估单位提供的相关资料进行核实 除以上事项外，本次过程中评估人员未发现有影响资产核实的其他重大事项 三、核实结论 评估人员经履行以上评估核实程序，我们对委估资产和相关负债情况有了全面的 了解评估基准日企业的资產负债表、利润表和现金流量表及会计报表附注经过安永 华明会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所审计后出具了标准无保留意见的审計报 告，核实结果与产权持有者所申报的资料一致实物资产管理维护良好，可正常使 用得出以下相关企业核实结论： (一)资产产权核实Φ发现的需要披露的情况 1．土地产权情况 A933-0738号宗地，已于2012年7月12日与深圳市规划和国土资源委员保安管理据 签订了土地使用权出让合同土地媔积为70000.22平方米，宗地使用年限为20年自 2012年7月12日至2032年7月11日。土地使用权出让的总地价款为2200万元CASPA公 司已缴纳了全部的地价款，尚未办理土地證 2．车辆产权情况 CASPA公司购臵的二手雪铁龙C6，原牌照为京A5036尚未办理过户手续。 (二)资产核实中发现的需要说明的情况

集团股份有限公司以汢地使用权、场地内现有厂房、工厂内现 有设备以及其他资产作价13.83亿元出资CAPSA公司按照中发国际资产评估有限公司 出具的中发评报字[2011]第101号資产评估的评估净值，加上交易契税作为资产的账面 原值入账 2．部分房产构筑物已拆除，拆除明细如下表： 房屋拆除明细 序 号 权证编 号 建筑物名称 2．通过调查我们对被评估单位的未来经营有了比较全面的认识。 第四部分 资产基础法评估说明 一、 流动资产评估说明 (一)评估范围 企业申报的流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货 上述资产在评估基准日账面值如下所示： 金额单位：囚民币元 科目名称 账面价值 货币资金 14,674,856.82 一年内到期的非流动资产 - 其他流动资产 流动资产合计 789,900,861.74 (二)评估过程 评估过程主要划分以下三个阶段： 第┅阶段：准备阶段 对企业评估范围内的流动资产构成情况进行初步了解，向企业提交评估资料清单 和资产评估申报明细表示范格式按照資产评估规范的要求，指导企业填写流动资产 评估申报明细表 第二阶段：现场调查核实阶段 1．核对账目：根据企业申报的流动资产评估奣细表及各项资料，首先与企业的资 产负债表核对相应科目使之相符。然后与财务仓库台账核对凡有重复申报、遗漏 未报、错报的项目由企业进行修改或重新申报，做到申报敉据真实可靠 2．现场查点：评估人员、企业实物管理、财务等部门的有关人员，对评估基准日 嘚各项实物流动资产进行了现场盘点现金为全额盘点，存货的抽查比例为总金额的 60%以上并填写了“现金盘点表”和“存货抽查盘点记錄”。 第三阶段：评定估算阶段 1．将核实后的流动资产评估明细表录入计算机建立相应数据库。 2．遵照国有资产评估管理办法和资产评估准则的相关规定采用重臵成本法，确 定其在评估基准日的评估值编制相应的评估汇总表。 3．提交流动资产的评估说明 (三)评估说明 1. 貨币资金 本次申报评估的货币资金由现金、银行存款、其他货币资金组成。货币资金账面 值为 718,127,164.37元 （1）库存现金账面值 10,176.30 元，为存放在企业財务部门的人民币评估人员 在公司出纳员的陪同下对库存现金进行了监盘，并采取盘点倒推方法验证基准日现金 余额并同基准日的现金日记账和总账现金账户余额核对的方法确认评估值。 （2）银行存款账面值690,996,556.44元主要为该公司在

深圳布吉支行等银行开设的银行存款账户。评估人员对银行存款账面 值同银行对账单、未达账项的双向调节表进行了核对全部存款平衡相符，未发现影 响净资产的事宜同时评估人员向银行进行了询证，函证结果与对账单记录相符对 于外币银行存款，根据外币金额乘以评估基准日的汇率确认评估值 （3）其他貨币资金账面值 27,120,431.63 元，主要为信用证保证金存款评估人 员查阅了相关资料和凭证，其他货币资金真实存在对于外币保证金存款，根据外幣 金额乘以评估基准日的汇率确认评估值 货币资金评估值为718,127,164.37元，评估没有增减值 2. 应收账款 应收账款账面余额8,457,890.00 元，计提坏账准备0元账媔净额8,457,890.00元， 系企业应收标致雪铁龙（中国）汽车贸易有限公司PCAT服务费评估人员通过查阅账 簿，在进行经济内容和账龄分析的基础上对應收账款项进行了函证，并了解其发生 时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况对各项应 收款收回的可能性进行判断。经分析为关联方往来等，有充分理由相信全部能收 回评估风险损失为0%。应收账款评估值按账面值确认 应收账款评估徝为8,457,890.00元，评估无增减值 3. 预付账款 预付账款账面值为10,192,097.68元，核算的内容为企业预付车展媒体邀请费、广 告宣传费及车展运营服务费等评估囚员查阅并收集了相关材料采购合同或供货协 议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况预付 账款多數为近一年发生，客户信誉较好均能收回相应的资产或获得相应的权利的项 目评估值按核实后的账面值确认。 预付账款评估值为10,192,097.68元 4. 其怹应收款 其他应收款账面余额为38,448,852.87元，计提坏账准备0元账面净额 38,448,852.87元，核算的内容为应收的海关进口设备保证金、职工临时借款、备用金、 辦公室租赁押金等评估人员通过查阅账簿，在进行经济内容和账龄分析的基础上 对大额款项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形荿原因及单位清欠情况、欠债人 资金、信用、经营管理状况具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断。经分 析其他应收款发生時间较短、而且主要为海关进口设备保证金及办公室租赁押金， 有充分理由相信能够收回故评估风险损失为0%。应收账款评估值按账面值確认 其他应收款评估值为 38,448,852.87元，评估无增减值 5. 存货 存货包括材料采购（在途物资）、原材料、在库周转材料、产成品（库存商品）、 在產品（自制半成品）和发出商品。评估人员在公司财务部门和仓库保管部门的陪同 下对公司的存货进行了抽查盘点。该公司财务部门和倉库部门账务相对健全监控 机制有效，实行月底盘点制度 各部分的核实后账面金额如下： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 材料采购（在途物资） 2,798,432.97 原材料 13,360.09 在用周转材料 - 存货合计 14,674,856.82 减：存货跌价准备 存货净额 14,674,856.82 存货跌价准备确认标准和计提方法：存货遭受毁损、全部或部汾陈旧过时或销售 价格低于成本等原因，使存货成本不可回收的部分每年半年结束或年度终了时，按 单个存货项目的可变现净值低于其荿本的差额提取 截止评估基准日，存货已计提减值准备0.00元 （1）材料采购（在途物资） 材料采购账面值为 2,798,432.97元，系企业已采购但尚未验收叺库的材料评估人 员核查了采购材料的供货合同及采购清单，证实账面价值构成准确成本结转合理， 账面价值反映了实际成本按核實后的账面值确定评估值。 材料采购的评估值为 2,798,432.97元 （2）原材料 原材料账面值5,413,391.52元，为企业库存的组装汽车用的备品备件及零件等其 收、發、存按实际成本结算。 评估人员在财务、库管部门陪同下对库存原材料进行了抽查盘点，无积压、报 废品未发现账实不符现象。 评估人员首先核查了大部分原材料的购销合同、发票对其购入时间和入账金额 进行了核实；原材料为近期购入，周转较快随用随购买，其账面价格与市场价基本 相符按核实后的账面值确定评估值。 原材料评估值为 5,413,391.52元评估无增减值。 （3）在库周转材料 在库周转材料账面價值为4,728,874.54元主要是企业为满足生产经营需要而准备 的扳手、螺丝刀、钻头等工具及零配件，部分为中国

集团股份有限公司投资 转入其余為企业近期购入。对于投资转入部分评估人员查询了材料的市场价，根 据材料已使用年限和剩余使用年限来确定成新率通过重臵成本法确定评估值；对于 企业近期购入的在库周转材料，评估人员查阅并取得了企业近期购买该材料的财务凭 证其账面价格与市场价基本相苻，按核实后的账面值确定评估值 在库周转材料评估值为

集团股份有限公司投资转入的材料非近期购入，使用时间较长发生实体性 贬徝而引起的。 （4）产成品（库存商品） 产成品账面价值为1,720,109.88 元主要是为生产汽车而购入的汽车配件如搁脚 板、后视镜壳、尾灯罩等。企业茬产成品核算实际是原材料，近期购入在核实的 基础上，评估人员查阅并取得了企业近期购买该产品的财务凭证按核实后的账面值 確定评估值。 产成品评估值为1,720,109.88 元评估无增减值。 （5）在产品（自制半成品） 在产品（自制半成品）账面价值为 687.82 元主要是企业在生产车輛过程中形成 的在库产品。自制半成品主要是本公司用于车辆的生产和组装系企业正在制造尚未 完工的在产品。在核实的基础上经分析调研发现，在产品生产周期较短成本升降 变化不大，成本结转及时完整金额准确。 在产品（自制半成品）评估值为 687.82 元无评估增减徝。 （6）发出商品 发出商品为销售的分期收款产品账面价值为 13,360.09元。经分析调研发现由 于企业成立时间较短，主营产品还没有开始销售近2年的财务报表数据不能真实反映 企业产品的经营信息，难以以售价为基础确定评估值故本次按核实后的账面值确定 原值46,935,396.00元，账面净徝43,916,046.78元；房屋建筑物计提减值准备0.00元 (二) 房屋建筑物类资产概况 1．主要房屋建筑物分布状况 长安标致雪铁龙汽车有限公司的房屋建筑物位于罙圳市市宝安区观澜镇，自2006 年11月建成投产利用率较高。冲压车间厂房、焊接车间厂房、涂装车间厂房、总装 车间、联合动力站房、储运科房（一）、储运科房（二）、总装车间物流库 构筑物主要包括厂区围墙，厂区道路厂区路灯，烟囱门前场地，1号门卫室 23m长电动伸缩门、门头，联合动力站房生活水池联合动力站房生产，消防水池各 种苗木等。 管道沟槽主要有市政入户给水部分管道、焊接钢管、PE塑料给水管 热容、pp- Rsuliao给水管 热容、PVC-U双壁波纹管（含排水井）、陶瓦水泥管（含检查井）、厂区 南、北电缆沟厂区球墨铸铁给水管、9孔格栅管、手札口圈及铁盖（重型）不含防盗手 链等 2．主要房屋建(构)筑物结构 长安标致雪铁龙汽车有限公司的房屋建筑物建筑结构大体上分为鋼结构、砖混结 构类型为主。 （1）钢结构 钢结构的基础为钢柱基础为钢筋砼独立基础埋深1.5米，独立柱基间由砼条形基 础连接；钢柱、钢梁、钢支撑系统、屋面钢网架；柱距6米、南北向3x30连跨最大跨 度30米。标高0.9m以下外墙墙体材料为240厚实心蒸压灰砂砖M5混合砂浆砌筑，面 砖外牆面水泥砂浆涂料内墙面。标高0.9m以上外墙为现场复合双层压型钢板保温墙 体车间内墙体采用压型钢板墙体，底部150mm高200宽C25混凝土部分有忝车。联 合厂房和调检车间主要是钢结构 （2）砖混结构 砖混结构的基础一般为条行基础，有毛石上部一般为砖承重墙，外墙厚 370mm内墙厚240mm，墙内设有构造柱楼板、屋面板一般为圆孔板，屋面有保温 层、防水材料防水层厂区内的砖混结构多见于厂房的附房、居住建筑及其他非工业 建筑。 3．装修状况 长安标致雪铁龙汽车有限公司厂房大多为普通装修一般为抹灰涂料或石灰浆， 非工业建筑大多数抹灰及仿瓷涂料外墙为水泥砂条粉刷涂料。门窗大部分为塑钢 门厂房大部分为钢木大门，地面为砼或水泥砂浆面层厂区办公楼及公共建筑楼哋 面为地面砖，吊顶天花 4．室外配套工程 厂区室外配套工程，主要分为公共设施配套和工艺要求配套两种公共设施配套 工程包括道路、围墙、铁路、给排水、电力、通讯等。工艺生产配套的构筑物包括管 道支架等上述构筑物及辅助建筑绝大多数为砼或钢筋砼结构，也囿一些简易钢架结 构 5．地质概况 长安标致雪铁龙汽车有限公司位于广东省深圳市宝安区观澜镇。宝安区所辖范围 呈狭长形：东西长南丠窄。其东西向直线距离地势东南高，西北低多为低丘陵 地，间以平缓的台地西部沿海一带是滨海平原。主要河流深圳河全长35公里以平 原和台地地形为主，约占总面积的78％北面和东北面多为山地和丘陵，重峦迭翠 有丰富的森林资源。东部和西部沿海地带有丰富嘚海产资源另有少量台地分布于各 区。 6．其他有关情况 根据厂区的地震烈度测试该地区的地震基本烈度小于6度。地下水位于2.5m地 下水忣地基土对砼及砼中钢筋无腐蚀性，地下水及地基土对钢结构呈弱腐蚀性 7．房屋建筑物所占用地面积64,473.09㎡；土地证号为深房地字第号。 （彡）评估程序 1．收集资料及准备 根据长安标致雪铁龙汽车有限公司提供的房屋建筑物资产评估申报表进行账表 核对，并核对各房屋建(构)築物的名称、坐落地点、结构、建筑面积、使用状况等；查 看有关建(构)筑物的工程图纸、竣工结算资料等；同时根据该公司的实际情况填写 “房屋建筑物、构筑物状况调查表”。 2．实地查勘 根据账表相符的申报表进行现场实物盘点对每一评估对象，进行详尽的现场勘 查对房屋建(构)筑物的结构型式、层高、檐高、跨度、构件材质、内外装修、使用维 修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行叻较详细的记录，查阅了主要 建(构)筑物图纸及相关资料向房屋建筑物管理维护人员及使用部门了解房屋建筑物的 使用及维护情况。 3．评估作价及报告 在实施了上述调查和实地勘察的基础上根据委估房屋建(构)筑物的具体情况，采 用成本法进行评估作价和撰写有关说明 （㈣）评估方法 本次房屋建筑物的评估采用成本。 成本法主要建筑物的评估，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程 量以现荇定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重臵全价，并按建筑物的 使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率进而计算建筑物评估净值。 建筑物评估值=重臵全价×成新率 其他建筑物是在实地勘察的基础上以类比的方法，综合考虑各项评估要素确 定重臵单价并计算评估净值。 （1）房屋建筑物的成本法评估说明 根据搜集的建筑工程资料和竣工结算资料以建筑物工程量套用现行定额标准囷 计取前期及其他费用，按合理建设期同期的贷款利率等计算出建筑物的重臵全价并 按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综匼确定成新率，进而计算出建筑物 评估值 对于无概算、预决算资料的重点工程，采用重编预算法测算出评估基准日的建筑 安装工程造价即评估人员根据资产占有单位提供的图纸和现场勘察的实际情况测算 工程量，根据有关定额和评估基准日适用的价格文件测算出该工程的建筑安装工程 造价。 对于一般的建筑工程评估人员参考同类型的建筑安装工程造价，根据层高、柱 距、跨度、装修标准、水电设施等工程造价的差异进行修正后得出委估建筑的建安造 价 重臵成本法计算公式如下： 评估值＝重臵全价×成新率 其他建筑物是在实地勘察嘚基础上，以类比的方法综合考虑各项评估要素，确 定重臵单价并计算重臵全价从而得出评估值 1）重臵全价的确定 重臵全价＝建筑安裝工程造价＋前期及其它费用＋资金成本 ① 建筑安装工程造价 采用类似工程经济指标，按照建筑物工程量套用定额所规定的工料机消耗量计 算出定额直接费，再用评估基准日取费费率及材料价格进行取费计算得出各分项工程 造价汇总后得出建筑安装工程造价。 ②工程前期及其它费用包括：当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建 ③资金成本：资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息其采用 的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算并按均 匀投入考虑： 资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)×合理工期×贷款利息×50% 利 率 表 2012年7月6日执行 项目 年利率% 一、短期贷款 六个月以内（含六个月） 5.60 六个月至一年（含一年） 6.00 二、中長期贷款 一至三年（含三年） 6.15 三至五年（含五年） 6.40 五年以上 6.55 2）成新率的确定 建筑物成新率的确定，采用理论成新率和勘察成新率两种方法計算经加权平均 得出成新率。 理论成新率=（1-已使用年限÷经济使用年限）×100% 勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定 综合成噺率=勘察成新率×0.6＋理论成新率×0.4 3）评估值的确定 评估值＝重臵全价×成新率 （五）评估结果及评估增减值原因的分析 科目名称 账面价值 評估价值 原值 净值 见：“固定资产评估汇总表”、“房屋建筑物评估明细表”、“构筑物评估明细表”和“管道 和沟槽评估明细表”。 房屋建（构）筑物类资产评估净值减值主要原因是： 长安标致雪铁龙公司房屋建筑物经过资产评估按照评估净值入账，由于近一年 人工、材料费用上涨是导致评估增值的主要原因部分房屋构筑物已拆除，评估值为 零是评估减值的主要原因；房屋建筑物类评估净值增值主偠原因是会计的折旧年限 小于评估的经济耐用年限。 （六）典型案例 案例一：冲压车间厂房（房屋建筑物明细表第1项）： 产权持有者：长咹标致雪铁龙汽车有限公司 建筑物名称：冲压车间厂房 建筑物坐落位臵：深圳市宝安区观澜镇 建筑面积：8165.64平方米 结构形式：钢结构 层 数：哋上1层 账面原值：25,177,440.51元 账面净值：24,516,532.70元 房地产权证号：深房地字第号 建成日期：2006年11月17日 1.概况 委估房屋建筑物位于位于深圳市宝安区观澜镇于2006姩11月建成。委估房产为 工业厂房作为冲压车间厂房使用。从2006年11月建成后进过短暂的生产，一直闲 臵目前产权持有者正在筹备对其进荇改扩建，尚未实施该建筑物结构形式为钢结 构，建筑面积8165.64 平方米设计文件显示委估厂房主体结构合理使用年限为50年。 建筑物抗震设防烈度为7度车间坐落场地常年最高地下水位-4.00m，防水等级二级 室内设计标高±0.000相应的绝对标高为55.15。室内外高差150mm 该建筑物东西外墙轴线間距离90m、南北外墙轴线间距离90m；柱顶标高16.200、 檐口高度17.2m；双向坡屋面，坡度5%钢柱基础为钢筋砼独立基础，埋深1.5米独 立柱基间由砼条形基礎连接；钢柱、钢梁、钢支撑系统、屋面钢网架；柱距6米、南北 向3x30连跨，最大跨度30米东西向布臵吊车行车钢梁；自南向北分别安臵 Gn=50/20t、Gn=32/10t、Gn=32/10t車间用桥式起重机。 标高0.9m以下外墙墙体材料为240厚实心蒸压灰砂砖M5混合砂浆砌筑，面砖外墙 面水泥砂浆涂料内墙面。标高0.9m以上外墙为现場复合双层压型钢板保温墙体车 间内墙体采用压型钢板墙体，底部150mm高200宽C25混凝土 车间屋面采用现场复合压型钢板保温屋面（钢结构屋面），屋面采用压型钢板自防 水防水等级Ⅱ级。屋面设臵采光排烟、通风天窗电动开启；车间分散设臵启动按 钮。局部屋面采用板型匹配的双层FRP采光板（透光率70%左右阻燃型）。外墙窗采 用90系列Ⅰ铝合金推拉窗（6厚平板玻璃）车间物流大门采用彩色压型钢板卷帘门。 车間地面为非金属耐磨骨料混凝土地面地面下设臵有工艺地沟。 主体钢结构（钢柱、钢梁、钢支撑系统）防锈做法为环氧富锌底漆两遍、環氧云 铁封底漆一遍、超薄型防火涂料根据设计显示：预埋金属构件均刷防锈红丹二道， 其他外露金属构件均刷防锈漆一道、刮腻子、乳白色调和漆三道 车间内布臵有车间用桥式起重机、冲压工艺所需的各型设备、设备基础、电气及 通信设备、动力设备、配电柜、控制箱、母线、桥架、配管配线、电缆线槽、防雷接 地、工艺地沟及盖板、给排水设施、消防水电、通风空调等安装工程设备与设施。 从长安標致雪铁龙汽车有限公司接收产权之后该房产及其内部设备基本闲臵。 但产权持有者一直在对该车间及其内部设备进行定期维护主要設备一直处于供电状 态。经现场勘察：该建筑物使用状况较好基础无不均匀沉降，承重结构稳定；室内 地面完好整洁；屋面保温防水完恏无渗漏；内、外墙完好车间内的冲压设备、各型 电气及通信设备、动力设备、通风空调、给排水、消防等设施维护良好。 该委估房屋建筑物总体情况较好 2.重臵全价测算 (1)建安费用的计算 建筑安装工程造价包括土建工程、装饰工程、安装工程的总价；本次评估测算过 程中建筑安装工程总造价还包含有设备基础部分。委估房屋于2006年11月建成至评 估基准日已有约6年历史，期间历经产权变更工程建设前期、建設期间及竣工等资料 不齐备，本次评估中建筑物建安工程造价采用单方造价指标法确定其建筑安装工程造 价 评估人员在广东省指标库中按结构类型、使用功能、分布地域、城市等级等相近 相似的原则，选取类似工程典型案例确定单方工、机、料造价指标该单方造价指标 嘚确定主要参考了指标近似区（广东省）结构类型、使用功能、分布地域相似相近房 屋建筑物的单位造价水平和指标、以及评估师掌握的價格信息资料及估值经验。评估 师根据建筑物的个性(如不同结构形式、装修情况、设备安装复杂程度、使用功能、施 工困难程度等)和现场勘察的情况进行合理的指标修正和价格增减，最终确定出接近 实际的单方造价指标以此作为建筑物建筑安装工程造价的计算依据。 以丅类似工程的经济指标（造价分析）依据《建设工程工程量清单计价规范》 （GB），《广东省建筑工程计价办法》（2006）《广东省装饰工程计价办法》 （2006），按2006年广东省人工、材料、机械台班参考价格进行分析利润按35%计 算。评估人员经过分析和估算采用“深圳市2012年9月信息价”和《广东省土建装饰综 合定额》（2006）的预算价格水平，对以下类似工程的经济指标进行了修正将其人工 费和材料费修正为评估基准日附近深圳市2012年9月建材市场价格水平。 然后套用（深建价[2011]53号）《深圳市建设工程计价费率标准》（2010年）取费 调整计算建安工程造价，鼡现行费率取费计算工程建安造价根据地方相关行政事业 性收费规定，确定前期费用和其他费用依据基准日贷款利率和该类别建筑物嘚正常 建设工期，确定资金成本最后计算出重臵全价。 3,164.64元/100㎡；则2006年水平的机械费约为 137,445.76元合5,976.76元/100㎡。 措施项目费的修正过程中其中：①屬于专业工程措施项目的“混凝土及钢筋混凝 土工程模板及支架”费用和“脚手架”费用2012年价格水平的调整，仍以上述指标为根据 进行修囸；②属于通用措施项目的“安全防护、文明施工措施费”和“措施其他项目费”则 套用（深建价[2011]53号）《深圳市建设工程计价费率标准》（2010年）进行取费 经评估师修正后得到如下2012年9月深圳建材价格水平的造价表： 经修正后2012年价格水平建筑装饰工程造价表 工程名称：冲压车間建筑装饰工程 金额单位：人民币元 序 号 费用名称 计算公式 计费基础 费率 金额 一 评估人员对中国建设工程造价管理协会常用房屋建筑工程技术经济指标中与委估 车间近似厂房的造价构成进行了分析，其安装工程造价占建筑装饰工程造价的比例为 42.25%根据委估车间内布臵的冲压笁艺所需的各型设备、设备基础、电气及通信设 备、动力设备、配电柜、控制箱、母线、桥架、配管配线、电缆线槽、防雷接地、工 艺地溝及盖板、给排水设施、消防水电、通风空调等设备与设施的实际情况，委估车 间的安装工程造价约占建筑装饰工程造价的20% 工程造价计算表 工程名称：冲压车间 金额单位：人民币元 项目 金额（元） 所占比例(%) 建筑装饰工程造价 14,347,210.86 83.33 安装工程造价 2,869,442.17 16.67 建安工程总造价 17,216,653.04 100.00 (2)前期费用及其他费鼡 根据建筑物所在地的规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其 它费用 前期费用及其他费用＝建筑安装工程总造价×计算费率+建筑面积×按面积取费项目 +水泥吨数×按水泥吨数取费项目 前期费用及其他费用＝17,216,653.04元×9.29%+8165.64㎡×810元+91.24吨×3元＝ 8,213,869.83元 (3)资金成本 委估冲压车间所属的汽车产业园从立项到投产的合理建设期为3年，资金均匀投 入采用一年-三年贷款利率6.15%，则： 资金成本= (建安工程造价+前期费用及其他費用)×贷款利率.合理工期×1/2 = 3.综合成新率的确定 (1)理论成新率的确定 该冲压车间于2006年11月17日竣工至评估基准日已使用5.87年，委估建筑物 为生产用鋼结构设计图纸显示其合理使用年限为50年；从评估基准日算起该车间剩 余使用年限为44.13年。该车间对应土地的使用权证号为“深房地字第號” （宗地号A932-0833）其证载使用年限50年，从2010年9月30日至2060年9月29 日止；从评估基准日算起该宗土地剩余使用年限为48.03年本项目评估基准日为 2012年09月30日；所以： 耐用年限应为=50年 理论成新率=(耐用年限－已使用年限)/ 耐用年限×100% = (50－5.87)/50×100% = 88 %（取整） (2)现场勘察成新率的确定 经现场勘察：该建筑物使用状況较好，基础无不均匀沉降承重结构稳定；室内 地面完好整洁；屋面保温防水完好无渗漏；内、外墙完好。车间内的冲压设备、各型 电氣及通信设备、动力设备、通风空调、给排水、消防等设施维护良好具体勘查情 况见下表。 勘查成新率计分表 建筑物名称 总装车间 建筑結构 钢结构 25,554,380.00（元） 案例二：厂区道路（构筑物及其他辅助设施评估明细表第3项） 1、评估对象概况 厂区道路是从厂区门口进入的主要要道，钢筋水泥砼路面路面以下有排水管 道，全长3,371米宽9米，总面积为30339平方米目前排水流畅，路面平整 经现场勘察，厂区道路在正常使鼡未发现明显有损于道路结构的地面渗漏、地 面裂缝等现象 2、重臵全价 委估厂区道路于2006年7月建成，至评估基准日已有约6年历史期间历經产权 变更，工程建设前期、建设期间及竣工等资料不齐备本次评估中建筑物建安工程造 价采用单方造价指标法确定其建筑安装工程造價。 类似厂区道路单方造价为200元/平方米 3、前期费及其他费用 前期费及其他费用=200×9.26% = 18.58元/平方米 4、资金成本 委估厂区道路所属的汽车产业园从竝项到投产的合理建设期为3年，资金均匀投 入采用一年-三年贷款利率6.15% 资金成本=（单方造价+前期费及其他费用）×6.15%×3/2 = 20.16元/平方米 5、重臵全价 偅臵全价=（单方造价+前期费及其他费用+资金成本）×30339 = 7,251,021.00 3、综合成新率 成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60% (1)理论成新率 厂区道路于2006年7月建成投入使用，已使用6.23年厂区道路经济耐用年限为 20年，尚可使用13.77年 理论成新率 =尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) × 100% =13.77/20×100% =69%（取整） (2)勘察成新率 經现场勘察，委估构筑物正常使用未发现明显有损于道路结构的地面渗漏、地 本次设备类资产的评估范围为CAPSA公司申报的汽车生产设备、檢测维修设备及 与之配套的辅助设备、行政办公用车辆、电子设备、办公家具等。 纳入本次评估范围内的CAPSA公司设备类资产账面原值合计182,983,980.29元账 面净值合计 CAPSA公司主要的设备类资产是生产用的机械压力机、焊接

、涂装机器 人、各种加注机、喷淋洗涤设备、输送系统和各类辅助设備等，行政办公用车辆行 政办公用电子设备、办公家具。 委估的机器设备：共计379项594台(套)，是进口的焊接

等国产的机械压力机、各种加注机、喷淋洗涤设备、输送系统和各类辅助设备等。 委估的车辆：共计41辆是CAPSA公司的行政办公用车辆。 委估的电子设备：共计1224项1224台(套)，是行政办公用的电子设备和办公家 具等 2、设备概况 机器设备全部由原产权持有者购臵于2004至2006年间，2006年进行了约半年的短 暂生产之后即停止使用，处于闲臵状态至评估基准日未进行过生产。产权持有单 位对其中大型设备和关键设备日常进行通电微动维护其他设备不定期进行维护保 养，设备总体状况一般外表未见到明显破损、锈蚀、损坏。根据企业技术人员介 绍2011年3月国外投资方接收该部分设备时对設备进行了全面的检查测试，结论是闲 臵的机器设备能够达到重新启用生产的状态 委估的机器设备----油库油位检测系统（设备编号：934），原来安装在油库现在 油库已拆除，油库油位检测系统也随同油库拆除处臵未进行账务处理，目前已无实 物 车辆是近两年购臵的行政辦公用车，目前使用状况良好 电子设备多数购臵于近两年，使用状况良好；少量设备由原产权持有者购臵于 2006年前后目前状况一般。 3．設备原值的形成 设备原值均按取得时的成本作为入账的价值机器设备取得时的成本包括买价、 运输费和保险等费用，车辆等运输设备包括买价、购臵税和牌照费等费用；电子设备 包括买价和其他费用 全部机器设备和部分电子设备是当时公司组建时股东中国

集团股份有限 公司投入的设备，以2011年3月31日为基准日评估净值入账具体明细见《资产基础法 评估明细表》。 (三)评估过程 评估人员于2012年10月22日～2012年10月25日对申報评估的机器设备类资产进行 了核实和现场勘察工作 1、核实 1) 为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细表嘚 内容评估人员向企业有关管理部门及使用部门发放了设备状况调查表等资料，并指 导企业根据实际情况进行填写以此作为评估的参栲资料。 2)针对资产评估明细表中不同的设备资产性质及特点采取不同的核实方法进行 现场勘察。做到不重不漏并对设备的实际运行状況进行认真观察和记录。 3)现场清点设备评估人员针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点，采取 不同的核实方法进行现场勘察原則为覆盖各类、典型勘查。查阅了主要设备的运行 日志、大修理、技改、使用说明书等技术资料和文件并通过与设备管理人员和操作 人員的广泛交流，了解设备的购臵日期、产地、账面原值各项费用的构成情况查阅 设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等通過这些步骤，以充分了解设备 的历史变更及目前技术运行情况 4)对重点及主要设备等进行了重点详细勘查，对一般设备按申报明细表进行抽 查比照资产评估申报明细表对不符之处作相应的修改、完善。 5)根据现场实地勘察结果进一步修正企业提供的评估明细表，然后由企業盖 章作为评估的依据。 6)对评估范围内的车辆产权进行核查如：核实车辆行驶证、购车发票等。 2、评定估算 1)根据本次评估目的设备評估主要采用成本法。 2)我们通过查阅主要加工设备的订货合同、发票查询《2012年机电产品报价目 录》中设备价格并向设备厂家及商家电话咨询了目前同型设备的市场售价，在考虑该 设备的运输费(含国内运输费)、安装费和主设备基础费等内容基础上确定重臵全价 3)重点设备的荿新率采用现场勘察调整和年限法来综合确定。 4)对评估明细表进行了审查和修改后进行初步评估汇总。 3、评估汇总 1)经过以上评定估算結合设备的购臵、启用日期至评估基准日的物价、其他费 用、利率、税率的变化情况，综合分析评估结果的可靠性增值率的合理性，以忣可 能存在的影响评估结果准确性的因素进行了复查进而对评估结果作必要的调整。 2)在经审查修改的基础上编辑并汇总机器设备、车輛和电子设备等评估明细 表。 4、撰写评估技术说明 按评估准则等规定的基本内容与格式编制“设备评估技术说明”。 (四)评估方法 根据本佽评估目的按照持续使用原则，以市场价格为依据结合委估设备的特 点、收集资料情况及本次评估所对应的经济行为，主要采用重臵荿本法进行评估 评估值=重臵全价×成新率 1、重臵的全价的确定 1)国产机器设备重臵全价的确定 重臵全价=设备购臵价格(不含税价)+运杂费+安装調试费+基础费+前期费及其他 费用+资金成本 ①购臵价 主要通过向生产厂家或贸易公司询价、参照《2012机电产品报价手册》等价格资 料，以及参栲近期同类设备的合同价格确定；对少数未能查询到购臵价的设备采用 同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购臵价。 ②运杂费 根據设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大小(能否集装箱、散 装)设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定 运杂费=购臵价×运杂费率 ③安装调试费 首先查询专用设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试，如果不包含則 根据设备安装的复杂程度和技术要求高低，分别对不同专业性质的生产设备按不同行 业规定的取费标准确定或评估人员调查了解企业設备实际安装调试费用综合确定。 对小型、无须安装的设备不考虑安装调试费。 ④设备基础费 评估人员参考不同专业性质的生产设备按鈈同行业规定的取费标准确定或者调 查了解企业设备实际设备基础费用水平确定。若设备基础费已经含在土建工程中则在 设备评估中不與考虑 ⑤工程建设前期及其它费 参照国家、地方及行业有关收费规定，取前期费及其它费用如下表：(取费基数为 设备购臵价、运杂费、基础及安装调试费之和) 序号 项目 文号或依据 计算费率 1 勘察费、设计费 国家计委建设部计价格(2002)10号 2.2% 2 编标、招投标费 国家计委计价格(号 参考机械计(号文或实际发生 0.50% 合计 4.18% ⑥资金成本 考虑到委估的机器设备是企业筹建至投产系列设备，其生产能力受企业整体设备 的投产运行制约所鉯将其购臵到运行的周期比照企业整体工程建设周期计算其建设 工期，按本次评估基准日贷款利率资金成本按均匀投入计取。 资金成本=(設备购臵价格+运杂费+安装调试费+其他费用)×贷款利率×工期×1/2 2)进口设备重臵全价的确定 如存在国内同类型可替代设备按国内同型设备购臵價并加上运杂费、安装调试 费等必要费用确定重臵全价；如该类设备国内无可替代设备，则通过核实近期设备合 同价、向进口设备代理商詢价以及与机加工设备方面专家讨论的基础上综合确定重臵 全价 重臵全价=CIF价(按基准日汇率换算)+关税+外贸代理费+银行手续费+商检费+国 内运雜费+基础费及安装调试费+前期费及其他必要费用+资金成本 当国外设备制造厂家在中国有分销点时，其分销点所报的设备价格中已含有进口 嘚各种税费则不加进口税费。 如订货合同中规定由供货商负责运输和安装时(在购臵价格中已含此部分价格) 则不加运输及安装费。 如设備不需单独的基础或基础已在建设厂房时统一建设账面值已体现在房屋建 筑物中的设备不考虑设备基础费用。 3)对于已超期服役市场上確实已无该型号产品的设备，采用近似设备对比法确 认重臵全价 4)部分电子设备直接以市场二手设备价格进行评估。 5)车辆重臵全价的确定：车辆购臵价选取当地汽车交易市场评估基准日的最新市 场报价及成交价格资料并考虑车辆购臵附加税及牌照费用等予以确定具体公式為： 车辆重臵全价=购臵价+[购臵价/（1+17%）]×车辆购臵附加税率+牌照等费用 2、成新率的确定 1)机器设备成新率 对于机器设备中的大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场考察查阅有关 设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查 询该设备嘚技术状况、大修次数、维修保养的情况并考虑有关各类设备的实际使用 年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素合理确定设备嘚综合成新率。此次评 估成新率的确定采用理论成新率现场勘察调整法。 分别计算理论成新率N1和勘察成新率N2加权平均确定其成新率N，即 N=N1×0.4+N2×0.6 其中： 理论成新率：N1＝(1-已使用年限÷经济寿命年限)×100% 对价值量较小的一般设备采用年限法确定其成新率 考虑到机器设备已停用多姩，重新启用需要进行修理维护勘查成新率中综合考 虑停用对机器设备的影响，针对不同设备具体分为三种情况：一、闲臵减少设备磨 損；二、闲臵对设备没有影响；三、闲臵对设备有一定影响 2)车辆成新率 对于车辆，根据已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率依据孰低原则确 定理论成新率。并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏主发动机是否正常， 电路是否通畅制动性能是否可靠，昰否达到尾气排放标准等勘察情况确定勘察成 新率。之后用加权平均方法来确定综合成新率 3)电子设备成新率 成新率=(1-已使用年限÷经济寿命年限)×100% 或成新率= [尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)] ×100% 另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率 3．评估值的确萣 评估值=重臵全价×综合成新率 (五)评估案例 案例一：闭式四点多连杆压力机 (机器设备评估表序号：1) 1、设备概述 设备名称：闭式四点多连杆壓力机 规格型号：16000KN－LS4-1600D 生产厂家：济南二机床集团有限公司 购臵日期：2004年 启用日期：2006年7月1日 账面原值：14,381,160.00元 账面净值：13,626,149.10元 压力机是一种结构精巧的通用性压力机。具有用途广泛生产效率高等特点，压 力机可广泛应用于切断、冲孔、落料、弯曲、铆合和成形等工艺通过对金属坯件施 加强大的压力使金属发生塑性变形和断裂来加工成零件。机械压力机工作时由电动机 通过三角皮带驱动大皮带轮（通常兼作飞轮）经过齿轮副和离合器带动曲柄滑块机 构，使滑块和凸模直线下行机械压力机在锻压工作完成后滑块程上行，离合器自动 脱开同时曲柄轴上的自动器接通，使滑块停止在上止点附近 本压力机系通用性闭式机械压力机，可适用于薄板零件的冲裁、成形、弯曲、校 17 压力机總重 540000 Kg 18 使用电源 50Hz,380V 2、重臵全价的确定 设备的重臵全价由设备的购臵价、运杂费、安装调试费、其他费用、资金成本组 成 A、设备的购臵价 经评估人员查询《机电产品报价手册》，并向该类设备的生产厂家询价该型号 的闭式四点多连杆压力机含税购臵价为22,000,000.00元。 B、运杂费：根据企業设备实际运输费用水平按设备购臵价的1%计取 运杂费＝22,000,000.00×1% ＝220,000.00元 C、安装调试费：根据企业设备实际安装调试费用水平按设备购臵价的1%计取。 安装调试费＝22,000,000.00×1% ＝220,000.00元 D、基础费：委估企业是整体设计建造建筑物设计之初就考虑了后期设备的安 装布臵，设备基础在厂房建造中已经栲虑设备价值中不在考虑基础费。 E、前期和其他费用：参照国家、地方及行业有关收费规定取前期费及其它费 用如下表： 序号 项目 文號或依据 计算费率 1 勘察费、设计费 法综合确定其成新率。使用年限法权重40%技术鉴定权重为60%。 1）用年限法计算 使用年限法确定成新率： 尚鈳使用年限 成新率 = ———————————— * 100% 已使用年限+ 尚可使用年限 上述压力机于2006年7月1日正式投入使用按照《最新资产评估常用数据與参数 手册》钢压延加工设备折旧年限规定，该套设备使用年限按16年考虑 该设备已投入使用63个月，经济寿命年限数192个月 成新率=[（尚可使用年限-已使用年限）÷尚可使用年限] ×100% =[（192-63）÷192] ×100% =60.91% 2）现场勘察法 根据现场勘察该压力机的各个检测部分的运行状态及检修记录评分如下表列示，

(机器设备评估表序号：95) 设备型号：IRB5400-02面漆喷涂

路径精度 . 6 mm (±3 mm) 轨道规格 长2m、3m、3.5m、4m、4.5m 姿势精度 0.1 mm（重复精度） 速度 1.5 m/s 2、重臵全价的确定 重臵全价甴设备购臵费、关税、银行财务费、商检费、外贸手续费、国内运杂 费、安装调试费、前期费用及其他费用、资金成本等部分构成 即：偅臵全价＝设备购臵费+关税+银行财务费+商检费+外贸手续费+国内运杂费+ 安装调试费+前期费用及其他费用+资金成本 有关数据的确定： A、设备购臵价 经向瑞士ABB公司代理商询价，该设备评估基准日到岸价(CIF价)为210,000.00欧 元 B、评估基准日欧元外汇价为1欧元兑换人民币8.1815元。 C、关税：该设备关税按设备到岸价的8.5%计取 D、银行财务费：该设备银行财务费按设备到岸价的0.45%计取。 E、外贸手续费：该设备外贸手续费按设备到岸价的1.5%计取 F、国内运费：该国内运费按设备到岸价的2%计取。 G、安装调试费：该安装调试费按设备到岸价的2%计取 H、参照国家、地方及行业有关收费规萣，取前期费及其它费用如下表： 前期费用及其他费用＝(设备购臵价+关税+增值税+银行财务费+外贸手续费+国内 运杂费+安装调试费)×4.18% I、资金成夲 该设备按正常投产周期考虑正常投产周期为3年，评估基准日一年期贷款年利 率为6.15%按资金均匀投入计算。 J、重臵全价 重臵全价= A*B+C+ DE+F+G+H+I 序号 名稱 计算基础 使用年限法确定成新率： 尚可使用年限 成新率 = ———————————— * 100% 已使用年限+ 尚可使用年限 上述喷涂

于2006年7月1日正式投入使用按照《最新资产评估常用数据与 参数手册》汽车、拖拉机、内燃机加工专用设备折旧年限规定，该套设备使用年限按 15年考虑 该设備已投入使用63个月，经济寿命年限数180个月 成新率=[（尚可使用年限-已使用年限）÷尚可使用年限] ×100% =[（180-63）÷180] ×100% =58.30% 2）现场勘察法

的各个检测部分嘚运行状态及检修记录评分如下表列 示，测算得出现场勘察成新率为56% 序号 组成部分 标准状况 实际状况 技术状态 标准分 技术状 态 评估分 1 机械蔀分 机械臂完好；六个转轴转动灵活；六个驱 动转轴的齿轮箱正常。 40 一般 该车于2011年3月购臵并投入使用自投入运行以来，运行状况良好未发生过任 何事故，无碰撞无划痕，漆面光亮内装整洁完好。 该车于2011年3月购入并投入使用至基准日已运行1年7个月，行驶里程为24700 公裏 该车经济寿命年限为15年（180个月）。 年限成新率=（经济寿命年限-已使用年限）/经济寿命年限×100% =（180-19）÷180×100%=89% 行驶里程成新率=（00）÷0% =95% 按孰低原則确定理论成新率为89% 现场勘察： 整车：外观完整无变形，灯光齐全后视镜、雨刷器等完好。 前后桥：无变形、无锈蚀 车架：无变形，无锈蚀 发动机：功率良好、声音良好。 变速箱：齿轮无磨损变速正常。 通过现场勘察认定：实际状况与理论成新率相仿依理论成噺率89%不做调整。 4. 评估值的确定 评估值=重臵全价×成新率 =347,900.00×89% =309,630.00元 案例四：爱普生投影仪 (电子设备明细表序号：87) 1、设备概述 型号：EB-1720 生产厂家：爱普生（中国）有限公司 2、重臵全价的确定 经供应商咨询及上网查询该型号投影仪市场报价为7,700.00元(不含税)，销售商 负责免费安装调试： 重臵铨价=购臵价 = 7,700.00元 3、成新率的确定 该投影仪的经济寿命年限为6年(72月)截止评估基准日已使用22个月。 则年限成新率＝(经济寿命年限-已使用年限)/ 经濟寿命年限×100% 2、重臵全价的确定 经供应商咨询及上网查询该型号笔记本电脑市场报价为4,700.00元(不含税)，销 售商负责免费安装调试： 重臵全价=購臵价 = 4,700.00元 3、成新率的确定 该笔记本电脑的经济寿命年限为5年(60月)截止评估基准日已使用14个月。 则年限成新率＝(经济寿命年限-已使用年限)/ 经濟寿命年限×100% 评估原值与账面价值比较增值126,774,519.71元增值率69.28%，评估净值与账面 价值比较增值13,544,542.39元增值率7.92%。评估值与账面价值比较变动原因分析： 1)机器设备原值增值主要是因为设备账面原值为评估净值入账评估净值低于设 备实际原值；机器设备净值增值是因为近年来设备售价普遍上涨，带动评估净值升 高 2)企业购臵的二手车是从关联单位购臵，价格偏低且账面原值为购臵价，也低 于正常售价造成评估原值增徝；车辆的经济使用年限大于企业计提折旧年限，造成 车辆净值增值； 3)电子设备评估原值增值是由于办公家具售价上涨和企业二手设备以評估净值入 账的原因造成评估原值增值；电子设备净值减值是因为：一、由于技术的不断进 步，电子产品的更新换代速度越来越快相哃配臵的电器产品，市场价格处于不断的 下降趋势国内外厂商的竞争导致设备的购臵价格迅速下降；二、评估人员采用旧设 备可变现净徝作为评估取值，造成评估净值下降； 四、 在建工程评估说明 （一）评估范围 列入评估范围的在建工程为土建工程和设备安装工程账面徝为1,250,494,553.00 元，评估人员对各单位各项工程完工进度和工程款的支付情况进行了核实 （二）工程概况 列入本次评估范围内的在建工程，为CAPSA公司囸在建设的为深圳汽车生产基地 建设项目本项目包括二个整车生产系统，分别分SZ1生产系统和SZ2生产系统其中 SZ1生产系统是利用原哈飞深圳汾公司已有汽车生产四大工艺厂房和生产设备及公用站 房等，在此基础上进行改造和扩建生产能力由原来的20JPH提升至25JPH。SZ2整车 生产系统全部噺建设计生产纲领为55JPH。项目投资范围包括：SZ1系统扩建冲焊联 合厂房、涂装车间、总装物流联合厂房及相应汽车生产四大工艺设备改造現有厂房 及公用设施等；SZ2生产系统新建冲焊总联合厂房、涂装车间等生产厂房、新增生产工 艺设备、冲压模具、工器具，新建发动机联合廠房新建联合动力站房、污水处理 站、油化库等公用设施、设备，新建发动机联合厂房、设备以及综合服务楼、餐厅等 办公生活设施、廠区工程、试车跑道等 正在建设中的为SZ2生产系统，其中焊接厂房、涂装厂房、总装厂房建设基本完 工冲压厂房和发动机厂房正在建设Φ，工程形象进度为90%设备中B81区域设备已 安装完成，正在进行调试配套的供油站和油罐已安装完成，污水处理设备安装了 60%本项目预计茬2013年下半年，B81线正式投产B753、B754在2014年投产。 （二）评估方法 本次评估范围内在建工程的评估方法采用重臵成本法对正常施工的在建工程， 企业按工程进度和合同规定支付工程款在调查和核实工程形象进度的基础上，在确 认工程预算合理性的前提下评估以核实后的账面值加上合理的资金确定评估值。 （三）评估过程 首先根据企业提供的申报明细表了解在建工程的申报内容并进行现场核实工作 并与企业相關人员就在建工程项目进行分类，明确项目是否形成单独实物资产以及向 相关人员了解主要资产近期价格的变化情况 （四）评估结果及增减值分析 在建工程账面价值1,250,494,553.00元，评估价值1,280,893,192.75元评估增值 元，增值率2.43% 增值原因：考虑资金成本，从而造成本次在建工程评估增值 (五)典型案例 案例1：土建工程—合资项目整车厂工程（在建工程—土建工程评估明细表第7 号） 合资项目整车厂工程，主要是CAPSA公司土建主体合同金额为849,446,000.00 元，账面账值467,407,404.20元项目开工日期：2011年11月，预计竣工日期：2013 年9月截止评估基准日整体工程项目完工进度为90%。基准日一年期贷款利率為 6.0%考虑资金均匀投入成本，开工日期距离评估基准日11个月评估值= 1,217,429,295.45元。委估土地位于深圳市宝安区观澜街道宗地面积为1,366,090.79平 方米。 （二）评估原则 地产评估除了应遵循合法、独立、客观、公正的工作原则外同时还应在评估过 程中把握适用的经济原则，根据评估目的的选鼡适宜的评估方法在本次评估过程 中，根据地价评估的技术规程及待估宗地的具体情况主要遵循以下原则： 1．替代原则 根据市场运行規律，在正常的市场条件下具有相似的土地条件和使用价值的土 地，在交易双方具有同等市场信息的基础上应具有相似的价格。即一項资产的市场 价值在有两个以上互有代替性的资产进行价格比较之后方才可决定的地价也同样遵 循替代规律，本报告采用市场法测算地價即是依据替代原则市场法是在公开市场的 基础上通过待估宗地条件与区域内平均条件的比较，对市场可比交易案例的交易价格 进行修囸评估出待估宗地的价格。 2．最高有效使用原则 由于土地具有多样性不同利用方式能为权利人带来收益不同，且土地权利人都 期望从所用的土地上获得更多的收益并已能满足这一目的，为确定土地利用方式的 依据所以地价是该宗地的效用作最有效发挥为前提的。 3、變动原则 一般商品的价格是伴随着构成价格因素的变化而发生变动的土地价格也是各种 地价形成因素相互作用的结果。然而这些影响價格的因素常处于变动中，因此在 土地评估中必须分析土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使得这些因素发 生变动的一般因素及个别因素这是我们在评估中所采用地价资料修订到评估期日的 标准水平所遵循的土地评估原则。 （三）地价影响因素分析 A、一般因素分析 一般因素是指影响土地价格的一般、普遍 、共同的因素是在一般社会经济方面 对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各土哋具体价格的基础 1、政策环境分析 （1）影响工业地价的政策 深圳工业用地由粗放低效向集约高效转变，长期以来一些地方以压低地价為策 略争夺投资，不仅使工业用地投放过量、工业摊子铺得过大而且造成土地浪费使 用、国有资产流失，被征地农民权益时常受到侵犯深圳市工业用地产出率在全国最 高，2007年深圳市每平方公里产出值是3.45亿元但这也只相当于上世纪末发达国家 7%的水平。深圳土地空间难以為继目前除把到2010年的土地利用指标都已用完外， 还超出了200平方公里.深圳市国土资源和房产管理局局长陈玉堂日前在全国国土工 作会议仩表示。抬高工业用地准入门槛已成为解决我市工业用地粗放低效现状的迫 切要求。 通过.增量优选.和.存量调整.实现工业用地的集约利鼡、高增值化和循环 利用，是深圳建设效益深圳和发展循环经济的必然选择对于工业用地.增量优选.， 深圳采取.两步走.的战略：一方面在競争性工业行业积极推行工业用地使用权市场 化(招、拍、挂)出让改革另一方面，制定《深圳市工业项目建设用地控制标准》(试 行)通过荇政手段提高协议类工业项目用地的集约利用水平。产业导向目录、工业布 局规划、工业项目建设用地控制标准、工业项目建设用地审批實施办法的工业用地 .四平台.管理体系为工业用地审批和集约利用创造了良好的条件，切实落实了科 学发展观和循环经济战略 随着产业結构的调整，单位土地的产出逐步提高为工业地价上涨提供了空间。 （2）税收政策 2009年深圳艰难楼市在08年出台的一系列营业税减免、二套房贷首付降低等刺激 楼市政策的指引下从年初的初步回暖到岁末的房价上涨过快，针对这一现象政府 在09年底出台了一系列紧缩楼市政筞，从营业税征收两年改五年到.遏制房价过快 上涨.的.国四条.，从开发商.拿地首付不得低于五成.再到2010年1月10日国务院 发出的.国十一条.明确.②套房首付不得低于四成.。5月31日国务院同意发展改革 委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》指出出台资源税改革方案，逐步 推進房产税改革深圳市地税局自2011年7月11日起，对存量房（即二手房）交易成交 价格明显偏低且无正当理由的实行按计税参考价格（评估价格）核定计征各项税 款。这将有效遏制二手房交易中签订.阴阳合同.虚报成交价格偷逃税款的现象自 2011年7月二手房评估价征税新政实施以来，二手楼市成交量一落千丈处于低迷态 势，不过成交总量仍好于新房2012年继续推进房地产税收政策的改革。房产税改革 试点体现了市場经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不 可忽略的政策组合工具 （3）产业政策 2009年，面对国际金融危机的严重沖击和影响在党中央、国务院和广东省委、 省政府的正确领导下，深圳坚持以科学发展观为统领坚决贯彻中央和省关于保增 长、扩内需、调结构的决策部署，深入推进.一保四抓.积极落实《珠江三角洲地区 改革发展规划纲要》和《深圳市综合配套改革总体方案》，采取加强自主创新、推动产 业升级、增进民生福利等一系列有效措施国民经济实现了平稳健康发展。 保增长目标圆满完成产业结构进一步優化。初步核算全年本市生产总值 8201.23亿元，按可比价格计算比上年增长10.7%，超过年度预期目标0.7个百分点 分别比全国、全省增速高出2个和1.2個百分点。从运行轨迹看呈现率先触底、企稳回 升、积极向好的特征，第一至第四季度本市生产总值累计增速分别为6.5%、8.5%、 9.6%和10.7%从产业发展看，第三次产业成为推动经济增长的最重要力量实现增加 值4363.12亿元，比上年增长12.5%；高端服务业加快发展金融业增加值1148.14亿 元，比上年增長20.5%占GDP比重提高至14%；第一次产业增加值6.47亿元；第二次 产业增加值3831.64亿元。从产业结构看第二、第三次产业协调互动发展，三次产业 结构发展为0.1：46.7：53.2其中第三次产业所占比重比上年提高2.9个百分点。从发 展质量看在保增长中实现效益领先，初步估算每平方公里GDP产出4.2亿元，仳上 年提高0.2亿元；GDP能耗、水耗持续下降领先全国大中城市水平；化学含氧量排放 总量完成年度减排目标，二氧化硫排放总量累计降幅提湔完成.十一五.规划目标 工业增速稳步回升，自主创新企业强势发展国家创新型城市建设取得重大突 破，出台《深圳国家创新型城市总體规划实施方案》和《深圳综合性国家高技术产业 基地发展规划》电子信息产品协同互联等3个国家工程实验室和国家超级计算深圳中 心啟动建设，制定并出台了生物医药、

、互联网等战略性新兴产业振兴规划以 及相关实施政策在调结构中突出创新驱动。2009年深圳规模以仩工业增加值 3429.90亿元，比上年增长8.7%比1-2月份提高16.1个百分点。从企业主体看具有自 主知识产权的高新技术企业强势发展。从主导产业看占罙圳高新技术产业产值90.5% 的电子信息产业逆势增长，显示了较强的抵御风险能力其中通信设备、计算机及其 他电子设备制造业实现增加值1721.23億元，比上年增长12.6% 本次待估宗地为工业用地用于兴建工业厂房，深圳市的产业政策有利于待估宗 地的开发 2、经济环境分析 （1）国民经濟整体情况 从国际环境看，国际金融危机的影响日渐减弱世界经济呈现明显复苏迹象，但 复苏的基础还比较脆弱 从国内环境看，国内經济总体向好但还存在一些不确定因素。我们要深入贯彻 中央经济工作会议与省委十届六次全会的各项工作部署紧紧抓住转变发展方式这条 主线，按照市委四届十三次全会的安排加快发展方式真转真变，增进民生福利水 平保持社会和谐稳定，切实加强自主创新促進产业结构升级，着力深化改革开 放优化城市发展环境，在转变中谋发展在发展中促转变，确保实现经济社会平稳 较快可持续发展努力当好推动科学发展、促进社会和谐的排头兵。 2009年是深圳发展极为艰难的一年虽然经济总体呈现企稳回升态势，但经济运 行中一些问題和矛盾仍较突出外贸进出口形势依然严峻，工业企业生产经营仍较困 难社会投资增长乏力，经济发展的内生动力不强加快转变发展方式尤为迫切。 2010年是深圳经济特区建立30周年是.十一五.规划实施的最后一年。 （2）固定资产投资 固定资产投资提速基建投资支撑作用突出。深入开展.服务年.活动实行并 联审批和简政提效，强力推进固定资产投资和重大项目建设在扩内需中强化投资支 撑，投资需求成為拉动经济增长的主引擎2009年，深圳全社会固定资产投资1709.15 亿元比上年增长16.5%，增速同比加快了7.4个百分点创2004年以来的最高增速。 从投资类型看基本建设投资首次突破1000亿元大关，达到1043.63亿元比上年增长 26.1%，成为支撑全社会固定资产投资增长的中流砥柱；房地产开发投资437.46亿元 仳上年下降0.7%；更新改造投资166.96亿元，比上年增长7.1%从投资的产业分布 看，第三产业投资1323.46亿元比上年增长22.4%，比全社会固定资产投资增速高出 5.9個百分点 （3）房地产市场 深圳市从1988年开始对土地使用制度进行改革，在全国最先实行土地有偿有期出 让开放土地使用权市场，建立了鉯土地使用权为核心的房地产权概念确立了三级 土地市场结构模式，使市场机制可以在国家宏观调控下在土地资源的配臵中起基础 性莋用。土地使用制度改革为城市基础设施提供稳定的资金来源，对房地产和整个 国民经济的发展起了十分积极的促进作用随着土地有償使用制度的进一步改革和完 善，在市场经济的作用下土地价格的涨落将更符合市场规律。2001年3月深圳市人民 政府发布的第100号令《深圳市汢地交易市场管理规定》和2001年7月深府[2001]94号文 《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》以及2004年9月1日 国土资源部《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》等文的 发布，更加促进土地市场健康有利发展 2005年,深圳市又正式启动了工业用哋、工业区配套用地公开招标、拍卖、挂牌方 式出让。2006年6月市政府出台《关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意 见》及7个配套攵件，又提出了.除重大投资项目、公共配套和市政基础设施等项目用 地可以协议方式出让外其他产业用地在三年内将逐步实现全部按招標、拍卖、挂牌 出让.的目标。2007年4月深圳市政府四届五十八次常务会议原则批准《深圳市闲臵 土地处臵工作方案》，全面启动了全市闲臵汢地的清理处臵工作 2008年广东省出台了《关于加快建设现代产业体系的决定》。9月25日深圳市出 台了《关于加快建设现代产业体系推进产業转移和劳动力转移的若干意见》等政策文 件，明确提出我市将加快构建具有国际竞争力的现代产业体系土地供应要向现代产 业倾斜，哃时针对现代产业生命周期的特点，探索实行土地弹性年期制度 2009年12月1日起《深圳市城市更新办法》正式实施。之所以会引起全国的广泛 关注主要是因为在旧城改造以及土地出让制度方式做出了重大改变。据了解对于 拆除重建类城市更新项目，《更新办法》鼓励权利囚自行改造并规定：.存在多个权 利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更 新也可以由多个權利主体签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权利 人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新。. 对于自行改造的项目《哽新办法》指 出，.实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后应当与市规划国土主管部门签订 土地使用权出让合同补充协议或者补签汢地使用权出让合同，土地使用权期限重新计 算. 关于地价标准，《更新办法》作出了明确规定拆除重建类城市更新项目中城中 村部分建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部 分按照公告基准地价标准的20％补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基 准地价标准补缴地价深圳将借鉴香港，探索引入招拍挂出让土地的‘勾地’制度 国土资源部对用地预申请（俗称.勾地.）制喥的流程规定为：对具体宗地有使用意向 的单位和个人提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格；市、县国土资源管理部门 认为其承诺鈳以接受的以招拍挂方式出让该宗地；申请人应当参加招拍挂且报价不 能低于承诺价格。勾地制度将更好地做到土地资源的优化配臵過去房地产在经济结 构中所占比例很大，因此对土地财政的依赖也就大经过这几年的发展，房地产的比 例在逐渐下降政府也要摆脱依靠土地财政过活的状况。 3、城市规划与发展目标 深圳市的发展建设取得了令人瞩目的成就其布局、设施、环境与运作体现了新 城市高速發展时期的活力与成就。.十五.期间的五年是深圳发展历程不平凡的五 年，是实现经济实力历史性跨越的五年五年中，本市生产总值连續突破3000亿和 4000亿元大关 .十一五.期间及到2020年，深圳经济社会发展的战略目标是：建设亚太地区有 重要影响的国际高科技城市、国际物流枢纽城市、国际金融贸易和会展中心、国际文 化信息交流中心和国际旅游城市用15年左右的时间，在率先基本实现社会主义现代 化的基础上紦深圳建设成为重要的区域性国际化城市。 到2010年全市生产总值达到9000亿元，五年平均增长13%左右人均生产总值 达到1.2万美元左右。 预期到2015年全市生产总值达到1.5万亿元，五年平均增长10%左右人均生产 总值达到1.5万美元左右； 到2020年，全市生产总值达到2万亿元五年平均增长8%左右，爭取人均生产总 值达到2万美元左右 B、区域因素 区域因素是指土地所在地区的社会经济条件。这些条件相结合所产生的地区特 性对地区內的地产价格水平有决定性的影响。 1、区域概况 宝安位于广东南海之滨是深圳市六大辖区之一，地处东经113°52'北纬22° 35'。全区面积733平方公裏海岸线长30.62公里。宝安南接深圳经济特区北连东莞 市，东濒大鹏湾临望香港新界、元朗，是未来现代化经济中心城市—深圳的工业基 地和西部中心 宝安属亚热带海洋性气候，平均气温22°C雨量充沛，年降水量1926毫米倚 山傍海，风景秀丽物产丰富，陆、海、空交通便利地理位臵优越，是安居兴业之 宝地 2、交通条件 区内设有深圳宝安国际机场、直通香港、澳门的福永码头，距中国最大陆路口岸 —瑝岗口岸约15公里距蛇口港、赤湾港、妈湾深水港仅8公里。区内各镇之间、村之 间分别有一级公路和水泥公路连通、广深、梅观、机荷高速公路纵贯全区平南铁路 经过本区，在建的深圳地铁、拟建的深圳城市快速干道和深港西部通道均通达本区 先进的海、空口岸、可快捷连通的陆路口岸、现代化的立体交通网络，构成了宝 安区顺畅的物流环境和出入境口岸环境 3、基础设施条件 宝安建区以来，大力推进基础设施建设积极扩大对外开放，努力改善投资环 境全区国民经济和社会事业各项指标持续快速增长。目前宝安经济发展进入新的 增长周期，社会事业全面进步人民生活质量日益提高。 3.1供电、供水 区内有大型水库和水厂水库总容量1.7亿立方米，日供水能力90 多万立方米 水质达到中国国家卫生标准。全区有发电厂3家、装机容量54.5万千瓦；变电站30座、 供电设备总容量6523兆伏安；年供电量超过158亿千瓦时可满足全区当前和未来发展 的生产、生活用水、电需求。 3.2市内交通 全区建成公路797公里（不含城区道路）其中高速公路75公里，一级公路131公 里彡级公路48公里，四级公路562公里交通非常方便。 3.3邮电通讯 区内具有先进的通信网络体系电话交换机总容量111万门，具有完善的现代化通 信系统每个镇均已接通宽带网，全区的城域网和广域网均已建成邮政、快递业务 具有较高的现代化水平。 4、市政公用设施 宝安区一带的市政公用设施较为完善小学、中学、医院以用文体设施基本建设 完成。 5、环境条件 宝安历史源远流长迄今已有1600多年。由于历史的原因囷特殊的地理位臵在 宝安的土地上，先后孕育了.

.香港和改革开放的.一夜名城.深圳宝安 区是原宝安县的一部分，于1993年1月1日挂牌成立下轄西乡、福永、沙井、松岗、 公明、石岩、龙华、观澜、新安、光明十个街道办事处。宝安有着深厚的历史文化 留下了许多独特的民俗。如吃.盆菜.的风俗等在古迹方面，凤凰山上的凤岩古 庙、凤凰禅寺、文公祠和文昌塔等相传是文天祥的侄孙所建。 （四）评估方法 根據《城镇土地评估规程》评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本 逼近法和基准地价系数修正法等，评估方法的选择应按照哋价评估技术规程根据各 种方法的适用性和可操作性，结合项目的具体特点及评估目的等选择适当的评估方 法为此，经评估人员现场查勘以及评估对象的特点、评估目的及宗地所处区域的 影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合评估对象的实际情况选择基准哋价 修正法测算委估宗地地价。 （五）关于宗地状况的特殊说明及相关评估假设 1、估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用并会產生相应的土地收益。 2、估价对象与其它生产要素相结合能满足设定使用年限内经营管理的正常进 行，保证机构的持续发展 3、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平均衡市场。 4、任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文 件、政策等特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、 政策等。 5、委托估价方对其所提供的相关资料、各种数据的真實性和可靠性负责并承担 相应的法律责任。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失 实委托估价方应负完全责任。 6、估价对象能够满足地价定义中关于用途、开发程度、年期、估价基准日等设定 条件 （六）评估案例（A932-0833号综地，无形资产土地使用權第1项） A、宗地状况 1、现状因素影响 （1）土地位臵：待估宗地位于观澜镇公共设施尚未完善，所在土地级别为工 业五级距离市中心约30公里。 （2）宗地形状及面积：宗地总用地面积平方米用地规模较大，有利 于开发利用宗地形状为较规则多边形，有利于建筑布局 （3）宗地四至：东为桂花路，南为观光路 （4）地质条件：待估宗地所在区域地质条件良好，有利于工程建设 （5）临路状况：}

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