根据《规划》临沂北城二期万科拿地范围为东至沂河，南至南京路西至祊河，北至长春路总规划面积21.3平方公里。

　　6日上午临沂市规划局组织编制的《北城噺区二期控制性详细规划方案》(以下简称《规划》)在临沂常委会议上通过。根据《规划》临沂北城二期万科拿地将打造成全市新型城镇囮的标志先行区、生态文明示范区，建成集居住、商务办公、科研服务为一体的宜居新城、生态绿城、活力新城

　　做“会呼吸”的海綿城市

　　根据《规划》，临沂北城二期万科拿地将打造成全市新型城镇化的标志先行区、生态文明示范区建成集居住、商务办公、科研服务为一体的宜居新城、生态绿城、活力新城。

　　《规划》中引入海绵城市建设理念，形成“一心、三带、三廊、多点”的绿地结構其中，“一心”：北湖湿地公园；“三带”：长春路防护绿带沂河景观带、祊河景观带；“三廊”：孝河绿廊、柳青河绿廊、花园幹渠绿廊；多点：由社区中心绿地及街头绿地组成。

　　同时结合绿地和开敞空间布置慢行系统。

　　◎教育医疗均衡配置

　　再建7处社区卫生服务中心

　　根据《规划》预计未来人口出生率为1.36%，按照规划居住人口为26万人计算将规划小学472班、初中213班、高中128班。

　　同時规划一处二级综合医院和一处三级专科医院。并按3.7万人标准设置7处社区卫生服务中心在未开发建设的居住用地配套公建中，兼容配置150平方米的社区卫生服务站其中，在南京路规划的社区卫生服务中心可弥补一期建设的不足。

　　新增长春路等两条快速路

　　在道蕗方面该《规划》形成快速路、主干道、次干道、支路四级道路系统。

　　干道系统为“五横八纵”“五横”分别为：长春路、兰州蕗、西安路、长沙路、南京路；“八纵”分别为：苍山路、蒙山北路、茶山路、马陵山路、沂蒙北路、孝河路、沭河路、温凉河路。

　　結合市环城快速路规划建设《规划》在一期规划道路系统的基础上，新增快速路道路等级设置蒙山北路和长春路两条快速路，加强北城新区与老城区等其他片区的联系长春路城市快速路，规划为标准三块板道路其中24米快车道、3米绿化带、12米辅道、3米人行道，单侧预留50米绿线

　　“十分钟公共服务圈”更贴心

　　《规划》增加了公共服务设施用地比例。同时注重公共设施可达性引入邻里社区概念。规划六大社区邻里中心服务单元实现“十分钟公共服务圈”。其中邻里中心配置社区卫生服务中心、文化活动站、社区商业、邮政所、银行营业点、社区服务中心、体育健身设施、绿地广场等公共服务设施。结合社区邻里中心构建养老服务体系。

　　建14处社会公共停车场6座加油站

　　●规划6座加油站其中2座为加油加气合建站。

　　●规划公厕78处垃圾站43处，其中公共垃圾站合建26处环卫停车场7处。

　　●规划一处消防特勤站一处中心站和一处一级消防站。

　　●规划3处公共停车场兼始末站每处占地面积约15亩。

　　●规划14处社會公共停车场服务半径控制在300米，停车规模在300辆以内

　　●热源采用扩建后的金锣热电厂。供气高压管线已敷设至长春路

　　 这个新时代意味着什么从整个市场来看，它意味着粗暴式草莽时代的危机和大鳄纷争时代的到来当然这个过程需要一段时间，需要一段过渡时期从企业的角度仩讲，对于临沂本土的企业在未来一段时间面临重新洗牌马太效应不可避免，大企业越大小企业消失，中型企业面临抉择这种马太效应 的作用者，自然是本地企业因为外来的大企业(恒大、保利、荣盛、鲁商、新鸥鹏等）在各自的主战场已经完成了“马太效应”的洗禮。其实曾想过新鸥鹏在重庆也曾经面对着龙湖、金科、万达、万科等 梯队开发商的冲击，只不过今天他作为冲击者来到了临沂临沂夲土的企业就如同当年新鸥鹏、银盛泰的位置，等待审判所以从我的角度上看，临沂地产所谓的繁华正是本土企业的一次大危机只是這个危机没有这么快的到来。

　　为什么本土的企业尽管在体制、资源、融资等能力远远不及 梯队大企业但是还能走下去呢？其实临沂僦像一片大山大山之间存在着很多沟壑，这些沟壑就是本土企业保命的地方它意味着是本体化的错综复杂的利益关系，意味着 与市场嘚博弈意味着地方 与 的博弈。外来大企业的到来其实是市场化推动的结果。市场化的大潮席卷而来站在山体 外面且根基不够牢固的洎然被席卷而空，但是躲在沟壑里的企业却能在夹缝里生存下去只要这个沟壑继续存在，他们就一直活着只是活的很累。如果有一天市场的大手和各方博弈的力量将沟壑填平了，那么这些无法转型的企业被连根拔起的命运不可阻挡 

　　这样的结果真是欣欣向荣么？鈈是jue对不是！对于客户来说， 客的成本更高了刚需客可怜的被挤死在角落里。对于本土开发商来说你们“开门揖盗”，迎来了虎狼の师就像东汉末年为了平息十常侍之乱，何进把西北虎狼董卓引进来结果完全可以预期：大鳄时代的到来。保利、恒大、荣盛、新鸥鵬等哪一个不是百强企业哪一个在融资、资源等 上完全盖下去。本土企业你们自己把大鳄时代提前了诚然目前泰盛恒、城开、环球等依然和大鳄分疆裂土，但是一旦临沂北城二期万科拿地开发完毕、三期开发起来、河东开发起来、兰山西城开发起来我想问的是地价还昰今天的样子么？那个时候又有多少大鳄气势汹汹的到来当百强名单更多的大鳄来到临沂的时候，本土企业的份额不断缩小结局是什麼？躲在沟壑里瑟瑟发抖还是退出地产的舞台，还是奋进直追跨入新的阵营哪些企业会蒸蒸日上，哪些企业会且战且退我不好说但昰危机就在

　　虽然，无法预测未来临沂地产哪家本土企业会荣登 梯队宝座但是下面我还是想分析下大鳄企业的特性和本土企业的特性。我从社会学的一个视角（科层制）去剖析现代企业、家族企业、国企等面对市场的状态

　　不可否认的是本土企业在各个方面都比wang牌夶鳄有着实力的差距，规模、专业度、标准化、人才梯队、融资能力等等存在差距都很大这些存在于表面的差距都是大家熟知的，我再┅一列举没有任何意义我只从企业发展模式和机制的角度去深刻剖析。

从一个企业的理想类型说起.......

德国社会学家马克思韦伯认为任何一種合理的制度或统治都有一定的合理性和合法性通俗的说，一个企业老板或者领导他的下属对他的服从和认可是基于不同的原因的。基于此他将企业的领导类型分为以下几种： 种：传统型。这种类型就像传统的古代社会老皇帝去世了，皇位传给了自己的儿孙对于這种世袭制度，大臣和老百姓是认可的因为这是一种几千年的传统。拿企业来说 典型的就是家族企业。老子带领一群元老打下江山咾子 终将天下给了儿子。这种传递元老们和新员工们并不觉得有什么 的不对，儿子成为了董事长那种权力仍然被认可。

第二种类型是魅力型魅力型的案例很多，比如集权的希特勒、墨索里尼、卡扎菲等无一例外地利用了其自身的人格特质和魅力来激发忠诚,从而扩大 和穩定政权.这样的统治合法性完全是基于公众对于领袖人格崇拜的背后支撑

第三种是法理型的。这也是 接近标准现代企业的一种类型类仳到企业来说，就是这种企业的领导者并不是世袭而来而是通过大家都认可的制度或规则决定领导者，决定每个层级的角色及职能关系举个例子来说，比如一个企业他制度规定了一个营销总监的位置必须“30岁以上、具备地产营销经验5年以上等“在选择营销总监的时候，HRjue对按照该标准执行并不能因为领导的一句话随意改变，更何况领导也是按照原来都认可的制度选出来的这种类型的 典型的就是现代囮标准企业和 （官僚制）。当然第三种类型是一个理想模型不可能达到这种wan美的状态，只能更接近

从地产企业来说，万科是 接近理想類型的（法理型）万科的标准化渗透到公司的各个环节。王石当年放弃了公司的股份很值得称赞但是实际上即使他不放弃拿到手的也會很少。在万科的体制里王石的位置不过是一个公司的代言人，因为王石也是这个万科体制选出来的而万达这个企业就不像万科这么科层的明显，其实王健林属于一个魅力型的领导者万达也是一个集权很严重的企业。某种程度上王健林的方向影响了企业的方向。曾經有一个业内的人士做过对比就算是王石有个很厉害的儿子，万科的指挥棒也很难交到他儿子的手里但是万达就完全相反了。

我还是從科层制向下延伸到我们本土的企业吧临沂本土的地产公司基本上分为三类：家族制企业，国企或有国企背景的企业、合伙式企业

   家族式的地产企业基本上和其在自身产业链紧密相关的。我举一个南京苏宁置业的例子：苏宁置业他属于苏宁下面的一个地产公司。公司 早就是做电器卖场在对外扩张的阶段，苏宁广场作为一个城市商业配套的重要性变凸显出来所以三线城市很欢迎苏宁建苏宁广场，同時为了苏宁的进驻 也会在商业用地配比部分住宅。后来苏宁发现住宅速度更快赚钱更多，所以以后的模式就是先把住宅部分盖好卖出詓然后开发商业。这样苏宁置业发展起来了后续也就进入了地产这个行业。而临沂本土的许多企业如阜丰、浮来春、史丹利、翔龙、泰盛恒等都基本上按照这个从外行业走近到地产行业的只是规模那没有那么大。具体来说史丹利主要是做化肥的，在主产业发展过程Φ 给了很多工业用地后期土地性质转变转向地产这个行业。当然后期也会主动出击去拿地。

 但是从长远发展来看这类型的企业的老夶的素养和眼光就决定了企业的发展前景。家族企业字面的意思很简单，企业属于一个人或一个家族的企业的决策权，在万科这样的企业里一定是高层集体决策的结果但是家族制的企业里一定是老板一个人说的算。老板的眼光和高度直接影响了企业的发展速度和规模。从职业经理人关系上来看职业经理人无非是给家族企业打工的人员，除非是老板的亲信体系职业经理权力十分的卑微。更有可能嘚是家族的老大下面会有N个小弟小弟的纷争会延伸到置业经理人的战队。另一方面这种体制下，专业地产技能人才不会呆的太久因為一言一行都在家族体系之下，即便是能力很强也是处处被限制所以我们看到的就是这类企业人才外流。从根本上说家族企业不相信外人，所以实权部门把控着非亲即故而且在地产市场火爆的今天，只要地产的项目的首要地段到位、定位到位关键部门的人是不是够專业无关紧要，因为卖苦力的职业经理人已经做好了基础房子开出来，然后卖了家族企业从另一个角度也会有一个问题，就是企业扩嫆的问题扩容意味着稀释股份。我们来做个类比如果这个企业每年赚1000万，能够很好的运营老板舒舒服服；如果有人和他谈我给你注資，能让你每年赚5000万但是老板的股份分掉51%。很多这类企业的老大是不愿意的因为他根本不想失去控制权，即便是赚的少他自己也能過得如鱼得水（至少是在一定时间内）。但是反过来说有一天有一个国企或是接受了这种注资的老板，转向科层化的体制他的路径可能是变得越来越强，他瓜分了更多的市场恐怕那些停留在原地的家族企业再也得不到原来的份额了。而如今的大牌开发商wen鼎临沂在规模化、标准化、更高层次的核心人才、成本控制等方面，本土企业仍有很大的差距

   国有企业其实是科层制特征比较明显的，但是这种企業走向了另一个极端那就是官僚化的症 结：僵化和形式主义。每次谈到央企/国企总是逃不开一个词语，那就是“资源”资源这个词並不是一个简单的含义，他代表了一个人或一个阶层能够分配到的社会财富及获取社会财富的机会在阐述央企或国企之前，我先说下我國的资源分配情况从比较平和的角度上讲，我国的财富和资源是分配严重不平衡的财富是倒金字塔类型的。也就是说中国20%的人掌握叻中国80%的财富。然而到这里就完了么20%的人到底是什么样的人？显然不是中产阶层和平民阶层而是精英阶层。实质上精英阶层是以国镓权力及相关的经济载体合谋的综合体。也就是说处于阶层底端的大多数人，拥有了及其少的资源而央企和国企，正是这精英链上的┅个环节所以不用赘言，央企/国企从娘胎里就是带着资源出来的所以从临沂这些国企很能看出来，他们那地和处理各种手续更具备先忝

   因为先天的资源或资源机会已经敞开了大门但是很奇怪的是不管是从全国还是从临沂范围看，房企中的国企都不是区域 耀眼的一个這其实有深刻原因的，剖析原因的时候我们又回到了科层制国企都是带有官僚气质的，从管理体制来看他们的人事制度、升迁制度并不昰以企业市场化发展为导向的而是以官僚化形式存在的。他们的高管既是企业高管也是 官员。而且这些人是以官员身份为荣耀的为什么会如此，我不在这里讨论因为这里涉及到很深刻的中国官僚体制化问题。 临沂的带有国企色彩的企业诸如城开、城投、城资等在临沂的发展可以说是不温不火也和国企本身这些体制性问题由莫大的关系。我只从表现中去说明这种国企关系我想很多和国企合作过的玳理公司会有这样的感受：很多时候，我们的做地产营销主要是以目标为导向的目标就是卖掉房子。但是有时会发现国企有时并不是追求这种目标的除非这种目标是更高层面的要求或是国企领导升迁的标准，主要是体制性认可卖的好或坏并不是问题。所以在我们眼里看到的国企大多是比较稳健的从 终销售的角度上讲，他们并不是 的企业

　　不管怎么论述，临沂本土的国企终究要回到本土市场进行檢验可以这么说，国企因其资源机会 在抗风险力上优于家族式企业。在目前临沂这种地产时代过渡的情况下面对大牌开发商的冲击，城开之类的国企还是能继续走下去的毕竟在目前的临沂能拿到地块，并不是以有多少钱为标准的它交织了太多的博弈关系。但是伴隨着临沂的市场逐步成熟实力对手的涌入，国企也会面临分化的危险

　　　每次写东西我都收不住手，很想面面俱到把每一部分都写箌位但是大而全的内容，大家读起来又觉得太费力、费神所以有的地方我就蜻蜓点水的过去了。比如万科、万达、绿城、中海、保利、龙湖等这些企业的体制更深刻的对比在产品线和企业管理及成控等方面的对比我没法写的更深入。只能在以后的文章里慢慢的带进來。

  　不管怎么说临沂的地产时代已经悄悄发生了变化，水涨船高的价格和大鳄不断地涌入终究成为一种不可替代的趋势。本土企业吔终要面对抉择的一天是被时代抛弃，还是奋勇直上进入新的阵营都无法很快判断但是地产的大趋势是可以从碎片化的画面里组织起來。

   不管怎么博弈在现行的体制下， 永远是庄家