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最热万象VIP民贷天下受邀出席2016消费金融全国巡回峰会
消费金融被视为未来5-10年中国互联网金融领域最大的机会之一。
9月6日，以“聚焦场景、共建生态”为主题，由清科集团等联合主办的2016最大规模消费金融全国巡回峰会暨创新创业大赛深圳站召开，众多来自银行与消费金融的从业者、知名VC、创业者齐聚，共同探讨消费金融万亿蓝海的创新机遇与未来发展方向。民贷天下消费金融事业部负责人董哲帘受邀出席了峰会。
▲圆桌讨论，民贷天下消费金融事业部负责人董哲帘(右二)
作为移动国资系互联网金融平台，民贷天下一直从事“短、小、快”的小额分散业务，消费金融是民贷天下的重要资产组合。董哲帘认为，场景、风控、资金被视为消费金融破局三大关键点，事实上，民贷天下正是围绕这三点构建自身在消费金融领域的核心优势。
此次监管细则的出台，网贷行业获得了合法身份，将更容易获得用户、市场，乃至全社会的认可，用户群体也将不断扩大，单个用户投资金额提高，社会各阶层资产配置中P2P理财的比例也会扩大。由此，规范平台的投资人数量和投资金额得到逐步增加，利率也逐步下降，这些都为消费金融提供了更好的资金来源。
▲民贷天下消费金融事业部负责人董哲帘
在稳健合规发展下，民贷天下凭借“低利率、低成本、高增长”的独特发展模式，持续获得用户认可，成交量与用户数双双大幅增长，8月份当月成交量达到14.3亿元，环比增长近20%，同比增长11.1倍，当月任务达成率110.3%，同时单月新增首投用户数环比增长36.8%，当月任务达成率133.4%。
董哲帘介绍，依托于资金成本优势，民贷天下的消费金融立足社区生活场景，围绕房子、车子、教育、休闲、医疗等设计产品，将金融服务融入用户的消费场景中，最终形成民贷天下、机构、用户三方联动的消费金融模式。
同时，作为风控技术驱动型的公司，民贷天下首创银行级的“345”风控模式，并根据消费金融特点，完善风险定价模型、信用评审系统、反欺诈系统等，并引入时间戳、电子签章、数据保全等技术服务，极大地推动了公司消费金融业务的发展。
▲参会嘉宾合影
“P2P行业将回归普惠本质，消费金融是重点发展领域，民贷天下将发挥平台优势，为优质消费金融机构的发展提供支持。消费金融在中国是个婴儿行业，因为互联网金融平台的加入，故事才刚刚开始，精彩还在后面。”董哲帘说。
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直播：西部地产的跨越发展与城市梦想
　　视频直播已全部结束，欲了解详情请阅读以下内容：
　　上午直播峰会内容：
　　滇青城论道：西部地产的跨越发展与城市梦想
　　　　——中国地产金融年会2009区域巡回峰会在成都举行
　　9月3日，由中国民生银行地产金融事业部、《地产》杂志联合主办的第二场区域巡回峰会在成都拉开华丽帷幕。此次峰会主题为“青城论道：西部地产的跨越发展与城市梦想”。云南城投、云南官房、保利云南公司、昆明万辉、金马源地产、经典地产、中炬地产等十余家云南开发商应邀参加了此次峰会。搜狐焦点昆明房地产网作为中国民生银行云南分公司的战略合作伙伴亲临现场进行直播。
搜狐焦点网现场直播
中国地产金融年会时间：日9：00——18:30
地点：成都娇子国际会议中心天府厅
实录内容：
　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！在新中国建国60周年大庆的日子即将到来的时候，我们很高兴在这里召开中国地产金融年会2009西南区域巡回峰会，我是来自成都电视台第2频道的主持人。很荣幸受到主办方委托来主持今天这个峰会。还有不到一个月时间就将迎来建国60周年的日子，在这种历史时刻下，我们应该用跨越时空的高远目光来审视当前的工作。60年来尽管我们取得了超越梦想的成就，但这只是一个开始，令人激动和渴望的场景在前面，今天各位嘉宾会在成都开始我们这场青城论道，而这正要表达的是西部地产的跨越发展和城市梦想的实现。为了建筑目标，我们把2005年创始于北京的中国地产金融年会开展到西南区域，金融危机横扫全球，灾后重建考验四川人民的时候，共同找到区域振兴、城市腾飞、居住改善和企业发展的原则。 接下来首先请允许我介绍一下今天到会的领导和嘉宾：他们是四川省人民政府副省长黄小祥先生；中共成都市委、常务副市长孙平先生；中国民生银行行长洪崎先生；中国房地产业协会副会长顾云昌先生；住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士、华远集团董事长任志强先生；西南财经大学党委副书记杨继瑞教授；四川蓝光和俊实业有限公司董事长杨晓初先生；出席本次峰会的还有省、成都市、重庆市的有关领导，以及众多房地产知名企业以及来自北京、四川和昆明的媒体朋友们，欢迎大家。我们上午的议程首先由中国民生银行领导致辞，然后由顾云昌副会长、秦虹副主任发表主题演讲，主题演讲之后将由地产杂志的张豪主编主持对话，对话之后将开始我们另外两个主题演讲，由杨继瑞教授和杨铿总裁发表演讲。
　　开发西部，以四川和重庆为代表的区域取得了重大成就。西南区域未来的跨越式发展一定会实现，它将会为房地产企业和西南机构提供的发展机遇。接下来我们有请四川省副省长黄小祥先生致辞，有请！
四川省副省长黄小祥先生致辞
　　黄小祥：尊敬的洪崎行长，各位嘉宾、各位朋友，非常高兴参加由中国民生银行地产金融事业部承办的此次中国地产金融年会2009区域巡回峰会，在此我代表四川省人民政府对本次会议的举行表示热烈的祝贺，对与会的全体嘉宾表示诚挚的欢迎。对中国民生银行长期以来对四川给予的关心和支持表示衷心的感谢。
　　2008年对四川省人民来讲是不平凡的一年，在经历汶川地震与金融海啸的双重重创下，四川经济发展受到的困难，在党中央、国务院的坚强领导下，包括在座各位嘉宾在内的全国人民和社会各界的强力支援下，我们坚强地以科学发展观为指导，全面贯彻落实党中央各项政策，把恢复重建与止滑提速、加快发展作为全省经济工作的重要任务，带领全省人民众志成城，重建美好家园，正是在这项政策的合力推动下，今年上半年四川经济保持快速增长的良好势头，整体形势好于全国，上半年全省实现GDP6015亿元，同比增长13.5%，比全国高出6.4个百分点，其中123产业增速分别达到3.2%、18.3%和10.6%。全省从3月以来，已连续4个月单月全社会固定资产投资超过一千亿元，上半年全省累计完成全社会固定资产投资5560亿元，同比增长69.9%。全省城镇居民可支配收入达到7339.8元，同比增长11.4%，农民人均收入达到2596.3元，同比增长13.4%，全省灾后恢复重建正在紧张有序进行，完全可以实现中央提出的三年重建任务两年基本完成的奋斗目标。我们看到了四川经济运行中取得的积极成果，对加快灾后恢复重建、顺利实现各项经济发展指标充满信心，在此我们注意到，房地产业在保增长、保民生、保稳定中所具有的十分重要的作用。
　　四川省政府长期以来一直十分关注房地产行业对经济发展的拉动作用，近年来，我省先后出台了一系列有关措施，包括提高土地使用效率，基于新时代的能源革命、概念地产，为了确保住房保障政策落实，针对民营企业融资困境，颁布了促进民营经济发展的意见。通过一系列措施的推进，房地产市场供应结构的改变、融资困难的解决以及建筑理念的未来发展方向已经成为推动我省房地产市场发展的重要动力。这次在成都召开的地产金融峰会，是一次十分重要的会议，通过这次会议我们将对影响房地产发展的各种因素、房地产发展方向的把握，必将产生重要的影响。与会嘉宾所要进行的一系列探讨以及这次会议的研究成果，必将会更好的运用好四川省房地产产业的发展，从而促进全省房地产市场又好又快发展。民生银行长期以来一直给予四川省极大的关怀与支持，在灾后重建和加快发展的道路上，民生银行一直在涂抹着重要的一笔，始终与四川人民在一起，四川省人民不会忘记，我省慈善总会在大地震发生后，所收到的第一笔大额捐款正是来自于民生银行。我们预祝本次会议取得圆满成功，也祝各位领导、各位嘉宾身体健康、万事如意。谢谢大家。
　　主持人：非常感谢黄副省长的致辞。由于黄小祥省长还有重要的公务在身，所以他将会提前离开，我们再次感谢黄小祥副省长的到场以及致辞。民生银行是国内知名的股份制商业银行，也是中国地产金融年会的主办方之一，下面我们有请中国民生银行行长洪崎先生为大会致辞。
中国民生银行行长洪崎先生致辞
　　洪崎：尊敬的黄小祥副省长、尊敬的孙平常务副市长，尊敬的各位来宾、女士们、先生们大家上午好！中国地产金融年会2009区域巡回峰会今天如期在成都隆重召开，我谨代表大会主办方向参加本次峰会的各位领导、各界嘉宾和朋友们表示最诚挚的感谢和最热烈的欢迎。年房地产行业经历了最显著的起落，西部地区也经历了最严峻的考验。今天我们可以自豪的说，我们已经获得了关键性的胜利，在宏观经济层面，我国率先冲出金融风暴的低谷。经济复苏的势头日益明显，从房地产行业而言，市场回暖的速度正是超出了人们最乐观的预期，而我们更欣喜的看到，成都及西部省市早已洗去了地震的阴霾，城市欣欣向荣，人民安居乐业。在建国60周年大庆前夕，在实施西部大开发战略决策的第十个年头，我们今天的盛会被赋予了独特的意义，青城论道，目的是为了给地产界和金融界搭建更紧密的交流平台，探讨新形势、新问题，强化金融与西部经济对接，紧紧的促进区域经济发展，共同找到房地产行业健康、稳定发展之路，为经济增长和改善民生作出新的贡献。一个新的经济周期将要开始，我们的决策与动作其影响也许将更加深远。从当前宏观形势看，经历国际金融危机后，全球经济企稳的势头基本没来，主要经济体正在逐步走出衰退，我国经济正在向好的势头日益显出，我们经济回升的原因主要是由于去年四季度以来采取了扩张性财政政策，经济增长经历了短暂低靡走期后，重新拉回上升通道，阶段性企稳后，目标算是完成，但不担心政策全面收紧，因为复苏刚刚开始，基础尚需巩固。从历史经验看，过大、过早的紧缩容易造成硬涨落，对经济形成伤害。二是因为大量开工项目需要继续投资建设，积极的财政政策和适度宽松的货币政策需要共同配合使用，当然必须加强引导，确保银行信贷资金进入实体经济，确保政策的执行中，不变形，不走样，下一阶段，宏观政策和经济工作的一个重要目标就是保持经济复苏的持续性，从经济增长的动力看，依赖出口拉动经济高速增长的模式在金融危机爆发后已经失效，经济持续复苏的重任寄托在内需上，这里所说的内需包括消费需求，也包括投资需求，拉动内需的重要性从政府到企业，都已看得很明白。剩下的问题是如何拉动内需，前提是要找到有效的内需，那么中国的内需在哪里，这个问题从不同的角度思考会有不同的答案，但不论如何，我们都不能忽视房地产消费内需和西部地区的投资内需，对经济持续复苏的关键性作用。首先来看，房地产消费内需从居民的支出构成看，在当前形势下，能够大规模拉动消费需求，也只有住房和汽车等少数行业，其中住房是主要的。
　　事实上，同1998年房改以来，房地产一直就是我国经济的一个重要增长点，这不是偶然性的，而是由中国经济发展的阶段和城市化进程所决定的。城市化率还不高，刚性购房需求还很大，这是我国地产业的国情，也是与发达国家房地产市场的区别，因此，我们大可不必谈房色变，而要以更加务实的态度为居民造房、造好房，满足合理的消费需求，至于说西部地区的投资需求，是我国目前最重要的内需之一，相信没有多少人反对，政府的相关政策、措施早就进入了操作层面，在后金融危机时期，西部在我国经济格局中的地位将更加突出，一是由于要素成本的比较优势和市场容量性，引发西部承接东部产业和产能转移；二是区域经济协调均衡发展，要求引发政府政策支持和资本流入，这也是我们看到西部发展前景的重要领域。在我国经济转型过程中，西部经济的加速发展，必将引发西部城市化进程的加速，西部城市化率相对较低，房价泡沫较小，在经济的带动下，西部地产也将会迎来跨越式发展，在西部房地产发展过程中，既会沿用东部发展的一些经验，也有很多西部特色、课题值得研究，如西部城市化进程、西部土地利用和城市规划特点，统筹城乡发展的模式等等。对房地产企业而言，本地企业如何做强作大，立足西部，辐射全国，西部企业如何发挥品牌的资本优势，在西部，东部企业如何发挥品牌和资本优势，在西部有效的投资，对金融界而言，如何利用西部城市化进程的后发优势为西部城市运营和房地产开发提供有针对性的金融服务，这就是需要探讨的问题。值得支出的是，民生银行在参与城市运营方面，已经取得了一定的经验和进展，在西部，我们和重庆市江北中央商务区开发投资有限公司进行深入合作，投资贷款用于成片开发，西安和昆明的城市运营项目正在推进，成都198规划公布以后，我们也积极研究其中的金融需求，中国民生银行自1996年成立以来，始终把提供优质高效的金融服务作为事业发展目标，近年来我们主动进行业务转型和组织架构调整，推动银行的社会制改革，以此来提高金融服务能力。特别是去年下半年，我们进行了公司银行事业部制改革，把三级管理改为一级管理，为客户提供专业化服务能力大幅提升。目前我们事业部制改革已经取得重大突破，地产事业部就是这次改革的产物。地产事业部把民生银行全部房地产金融业务拿出来专业经营，这样可以加深银行对房地产行业的理解和联系，为城市运营和房地产开发经营提供更全面、更专业、更有价值的服务。我希望通过地产金融事业部的专业化经营，支持城市层面开发，支持房地产企业做强做大，促进城市运营和房地产业持续健康理性发展，我希望今天的盛会能够成为西部城市与西部地产合作的新的起点，祝愿大会圆满成功。谢谢大家。
　　主持人：接下来有请中共成都市委常务副市长孙平先生致辞。
中共成都市委常务副市长孙平先生致辞
　　孙平：各位领导、各位来宾大家上午好！今天中国地产金融年会2009区域巡回峰会在成都隆重开幕，首先我代表中共成都市委、成都市人民政府对本次峰会的召开表示热烈的祝贺，同时对各位领导、各位嘉宾、长期以来对成都发展的关心和支持表示衷心的感谢。成都是西南地区重要的特大中心城市，是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通通讯枢纽，近年来，我市坚持以科学发展观为指导，深入实施城乡统筹、四位一体、科学发展总体战略，加快推进城乡统筹综合配套改革试验区建设和西部金融中心建设，为房地产业、金融业以及各行各业的发展创造了良好的基础条件。进入本世纪以来，成都房地产市场持续稳定发展，有力的促进了城市化进程，促进了城乡统筹发展，我们将进一步采取必要的措施，促进房地产业的稳步发展，让房地产为成都的发展提供更好的基础，因为成都的房地产市场潜力是非常大的，现有的市场规模已经超过2000万平米每年，我相信成都随着城市化进程、城乡统筹发展，我们这个市场会不断的扩大，不断的成长。
　　另一方面，成都经过不懈努力，金融业也在快速发展，现在我市有各类金融机构超过140家，成都的银行保险机构数量、金融机构各项存贷款余额以及证券交易额在中西部城市都是位居第一位的，这为我市金融中心建设奠定了良好的发展基础。为了进一步推动成都西部金融中心建设，今年我们出台了关于进一步加快金融业发展的若干意见，提出了38条具体的扶持政策，我们已经确定目标，把金融业打造成为成都重要的支柱产业。金融业和房地产业是相互促进、相互支持的。民生银行把这两个行业组合到一块，举行这种论坛、聚会，非常有远见，我们认为中国地产金融年会是地产与金融界盛大的盛会，迄今为止已经举办了5届，非常成功，这一届在成都举行，不仅为我市房地产业、金融业提供了一个交流、学习的平台，同时也表明各方面对我市稳定发展的信心，这次峰会将会对我市灾后重建、试验区建设起到积极的推动作用。最后我们感谢民生银行等主办单位的辛勤工作，并预祝本次峰会取得圆满成功，谢谢大家。
　　主持人：非常感谢孙平副市长的致辞。在几位领导致辞完之后将开始我们今天的青城论道。过去两年中，房地产市场经历了过山车式的波动，即便是近期几个月我们面临了销售价格上涨的局面，人们还是喜中有忧，对前景难以判断。接下来我们有请中国房地产研究会的副会长顾云昌先生做主题演讲，他演讲的主题是房地产市场运行现状以及发展趋势。
　　顾云昌：各位领导、各位嘉宾、各位同行，我非常高兴参加今天的中国地产金融年会成都峰会，根据当前的安排，我对楼市发展态势做几点分析。毫无疑问，中国的房地产市场在中国经济发展中率先的复苏和回暖，而且回暖的速度远远超出我们在座的大多数人的预料。如果说去年年底还在讨论我们如何过冬，穿着大棉袄找个热地方等，今年已经出现如何避暑的问题，这是我们国内的情景。
中国房地产研究会副会长顾云昌先生做主题演讲
　　从国际来看，我查了一些资料，美国、英国的房价大概分别下降11%到12%，日本的地价下降了5%点几，而中国的房价已经脱离了阶段性低谷，也就是说我们房地产价格同比从6月份开始出现了上升，这之前大概有7个月时间下降，环比同样是出现7个月下降以后的上升，现在环比同比都是在1%左右，我估计这样一种态势在今年还会延续下去，也就是说现在没有房价下降的压力，和国际上这些国家“跌跌”不休相比，我们是“升升”不息。当然“升升”不息更主要的一点是今年的销售量明显上升，而销售量上涨幅度远远超过历史近十年来的任何一年，比如说2007年房地产的销售面积同比增长24.7%，今年的销售面积同比增长37、38%。我们看到西部的重庆和全国的数据比较接近，而成都的数据增长幅度更大，因为我们去年有“5.12”的影响，所以明显看出全国房地产市场应该说已经进入了好像是夏天的味道，我们在3、4月份还在讨论，房地产市场的回暖是有刚性需求拉动，看来这是对的，因为中国的刚性需求很大，对刚性需求的界定现在各有各的说法，反正是一定要买的，必须买的。
　　最近我听说一个小故事叫特刚需求，什么叫特刚需求，就是丈母娘的需求，小两口结婚了，老不买房，丈母娘把女婿找来，小子，你再不买房我就怎么怎么的了，这就是特刚需求。就像我们行长、市长讲的那样，是客观存在的，而且很大。所以08年刚性需求出现潜伏以后，在政策利好带动下面，我们刚性需求迅速爆发出来，当时我还担心刚性需求能不能持续，希望我们的政策再宽松一点，但是到了5、6月份一看，情况不一样，从一些热点城市，比如北京、上海、杭州、深圳本地的情况反映来看，不仅仅刚性需求在持续，改善性需求在持续，而且出现了相当一部分的投资性需求，有的城市开始出现避暑，是由于投资性需求过旺造成的。这样的态势出现使我们也产生一些忧虑，中国的楼市到底怎么了，从目前来看热点城市的房价已经达到甚至超过了历史峰值，所以有人担心中国楼市的泡沫是不是又开始起来了？正像有人说的那样，中国的经济，房地产这个支柱产业，甚至已经等于下了一场暴雨，这个暴雨是倾盆大雨。为什么这么说呢，雨下得很大，地面出现了泥浆，但是地下面的土还是干的。如果不下雨，我们的实体经济还没有回暖，怎么办？所以我们面临这样一个两难的选择。对房地产来说，继续保增长有可能出现新的泡沫，如果我们的政策继续像年初那样的情况，其实我们的政策一直没有变，只是我们的执行力度有变化，比如二套房政策，口径一直没有变，现在也没有变，实际上各地的执行力度是不一样的。执行当中放宽了，买三套、四套也可以给你一套房的待遇。
　　上个月我碰到一个温州的朋友，他说他春节前跑到上海，一看上海的房价很便宜，一下子要了10套房，每套700万，上个月给我说，他每套已经赚了300万，这是温州人。这样的情况下，如果我们政策执行力度没有任何变化，在一些热点城市，可能会出现新的泡沫，而且有人担心这样的新泡沫起来会不会影响全局。如果说大力压泡沫，因为看到一些城市，比如深圳楼价涨得很快，杭州楼价涨得很快，如果我们大力压泡沫，有人提出来了，应该收紧信贷，收紧开发商贷款、收紧个贷，像去年那样，让开发商资金链紧张，让开发商低下高贵的头降价。这样有可能导致增长的停止，因为我们的经济还需要往上增长，我们的整个宏观经济，刚才说了地底下的实体经济还没有热，还需要水分。我们的内需在哪里？恐怕还需要投资。这样说我们有没有两全齐美的选择呢？特别我看到我们的房地产，房屋的销售很热，但是土地的销售并不热。所以实际上中国现在是房屋市场热，土地市场还凉，因为到目前为止，8月份的数据还有一个礼拜就出来了，7月份的数据全国土地销售面积同比下降25.6%。在这样的情况下说中国的房地产市场，特别是地产市场已经热起来，恐怕谁都不敢说，我们新开工面积同比下降9.1%，也就是说我们的房屋市场热，土地市场凉，这是第一。第二，我们的总体市场还需要保持一个温度，要升温，但是局部市场、热点市场需要降温，在这样的情况下，我看到我们媒体报道，媒体都是大城市出来了，大城市的声音压倒了其他中小城市，在北京、全国的声音都是泡沫,这样造成楼市已经太热了，我们这时候如何来选择，有没有两全其美的选择呢？这个问题摆在我们面前，所以大家感到疑惑了，为什么有这样的情况？我们认为，我们讨论问题的关键，我们要学习科学发展观，用科学发展观来分析当前房地产市场，为什么房地产出现这样的情景？在我看来，主要是四个字，钱松地紧。
　　从2004年到2008年，一直到现在，实际上04年开始，中国房地产市场到现在一直是供不应求的，大家可以从数据去查，我们每年数据是不成比例的，今年上半年竣工面积只有销售面积的54%。也就是一半多一点，也就是说这样的情况导致了中国的房价在04、05、06、07年一直快速增长，08年有变化，今年又开始回升了，中国房地产市场的态势我们应该认识清楚，为什么造成这样的情况？我认为主要是两个原因，钱松、地紧。过去是怎样的情况我不说了，今年也是钱松、地紧。因为全国新增贷款，大量一揽子的投资，使社会上应该说钱是很多的，钱松我觉得就是流动性过剩的感觉，流动性过剩，实际上今年上半年出现的情况，实际上我们金融对整个经济的拉动是很大的，这是正方，另外一方面，由于流动性过剩也导致了一些问题，从房地产市场分析来看，房地产市场的热和凉和我们金融支持是分不开的，很大程度上金融的冷热导致了房地产市场的冷热，我举一个很简单的例子，2007年使我们房地产市场亢奋，个人住房抵押贷款增加8.4%。2008年个人住房贷款下降30%，我们销售额下降20%，今年1到7月份，个人住房抵押贷款下降78.9%，我们销售额下降65%以上。这很清楚老百姓的钱从哪来的？很大程度上是从银行借的，银行钱多了，我们销售旺了，房地产市场就好了。反过来，银行钱少了，我们房子就销售不动了。07年是很好的例子。那一年我们的股市大牛市，开发商在股市中融很多资金，大地王都去买地去了，房地产市场冷热变化在金融，只要我们金融政策对房地产不变，房地产市场的热情还是上升的，所以有人说房价收入比，这是个复杂的问题，又简单、又复杂，你说中国贫富差距大，你说买不起，照样有人买得起，这一个月上海的豪宅卖得好，一天30个亿。现在汤臣一品也卖得不错。所以今年在热点城市出现的投资性需求比较旺盛，和金融政策有关系。我们大家都希望做好金融方面的服务，另外房地产也希望多贷款。由于全世界流动性过剩预期和通胀预期，导致资金搬家。现在已经过了现金为王的时候，下一步可能是通货膨胀，而且预期越来越强烈，所以导致他们把现金换成砖头，过去是现金为王，现在是资产为王。这就导致很多财富阶层来买房，这在上海、杭州、北京这些城市量很大，所以这些地方热起来了，我们又看到实体经济仍然没有热起来，所以一些中小企业家，如果再投资到实体经济，钱途不明。所以许多中小企业家干脆把钱拿出来投到楼市、股市，所以股市出现了泡沫，楼市也开始有泡沫出现。当然楼市各个地方不一样。
　　金融对房地产市场的影响是什么？我觉得目前来说，下一步仍然可能是钱松。最近房地产一个是钱、一个是地，地是紧的，城乡建设用地阻隔下的单一用地，必然导致土地紧张和紧缺。我们看到凡是楼价上升很快的地方，特别是7、8两个月，我们销售的环比、销售面积环比增长速度明显放缓，有些已经出现了环比下降，比如8月份的上海，7月份的销售量低于6月份，这是什么情况造成的？当然我分析有四个原因。第二是二套房政策严格执行，对投资者起到控制作用。实际上出现了供不应求，主要是前几年土地供应量明显下降，我看到一个数据，上海的土地供应量，只有04、05年的三分之一，北京的土地三年这个情况。因为我们的土地制度是城乡建设用地的组合，而我们供地是单一的模式，政府土地储备垄断性供地，税收体制、土地财政的因素，必然导致土地供应的紧张，土地供应紧张必然造成楼盘供应紧张，必然导致价格上升，我们分析是这样的情况，当然钱松是会改变的，现在的政策还是适度宽松的货币政策，进年上半年不是适度，而是过度。在目前情况下，这个情况很难改变，所以在当前中国形势下，我们既有刚性需求、改善性需求，也有在当前通货膨胀预期下的流动性过剩下的投资性需求，所以需求旺盛，现在是必然的。但是我们土地供应的状况不容乐观，所以整个房地产市场调控的难度就在于此。
　　下面讲第四点，如何来维持市场稳定呢，因为今年政府的工作报告，总理的报告讲了三个稳，稳定市场预期和信心，第二、稳定地产投资，第三，保持平稳较快发展。这是三个纲要，今年的房地产任务是什么？要把满足居民的合理居住需求和发挥房地产业的支柱产业结合起来，充分发挥房地产业拉动经济、扩大内需的作用，这是中央政治局定的任务。所以今年房地产的任务是维持稳定，维持政策的稳定、维持供应的稳定和增加，维持金融支持的稳定，我认为这三个稳定是至关重要的。在我看来，从供给上来说，应该尽力增加供给，中国房地产市场不存在商品住宅产能过剩问题，因此全社会讨论，西方国家、以美国为代表的，他们主要是杠杆化，他们认为去泡沫、去杠杆化，而中国今年上半年调控主要是去库存化、去产能过剩化，中国的房地产市场是什么，中国的商品住宅是什么，是产能过剩吗？回答是否定的。中国的房地产不会出现产能过剩，中国的房地产是消费品，消费品在中国不会出现过剩。而且大城市库存已经不多了，库存很紧张，当前要解决房地产市场问题，我认为的选择、的选择、的选择是增加供应量，千方百计增加房地产的供应量，包括土地供应量、房屋供应量。增加供应量可以一举两得，第一可以保增长，我们现在需要保增长，我们实体经济，我们GDP需要保8，这不是为了8而8，这是宏观经济需要。同时只有增加供应量，才能把我们房价快速增长势头平抑下来。在全国增加供应量是特别重要，应该说前几年我们也应该增加供应量，前几年由于宏观经济层面是收紧两根，要压缩规模、经济过热，不支持、不支撑房地产大量增加供应量，而现在的宏观经济形势变了，现在需要增加投资，你增加其他的投资还不如增加住宅的投资，我们住宅的供应量不足，当然有人会担心了，增加这么多供应量会不会造成浪费啊？请放心，第一，我们还没有控制很多，我们整体是不足的，第二，我们城市化进程、我们未来的发展前景，第三，我们有大量资金，与其让他存在银行里，还不如去买房。为什么美国出次贷危机，归根到底出在哪里？不是出在金融对个人抵押贷款的支持，而是出在对不应该借给钱的人的支持。他没有支付能力，通过杠杆化，导致泡沫放大，最后泡沫破灭导致了次贷危机。如果说都是由自己的钱来买房，跟金融危机一点关系没有。如果我们把房地产金融和支付能力控制住了，我想中国的房地产是安全的，它有钱没有投资渠道怎么办呢？让他买房，放在那里出租也好，将来卖也好，因为我们未来的房地产市场、中国的城市化进程需要更多这样的房子，美国、英国不一样，这是中国发展中国家城市化的特点。中国的发展在哪里？城镇化、城市化，城市化是拉动内需的主要通道，和房地产密切相关，所以我们各地政府、中央政府应该千方百计加大供应量，土地的供应量、新增土地、存量土地盘活，才是有效之道。同时在需求方面，我认为实火要点旺，虚火要控制。有支付能力的需求应该让他充分发挥，这方面的潜能还是很大，特别是我们中西部地区，因为我们发现中西部地区和热点城市很不一样，刚才我已经讲到了，我们一些记者，我们一些媒体都是大城市的，北京上海的，他们一讲就是泡沫，一讲就是控制控制。其实在中西部地区，我看到了我们重庆、成都的房价，全国的房价现在同比环比大概1%左右的增长，我们的成都、重庆只有0.2、0.3、0.4%的增长。房价是很平稳的。昨天从绍兴回来，绍兴经济很发达，绍兴房价跌得的时候没有跌多少，升的时候没有升多少，但是房子卖得很好，这样的市场有什么不好？我们财富资金搬家并不严重，主要是改善性需求、刚性需求。只有把金融工具用好了，虚火控制好，中国绝大多数市场还是健康的不要因为热点城市问题干扰了我们决策，因为中国的经济太需要了，我们刚刚开始企稳复苏的力量，我们千万不要折腾了。
　　最后,展望应对。我们行业人士应该着眼于全局的利益，我个人认为，因为8月份中央政治局开会，9月份开全会，8月份中央政治局对经济形势的判断，大家很清楚，我们坚定不移的执行现在的适度宽松的货币政策和积极的财政政策，都说我们的政策不变。我想中央全会也不会变，当然要看年底的中央经济会议，中央经济会议对全国经济形势判断还要看全世界经济回暖情况，我们的房地产因为是重要经济支柱产业，必然和宏观经济联系在一起，必然和中央宏观经济的大势判断相联系。货币金融环境对房地产市场影响很大，从目前看来，到年底还有一段时间，我认为房地产会保持现在的发展势头，在这时候，最主要的一条就是稳，对我们开发商来说，我提两点建议，第一是要打造适应冷热变化的企业，审时度势，理性稳健。应该说我们的房地产市场逐渐热起来，特别是土地市场，我估计我们土地的买卖，特别新开工面积到年底能够转正，我们投资增长下面几个月还会适度加快，可能会达到20%，这样我们就能够比较好的完成房地产业拉动经济和改善居住需求的两方面任务。在房价高的地方，我们不能太盲目，也不能太乐观，因为我们经济不太稳定，我们担心政策层面会有变化。第二，开发不受调控影响的产品，精准定位。我认为这一点很好，前一个时间大家都做产品练内功，现在大家又开始浮躁起来了，我认为这不是很好的倾向，作为一个好的企业，应该不受调控影响，搞这样的产品，任何的时候应该定位准确，我特别讲了内外均好，因为我们的产品，中国房地产产品应该说最近十年来有很大进步，特别是成都地区、重庆地区，这两个地方的楼盘我认为品质不比我们东部地区差，这是可以肯定的，因为也有许多国内品牌企业在这里搞开发，当地企业共同努力。当然有个问题应该引起高度关注，我们的产品过去较多关注外环境、外立面，而对我们的内在的品质注意不够，就是我们内在品质、内在功能这方面的进步，远远不如我们对外立面的进步。特别是现在提出绿色建筑、绿色发展的过程当中，我们如何把绿色的理念、节能减排的理念更好的融合在楼盘本身，把我们产品做好。我始终在想这么个事，就是我们的楼书，我们的售楼书只有薄薄几张纸，但是家用电器都是厚厚一本。我们的楼书做得比人家差得多，我们的钱都用在广告上，希望我们今后的楼盘说明书，按照国家要求，不仅把节能举措、节能要求写出来，而且把你的部件品，特别是精装修的部件品，把你的电梯、门窗，里面的构造写得清清楚楚，让老百姓真正感受到做房子跟做电器一样的，如果我们这样下工夫，既把楼市做好了，也把产品做好了，这样的开发企业将永远立于不败之地。我就讲到这，谢谢大家。
　　主持人：非常感谢顾云昌副会长的主题发言。从他的发言中，我们看到今后对房地产业的关注会直接影响到房地产业的变化。我们刚才说到中国股市是政策市，从某种程度上说，中国楼市也是政策市，政府是最重要的环节，政策也是影响行业最重要的因素之一。接下来我们将有请住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士对当前房地产市场政策分析。有请。
　　秦虹：非常高兴来参加中国地产金融年会成都峰会。因为今天日程很多，我尽可能的简短，把我的观点与大家分享，今天借这个时间把我个人对房地产市场以及政策的研究和思考在这里给大家做一个简要的报告。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士分析当前房地产市场政策
　　大家看这个图，三条曲线，下面的红曲线就是08年全国商品房销售面积的增速，蓝色是07年，是上升趋势，黄色曲线是今年上半年1到6月份，应该说今年上半年房地产销售是非常快，月均销售面积超过了五千万平方米，是近十年来的历史水平，这是一个销售情况。我们再看，应该说我们不仅终端市场销售恢复得比较快
，成交量上升的情况下，价格也开始了恢复性上涨，在房地产市场前端，市场也开始止跌回升，我们开发商在去年开发企业由于市场的销售受到了影响，所以开发商自觉的举措就是缩量保价，不拿地、不开工、缓施工。所以去年到今年的一到三月份，第一季度土地开发增速是下降的，今年去年全国一共流拍了1600宗土地。一到三月份土地成交率不到50%。我们看到5、6月份，特别是这两个月，不仅流拍减少，而且出现了溢价。这个房地产开发的景气制度，土地面积指数已经创新了。市场开发企业对市场的信心已经恢复。
　　当前房地产市场的表象说明了什么，我想在这里给大家谈谈我个人的一些看法，当前房地产市场什么力量支撑了这个市场，比如说今年上半年我们商品房一共销售了3.4亿平方米，其中商品住宅销售了3.1亿平方米，房子卖给谁了，我们通过全国统计数据可以发现，在全国商品住宅里面，90平米以下的商品房销售了将近9千万平方米，这个面积占到整个3.1亿商品住宅的30%左右。它增速是超过了50%。第二块，140平方米以上的商品房，一共销售了将近6500万平方米，占整个销售面积的20%左右，增速是70%，也就是说90平方米以下和140平米以上的房子销售增速是最快的，90平米以下增长了50%，140平方米以上增速达到了70%。从当前市场的两股力量说明市场上谁最需要住房以及谁最有能力购房，这两个群体在市场上影响是非常大的。90平方米到140平方米之间的住房，一到三月份是负增长，这是第一个。第二个，什么样的企业有竞争力？这一轮调整，起伏变化波动中，我们看到大企业占尽优势，我们看到今年上半年三亿多平方米商品房里面，项目销售在两万平方米以上的这部分，我重新说一遍我的数字，今年一到六月份销售3.1亿的住宅，销售在建项目一共是5.5万个，在建项目里面有三万个项目在销售的，这三万个销售项目里面，销售面积在两万平方米以上的项目，一共占到三万个项目里面的17%，但是它销售了70%的商品房，也就是说大企业在这一轮波动中，大项目、大企业，销售速度比较快，他享用的政策得到的实惠是最多的，市场上认可程度也是的。我们中国非常之大，发展非常不平衡，所以我们也看到，房地产企业，什么样的企业有竞争力？我们感觉确实是在房地产行业做大做强、做优是最集中的体现。我们只有做大，企业才能做结构，你能做了结构，做小户型、做大户型、普通商品房、高档房，在东部、西部，在大城市、小城市有不同的发展，你只有做了结构才能抗市场跌宕起伏的变化。特别是有品牌优势的大企业，确实占尽了优势，不仅是市场优势，而且占尽了政策优势，稳定性是最强的。
　　第三，什么是当前房地产市场变化的规律，我个人总结是四条。第一，我认为当前房地产市场的一个基本需求，处于匀速增长过程，我说的基本需求，我没有用刚性需求这个词，我定义的基本需求是两类，第一类，初次置业购房，第二是家庭结构变化，收入提高，必须要改善，必须要换房子了。这部分是基本需求。今后一段时间，这个基本需求处于匀速增长过程，我有三点理由支撑我的看法。第一点，从我们当前存量住宅的实际情况来看，国家统计局的数字，全国目前城镇里存量住宅124亿平方米，当前的城镇常住人口6.07亿，人均大约20平方米，户均大约60平方米，什么概念？户均60平方米，仅仅是我们保障性住房的住房面积，是不是这个结果说明我们当前住房条件很差呢？不是。是因为当前我们房地产市场并不存在需求的问题。当前的主要问题是资源占用不平衡，我们有很大一部分群体住了很好的房子，他有很多套房子，确实有一部分群体住的面积非常小、非常差，他买不起住房，这是市场上的大问题。从平均市场上来说，我们住房改善空间那是非常大的。确确实实我们客观情况下对资源占用不平衡，对住房占用不平衡的背后实际上是我们收入结构、分配差距在住房问题上的体现。这是第一个，它是匀速增长，增长空间是存在的。第二条理由，不足世界平均水平。第三个，我们当前人口结构，35岁以下的人群仍然占到整个城市人口的40%以上，不到50%。我们假定35岁以下的人都需要将来成家立业，都需要买房子的话，这个群体还是比较大，当前的人口红利还没有过去，今后一段时间基本需求处于匀速增长，这是我的第一个判断，我们改善性住房主要是经济发展改善性住房是必然的。
　　第二个我的判断是，市场需求、增长重心这些年在转移。应该说我们房地产市场，无论是投资还是销售，量仍然在东部的两市四省，北京、上海、山东、广东、浙江、江苏，量占到整个商品房市场总量的70%。这些年增长重心在向西部地区和二三四线城市转移，这些年来西部地区的商品房投资和销售增长速度都超过了30%，西部地区房地产投资超过了40%的增长速度，这个我想也对我们房地产市场的一个判断，对企业、对我们银行业务的发展提供一个参考。
　　第三个，城市化的质和量的提升需要20年的时间。城市化是驱动中国经济发展的轮子，城市化和我们房地产有什么关系呢？我觉得关系非常大，首先看中国房地产城市化，两大特点，第一，中国城镇化的速度和规模是惊人的，也就是说我们改革开放30年，中国城镇人口增长了4亿人，4亿人里面1.5亿是最近十年增加的，这个规模和速度是非常快，因为我们政策调整的原因，第二，中国大量城市化的同时也在开始郊区化，2007年和1999年相比，中国城市人口密度增长了7倍，和90年同期，城市建成区面积扩张了两倍，一方面大量的人口向城市集中，城市人口密度集中，另外一部分大量郊区化，郊区化支撑产业结构的退二进三，同时私人小区进入家庭等等。这是中国城市化的独特现象。这和中国房地产有什么关系呢？大量的第三产业的发展向城市集中，造成城市区内的土地稀缺性提高，人多了，来办公的、来居住的人多了，土地的稀缺性，所以城市内的土地开始溢价，这样土地区位价值开始变化，很多郊区变成了市区，这也产生了溢价，过去别人都不愿意去的，非常不方便的城郊接合部非常差的地方，由于城市扩张，有很多的配套，这样它的区位价值变成了市中心，变成非常繁荣、非常方便的地方，特别是通地铁。我们十二五时期，全国16个城市通地铁。这都改变了土地的区位价值，土地开始出现了溢价，从不值钱的地变成了。这都带来土地价值的提升，都带来对我们房地产市场投资的很大的机会。所以城市化质量提高，今后20年质和量两个内容提高，都对房地产有很大的机会。
　　第四个，当前的房地产市场，一个基本需求是匀速增长，市场的起伏波动，大起大变主要是受外围因素的影响，这个外围因素就是，房地产的一个独特特性所决定的，它有商品的实用属性，可以住、可以办公、可以经商，同时房地产还有资产属性，你买了它确实可以作为一种资产的积累，可以随着社会经济发展、随着通货膨胀，有保值功能、投资功能，同时它还有增值功能。所以房地产这些年来保值的、避险的、投资、投机需求比较旺盛，它的大进大出，对市场波动影响是非常大，我们08年房地产市场之所以出现急剧下滑，和我们投资者在股市不好的情况下大量退出有很大的关系。现在大家预期经济触底回升，大量进入这个市场，这有很大的关系。判断市场变化主要原因是外围因素引起了市场大起大落，我们对市场一个基本的需求还是非常有信心，整个外围因素的影响。
　　刚才说了股市、投资、经济增长的外围因素变化之中，其中信贷政策，和我们银行有关系的信贷政策，对市场景气变化是影响的。它的主要原因是房地产是资金密集型行业，货币政策的变化或者信贷政策的变化，谁受影响，就是用钱量的产业，它的影响。我们观察从2004年到今年上半年，我们看房地产景气指数，黄色的曲线代表了房地产整个行业，从土地到销售六大指标组成的景气状况，它的指数变化，和我们这个行业银行贷款的增速总是完全一致的，甚至超过了预售，最典型的是2006年，我们在一段时间我们的预售款是负增长，大家知道2006年为什么有段时间不增长，国六条出台以后，一段时间对市场有一个观望，在银行贷款的支持下，我们景气指数才上升的，也就是说这个行业是资金密集型行业，对信贷政策高度敏感，我说的外围因素里面很重要的因素就是大家的确要关注信贷政策对房地产市场影响的变化。这是我对房地产市场的个人理解和看法。
　　下面谈点房地产政策走势和分析，也是我个人理解。因为时间有限，不可能说很多，最主要我想在有限的时间里面，我传达我个人什么想法呢？我想有三点可以和大家分享，第一，是关于房地产支柱产业和地位问题，因为政策对产业是怎么认识的。第二它和消费结构升级相关，应该说我们在解决温饱之后，消费结构处于升级阶段，支撑重要发展两大产业就是住房和汽车。第三，它和城镇化进程相连，我刚才讲了，就是城镇化为什么对房地产带来很大的机会，第四个，它和我们中央所定义的，和人民群众获得财产性收入有关系，现在大量的人希望通过买房子来保值增值，来投资，和我们当前发展经济有关系的，我们现在已经进入了全面小康社会，什么叫全面小康社会？大多数城镇家庭吃、穿、用这部分资金实现不缩水、能增值，就需要投资。这和我们房地产资产属性是有关系的，我们当前发展阶段就是吃穿用要改善，要实现这个目标。所以我就说房地产业长期支柱产业的地位仍然会坚持。它对于整个国民经济发展的重要作用是不能低估的。第二个政策我想说90平方米将长期作为政策对住房的鼓励还是限制的一个政策分界点这是我个人的理解，不管是什么因素，土地因素也好、资金因素也好，在当前阶段社会住房矛盾仍然是非常突出的，面临这样一个社会矛盾，怎么能够在政策上予以调解，落实在住房上，我想90平方米将是一个长期的在政策鼓励还是优惠，还是限制和增加成本的一个政策分界线，这个大家要有一个数，大量的开发企业面临开发什么样的房子，我们很多投资者面临买什么样的房子，消费者消费什么样的房子这样的问题。90平方米政策界限需要我们开发商和投资者高度关注。
　　第三个，应该说我们房地产市场发展非常快，但是我们房地产相关的制度建设确确实实有滞后性，客观上来讲，从2004年以来，所有对房地产有关政策都是短期政策，都是为了应对当时的经济和房地产发展的出现状况所调控的政策、短期的政策，房地产政策需不需要长期制度建设呢？太需要了。举一个例子，比如和房地产有关的税收，大家可以回去仔细研究一下，和房地产有关的所有的税，没有一项税收是在住房市场真正的建立和发展，也就是98年住房制度改革以后设立的税种，所有的税都是在计划经济条件下，没有一项是适应我们当前房地产市场的税收制度。我就说最后一个结论，我认为短期政策将处于稳定期，而长期制度的调整将会加大力度。我的发言到这里，希望能够给大家一点参考，谢谢大家。
　　主持人：非常感谢秦虹主任的演讲，从她刚才的演讲当中，她对于城镇化进程当中，质和量20年提升的预期，为我们房地产发展走势提供了一个美好前景，无论从政策上还是房地产本身的规划上，都应该着眼于长远来发展。下面我们将有请房地产专家、网络最知名的地产博客写手，当然也是最的房地产开发商之一华远集团董事长任志强先生，他将对当前楼市中几大热点问题发表看法。
华远集团董事长任志强先生对当前楼市几大热点问题发表看法
　　任志强：8月份数字没有出来，我只能用7月份的数字给大家解读一下。宏观数据大家都觉得可能已经在向好，可能更多的经济学家可能看的是最后一行，和上个月的环比大部分都是负数。包括投资、物价等等，甚至于发电也是这样。这些负数实际上对中国未来经济影响很大的。大家说股市跌了，通常说，股市是对中国宏观经济未来的看法，年初的股市上涨表示对今年上半年经济看好，现在的股市下跌，对明年1月份的经济看不好。从发电来看，上半年中小企业用电量下降了48.9%，中小企业贷款7.37万亿里面只占了8.5%。从整体来看，在官方或者说国有以及政府的投资在急速上升过程中，我们还没有看到有人去接第二棒，最近要出民营企业25条，会不会像过去36条一样，仍然没有人接棒，还是一个未知数。
　　从整个情况来看，我认为经济肯定是在增长，但是增长的情况并不表示已经好转。房地产行业也是这样，我们投资增长11.6%，和上个月相比只增长了1.7%，我们很难预测今年下半年再保持一个高速增长。在住宅投资里只增长了0.9%，这个投资增长比重实际上并没有增加，下半年四万亿投资里面，中央投资在减少，后续没劲。明年还有五千多亿，现在还看不到比重，我们住宅投资在整个投资中只占了13%，而这13%的比重相对于发达国家来说，或者相对于城市发展需要来说还是一个很低的数字。从开发面积来看，下降的速度还是很大，环比在7月份下降了42%，新开工没有继续增长，表示未来几个月供应量在继续减少，刚才顾部长也说了，我们销售和竣工面积比例只是0.6：1，所以供应量减少和投资后劲力量不足仍然可能是下一步继续出现的问题。尽管开发土地下降了13.4%，尽管我们土地部门认为开发商手里存了大量的土地，进入到商品房的土地别没有那么多。从08年以来，我们开发用地并没有增长，从这张图上来看，房地产开发是增长的，但是房地产开发增长中，包括了什么呢？包括了保障性住房，这张图就可以看出来，保障性住房用地在大幅度增加，房地产开发的用地，就是真正用于商品房的，下降了6.3%。整个商品房在用地比重中下降了4.5%，而保障性用房用地增长了36%，对土地部门来说，我们土地供应了很多，保障性住房就增长了30%多，但是他们没有注意到，房价只对商品房部分产生作用，商品房部分中只是急剧减少。所以产生口径的差别是巨大的。从销售面积来说，今年增长了30%多，8月份有人说略有下降。实际上是因为前面增速太快，如果前面的增速太快了，还能保持这样的增速的话，今年可能会超过10亿平方，对任何一个国家来说可能都是不太现实的，就像我们GDP每年保持13、15、17%的增长的话，中国经济就完蛋了，我们不可能保持一个高速增长，这个增长速度已经很快了，从7月份来看，不管任何一项还是继续增长，没有看出出现大幅下降的情况。08年大幅度下降，从今年来看，到7月份已经完成了19600亿，投资增长11.6，也就是说手里还有一个多亿的资金没有投入使用，而且7月份比6月份增加了，8月份拥有大量的IPO和融资、债券等等下一步自由资金增长会加速。　　
　　都提到消费信贷政策对房地产影响是巨大的。从价格上来说，所有的媒体都认为价格增长很快，但是我们从统计数字上还看不到。从07年相比，08年是下降的，而和08年相比，我们只增长了1%，这个幅度是非常低的，但是老百姓为什么感觉到增长很快呢，就是我们年初下降得很多，所以如果按年初下降算，这个增幅是非常快的，因为我们迅速回到了08年的水平，而下降了30、40%的房价在几个月之间就被消化掉了，从6月份看，我们房价增长的大头是在经济适用住房。从分区看，43个城市是增长的。像石家庄连续好几个月房价都在上涨的过程当中，一手房、二手房都是这样，大规模拆迁局部地区出现了严重供过于求的现象。而非住宅的部分，只增长0.8%，比平均增长值还要低。我们去年同期2月份达到了206，而现在只恢复到96。整体的房地产市场看，我们还不能说除了销售的其他指标都恢复到正常了。为什么很多人会说我们已经过热了，再一次出现了资产价格泡沫，最主要是把国外包括日本、美国或者其他一些国家跟我们做了正常情况的对比。从人均GDP情况看，我们仅仅于相当于美国1950年发展阶段。我们应该说差了50年之后，刚刚进入人家50年以前或者60年以前的发展阶段，如果把他们现在的情况和我们当今的情况进行对比的话，就产生了个一50年或者60年以上的错位。美国的房地产增加值情况看，他们所占GDP比重远远大于我们现已经作为支柱性产业所占GDP的比重，他们占到10%左右，我们现在最多是5%。从发展过程中，美国没有战争的历史占多数，他们130多年没有战争，我们二战的时候打得一塌糊涂。到现在为止，我们住宅所占比例大概只占13%，而从美国、德国、法国、日本的情况看，从50年代到70年代连续发展过程中他们平均占到20%，相差60%到70%的水平，为什么这些国家在二次大战后都保持迅速高增长，而我们一直被抑制。我们空间上相差了大概60年左右的时间，从我们人均拥有的使用面积看，2000年大概相当于美国1940年的水平，到10年后的时候，我们只相当于美国1950年的水平，在这个错位的过程中，我们房地产市场还有极大发展空间，从美国1950年情况看，他们户均面积是91.4平方米，我们长期目标中，仍然以90平方米为我们的长期国策或者反过来说我们只能以1950年的水平来维持。他们也感觉到资源的紧缺性，所以在2010年的时候提出165平米，要缩小他们的使用面积，当然我们国家和他们相差的水平，应该说差得太多，从我们现在的情况看，90平米以下的存量大概占到70%，100平米大概不到15%。新增量里面好像大房占了很多，但是我们新增量在总存量里面只占3%到5%，就算都是大房子也提高了3到5%。
　　在中国的首都，的一个城市，100平米以上的房子只有17%的比重，可见我们生活水平和发达国家相差太多，和发达国家来说，我们生活太贫困了。而这些年，当年的生产量里头，2000年到2005年期间，120平米以上的房子只占到28%，这是当年的生产量，不是存量，5年的生产量已经占存量的15%，反过来一推的话，所占比例仍然很低。从2005年人口普查的情况来看，高收入家庭的面积刚刚超过了90平米，相当于美国1950年的水平，91平米左右。从这个情况来看，我们城市家庭拥有很多的住房改善需求，特别是房子里头的具有热水的当然只占2%，具有自来水的只占85%，具有燃气只占50%，具有空调和车位的，水平还差很多很多，虽然我们不缺房子住，但是我们缺的是好房子，这些房子的水平简直太差。
　　从我们现在来看，下半年有这样的发展趋势，一个是库存快速下降，从北京的情况来看是这样，从全国的情况来看大概也是这样，媒体都在宣传8月份销售大幅度下降，大概一手房下降了4.54%。同期715套的日均销售，和08年相比，仍然是增长。二手房23799套，大家也说下降了4.48%，觉得好像也少了很多，可是去年我们一年才有75000套，和去年同期比，相当于去年同期的4倍。去年一年菜75000，你一个月23000，你觉得下降了，我觉得媒体有巨大的误解。我们不但要和环比，还要和去年同期总量比，如果我们基数很大了，即使下降一些，也是正常的，所以价格适度上涨，从每个月情况看，环比基本上是以0.2和0.1的速度在增长。增长的幅度应该说是很慢很慢。
　　我们有一个地产十年，从98年开始到去年的房价做了一个对比，我们98年到03年我们住宅只增长3.5%，这个增幅非常低，从03年以后计算的话，平均年份增长1.7%，就是环比，而我们现在环比只有0.9%，0.9和1.7相比差很多很多，所以我们不认为是高速增长的房价。最重要的是投资增长的增速和固定资产增速之间的比重相差很多。固定资产大概还差了20个点，这个相差速度还很快，如果房地产不能跟上，国家的四万亿投资和其他投资在下降，我们觉得后半年投资增速反而是下降的。大家都担心贷款，7月份贷款只有3500多亿，8月份贷款只有3000亿。如果把八月份计算进去的话，这个数字还要继续加大，虽然二手房信贷产生了一些困难，给改善性住房和投资性需求都造成巨大压力，这个会在8月份反映出来。除了刚才表上列的以外，还有其他的我们看到万科的121亿，还有其他金融街的36亿等，非银行业融资对地产也会产生非常重大的影响。土地实际上还是在制约着我们，上半年一级市场开发下降，在今年年底明年年初产生供给继续减少，土地同样也在制约投资，当土地对投资产生影响的时候，供给减少将导致价格继续上升。在大多数供不应求的城市里面产生了明显变化。以北京为例，我们供应的土地，完成的任务连5%都不到，从06年商品共赢计划，只完成了40%。07年更低，08年增加了一些供应量，完成了55%，09年到现在为止，商品房供应量只完成了27%，而平均地价在急剧上升。从09年开始，我们三环路以内的用地价格，这不是房价，这是每平方米的用地价格已经增长了一万多块钱，二环、三环以内基本没有土地供应。
　　从中国来看，未来拉动中国经济仍然要靠房地产市场，靠房地产本身也要靠民间投资，靠城市化、市场化两个部分。煤炭、石油等等行业在房地产行业也出现国进民退的现象。这对市场影响也是非常不利的。在我们发展过程中，形成了一个重要周期，是因为经济周期而形成，但是我们觉得更重要的是政治周期形成的影响，我们78年改革之后看到经济快速增长，我们房地产是在改革以后才开始，所以83年以后我们看到房地产略有增长。93年又出现了朱熔基的釜底抽薪，银行和土地信贷。大概每五年有一个重大转折和变化，这里头影响房地产的影响实际上我认为是这样几个因素，前面那几个周期很容易看出来，固定资产加速过程中，房地产是好的，只要固定资产加速，GDP就加速，GDP加速需要房地产业作为支撑，比如今年需要四万亿投资，修铁路需要拆迁、修房子需要拆迁。房地产增长就会继续。固定资产投资出现下滑的时候，房地产业首当其冲，我们看到前面几次每次过热都是以房地产开头，用房地产来遏制固定资产投资和过热，所以在07年底，中央经济工作会议要控制物价上涨和防止通胀，对房地产业进行了极大打击，我们的周期和政策性变化有很重要的关系。信贷支持分为两个方面，一个是对开发商提供供给方面的支持，如果不提供供给，开发商不足以进行大面积开工，只有信贷支持才能扩大生产，六万亿消费，这个消费也很大，我们首先开展的是各大银行个贷政策的出台，比如降低利率、降低首付、延长个人消费贷款的还款期限，用个人住房抵押贷款实行优惠政策等等，如果没有这一系列政策的话，98年是不可能实现市场化的推动。我们后续几次发展也是因为当你的第二套住房利率加重的时候，改变方向的时候，市场就会萎缩。改变了市场方向的条件，比如变陈0.7倍，适度降低利率等等，信贷政策的支持迅速让市场发展，很多人以为它是简单的去消费，实际上银行抵押的不是房子，银行抵押的是每一个借款人未来的收入，我们每一个年轻人刚开始工作的时候一定是工资的时候，在知识不但提高的过程中，收入会越来越高，但是你必须要把十年或者五年以后提高了的工资收入变成今天的消费，也就是说银行抵押的是看你未来预期是不是有能力还银行贷款，而按揭的作用恰恰是把每一个人未来的收入流和未来的预期收入变成了今天的消费过程，所以消费信贷不仅仅是我借钱给你花，而是变成了传统的制度，在中国历史上看，我们的民朝、清朝都是有钱的政府，而我们解放初期，最响亮的口号是既无内债，也无外债，而从发达国家来看，美国的革命是向法国人借债才打赢了这个战争，因此一个借贷的政府一定是最民主的政府。通常最有钱的政府往往不民主，因为我有钱，不需要依赖于你，产生的结果就是专制。美国靠借贷发达，成为了世界上经济实力最强的国家。第三个就是收入分配导向，在我们98年的时候，实际上是把个人收入分配工资中增加了货币含量，如果没有货币含量的话，实际上我们不可能改变今天收入分配条件，所以每次减税，包括二手房交易的减税，都是收入分配的导向，如果收入分配不向民众倾斜或者消费者倾斜的话，房地产市场也不会大幅度发展，大家都在埋怨房价老涨。我们的财产性收入都是房子，而又不希望房子价格涨。最后一个是城乡差别，我们不打破城乡户口，这个城市化很难发展起来，我们现在已经超过了6亿人口，过几年超过了7亿、8亿，这样的过程中一定要打破户籍限制，才能完全实现市场化。重要的在于我们要建立一个长期的住房制度政策，而不是靠短期政策来调节使用。谢谢。
　　主持人：非常感谢任志强先生的主题演讲。由于时间原因，我们原定的茶歇就取消。接
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