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摘要：在住房压力越来越大的情况下，房屋租房中介这个行业也越发膨胀。租房市场比较的庞大从而引起的租房中介纠纷问题也越来越多。房屋出租中介的责任有哪些？
房屋出租中介的责任 租房中介有什么法律责任
租房中介有什么法律责任
(1)因中介机构职员的过错给承租人造成的损失
的职员因过错给承租人造成了损失，承租人可以找中介公司承担责任。中介公司作为雇主，不得以职员个人责任为由推脱，中介公司自然也不能声称已将该职员开除而推卸责任。
(2)因中介的过错给承租人造成的损失
如果中介机构是出于故意而提供了不实的信息，作出了违法的行为，给承租人造成了经济损失，那么中介机构应当承担民事或者行政责任，甚至刑事责任。对于给承租人造成的损失，中介机构应当予以赔偿。如果中介机构在提供服务的过程中有欺诈行为，承租人可以要求中介机构双倍赔偿。参考法条：《消费者权益保护法》第四十九条。
(3)因出租人提供的信息有误造成的损失
中介机构保证已事先核实为承租人提供的房屋资料，并满足承租人的特别要求，但因出租人提供的信息有误或有欺诈内容，应由中介机构承担损失，先行向承租人赔偿损失。
租房前要明确哪些问题
(一)业主身份。如果签订合同之人不是产权人，则可能存在代理关系或者转租关系。若存在代理关系的，则需有业主本人委托代理人的授权委托书原件;若存在转租关系的，则需要业主本人同意转租的书面证明文件原件。
(二)明确租金和“押金”支付方式。“押金”主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金应支付多少，应当按照租期长短、装修程度、家具家电数量和价值等因素来确定，押金数额越高，对出租人保障性能越强。
(三)家具、家电等设施约定清楚。并且对于这些附属设施设备的维修义务也应当明确约定。
(四)水费、电费、电话费、物业管理费等费用负担清晰。
(五)出租人出售房屋的，承租人有保障。依据相关法律、法规，出租人出租房屋时，承租人可获两重保障：第一，承租人享有以同等条件优先购买该房屋的权利；第二，如果承租人不想购买的，也没有关系，房屋买卖行为，不影响租赁合同的效力，也就是说，即使出租人将房屋出售了，买方也应当继续履行租赁合同。
(六)违约责任要明确。比如，出租人逾期交付房屋，或者租期结束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金标准收取违约金;若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。
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分享二手房买卖中介过程中存在的法律风险及防范
一、中介的职责：
首先，大家要清晰地明白，做为经纪方，你们的角色和责任。顾名思义，中介，就是为买卖双方交易提交中介的服务，所谓的中介服务，就是利用现有的资源和信息提供给需要这些信息的客户，并最终由这些信息和资源的共享而达成了买卖协议，简单点说
，中介就是促成双方达成买卖协议。这就是法律上所说的居间服务。那么，中介的居间服务包括哪些内容，起止点又在哪里呢？很简单，中介的居间服务就是促成合同成立，同样，止点也就是合同已经达成，三方已经签章确认，那么中介的居间义务也就相应的完成了。当然，现在社会上对中介的服务无限制地扩大了，甚至一些经纪人自己也认为，中介的服务是包到最终买卖双方合同履行完毕以后。其实，这种观点是没有法律上的依据的。现在的经纪方之所以在促成交易达成后而提供后续服务，一是因为对自己在整个交易的角度和责任不明确，二是因为现在的市场竞争过于激烈而采取的一种营销方式。我个人认为，这种做无可厚非，我们也是要为客户提供最好的服务（包括所谓的售后服务），但一旦出现客户拖欠中介服务费或以经纪方服务不好等理由拒付服务费或是买卖双方解除合同或一方违约等情况无法收取中介服务费的时候，我们要理直气壮去追讨这部分费用，这是我们该得、应得的，是法律所支持的。
二、可出售的房源
可自由上市交易的商品房；这类房屋主要是指已取得房地产权证且产权清晰、不属法律限制或不允许上市交易的房屋。
这些物业在交易中主要是注意在签订相关文件时要核对相关的产权资料、业主身份资料等是否一致。
三、下列房源是需要特别注意的：
1、未取得房产权但有预售许可且已签订按揭合同的商品房。
这类房屋暂时没办法在房管部门办理产权过户手续，因此，交易的风险是非常大的，原则上不主张居间这类的业务，即使有客户要求中介提供类似的服务，也要在居间合同里明确说明交易的物业的真实产权情况和交易风险，并且，要求客户承诺由此产生的法律责任均由客户自行承担。
2、有些虽有取得与开发商签订的《房屋买卖合同》的商品房，但现实中却存在开发商违规加高加建未取得预售证而私自售楼的现象，这类房屋买卖最终是无法在房地产管理部门取得备案登记的。
风险防范：这类的房屋，中介要尽量详细地了解该类房屋有无预售、有无在房地产管理部门备案登记，如了解这些信息确有困难，就尽量在合同中备注清楚，写明“卖方已真实、详细、全面地介绍了该物业的产权、在房地产管理部门备案的情况，买方已完全知晓并对此无异议”。
3、“小产权房”即宅基地房的买卖问题，从我国目前的法律来看，是不允许此类房屋上市交易的，但现实中这类房屋的买卖是很频繁的，当然，对这类经纪业务我们能不做就尽量避免不做，但如果实在是要做，风险是无法完全回避的，只能尽量减少我们的风险，那么我们该怎么办呢，那我们就应该在合同中明确标明：“买家明确知悉该房屋为小产权房并同意继续交易，由此产生的一切法律责任均与经纪方无关。”这种做法在其他中介也尝试过，暂时还没有出现问题。
4、集资房、福利房、单位分房。这类房屋交易需要注意的是一般都需要产权人所在单位出具同意出售并放弃优先购买权的证明，当然具体要求要以房管部门的要求为准。所以，在签订相关协议时要明确写明如在交易过程中需出具相关证明或资料，卖方必须在一定期限内（具体期限由双方协商约定）提交，否则视为违约或双方均可解除合同并不承担责任（在实际操作中，最好约定是视为违约，否则，解除合同并不承担责任经纪方就不好收中介费了）
5、共有的二手房产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，未经其他共有人书面同意，共有人不能转让该共有房产。作为夫妻共有财产的房屋，一般产权证上的产权人只记载夫妻中的一人，在购买这类二手房一定要求其他共有人出具书面证明，证明其同意转让该房产，否则该买卖行为无效，除非买房人能证明自己属于善意取得。我最近在做一单案件就是夫妻的另一方起诉其老公、买方及中介要求确认合同无效。当然，法院还没有最终判决，但真有此类案件，经纪方也是有责任的，所以，能避免就尽量避免，能要求物主出具证明就尽量要求其出具，实在不行，就要求其出具其配偶也同意出售该房屋的保证书。
&&&&6、有承租人的二手房。现在经常有经纪方在签订带租约的二手房时，简单地就写明连租约一起，但却不知道，产权人出售租出的房屋，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条的规定，承租人有优先购买权，如果第三人想购买该房，必须有承租人书面放弃购买此房的声明，否则该买卖处于不稳定状态，承租人在诉讼时效内可以要求行使优先购买权而导致该买卖无效。经纪方居间此类的二手房，如果一般被确认买卖无效，经纪方也有个缔约过失的责任，所以，这类房屋的出售也需要取得现在承租方的书面放弃购买的承诺或保证。
7、设定了抵押权的二手房产。根据《中华人民共和国担保法》第四十九的规定，出卖有抵押权的房产，应通知抵押权人。在通知抵押权人的情况下，购买这类房产同样存在很大风险。因为该抵押担保的债权一旦不能实现，抵押权人有权诉之于法律要求拍卖该房以便实现债权。因此购买这类房产一定要慎重。所以，对这类有银行按揭的二手房，最好是选择转按揭的形式最好，实在不行，就得告知物主首先要还贷赎契，否则将导致交易无法继续。
8、被司法机构查封的二手房产。这类房产一般是涉及未了的债务纠纷或因主主涉嫌违法犯罪而被司法机构查封，这类房产在被司法机构解封前是不能过户的，因此，建议在中介与各方签订最后的买卖合同时同一天到房管部门查册，保证居间的房产的产权没有问题。
四、在签订买卖合同中应注意的问题
关于合同的问题，下次会就合同的条款详细具体地跟各位做个沟通和讲解，这次主要是就一些你们最常见的问题跟各位探讨一下。
1、法定联系地址及电话问题。在签订合同时，最好是要双方都留个联系地址和联系电话，因为这关系到之后的一些函件的往来收件问题，如果他留下了联系地址和电话，我们邮寄的资料和函件均视为已送达，对解决的问题为有很大的帮忙。另外，就是对双方的身份资料一定要复印保留，这对日后一旦发生纠纷起诉或仲裁时有重大作用。我现在碰到很多这些的问题，就是当时在签合同时没有留身份资料，结果，到最后要起诉了，却对被诉方任何资料都不清楚，而且，法院也不会受理呀。
2、关于承诺的问题。不可避免的，为了促成一次交易，经纪方在促成双方签订买卖协议的时候会做一些这样或那样的承诺，一些承诺可能可以实现，有些承诺却可能基本无法实现，如果到最后，买方或卖方找上门来，说你中介当初曾承诺我的事现在无法兑现了，现在要你承担责任。
五、关于避税的问题
在如今的交易过程中，买卖双方，尤其是承担税费的一方都会要求房管部门过户交易时都要求报低交易价格以达到避税的目的，经纪方在向客户推荐楼盘时为了达到促成交易也会向客户介绍甚至推荐这种方式，但却忽略了一点，这种避税实际上是一种逃税的问题，一旦被查实，已经过户的交易可能被撤销，会导致买卖双方的经济损失，而在这一过程中，经纪方往往是直接经办者自己和代办者，损失自然是由经纪方承担，。
六、关于一方违约后的处理
如果三方签订了《买卖合同》后一方反悔，我们无论是否已收到中介服务费，我们首先要做的就是收集其违约的证据。怎么收集呢？一是通过他留在合同上的联系地址发催促函，可以以守约方的名义发也可以以中介方的名义发，当然，最好是以守约方的名义发，如果他在合同上没有留下地址，就直接将函发至身份证上法定的联系地址，同时，需注意的是，以特快专递发函时，一定要在备注栏里简明扼要地标明函件的内容，比如，通知某人几月几时几分到永诚地产某分店（具体地址，最好是签约店）办理银行转按手续。内容必须清楚明晰，让人通过特快专递的封皮就能明白无误地知道是怎么回事。另外，要求快递公司签收回执，如不是本人所签，要注明签收人与收件人的关系。
第二个方面，就是要选择好立场。选择立场很重要，这关系到经纪方在整个交易，尤其是签订合同环节是否存在过错，以及是否需要承担责任的问题。因此，通常情况下，我们都要选择守约方做为我们的盟友，因为，证明了违约方的违约，就足可以避免或免除经纪方可能存在的过错和风险，而且，如果我们还没收到中介服务费的情况下，一般而言，中介服务费也是由违约一方承担。当然了，在违约责任不是很明晰的情况下，我们要选择与买方站在一起，为什么呢，因为，如果要追究违约责任，卖方有物业，追中介服务费的时候会比较容易些。另外，也是很重要一点是，就是如果一旦守约方要求追究违约方责任，我们要做好守约方的工作，最好由我们的律师帮他代理，这样，一是可以配合他追究责任，二是避免把我们扯进不必要的纷争之中，最大限度地保障我们的利益。
七、关于飞单问题的处理。
现在飞单的现象很严重，所以，我们要谨慎以待。其一，就是业主放盘时最好要其签放盘纸，能签是最好的。其二是买家看盘签看楼纸时，最好是要他留复印件（如果实在不行，问问他有没有名片），起码也要核对一下身份证看是不是他本人签名。一般而言，只要是他本人签名且没有通过其他中介成交（或其他中介看楼晚于我们的），我们都还是有机会收取中介费的。
最后，我要讲的是，在提供中介服务的过程中，经常会碰到一些拖欠中介费、拒付中介费以及像飞单之类的事情，我们要坚决维护自己的权益，哪怕是几百元中介费，我们也要坚持追讨，哪怕是通过诉讼解决，一是，我们中介收点中介服务费也不容易，二是我们要向客户表明一个态度，不要让他们存饶幸心理。
以上观点谨供各位在居间业务中做为参考，不做为最后的依据，请各位谨慎对待。
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