原告系某小区业主被告系开发商。原、被告签订了一份车位使用协议约定小区内第37号地上停车位由原告长期独占使用，原告交付2万元使用费后因其他业主主张该停车位为全体业主共有，致使原告独占使用权常常受到影响原告为此诉至法院，要求解除车位使用协议经查，该车位系经规划审批建设的停车位铺装为植草砖，占地面积按50%计入绿化面积

　　住宅小区各种类型车位的权属情况洳下：

　　1.小区地下产权车位，系在小区地下空间中满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位物权法苐七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完畢权属转移登记手续后即可成为车位的专有产权人。

　　2.小区的地下人防车位属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商也不属于全体业主。

　　3.小区地上车位建造于小区地上空间，是为了满足临时停放车辆而设置的车位地上車位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位一种是开发商在规划外新增车位。物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共囿的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干問题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当認定为物权法第七十四条第三款所称的车位”因此，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位の外新增的车位且占用了公共土地，则属于小区业主共有

　　本案中，被告使用的车位属于经规划审批建设的地上车位属于开发商即被告所有，被告有权通过协议出售、出租原、被告签订的车位使用协议合法有效，应继续履行

　　（作者单位：江西省赣州市中级囚民法院）

 在走访调研社区治理和小区管理过程中有一种比较明显的感受，我市住宅小区新老差距和管理差距有成正比例的情况由知名开发商开发建设和物业管理的高档小区，环境品质好管理水平高，居民满意度高但大部分中低层次的尛区，包括近年来开发建设的安置房小区及众多的老旧小区环境品质较差，物业管理水平较低虽然有辖区街办和居委会的管理和督导，近年来也有了一定程度的提升相关物业单位也尽力提高管理水平和力度，但因某些管理办法和政策直线管理力度依然差强人意

 在今姩的政府工作报告中，2019 年政府重点推进的一项工作就是“聚焦提升城市治理水平塑造省会品质功能新优势。”其中强化社区精细化管悝就是一项突出的任务，报告中提到：“实行以社区为管理单元辅以网格化管理的基层管理体制，长效开展社区微治理有效解决老旧尛区乱停车，楼道杂物堆积生命通道占用，非法张贴小广告等城市顽疾”经调研，针对以上顽疾目前百姓反应非常突出的问题有两個，一是小区机动车和非机动车尤其电动车乱停放问题占用生命通道，影响消防安全；二是生活噪声扰民的问题持续难以解决针对以仩两个难题。经过深入社区走访群众，进行了大量的调研和分析现特提出如下解决建议，以供相关部门参考：

 首先居民反映强烈的，是非机动车以及电动车和机动车乱停乱放问题对此有如下建议：一、之前公安部发布了《关于规范电动车停放充电，加强火灾防范》嘚通告授权物业服务企业有权 制止，清理和报告电动车违规停放充电行为规定中明确提出，一是严禁在建筑内的公共楼道、楼梯间、咹全出口处等公共区域停放电动车或为电动车充电 二是确需停放和充电的，应落实隔离监护等防范措施等。同时通知中还对落实停放充电行为管理责任，即违反通知规定行为的处罚作了相关规定对于有物业服务企业或主管单位的小区责任单位，应严格落实管理责任对于没有物业服务企业或主管单位的，应按《消防法》和《消防安全责任制实施办法》指导居委会确定消防安全人员落实管理责任，並及时检查报告公安机关消防机构予以处罚。鉴于以上《关于规范电动车停放充电加强火灾防范》的通知针对性极 强，建议我市公安、消防及房管物业部门联动尽快落实该通知要求，出台我市相关细则管理范围扩大到机动车和电动车消防隐患治理层面，进一步明确甴消防管理部门与小区物业管理单位签订消防安全管理责任书明确消防安全管理责任清单，实行点对点事对事，责对责精准管理 二、辖区治安管理部门定期检查抽查，督促居委会及物业管理单位最大力度消除安全隐患形成常态化制度。三、物业行业主管部门应针对亂停车等小区物业管理中突出的问题出台相关规定，进一步落实物业公司相关管理责任到位四、对严重和多次违反停车规定，造成消防安全隐患的消防及相关治安部门应予以坚决加大处罚五、对管理责任落实不到位的，经多次检查不整改并造成较大安全隐患的也应該追究相关管理单位的责任。

 第二方面的问题是：小区广场舞路边商家高音喇叭，楼宇内装修饲养动物大声叫，诸多噪声扰民的难题犹如一团乱麻，剪不断理不清，治不好为此建议如下： 一、进一步细化噪声界定和处罚规定，比如把八小时工作时间以外的小区生活噪声均列入治理范围 居民小区噪声除规定禁止高音扰民外，是否可以规定 有距离的限制比如，不得在居民楼30米范围内播放 广场舞喑响等等。同时对于包括但不限于商家喇叭噪声以外的各种生活噪声，制定处罚标准并加大执法处罚力度。二、加大宣传普法力度歭续提高相关人员自身素质和社会责任感。为此辖区居委会应把此项工作 当成民生工作的重要方面，持续关注重点加强，以点带面細化社区全面治理工作水平。三、为了有效节省不必要出警警力建议辖区派出所与小区居委会及物业公司达成联动治理体系，一般性扰囻事件可先有居委会协助物业安保劝导、制止情况严重的可经取证后报告治安执法部门予以处罚四、在新建住宅小区规划建设审批管理Φ，合理配置健身活动场地尽量不要在居民楼近距离范围内 设置容易扰民的体育、文艺设施和广场之类，人性化管理

一、关于住宅小區乱停车问题

第三十六条 物业服务企业或者实行自治管理的业主委员会规划、设置停车位时，不得占用消防车通道并应当在住宅区的消防车通道设置禁止占用的明显标识。对占用消防车通道的物业服务企业或者业主委员会应当通知占用人纠正；拒不纠正的，立即报告当哋公安派出所

第五十八条 公安派出所对规模较小场所和村庄、住宅区的消防安全工作进行日常消防监督检查。

（二）关于机动车违规停放占用消防通道的问题

根据公安部、省公安厅要求我局自2017年3月起至2019年底，在全市范围内开展创建消防安全社区活动“消防通道安全畅通”是其中一项重点工作。对此开展以下工作措施：

一是加强日常监管。根据《山东省消防条例》第五十八条之规定公安派出所负责居民社区日常消防监督检查。我局将积极协调、指导、配合派出所进一步督促社区、街办、物业服务企业切实履行主体责任、充分发挥作鼡加大对小区消防安全防范工作的监督力度，指导落实人防、物防、技防措施规范小区停车秩序，在消防车道设立醒目提示标识及時制止占用、堵塞消防车道的各种行为，积极劝离占道车辆确保小区消防车道畅通无阻。

二是加强执法培训我局在建立长效监督指导公安派出所消防业务工作基础上，将于近期举办全市公安派出所消防业务培训班从社区和“九小场所”消防安全管理、公安派出所消防監督执法、常见火灾隐患举报投诉处理三个方面入手，全面加强全市公安派出所专兼职民警消防业务能力着力提升社区和九小场所管理沝平。确保做到准确列管应管尽管；科学检查，应查尽查；严格执法应改尽改；健全机制，应为尽为

三是强化宣传教育。充分利用消防安全检查、应急疏散演练等工作的有利时机结合电影放映片头、社区固定宣传栏、网络自媒体、微博微信平台等宣传途径，有针对性地开展消防通道安全管理、消防安全防范、逃生自救技能等知识宣传切实提升广大群众关注消防安全、畅通消防通道、强化安全防范嘚意识。

四是标本兼治提请城乡建设和房管部门，通过鼓励停车资源开放共享、有效利用地上地下空间资源、完善路内停车机制创新等方式切实解决居民社区特别是老旧小区停车位问题不足的问题。

鉴于我市汽车保有量增长迅速及部分老旧小区停车位问题严重不足的现實情况往往集中整治工作开展时效果明显，集中整治过后部分社区、街办、物业服务企业对占用消防车道停车现象“睁一只眼闭一只眼”甚至极少数业主为了“有位可停”，宁可缴纳违章停车罚款

（三）关于电动自行车停放、充电的问题

我局消防部门自2018年7月起，在全市集中开展电动自行车消防安全综合治理工作并印发实施方案。组织房管、城建、公安等部门对居（村）民社区、住宅小区电动自行车違规停放、充电问题进行集中排查整治针对新旧住宅小区等不同情况，分门别类逐一采取相应治理措施，切实解决在公共走道违规停放、充电等问题；组织质监、工商、公安部门对全市电动自行车生产、销售、维修单位电动自行车回收、改装单位（场所）进行排查，建立档案台账强化对电动自行车产品质量监督检查。

1、开展电动自行车违规停放充电专项治理各县（区）、乡镇（街道）严格落实消防安全网格化管理，指导村（居）民委员会、住宅小区建设管理单位和物业服务企业制定电动自行车存放、充电管理规定；指导无建设管悝单位或物业服务企业管理的住宅小区、楼院明确管理主体单位确定管理人员，落实管理责任村（居）民委员会、住宅小区建设管理單位和物业服务企业要对管理区域的电动自行车实行集中存放、集中管理，做好电动自行车充电设施及配置消防器材的管理维护；及时劝阻和制止违法违规行为劝阻和制止无效的，立即向公安机关等主管部门报告各级公安治安、消防等行政主管部门依法负责指导公安派絀所等落实网格化管理责任，依法查处电动自行车违规停放充电行为各级公安交管部门负责强化对电动自行车的道路管控，对违规改装電动自行车的行为应依法予以处罚教育各公安派出所督促村（居）民委员会、住宅区物业服务企业按照省公安厅《电动车消防安全五条禁令》要求开展自查自改。对存在违规行为拒不改正以及电动自行车违规存放、充电引起火灾事故的，要依照《中华人民共和国消防法》《山东省消防条例》依法追究责任单位和人员的责任，达到刑事立案标准的移交司法机关追究刑事责任。

2、规范电动自行车集中停放场所规划管理由各级房管、城建部门牵头负责，研究制定电动自行车停放场所规划建设标准组织有关部门和乡镇政府、街道办事处加强居民住宅区电动自行车停放充电场所建设和管理；凡新建的住宅小区，严格源头管控同步规划建设停放充电场所和智能充电控制设施；对受客观条件限制，难以建成车库（棚）、充电设施的老旧住宅小区划定一个或多个相对独立的安全区域，设置符合安全条件的小型集中临时充电点满足居民为电动自行车充电的需求。

3、强化电动自行车消防知识宣传教育充分利用报纸、广播、电视、网络、公交、楼宇视频等宣传载体，大力宣传违规生产、销售、改装和使用电动自行车的危害曝光违法违规行为和典型火灾事故；新闻出版广电部門负责指导、协调各级主流新闻媒体播出相关电动自行车安全节目；经信、质监等部门做好《电动自行车安全技术规范》宣贯工作；深入社区、单位、群租房等场所宣讲电动自行车火灾危险性，普及扑救火灾、逃生自救、疏散技能等安全常识；广泛张贴《电动车消防安全五條禁令》等宣传挂图在公共走道、楼梯间、门厅内张贴禁止电动自行车停放和充电标识。

二、关于住宅小区噪声问题

（一）生活噪声整治前期开展工作情况

小区广场舞路边商家高音喇叭，楼宇内装修饲养动物大声叫属于社会生活噪声污染的一种。近年来我局高度重視民生，始终坚持“群众利益无小事”不断强化“以人民为中心”的思想，把人民群众反映最强烈、最突出的生活噪声当成最紧迫的事凊第一时间去谋划、去处置。特别是去年以来全市公安机关以前所未有的决心和力度，持续开展噪声整治工作收到了明显的成效。┅是工作力度最大去年，我局共出动警力16393名检查生活噪音扰民点9335处，劝阻教育3104人（次）二是处罚力度最严。警告896人（次）治安罚款706家,收缴暂扣音箱器材384台，处罚的力度上在全省乃至全国也是绝无仅有的三是工作效果最好。全市生活噪音诉求数15433件较2017年同比下降了35%；其中商业外置音响扰民诉求数4829件，较2017年同比下降了57%出现了宽厚里、东风夜市等诸多静音一条街和智远辖区等诸多静音片区；广场舞噪喑诉求数2501件较2017年同比下降了60%，规范了泉城广场、森林公园、百花公园等群众娱乐健身场所正确的处理好了“活力和有序”的关系。四是滿意率最高全年生活噪音诉求平均办结满意率达99%，居全市最高

（一）我局将进一步加强对公安派出所日常消防监督检查工作的指导；提请市政府发动各级各部门、各乡镇、街道办事处对全市机动车违规停放占用消防通道的问题进行全面排查、集中清理；协调交警、城管執法等部门加大对占用消防通道现象的处罚力度；继续加大宣传教育力度，进一步提升广大群众关注消防安全、畅通消防通道、强化安全防范的意识

指导物业服务企业或者主管单位的住宅小区、楼院，物业服务企业、主管单位对管理区域内电动车停放、充电实施消防安全管理对于没有物业服务企业或者主管单位的，督促辖区乡镇人民政府、街道办事处指导帮助村民委员会、居民委员会确定电动车停放、充电消防安全管理人员落实管理责任。同时督促物业单位、居民小区管理单位加强防火检查和夜间巡查，发现制止违规停放电动车和充电行为通过现场指导、微信交流等方式，及时协调解决建设过程中的问题

（二）我局将进一步细化噪声界定和处罚规定，加大宣传普法力度建立联动治理体系的提案要求。下一步拟开展以下工作措施：

一是不断完善生活噪声知识库同时会同民生警务平台、指挥调喥室，强化对12345热线办接线员、民生警务接线员和110接警员的专业培训提高接线员、接警员对噪声诉求的职责界定、普法教育、政策宣传、惢理疏导能力，提高直办率解开群众心里的“死疙瘩”，减轻基层负担（春节前已针对热线办850名接线员开展了为期5天的第一轮培训。）

二是制定了《生活噪音诉求处置参考》依托《济南市公安局治安管理数据分析平台》的“知识库”、“交流平台”、“典型案例”等模块，通过在线交流、在线学习、专题研讨等形式采取集中培训和随时培训相结合，线上培训和线下培训相结合即时解决基层共性难題和个性问题，解疑答惑畅通工作渠道，提高基层民警处置生活噪音诉求的能力使基层民警既能严格依法查处，又能依法化解群众矛盾

三是建立规范完善的公众参与规则程序。对在城市街道、公园、广场等公共场所开展的健身娱乐活动我局将积极会同场地管理主体（居委会、物业、公园、广场），根据每个场地实际制定公园、广场管理规则并进行公示，限定活动的时间和分贝有条件的可在场地邊界安装分贝检测设备。同时适时召开健身、娱乐群体恳谈会，签订《文明健身娱乐公约》争得理解和支持。

对家庭装修产生噪声扰囻的积极会同居委会、物业公司，督促业主家装前签订《保证书》在小区的显著位置张贴《装修谅解书》，保证不在午间、夜间装修產生噪声争得邻里的理解支持。

四是建立会商制度对反复反映、久拖不决的诉求问题，治安部门、民生警务平台、法制支队等有关部門参与会商实地调研指导基层解决问题，帮助群众解决矛盾

五是将以群众诉求量大、反映强烈，执法明确的商业外置音响为重点制萣科学的考核机制，加大考核力度督促全市各级治安部门依法履职。

六是建立研判预警机制依托《济南市公安局治安管理数据分析平囼》，运用大数据、信息化和智能化手段实时分析群众多发诉求，及时推送相关单位及早处置防止形成热点、难点诉求。