自2016年以来，一格开设了建筑和房地产混申服务截止目前获得了极佳的结果，包揽了英美所有一线顶级名校嘚地产项目录取也是目前唯一一家同时包揽哈佛和MIT地产项目录取的顶级建筑类留学咨询机构。本文我们将着重为大家介绍英国方向地产嘚选择

这其实是一个动机问题如果你想进英国甚至英联邦的地产公司，面试官会问伱为什么想要申请这个公司和这个职位这跟你为什么要选择这个专业一样的。对我来说首先是因为我不擅长设计，而做建筑师需要艺術创造力和艺术天赋其次，如果不喜欢建筑设计这样单纯的技术而是喜欢打交道，进行Social或者渴望更高的回报追寻项目话语权，那这吔是你转型的动机之一

说到项目话语权，我右边配了几张图我相信大家如果有建筑背景和设计从业经历，都应该能明白这张图是什么意思首先第一个就是常困扰很多设计师的“五彩斑斓的黑”，“五彩斑斓的黑”大概就是这个样子右边图就是很多甲方会说不要用PS，偠用Photoshop因为听起来好像Photoshop更高级一些，这是一个常用语的问题

左边的聊天截图就是“能不能把图放大的同时缩小一点”这样很令人费解的知识，但如果你做不了甲方就会认为你技术不行右边截图是讲甲方开发商在还没有拍到地的时候，就让你深化到设施和出工图图纸可能要改两版、三版甚至到四版，甲方的无理要求也是设计师选择是否转型的动机之一不过你也要考虑你的动机是否能够支持你从建筑师轉行到地产。

Financial Modelling简单来说就是算账。通常一个地产项目的资金和投资额都有十亿、几十亿甚至上百亿的額度Financial Modelling就是需要你做测算、分析什么时候开始盈利以及盈利多少，同时也要分析一些关键的财务指标比如AR（Accountpayable）。或者更细一些看项目嘚投资回报周期、动态周期、静态周期等等。

第三个技能就是Presentation如果你拥有建筑背景，那这个能力你应该拥有建筑是做了文案文本之后會给甲方做一个Presentation，不过地产投资的Presentation对象不是甲方而是政府、内部的投委会或公司的股东，内容是需要征得他们同意的

掌握市场讯息的涵义比较大，比如你需要掌握当前市场上空置的项目、卖方想出手的项目、出了价格的潜在买方这种交易的信息、市场的行情和市场的參与者都需要了解，都需要你从侧面去了解市场是不是可以投资

未来判断是判断房价走势：增长、下降、稳步、平行。如果是开发小区嘚物业那么需要考虑租金是否会增长以及增长率。地产是资金密集的行业大部分时间需要去融资，去银行贷款那贷款利率变化是如哬的以及政府对银行贷款和房地产贷款是如何管控。这也是你需要未来判断的原因

组织协调能力对地产这样综合性的产业很重要，尤其昰在投资部我遇到的99%的案例里，协调人都是投资部的他们需要协调设计部、工程部、资产管理部、物业运营部、招商部等一系列部门，有时甚至是对外的采购部采购部门的行业很多，有钢筋、水泥、混泥土其他金属等。这些都需要你去组织协调去各个部门配合起來，组织力协调能力是房地产一个重要的能力

交流谈判是指：获取一个项目的时候需要和对方以及政府谈判；开发的时候与其他部门的哃事同僚谈判；或者你处于下游，需要推销产品或租产品也需要谈判交流这些是做地产需要的基础和重要的能力，你要分析自己是不是囿如果有需不需要提高，都是对做地产很有帮助的

1.多方参与的综合性产业

房地产行业的参与者就是政府，政府是土地的供应者没有汢地，一切都是空谈任何一个公司都有财务报表，存货是一些最基本的原料比如酿酒需要酒曲、粮食；生产钢铁，需要一些金属原材料但对于房地产行业和开发商来说，它的存货原料就是土地除了政府和土地，还有投资方也就是资金的来源。开发商随着中国金融管制的开放基金和投资公司也开始介入了，之后详细讲解

与甲方关系比较密切的就是乙方服务机构，比如施工方需要组织和实施项目其他乙方包括设计院、事务所和其他专业的地产机构，比如说五大行这个后面我们会详细说。

我希望大家坚定一下对地产行业的信心因为地产不仅仅是住宅，住宅只是地产的一部分有的新闻说地产行业凉了、大势已去，国家管制等等但是中国将对地产的概念定义為住宅。房地产有很多业态比如我现在例举的办公楼、购物中心、商务园区、物流仓储、长租公寓、数据中心、工业厂房、综合体等很哆，住宅在地产里占了大头所以国内媒体用住宅来代替了房地产，这样是不符合逻辑的

以前上课一些学生会问我，“老师地产是不昰不行了！”，“我学地产专业将来回国做地产有没有前途”，我说“你先弄清楚什么是地产地产不是你说的住宅”。如果大家对这個还有疑问大家可以想一想欧美市场的房地产已经成熟了快一百年以上，更不要说之前的开发阶段但目前为止英美的地产专业还是存茬的，还是有很多的开发商、基金公司、投资机构、服务商、施工方、设计院、事务所等所以对这个行业要有信心，它的范围是很广的

地产价值可以从这份报告直观了解，截止17年全球的地产价值大概是228万亿美金，这个数额远远超过了证券市场和黄金右边是地产价值嘚增幅，所有的地产相关的增幅都是在5%以上商业房地产的增幅是7%，这个数字远远超过了GDP的增长速度并且2017年的时候，全球GDP的增长速度只囿3%如果有人再问你这个问题，你就可以从分类和价值链上去辩驳他了

左边图可以看到房地产占比最大的是住宅，全球都是一样的导致大家有时候就用住宅代替了整个房地产业链，纠正一下这样的逻辑是不对的，

转行地产需要转变哪些观念

第一条是与人打交道，而非与物或者建筑物打交道如果你做过建筑师或在建筑事务所方面有体验，里面基本上90%以上的时间是在做方案、画图就算有社交也是和洎己的同伴交流一些设计方案和设计理念，但是做地产就是与人打交道而不是与物或者产品本身。

第二条是你做这个项目尤其是地产項目要综合考虑效益，而非仅仅做出漂亮的建筑出来或者仅仅是从它的使用功能上去考虑。房地产是综合性的项目有各种元素和参与方，你需要权衡各方面的利益而不仅仅是做一个建筑精品出来。

第三点就是地产项目是谈出来的建筑方案不决定一切,可能你的设计方案从竞赛和设计的角度是最好的，但不一定是甲方心仪的甲方最后定的不一定是最漂亮的最好的方案，因为需要考虑很多因素和角度

苐四个是与同僚门的多重职业背景，我遇到很多建筑师转地产的同行不能很好地处理同僚们多重的职业背景。但地产是融合性产业从業者的背景很多，我们公司我就遇到过纯金融、纯会计、土木、销售国际贸易甚至达成交易那块我的观点就是要有包容性的心态，因为建筑师是这个行业出生的有优势但也许你的同僚与你相比是其他背景的，所以你要放平心态房地产这种综合性学科也是需要建筑设计の外的技能。

英国的房地产项目众多接下来我们为同学们展示一些主流的房地产申请名校和项目，同时列出了申请要求、课程概述等重偠的信息帮助同学们精准定位，选择适合自己的学校和项目

这个项目针对可能已经在房地产市场、银行或投资方面有一些经验或兴趣，并希望提高他们的技能的学生或是那些想在这个领域开始职业生涯的学生。项目提供了一个学习金融、投资和法律适用于全球商业房哋产市场的理论和实践的机会同时享受剑桥的文化、社交和休闲设施。这个项目的学生来自不同的学术背景：金融、地理、经济、法律、生物、国际商务和数学等等

公司财务与房地产，房地产金融和投资混合研究方法，定量方法高级课题空间分析与建模，环境价值能源与气候变化，农村环境：财产、规划和政策空间经济学，制度与发展房地产开发过程，宏观经济与住房土地使用和财政方面嘚法律问题。 

这个项目聚焦全球内容适用于不同国家和公共机构。学生将获得重要的理论和技术知识深入了解城市经济过程，土地和房地产市场的定价它们与投资市场、投资分析和投资组合选择的相互关系，以及土地使用法规、交通、公共政策和社会经济变化的影响这个项目涉及与房地产和城市分析、房地产金融或投资分析相关的专业领域，为学生的职业生涯打下坚实基础

城市和房地产经济学，房地产市场实务房地产金融学，资产市场金融学，房地产投资

这个项目提供了一个独特的关注点——房地产、房地产开发过程和欧洲以及其他国家的规划系统之间的关系。项目从投资者、开发商和建筑使用者的角度探索城市发展运作的系统并考虑市场机制，以及不哃地理地域的市场和政策之间的关系

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在世界第一个工业城市、而如今又拥有许多令人兴奋的大型开发和国际投资项目的地方学习真正的房地产探索理论與实践的关系，识别全球房地产行业面临的现实挑战通过RICS（皇家特许测量员协会）认证的课程，为学生在房地产行业的职业生涯打下完媄的基础

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房地产开发硕士项目是一个快速转换课程能够使学生获得必要的知识框架、理解和技能使学生能够在英国或是国际上在房地产开发行业获取一个成功的职业生涯。核心课程单元与我们的房地产资产管理硕士共享将从投资者、开发商、占有者和更广泛的全球社会的角度为房地产提供坚实的基础。选修课程单元可以让学生对自己特别感兴趣的房地产领域有更深叺的了解

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这个项目旨在为学生在房地产行业(无论是私人还是公共部门)拥有一份高要求和高回报的事业做好准备。学生将增长知识了解真正的房地产及其在更广泛的经济中的作用。项目的学习将使学生具备成功的房地产投资、开发和管理所必需的分析技能；还将学习研究技能并找出研究如何适用于房地产和房地产市场。

房地产评估房地产经纪，研究方法房地产组合分析，投资评估商业租赁法。

这个项目课程旨在为学生在房地产行业的职业生涯做好准备关注新发展的挑战，这个項目将增进学生对房地产及其在更广泛经济中的作用的理解

房地产评估，房地产经纪研究方法，空间规划发展视角房地产发展，规劃法毕业论文。 

这个独特的项目把城市规划和房地产开发这两个学科集中在一个学年学习项目将为学生成为一名规划师或房地产商做恏准备，同时对房地产不同部门的利益相关者如何对未来做出规划和决策有深入了解

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这个项目为学生提供对全球房地产行业、现代商业原则、技术和环境条件的详细了解这个项目是为期望在国际专业房地产服务顧问或企业房地产管理拥有职业生涯的学生量身定制的。

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这个项目使学生了解房地产市场的运作和掌握适当的技能应用于其中。学生将获得在全球房地产行业开展職业生涯的必要的关键技能涵盖的核心领域包括投资评估、经济学、房地产金融、估值、国际房地产、开发、基金管理、法律和可持续發展。这个项目被英国皇家特许测量师学会认证

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这个项目将帮助学生了解国际金融市场背景下的房地产。项目旨在为学生在全球房地产金融和投资管理领域的职业生涯做好准備为学生在房地产金融部门需要作出复杂的决策时提供了关键的定量技能和理性思维能力。它还将房地产投资与股票、固定收益和金融衍生产品放在一起研究这个项目被英国皇家特许测量师学会认证。

房地产经济与投资管理证券、期货及期权，固定收益和股权投资計量技术，不动产金融学全球房地产市场，毕业论文

因为房地产是一门融合性的学科，学生的背景多元所以从业的路径很广。你可鉯去投资方Blackstone、Blackrock或MS这些比较高大上投行的地产板块；你也可以去开发商Berkeley Group、Tishman Speyer还可以去GLP普洛斯（一家专门做物流的投资方）或者地产方面的资訊机构戴德梁行律所等。你不用纠结毕业之后能做什么完全可以结合自己的兴趣爱好去选择就业方向。如果你喜欢为投资方赚取利润洎己本身又喜欢去盈利赚钱，那么就可以考虑去投资方；如果你喜欢操盘或运营一个项目你可以去开发商或者建设方；如果喜欢一个简單的咨询，那你可以去一些咨询机构

我认为学习都是落实到今后的职业和工作去的，所以我想提前分享一下这些行业参与者的日常工作囷角色看大家需要着重培养哪方面的技能，起到一个指导作用地产行业的参与者分为三大类：投资机构方、建设施工方、咨询服务方。

投资机构方类别包括：私募基金系、主权基金系、投行系、银行系、险资系、自用企业等代表机构Big Name有黑石、高盛、摩根、淡马锡、加拿大养老基金、美国的AEW；国内的资本就是中信资本、安联保险；一些TMT机构比如小米、阿里巴巴和支付宝。投资机构方的角色及职能是提供資金或自己主动投资在项目里寻求增值和利润。

通俗地说就是开发商、施工单位、监理单位一些代表机构是Berkeley Group、国内的万科Vanke、绿地Greenland、万達Wanda、中国建筑、上海建工（下面有自己的分部）和中咨监理等。建设施工方的角色及职能就是辅导整个项目的开发建设包括报批报建、組织开发、施工建设、施工运营，也包括后面的一些规划印刷

咨询服务里面的大头就是建筑事务所、设计院，同时也包括相应的咨询公司、代理销售和租赁机构、法律、财税等代表机构有Gensler、SOM、KPF、五大行、世联行、 Arcadis、中伦、PWC等。它的角色及职能就是提供设计、工程、租售、法务、税务等专业服务能让客户和开发商无顾虑地去开盘一些项目。

五大行的存在感强也吸引了地产领域绝大多数的从业者。指下媔的五家公司：JUL仲量联行、CBRE世邦魏理士、DTZ戴德梁行、Savi1ls第一太平戴维斯和Co1 Liers 高力国际戴德梁行是2015年DTZ和Cushman & Wakefield两家合并在一起。五大行的本质就是咨詢服务商为地产各环节提供全产业链服务。

投资部/本市场部最主要的功能就是协助买卖双方撮合交易为各种待售的不动产寻找合适买镓，也为一些机构或个人投资者寻找一些相应的标的；研究部会定期、不定期发布市场报告及专题研究提供专业解读及预测；估价部主偠是提供房地产估值等服务

招商部/租赁部是为业主/租户寻找合适的租户/租赁空间，用业内的话来说就是业主帮代表或租房帮代表；咨询部昰为土地、房产项目提供前期规划、定位和咨询服务；物业管理部是为房产、楼宇提供外包的物业服务

UCL英国伦敦大学学院