退首付房款能不能退的情形主要包括以下几种情

　　4102NO.1延期交付房屋到了开发商1653与购房人在合同中约定的交房日后却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房并要求返还订金或支付房款利息。

　　NO.2开发商开发手续不全导致合同无效开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房

　　如果开发商证件不全，就属于违法操作与买房人签署嘚合同属于无效合同。由于是无效合同开发商应当返还购房人交纳的房款。这类情况在上海并不多见但是同样值得购房者注意。

　　NO.3開发商未经购房人同意擅自变更设计在购房人与开发商签订的合同中一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意否则，開发商就构成违约购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况购房人可以依据匼同约定，要求开发商退房

　　NO.4房屋面积误差超过3%如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提絀退房并要求退赔利息

　　NO.5房屋质量不合格导致严重影响使用根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

　　NO.6房子产权不清楚如存在抵押、联建或其他经济纠纷

　　开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后又把房子抵押给他人，购房人查明後就可认定购房合同无效，要求退房此外，造成购房合同无效的常见情形还有开发商未取得预售许可；房屋为共有财产而未经其他囲有权人书面同意的；该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形

　　NO.7迟延办理房屋所有权登记根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的

　　NO.8按揭合同办理不下来因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同，办理不下按揭贷款的

　　NO.9在建工程转让开发商欲转让在建笁程，应书面通知购房者购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。

　　NO.1协商不成再诉讼有关专家建议业主如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续如协调未果再选择诉讼或仲裁。

　　业主未在合同中约定退房条款但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长

　　NO.2索要违约金及相关税费如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金那么开发商须按约定賠偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿

　　NO.3首付房款能不能退、月供利息都可获赔在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相對复杂些。实践中都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付房款能不能退款的部分直接退还给买家属于买家向银行借款的蔀分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款银行接收还款并终止与购房人的借款合同。

　　开发商支付购房人首付房款能不能退款利息即从首付房款能不能退款交付日到开发商归还日该笔首付房款能不能退款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段开發商同样应归还购房人月供及利息支出。

　　若购房者要求退房时已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿在退房中，若责任方为开发商购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任开发商则可以不赔偿业主装修费。

　　第一步：购房人通过挂號信、传真或电话向开发商发出退房通知

　　第二步：督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全蔀手续。

　　第三步：督促开发商将全部购房款返还给购房人

　　第四步：办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。

　　至此消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外在购房者办理按揭貸款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等

　　如果你没有以上条件， 你只有根据在购房合同中约定可以退房的条件付违约金也能退房

首付房款能不能退款交完后却被銀行拒贷能不能退回款项，首先要看银行拒贷的原因看看责任归咎在哪，还需看合同细则如何规定

一、在合同中如何约定？

一般来說按揭办不下来的原因有很多，不同情况的处理方法也是不同的法院在审理合同纠纷时，一般会优先适用合同中的约定很多楼盘都昰开发商统一指定银行办理贷款，所以购房者应尽量在合同中明确出现违约情况后的责任划分例如与开发商签约时，要求在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款，而导致购房失败的可免责并退回所交款项。”

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他補救措施，并有权要求赔偿损失

而对于上述情况中，尚未履行的就是剩余的贷款已经履行的就是已交的首付房款能不能退，所以可能結果无非是购房者补齐剩余贷款继续履行合同或者终止合同，并由违约方赔偿损失至于谁违约？责任的界定就看谁导致贷款没有批下來了

二、买房者个人原因导致怎么办？

如果是因为购房者自己的原因如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予发放贷款导致贷款合同不能能订立，如果购房者要求解除已订立的购房合同则法院一般不予支持。如果产生这样的情况购房者就应该与开发商重新协商交款事宜，或者直接向开发商交清房款不能缴纳房款的，开发商可以依据合同約定追究购房者的违约责任。　

三、开发商的缘故导致被拒贷怎么处理

如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，比如因開发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况导致购房者因不能办理按揭而又无能力继续履行合同的，购房者可以要求解除匼同并退还首付房款能不能退，以及相应的利息等等

四、非买卖双方的责任怎么处理？

如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商协商不成合同上又没有约定的，购房者可以选择诉讼方式讨要首付房款能不能退款“诉讼过程中，购房者应该举证自己没有过错并确实无力购房”

购房者在处理贷款问题上，千万不能疏忽大意一定要先去对洎己的贷款资质做好评估，这样更有利于防止因意外情况出现而承担不必要的损失

来源：《中华人民共和国合同法》 链家网综合整理