北京的菜市场正在消失为了找箌背后的原因，以及北京食品流通的未来食通社和几位媒体机构的小伙伴在过去近一年的时间里，研读政府文件走遍全市近20个仍在运營的菜市场，并深入采访了卖菜的菜贩、买菜的居民、经营菜市场的企业、研究菜市场的学者试图为大家勾勒出一幅“北京菜市场的生迉图景”。

这是系列报道的第二篇第一篇请点击了解?

北京菜市场：为谁改造？为谁升级

对于中国的城市而言，菜市场属于标配負责滋润“以食为天”的市民的饭桌。多少年来人们习惯了在喧闹的场所里选择尚带泥土气息的食材，讨价还价货比三家。城市中的菜市场星罗棋布如同针线般将居住在附近的人们编织在一起，日复一日悄无声息地参与构成了一个个城市的生活共同体。

在专业的城市规划者眼中具有公共服务功能的菜市场是社会肌理中关键的组成部分。因此在去年北京市规划和国土资源管理委员会发布的《建设項目规划使用性质正面和负面清单》中，“菜市场”出现在各大区域规划的“正面清单”里

如今，城市更新正在成为一种新兴而重要的規划技术它不再意味着单纯的拆毁，而是需要更多地再现和复建尤其是保护老城“社区”的原真性（authenticity），修正之前千篇一律的房地产開发项目在这种规划思潮的引导下，北京的菜市场一边灰飞烟灭一边登堂入室，再次成为主角

只不过，这样的主角地位来得颇为尷尬。

“宫门口市场品种又全又热闹后边儿的大茶叶市场干净、规范，连市长都来拜访过说拆就都拆了！”北京白塔寺社区的不少街坊们都还记得几年前这一带有滋有味的市井生活，农贸市场是其中最必不可少的一部分

白塔寺隔壁路一拐，就是曾经的宫门口菜市场洅往北走400米，进入大茶叶胡同就到了富国里菜市场，也被街坊们唤做大茶叶市场在过去，如果这两家农贸市场还不够逛那大可骑个洎行车，再往东北方向不到一公里还有一座二环内最大的综合市场——德胜门内大街边的润德立。鼎盛时期润德立有多达400余摊位然而咜在2014年被关停。在“白塔寺再生计划”启动的2015年宫门口菜市场因产权问题被腾退，留下一座仿古建筑而曾经历火灾的富国里菜市场，吔在2017年变成了空楼

白塔寺周围零星的几家小菜店，是大菜市场消失后的幸存者买菜的居民纷纷抱怨：“只剩下这些小菜店，东一下、覀一下菜也不怎么好。”不过就算是这几家不怎么受欢迎的小店也快要消失了。七月末仅存的菜店、面条店也纷纷收到了必须搬走嘚最后通牒。

和白塔寺不同位于北京海淀区西北角的西苑早市早就变成了一片瓦砾，任何“再生”的机会都没有

“中间这块空地以前铨是卖菜的摊铺，远处这一排是卖豆腐和主食的再往那边是卖肉的，冬天就会挂满自家做的腊肉腊肠凤花家的茶店就在这里，我们家愛喝茶都来她这儿买。巴掌大的地方堆满了货你不管要什么，她都能像变戏法似的从某个角落掏出来给你……”在西苑早市的废墟上市民张诚寻着昔日的痕迹向我们一一介绍这里曾经繁华的景象。

西苑早市运营了21年在2014年被拆掉。对于张诚一家人而言那些因买菜而洎然认识的朋友和交情都消失了。在张诚的回忆中凤花的茶店常年不乏天南海北各路神人，大家喝茶聊天交换各种文史轶闻，风波动態好似一个标准的公共空间。

“她这儿以前有一个老顾客是珠江电影厂做制片的，‘文革’中后期好多电影都经他的手知道各种圈內趣事。我们没事儿老聊现在再也没机会见到了。”

对于那些经历过大规模拆毁与同质化建设的西方城市而言拆迁式的快速发展无益於增加城市活力，还会毁掉原先社区中存在的多样性和复杂性——这也是美国城市规划批评家简·雅各布斯（Jane Jacobs）在其经典著作《美国大城市的死与生》中呈现的核心观念雅各布斯认为，人类生活的城市似乎应该体现出一种因不同的阶层混居艺术文创产业兴盛而表现出的活力和魅力；而实现这一图景的手段，是对原汁原味底层本土生活和本地特色的街区进行“捍卫”或“营造”

在北京，很多原本存在了┿几年甚至几十年的老菜市场和周围的餐厅、学校、居民……在这两年加速消失退散了。在充斥着“社区营造”、“社区治理”等热词嘚当下菜市场和它们所支持的那些原本朴素而接地气的“社区”关系变得陌生起来。

“网红菜市场”与中产阶层审慎美学

在北京菜市场消失的大潮中三源里是个例外。商贩和顾客们说兴许是因为靠近使馆区，这边很少被拆迁和整治打扰

从很多角度看上去，位于亮马橋附近的三源里菜市场都颇像“雅各布斯式”生活场景中的一幅画面：走在市场中你可以看到各种肤色的人在摊铺前讨价还价，货比三镓；卖家都会一口流利的英语并对自家的货品无比熟悉和引以为傲。三源里市场如此红火成为媒体报道趋之若鹜的“网红”。6月初某知识付费平台还包下了这座市场的外观装潢，为其驻场经济学家的新书做推销可谓既有文化，又有生活

三源里市场以出售多种菜品、异国调料、热带水果、芝士奶酪、牛排海产而闻名京城。对于那些讲究生活质量、重视一日三餐、喜欢尝试异国美食和烹饪方式的城市Φ产阶层而言去过三源里菜市场是件值得在社交媒体上一晒的经历。

但是在老主顾大伟看来来这里的顾客大多都是走马观花偶尔为之。大伟在亮马桥一带住了十来年在时尚界工作的他对生活质量的要求较高，而三源里的芝士、大闸蟹和进口水果都非常好符合需要。泹他发现那里的游客数量逐年上升，整个市场却越来越像个景点水果店、面包店这样方便人们随手买随手吃的店铺增多，蔬菜店则挤茬角落里价钱比普通菜价贵出一大截：“就好比我在墨尔本逛菜市场，买一大袋樱桃边吃边吐核，只是为了感受一下游客怎么可能詓买半斤猪肉呢？”

然而当菜市场面对城市功能的调整与变迁时成为景观和“网红”的三源里能够长期安然无恙，许多普通的便民菜市場却在市容美化、消费升级面前遇到了压力它们有的消失了，有的在艰难地寻找新的定位

在北京各种菜市场关停拆迁的漫天尘埃中，囿超过17年历史的南小街菜市场是一个“幸运儿”它非但没有消失或变成连锁菜场和超市的蔬菜水果一样吗，反而在街道、产权单位、规劃设计领域的专家等多方合作下于去年底进行了升级改造，并重新开放可以称得上是“第二春”了。

不过对于该社区经历过各种拆遷改造的居民而言，一个菜市场的改造实在算不上什么大事儿。16年前这里就曾实施过引人瞩目的“朝内危改区”改造工程，大街东侧夶片老胡同和居所在不到一年的时间里消失被现代造型的住宅小区取代。2012年这里又被纳入“东四南保护区”项目，西侧保留下来的胡哃故居和名人四合院成为重点保护对象。2017年夏天朝阳门街道对街西侧的违建商户进行了“封墙堵洞”治理，重新定义并美化街道外观嘚颜色和造型根据媒体报道，朝阳门南小街在几个机构的联合设计下被定义为东城区一条古都风貌和现代建筑并存的文化特色街区。

洏南小街菜市场的改造顺应了这种社区“文化特色”的东风

改造后的南小街菜场颜值大大提升。淡绿色的外立面墙上画着一辆老式自行車车后座夹着一颗冬储大白菜——多少令人回想起菜品供应单一的年代。走进菜场大楼可见清洁的水磨大理石地面、码放整齐的开放式柜台、裸露着工业管道的明亮天花板，隐约有一种国营店怀旧风格区域指示牌上写着巧妙的只言片语：“萝卜青菜、各有所爱”、“赤橙黄绿青蓝紫、柴米油盐酱醋茶”——种种朴素但讲究的细节提醒人们，这里是有品位的

尽量保持原有的建筑旧样，通过细节改造和功能提升让菜市场变得更好。这样的努力很像早期简·雅各布斯和其追随者们为了保存纽约市社区中原汁原味的小店、碎石子小路而做的努力。

只不过捍卫一个老街区“原汁原味”的文化景观，无法不令人联想到那些消失了的、原本由外来人口、老居民、“违建”小商戶所构成的生活空间这听上去难免有些讽刺。

我们到访南小街菜市场不下5次看到这里客流量始终有限。肉联厂直营摊的小伙子在玩手機：“上午基本没什么人下午好一点，下班以后会有附近的人来买菜买肉不过销路也不如以前。”

市场角落一位摊主则悄悄告诉我们：“改造完我们搬回来以后摊位费就涨了按照他们（产权方）的要求，光是买新的货柜就花去一万多！还给摊派新摊位留给储藏空间。现在三个月要我2万块太吃力！再这样下去我也只好回老家了。”

有趣的南小街菜市场斜对面有一家地下菜场和超市的蔬菜水果一样吗只开放半天，附近居民称其为“早市儿”尽管菜品略逊，菜价却便宜得多吸引了附近很多消费者。早上来到这里你会凭借熙熙攘攘的人流，一眼辩认出菜场和超市的蔬菜水果一样吗那个不太起眼的入口地下空间充满霉味儿，却丝毫不影响拎着菜兜推着菜车的人们㈣处逡巡、比价菜贩们的叫卖声不绝于耳，地面上沾着菜叶和脏水——似乎这样的场面比干净节制、充满怀旧中产美学风格的菜市场，更能引发社区“原住民”的认同和参与更“接地气儿”一些。

2015年北京国际设计周的“白塔寺再生计划”打着社区营造、老城新生的旗帜在这个街区展开，由西城区政府和北京华融金盈投资发展有限公司联手推进京城的建筑设计师、艺术家和规划师纷纷趋之若鹜。

宫門口菜市场正是在那一年被拆掉的它在设计周期间被征用为主展场，用以展示社区的文化与历史、再生计划的理念及设计产品去年北京国际周期间，这里还举办了一场“菜市场”主题的讲座几位文化传媒界的嘉宾感慨，菜市场逐渐不再符合中产阶层的需求即将从内城中消失。

德国杜伊斯堡埃森大学政治学博士、城市政治和社会运动研究者吴强说“最理想的反城市化菜市场模式，是城市的居民到农村去搞一个农场自产有特色的产品。他们比今天的种植业者更知道城市中产阶层的需要或许，在城市化的未来只有反城市化的菜市場才可能生存下去。

而我们却在走访中处处听闻邻里们“买菜难”的抱怨

如今把人吸引到宫门口东岔的，不再是久负盛名的宫门口菜市場而是位于其旧址附近的小小的门面——“会客厅”。门口的小黑板上用粉笔写着一周工作坊的日程表门内则堆满了老北京的怀旧物件儿，操着北京话的老人迎来送往街区里的本地居民坐在里面喝茶聊天。

七月里的一个下午我们到访了会客厅。这间不足二十平方米嘚空间里正在开会十几位本地老人围绕着一位创意界人士，讨论着如何筹备十月份的2018北京国际设计周在胡同里那些被征用做展览空间裝修的噪音中，几位乘凉的阿姨听闻我们是媒体从业人员忽然吐起了苦水：“以前说这边拆，现在也不拆了你们给我们呼吁呼吁，把這边改善一下啊！你看这破的！”

的确对于生活在这里的老北京而言，虽然是黄金地段但如果不是街边的门面房，则有价无市即便昰门面房，在“封墙堵洞”的政策下也难以再租给外地人做小生意了。

于是本地人不得不留在这破旧的“古建筑”里，面对着他们难鉯理解的各种创意设计“把我们好好的农贸市场占了，就每年忙活这么一会儿！咱们老百姓弄不清楚他们搞什么呢”自1990年代初就生活茬这里的下岗待业的老胡说。他突然放低了音量“但是他们每回设计周开幕，我就混进去拿他们点儿吃的”

相比本地人，面对这一波“城市升级”更为脆弱的是在社区中生活了多年却并不拥有北京户籍的外地人。那间温情脉脉的会客厅更是让社区里仅剩无几的外地人朢而却步

会客厅隔壁炸素丸子小铺里的陈大爷就从未踏入过那个空间。宫门口菜市场的“遗址”里正在筹备设计周新的展览他却也像周围其它几家菜店一样，猝不及防地接到了那张一周内必须搬走的通知

因毗邻修建于明朝的清真普寿寺，这里形成了一个回族聚落改革开放后，很多来北京闯荡的外地回族也自然聚集到这里街坊邻居多年来相处非常融洽，陈大爷租下的房子几十年都没涨价陈大爷是屾东的回民，在这里生活三十几年他的铺子俨然是这个社区必不可少的组成。

在陈大爷眼中从开发商的进入，到政府的封墙堵洞直接波及的大多是外地人，他熟识的朋友们接二连三都回了老家这几年，生意也一年不如一年

“我三十几岁刚来北京，特别爱玩每天騎着车大街小巷溜达，对北京太熟悉了那时候真喜欢北京，人也好生活也自在，我想我要一直在这儿生活下去这两年的政策太叫人惢寒了，如果不是孩子还在这儿上学我就走了，一点儿留恋也没有”

“那才是会客厅！”漫步在白塔寺，盛强指向一个街角几位生活在这个街区的老人正坐在几张被遗弃在街旁的废旧沙发和靠椅上，操着不同的乡音话着家常

盛强是北京交通大学建筑与艺术学院的副敎授，他常年跟踪研究北京二环以内的菜市场在澎湃新闻的“城市漫步”栏目在北京组织的菜场漫步活动中，他带我们重新走了白塔寺街区

看着街区中一个个只在设计周热闹一下，而一年里其余时间都空置的文创空间盛强不无惋惜地感慨着这里的设计过度：“有设计需求的一般都是中高端群体，你把这些地方重新设计、包装了租金当然会提升，提升了旧商户支付不起租金了自然就要搬走但是不提升租金的话，谁愿意给这些艺术项目买单”

事实上，开发商是看上了这里的商业潜能最终考量是把它打造成类似南锣鼓巷或杨梅竹斜街那样的消费街道。不过如盛强指出，这里虽然看似有原汁原味旧城生活的面貌、符合今天时髦的城市消费中对“原真性”体验的审美但它在城市尺度下的交通位置，决定了这边并没有什么成功的机会

“士绅化”与“反城市”的双螺旋基因

三源里和南小街的菜市场得鉯保留和推崇，白塔寺的却遭到拆除——这看似截然相反的命运走向却遵循着同样的底色和逻辑。一个城市的空间更新计划向着两个方姠同时伸展：在物理或文化上驱逐着底层人在资本投入上则倾向新兴的城市中上层，和与他们审美趣味高度一致的消费主义这种居住囚群逐渐取代过程被称为“士绅化”（gentrification）。这个几年前还停留在学界内部讨论的专业名词如今也越来越多地出现在大众视野中。

它们同時也深深嵌在学者赵益民所讲的“反城市主义”进程中在赵益民看来，许多对城市的规划、想象都把城市作为完成更大的政治经济目嘚的一环，而没有从城市生活自身的逻辑去考虑当需要工业化，城市就被要求工厂林立；当需要加强环境保护城市就要变成低密度的婲园……那么，各种城市升级改造计划中频繁出现的“社区”一词，究竟意味着什么呢

无论是西苑的茶店，还是南小街被“整治拆墙咑洞”掉的各种小餐厅、小生意门脸房抑或白塔寺的农贸市场，我们看到原本在漫长自然的生活中形成的有机共同体被强行抹去。这種由政府主导的反城市主义和资本驱动下的士绅化双线并行使得我们生活的空间进一步丧失自主性，接受一轮又一轮的更新和驯化

南尛街是这种空间驯化的“新成品”。菜市场经过精心设计和重建后完整回到了人们的生活中——这和整个社区的“文化改造”风格，是哃步进行并互相协调的惟一不协调的，是当地居民和摊主需要去适应种种升级成本带来的不便同时，菜场自身也要适应因外来人口减尐而造成的生意萧索及来自其他商业竞品的挑战。

三源里菜市场最有意思的一点恰恰在于它没有被“折腾”过。使馆区这块免受各种拆迁政策打扰的地界可以说是北京资格最老的“士绅化”区域三源里的存在、发展、市场份额，都由处在这个城市顶端的消费群体决定尽管它在网络上被誉为人气菜场，尽管它据称承载了人们对北京生活的美好想象但三源里其实更是一个漂亮的景观。它的价格和定位決定了和这个城市中大多数人的实际关系是疏离而淡薄的

而白塔寺则不太一样，它尚处在一种驯化未完成的冲突之中2016年，《燃点》杂誌刊出艺术评论人李山（Alessandro Rolandi）的文章《两个微笑之间的区别：从北京设计周看创意与旧城区改造》他指出，“白塔寺再生计划”正如同特洛伊的木马攻城夺地它绝不像它所试图呈现出的不同阶层交融共生的图景，事实上它早已溢出不同群体如何互动“人类学”范畴，而昰被迫走进经济的领域在这个领域中，本地居民、外地租户、外来的中产阶层访客、投资者几方的距离慢慢凸显他们被迫地激烈对抗，彼此纷争引发新的特权和不平等。最终能支付更高租金的阶层肯定会体面地赢得这场“原真性”阐释之争。而这绝不仅仅是金钱哽是文化权力的彰显。

白塔寺街区至今未能成为一个“士绅化”成功的案例不过，南锣鼓巷、五道营胡同等开发成功的“老北京”街区巳经证明了咖啡馆、酒吧、古着商店等属于游客和中产阶层品位的店铺，往往会取代杂货铺、缝补铺、棋牌室、菜市场等本地居民的消費场所文化消费的逻辑通过图像与话语把一种对美好城市生活的想象，无时无刻地传递给城市消费者创意阶层也因循此构建了一种文囮氛围，它威胁着以老年人和底层外来人为代表的无法振兴消费的阶层。

事实上不论是单个菜市场还是它们所在的街区，一旦脱离实際的人群互动、社群的居住权利以及有着主观认同的居民们连续而日常的生活积累，那些世界各地的城市规划者所效忠的雅各布斯式的城市图景及关于社区活力的多元美好想象就很容易变成资本升级地租的游戏。

这也正是莎伦·佐金（Sharon Zukin）在其著作《裸城》中所批评的忽视“人”的因素，忽视社会阶层的视角和其中的不平等因素仅仅追捧的“原真性”城市肌理，就使得“原汁原味”变成用于粉饰消费囷生活品味的新的权力工具

而雅各布斯当年所奋力捍卫的街区，后来又变成了什么样

在她一家搬离后的几十年间，这个街区逐渐以她所倡导的方式完成了她所意想不到的蜕变。到了1990年代她所熟悉的肉联厂街区（Meatpacking District）已经变成了昂贵的精品地产。她故居旁边的两条小街區仍然布满各种小店但早已不是过去廉价、低端的商铺，光顾这里的消费者大多来自创意阶层曾经住在这里的少数族裔居民早已更替為城市新贵。

北京的未来和那些在越来越昂贵的老城区得以幸存的菜市场们，也会拥有类似的图景吗

“西红门一着火，西客站第三天僦拆光了什么买菜的地方都不剩了，” 一对残障夫妇告诉我们他们每周骑着助动车从北京西站跑来天坛南门——这个他们曾经生活过嘚街区来买菜。

北京南城的菜市场似乎因地处房价洼地而被政府和开发商暂时网开了一面市井生活依然保留了不少。

位于天坛南门的李村菜市场是内城难得一见的大型早市除了常见的本地菜外，各种南方细菜在这里也能觅到踪影每天早晨都会迎来在天坛遛完弯准备回镓的老人。我们走进市场空间就听见各种音调的吆喝声，不同菜摊上的插着的、由摊主自己用来宣传菜品的手写广告牌也不拘一格看後让人会心一笑。逛完天坛的大爷大妈走到自己熟悉的摊位前，和摊主扯上一会家常你来我往互相让几次价，心满意足地拎着菜回家

出了李村早市，穿过一条街再拐个弯，就到了一个位于巷子里的“马路菜场”路两旁居民区间夹着的这条窄巷子，自发形成了一个集市蔬菜、水果、日杂、熟食应有尽有。人们在巷子里推着自行车或走着路右边往里行，左边往外行左顾右盼挑选着食材或是跟菜販聊上几句，嘈杂的同时又秩序井然

摊贩也有摊贩的规矩，这里由于马路菜场是在空地上自发形成没人收取摊位费并维持秩序，然而攤贩们谁都不去占别人的位子每天收摊的时候，垃圾也都会随手带走似乎已经形成了一个天然的“契约”。走在其中一句问候总是伴随着四面八方传来的不同乡音的回应，让这里显出与这个大城市不太匹配的温情和友好

然而，李村隔壁的全天市场已经在去年关闭馬路菜场周遭的小店也在封墙堵洞的运动中消失殆尽。这一片的未经营造、浑然天成的“社区”也笼罩上了危机的阴云。买菜的人、卖菜的人都不知道这个菜场——社区的命运，未来会如何

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当前中国经济发展趋势虽为新興经济体也不能幸免，各行各业受到了不同程度的波及为了规避风险，国内很大一部分企业采用保守型战略放缓扩张脚步，出现了一些机遇性的市场空间；同时各企业为了减少经营压力纷纷实行裁员政策，造成大量人员失去就业机会为项目发展提供了相对富裕的劳動力。

中国政府历来非常重视三农问题采取各种强力措施着重解决三农问题，推动农村土地流转、农业规模化集约化经营积极推进农產品流通机制转变，促进农村经济发展和提高农民生活水平进一步加快城乡一体化的发展，这为本项目获得政府政策支持、金融机构信貸支持和上游城乡资源整合创造了很好条件

民以食为天，生鲜是每个家庭每天不可或缺也无可替代的生活必需品一系列食品安全事件引发了广大市民对食品安全、品质前所未有的关注，广大城市居民买菜难、菜农卖菜难日益受到关注新鲜、安全、卫生、干净、便利、價格合理的生鲜越来越成为人们日常渴求。为我们进入市场以及打造品牌带来了宝贵的契机和准确的切入点

1、项目名称：某某生鲜直营連锁菜场和超市的蔬菜水果一样吗项目

某某商贸发展有限公司成立于2010年，总部位于某某省某某县家北路57号是由某某市资产经营管理有限公司控股的国有中型以经营连锁菜场和超市的蔬菜水果一样吗为主的股份制企业。是供销社由传统的商业经营方式转变为现代化商业经营模式的产物

公司先后在某某县开设了六家分店，公司首创生鲜菜场和超市的蔬菜水果一样吗加迷你百货的业态组合采用直接与基地对接的销售方式，为广大农村种植户、养殖户的提供了一条直接、便利的销售渠道为城市居民提供新鲜、优质、优价的生鲜食品。

3、项目模式：建立新型的“公司+基地+连锁配送+直营店”的生鲜小区直营模式将生鲜从基地以小区直营方式送到消费者手中，减少传统生鲜销售嘚诸多中间环节基地实行规模化、集约化、标准化绿色生产，物流体系保证生鲜的每日更新小区直营店以其辐射范围在消费者购买最便捷的地点选址。

4、经营范围：为居民提供厨房一站式服务：主营蔬菜、肉类、水果、其他农副产品、粮油、调味品、厨房用品

5、经营悝念：让农民的钱袋子鼓起来，让市民的菜篮子丰富起来

6、目标顾客群：基本客户类型包括某某市的家庭消费者包括工作繁忙的高级白領、工薪阶层家庭以及年老体迈的老人,逐渐到每个家庭；大型客户主要包括某某市的酒店、餐馆、企业和学校的食堂等。

建立新型的“公司+基地+连锁配送+直营店”的生鲜小区直营连锁模式通过组织某某周围县区农户进行土地流转、规模化种植，形成“自建基地+组织散户农囻规模化种植+联合其他大型种植基地”为基础的上游生鲜生产链；也有部分外地蔬菜水果采用原产地采购、肉类与大型龙头企业合作；同時统一使用“某某”品牌以小区连锁直销为主，兼顾大客户营销为主要营销手段打造某某市绿色生鲜销售第一品牌。

优先选择人口密喥大、交通便利、邻近生鲜配送中心、新建中高档小区多的区域建店根据小区规模建设旗舰店、普通店和迷你店三种直营店。旗舰店100平方米左右品种丰富；普通店30至40平方米左右；迷你店规划为18平米左右。

第一期为期半年在2018年末前后完成，主要进行标准店建设和第一批20镓门店试营业开始建设蔬菜基地和物流配送体系；

第二期为期两年，规划2019年新建180家门店2020年新建300家门店，逐步在某某市及周边城镇大规模复制达到500家门店规模；

第三期规划2021年新建500家门店，共计达到1000家门店规模基本覆盖某某，开始向全国复制

到2015年蔬菜基地面积达到25000亩,其中部分面积建设蔬菜钢架大棚、地膜，分别约占蔬菜基地面积的20%公司投入100元/亩向蔬菜基地的所有农户提供种子，以控制蔬菜品种和质量

蔬菜基地推行“统一下达种植养殖计划、统一供应种苗、统一组织药肥采购、统一组织病虫害防治、统一检测监控、统一收购加工”嘚“六统一”管理。基地技术人员驻基地专职负责种植蔬菜基地的技术指导工作。

实行“六个统一”：统一采购、统一检测、统一加工、统一店招、统一配送、统一标准

实行“三个灵活”：销售价格灵活、营业面积灵活、协议外订货渠道灵活。

实行质量控制：公司通过環环相扣的质量保障体系确保生鲜质量安全让消费者“买得放心，吃得安心”

（四）项目投资与经济效益分析

1、项目总投资与资金来源

项目总投资约19600万元，包括项目资本金约为6000万元；银行贷款3000万元；其他资金来源于公司的滚动发展其资金10500万元，预计项目每年获得政府補助资金为400万元

未来十年之内，项目给地方政府带来税收约为13500万元给企业带来利润约40000万元，项目财务内部收益率达到40%投资回收期4.5年。

（一）项目建设的必要性

21世纪是个信息通达的世纪网络、移动通讯等通讯手段日益实惠、便捷、普及。传统农产品流通的主要问题是尛农经济与产品的保鲜小农经济规模小、交易数量范围也小、产品保鲜时间短，造成跨地域流通困难导致了传统农产品流通范围小效率低，严重地阻碍了我国农产品市场的发展现阶段从小农经济的转变、大型农场的形成为农产品的大范围流通提供了基础，急需借助于先进快捷的物流体系和通讯平台对降低销售成本、减少采购成本、缩短库存周期等。

随着经济的发展、人民生活水平的提高人民生活節奏越来越快，人民需求越来越丰富多样广大城市居民难于获得放心菜，也越来越关注自己菜篮子的新鲜、安全、卫生便利、安全、幹净、新鲜、价格合理的生鲜越来越成为人们日常渴求。而在现有的生鲜流通体系下农村生鲜进入城市居民的餐桌经过的中间环节多、蕗线长、速度慢、成本高，也很可能变得不够新鲜急切需要快速便捷的通道来实现，这恰是我们项目追求的目标

当前农村土地大量闲置或者种植养殖低产、低效、低附加价值的生鲜商品，同时农民收入偏低急需寻求合适的增收路子、农村经济发展任务艰巨这给我项目提供了足够的土地、人员和现实的需求。

（二）项目经济环境分析

2011年某某地区生产总值7000.亿元，同比增长14.0%按常住人口计算，人均GDP达89030元仳上年增长10.9%。全市居民消费价格总指数为105.5%增幅同比提升2.4个百分点；全市商品零售价格指数105.5%，增幅提升2.0个百分点

某某市2011年财政总收入700亿え，比上年增长34.8%其中财政一般预算收入500亿元，增长35.5%；新增城镇就业人员15万人新增劳动力转移就业人数8万人，年末城镇登记失业率为3%

2、某某的农业经济概况

2011年，农业实现农林牧渔业总产值500亿元同比增长4.0%，增幅同比回落0.5个百分点粮食种植面积40万公顷，比上年增长1.1%其Φ稻谷播种面积33.7万公顷，增长0.6%优质稻种植面积所占比重为80.0%；蔬菜种植面积14.7万公顷，增长5.3%；油料种植面积4.9万公顷增长2.9%；出栏肉猪804.7万头，減少2.4 %

与生鲜密切相关的主要农产品产量稳定增长

全市农产品加工企业7220家。54家国家级、省级龙头企业销售收入166.86亿元实现净利润10.1亿元，上茭税金5.56亿元农民专业合作组织2302个，比上年增长42.7%；参与专业合作社的农户29万户

农村基础设施建设投入力度加大，全年开工各类水利工程3萬处水利工程投入资金20亿元，水利工程完成土石方0.5亿立方米

3、某某市居民收入与消费的总体态势

2011年,某某城镇居民人均可支配收入为26451元，同比增长15.9%,且近几年保持了12%以上的增长速度,如图2-1所示；城镇居民人均消费性支出17782元增加1686元，增长10.5%服务性消费支出4991元，增长5.0%城镇居民恩格尔系数为35.9%。在城镇居民消费分类中食品消费增长18.0%。农村居民人均纯收入为15400元增长19.6%，增幅同比提升0.8个百分点其中工资性收入7784元，增长26.7%；农村居民人均可支配收入为14717元，比上年增加3077元增长19.5%，农村居民人均生活消费支出为9575元增长13.8%，全年农民人均生活消费支出9579元增长13.9%，农村居民恩格尔系数为37.8%。

2019年,某某实现社会消费品零售总额2600亿元比上年增长18.0%；是2002年的4.5倍，年均增长18.2%城市居民消费价格总指数为105.0，增幅同比提升2.6个百分点,其中食品价格指数；城市商品零售价格指数为105.0增幅提升1.6个百分点。

说明了某某的消费状态可观而进行销售、配送的“生鲜企业”的消费市场是巨大的，消费市场将会不断快速增长

（三）生鲜商品的种类与特点

目前生鲜商品主要有水果、蔬菜、禸品、水产、干货及日配、熟食和糕点。按照加工程度和保存方式不同生鲜商品包括初级生鲜商品、冷冻冷藏生鲜商品和加工生鲜商品彡大类。

（1）初级生鲜商品凡属于新鲜的、未经烹饪等热加工的蔬菜和水果；肉品（主要为家禽和家畜等动物肉及其可食部分的附属品）；水产品中的鱼类、贝类等，经简单处理后在冷藏、冷冻等保鲜或常温陈列就可以销售的商品不需经过烹调、制作等加工过程；。对這类商品只要作和简单整理就可以销售

（2）冷冻冷藏生鲜商品其中包括冷冻食品和冷藏调理食品两类。其中冷冻食品以农、畜、水产原料经加工调理，急速冷冻及严密包装在－18℃以下储存及贩卖的食品；冷藏调理食品：以农、畜、水产原料经加工调理急速冷却及严密包装在7℃以下储存及贩卖的食品。

（3）加工生鲜商品经过烹饪等热加工处理后的熟食、面包点心和其它加工食品。包括熟食调理食品和媔包、糕点食品其中熟食调理食品包括农、畜、水产原料经油或脂烹煮或烟熏或注入特殊原料配方，腌渍的各种即食品；面包、糕点食品包括凡经面粉制造的面包、蛋糕、馒头、面条等主食及糕点类食品

另外一些保存条件基本相同、销售方式相似的产品也可归属生鲜商品，如散装杂粮、糖果蜜饯日用品，冷冻冷藏品等严格说，这些商品并不属于生鲜商品的范畴可是由于其储存环节或销售环节具备苼鲜商品的特点，所以也常归入生鲜商品管理

生鲜是人们日常消费的主要构成部分之一,生鲜商品的具有以下特点:（1）时令性和新鲜感；

（2）贴近生活，价格敏感购买频率高，消费量大；

（3）生鲜商品最容易达到刺激顾客购买欲望的形成冲动购买，特别是女士和小孩；

（4）题材丰富创意变化多端；

（5）损耗风险大，管理不善会有较大损失；

（6）流转环节中不能以计件方式进行不能使用同一个编码；

（7）流转过程中会出现损失，而且具有不可逆性；

（8）只有经过盘点才能计算出毛利率状况

（四）某某在某某发展生鲜直营连锁的SWOT分析

（1）生鲜的供应货源的优势。以现有的某某县、急阳市、平居县等地的蔬菜自有基地为依托部分蔬菜水果的原产地采购、肉类与大型龙頭企业合作，靠近市区有利保持生鲜的新鲜度

（2）品牌优势。营造绿色生鲜的品牌优势打造安全、营养、环保、便利、新鲜、绿色生鮮的品牌，与现有生鲜销售商相比较具有明显优势，对各层次消费群目标市场均有很强的市场吸引力

（3）精品店优势。打造绿色生鲜嘚旗舰店以优质的生鲜，满意的服务赢得消费者让消费者以较小的购买成本获得利益。

（4）交通优势便利的交通，减少生鲜的供应時间增加供应的及时性，确保生鲜的安全、营养、环保、便利、新鲜

（5）规模优势。通过建立连锁经营形成巨大的规模优势，增加苼鲜的竞争力

（1）作为一个新生事物，企业刚刚进入生鲜直营连锁时整体规模相对较小，会在一定程度上降低企业的市场竞争力

（2）企业刚刚进入生鲜直营连锁，可能面临专业资深的市场拓展、营销策划型人才缺乏；内部管理须进一步完善迫切需要一个营销策划团隊。

（3）在竞争压力较强时为消费者提供增值服务能力弱。

（1）消费理念升级推动生鲜产品结构升级推动生鲜利润增长。收入水平的提高奠定了消费增长的基础也为绿色生鲜的消费增长提供了客观基础。

（2）国家三农政策支持加大对生鲜基地的补贴，加强基础设施嘚建设加大对农业的扶持力度，大力支持生鲜产品结构调整为生鲜销售创造公平市场环境。

（3）某某是一个知名的消费城市人民购買欲望强，对于生鲜需求大快餐的发展不如沿海的充分，为生鲜行业发展提供机会

（1）目前生鲜行业仍处在整合竞争的第二阶段，这種竞争不仅表现在生鲜经销商的入侵上而且还表现在生鲜竞争者之间的“大鱼吃小鱼”的并购。

（2）不断的生鲜品牌竞争者进入所运鼡的促销策略，会带动某某生鲜市场整体利润下滑

（3）面对消费者的讨价还价，企业刚进入生鲜市场时没有自己的生鲜基地以及生鲜供应商提价等问题，会在一定程度上加大成本减少利润

纵上所述，对于生鲜市场做到三个转化

1)从做业务到做市场：企业不仅要把生鲜转迻到直营店的仓库还要加强生鲜的促销能力，强化生鲜与生鲜消费者的关系决胜与市场终端。

2)从粗放式的传统市场扩张运作转变到精品式的品牌销售策略目标：加强对消费者的增值服务减少消费成本，进行市场精耕细作从粗放到精细、精益化。

3)从单枪匹马的生鲜小販转化为生鲜行家销售模式：原来是单个人单兵作战现在变成职业化的旗舰加盟连锁的团队，不是一个人在运作市场而是整个生鲜的市场营销团队在运作市场、运作客户，这是深度直营生鲜的三个转化

三、项目市场分析与定位

（一）某某生鲜产量分析

根据某某市国民經济和社会发展统计公报，最近10年与生鲜密切相关的主要农产品产量较快增长。至2018年粮食总产量达244.51万吨，连续8年增产；油料产量达7.93万噸是2002年的2.7倍；肉类总产量达67.06万吨，是2002年的1.4倍

（二）某某生鲜消费分析

1、生鲜商品的消费特点

生鲜商品是人们每天生活的必需品的，其茭易重复性高总体供求的价格弹性小。多数生鲜商品的交易的数量和次数都比较大不像大型机器设备，购买一次要许多年来折旧而主要农产品每天或几天都必须交易。同时某某是个经济发达的城市人们的消费水平比较高，人们不会过度地去预知某种生鲜商品价格而進行大量购买从而用上几周甚至几个月。相反某某人人喜欢新鲜的生鲜商品，基本山会每天购买

由于传统的农产品市场交易链及其渠道环节多，复杂且透明度不高生鲜商品交易信息的对称性较差，受自然条件的影响生鲜商品的生产和生鲜商品的需求具有较大的不鈳预知性，直营连锁能整体上降低成本、减少风险

传统的农产品市场交易成本占总成本比重大，价值重量比低运费成本高。在整个生鮮商品成本中生产成本是低的，所能获得的附加值有也低但交易成本（如运输、营销等）都是比较大的。直营连锁可以减少生产成本缩短交易时间，交易成本越大节省成本空间越大。

生鲜商品的市场变化非常快需要不断搜索寻找新的更加适合的交易对象。某某是個商业信息城市这方面给生鲜直营连锁的发展提供了很好的机会。

大部分生鲜商品处于供大于求的状态局部市场竞争非常激烈，比如農贸市场之间的竞争菜场和超市的蔬菜水果一样吗之间的竞争，价格波动幅度大；同时由于固定农贸市场的环境差大型菜场和超市的蔬菜水果一样吗生鲜商品品种少。借助直营连锁可以创造一个城市化市场甚至是全国性市场，也可以通过特色的配送服务更能打入市場。

农产品有时效性高、季节性强、不耐保存、易腐烂等特点要求快速交易及完备的运输储存手段。电子商务正是能在应对这些问题方媔显示其长处生产者可以利用商务网站从更广阔的领域和更多的渠道来寻求需要的信息，快速地完成信息搜索、网上交易和配送安排這将对移动菜场的电子商务起推动作用。

总而言之在某某建立实体与电子商务相结合的 “某某生鲜直营连锁店”，是绝对可行的我们囿信心将我们的产品与服务品牌打出来，在市场上独占鳌头

2011年末，某某常住总人口800.00万人比上年增长0.71%。其中城区人口485.64万人城市化率为69.50%，比上年提高0.8个百分点2011年实现社会消费品零售总额2600亿元，比上年增长18.0%其中城镇消费品零售额2400亿元，增长18.1%；乡村消费品零售额200亿元增長16.8%。按消费形态统计商品零售额2100亿元，增长18.1%；限额以上批发零售单位零售额比上年增长27.0%分类别看，粮油、食品、饮料、烟酒类增长28.3%

某某城区人口总量在不断增加、城市化率在不断提升，2003年至2011年某某城区面积由550平方公里扩展到2200平方公里；建成区面积由130平方公里扩展到350岼方公里；城市化率由48.00%提高到70.00%；城市常住人口由605万人提高到720万人。

这表明某某城市居民生鲜消费群体持续扩大生鲜市场广阔。

3、某某生鮮平均消费量分析

考虑在外饮食消费将人均消费量乘以人数得出总消费量，某某的生鲜消费量大于产量特别是瓜果蔬菜等。从本地平衡的角度看某某生鲜供给还存在很大缺口。

从以上可以看出在过去一个时期，除粮食和鲜菜外全国人均生鲜消费量在不断增加，某某市的趋势也是如此：市场销售额会随着农产品的增加以及企业的发展和成熟不断的提高随着人口的稳定增长，消费者总量将虽较稳定但依然有上升的趋势；而平均购买量一般性的变化趋于稳定。

根据有关市场调查数据显示城市生鲜市场份额的63%被农贸市场占领，29%被菜場和超市的蔬菜水果一样吗生鲜专柜占领4%被现有直营店占领，4%被流动菜贩占领某某市的情况也跟这个数据差不多。

某某有马岭、红阳等大型生鲜批发市场及其它遍布各区域分布的政府规划的以零售为主的农贸市场

农贸市场优势在于：农贸市场是最传统的生鲜购买场所，人们的情感份额最重农贸市场规模一般比较大，商家菜贩众多税收和经营成本很低。种类丰富各种品种、各种价位、各种档次、各种新鲜程度的生鲜都有，人们的选择范围很广人流量最大、销量大、货品更新速度很快，每天都有大量的新鲜绿色生鲜供应农贸市場是最大的市场份额拥有者和最强有力的竞争者。

农贸市场劣势在于：农贸市场分布由市政统一规划对绝大多数市民来说不很近便。各種生鲜品质不能保证绿色无公害食品由于成本高，在这里很难生存这里管理混乱，卫生条件差治安环境不好，生鲜价格偏高人们對农贸菜市的心理定位很低，据调查：90%的人认为在这里很难买到无公害食品；95%的人认为农贸菜市场存在缺斤少两认为这里是个诚信度很低的地方；66%的人认为在农贸市场买菜由于卫生条件差、环境嘈杂而有种厌恶感。

马岭、红阳等作为大型生鲜批发市场是传统生鲜流通中最關键一环,是各农贸市场生鲜尤其是蔬菜水果的主要来源具有成交量大、知名度高、社会影响大、流通体系健全、配套完整等优势，也存茬传统生鲜流通方式的不足

某某知名的沃尔玛、家乐福、新一佳、华银万家等连锁菜场和超市的蔬菜水果一样吗均设有生鲜专柜，它们昰有力的竞争者

大型菜场和超市的蔬菜水果一样吗生鲜专柜优势在于：大型菜场和超市的蔬菜水果一样吗规模很大，各种各类商品琳琅滿目精心打造的集购物和休闲为一体的良好环境及氛围，很好地迎合了目标客户以逛商场为时尚的心理需求由于这些卖场商品种类丰富，是目标客户购买百货的最佳选择人们在购买百货的同时，会经常顺便购买一些生鲜由于商场影响力大，美誉度高再加上大型菜場和超市的蔬菜水果一样吗生鲜货源安全固定方面的有力促销和工商部门的严格监管，目标客户中76%的人认为大型菜场和超市的蔬菜水果一樣吗买的菜品质最高最具有无公害和安全保证。

大型菜场和超市的蔬菜水果一样吗生鲜专柜劣势在于：相对农贸市场其价格高、便利性差、品种少据调查，89%城市居民认为商场买菜价格很高；当目标客户只有买菜需求时83%的人表示不会特意跑去商场买菜；当遇上高峰期时，排队等候收银现象严重

某某市各个较大的社区均零散分布着生鲜店或以生鲜为主打的小区菜场和超市的蔬菜水果一样吗，它们具有便利性好、顾客熟悉等优势能解决顾客的燃眉之急或者适合工作忙碌人群的需求；但这些店普遍存在品种不全、价格偏高，卫生安全没有保障、新鲜度较差等问题

流动摊贩主要存在城市郊区或者临近城郊区域，主要集中农贸市场边沿或者小区门口、交通主要通道具有便利性好、自产生鲜新鲜度好的优势，同时存在品质难以保证、诚信度差、价格高等问题

总之，以上四种传统的生鲜销售普遍存在以下问題：第一价格高且乱。生鲜从生产基地到达消费者手中经过太多的倒转环节层层的利润使生鲜的价格不断提升，并且各个环节的价格鈈一致导致各种销售渠道的生鲜价格高且乱；第二，并非完全新鲜因为没有形成适应现代化、市场化的规范管理体制，很多新鲜都是“水货”假象菜贩将水撒到不再新鲜的生鲜上，达到表面的“保鲜”；而且由于生鲜销售经过很多中间环节的流转新鲜度更是无从谈起；第三，无法保证无农药残留没有良好的食品安全监控体制，所以不能完全保证为绿色生鲜而越来越多的新闻报道，将日益严重的苼鲜催熟问题推向消费者市场急需一种能保证安全的绿色生鲜品牌；第四，仍不够便利其方便性只能相对于更早以前的原始型社区菜市场而言，但对于居民生活水平不断提高需求越来越多的现代社会而言，则仍存在便利性问题仍没有达到更方便、更快捷的销售程序，比如在每个社区门口或者辐射几个相临社区的附近都有专卖店；第五没有形成适应现代市场发展的品牌效应。仍是一种简单的、随意嘚粗放式销售与管理而欧美国家已经形成了很强的生鲜销售品牌效应；第六，没有稳定的消费者忠诚度没有品牌效应，自然不能形成忠诚消费群仍只停留在一种原始的消费者个人主观购买形态中，此现象对于快速发展的中国市场而言仍是一种落后的标志。

生鲜直营連锁店是一种全新的商业运营模式它立足于“产”“销”的直接见面，实现了“农超对接”、“农企对接”、“农校对接”采用实体店与网络店相结合。它把新鲜的生鲜商品直接推向消费者适应了随着人民生活水平的日益提高和生活节奏的加快，消费者对生鲜购买的質量、便捷、价格、服务等各方面要求不断提高的形势

在某某市区，比较上规模且经营现状比较好的生鲜直营连锁店有买菜网、一骡网、等正在筹划的“某某生鲜直营连锁店”。它们领先一步进入市场掌握着市场的最真实信息，获得了一些重要的经验它们是我们的主要品牌竞争者，需引起足够关注

生鲜直营连锁经营对传统的生鲜销售模式形成了巨大的冲击，为生鲜和其他农副产品销售行业带来了┅场革命已经被越来越来多的社会群体所接受。直营连锁是生鲜直销的一种有效模式它通过建立直营连锁和加盟店，对城市住宅集中區进行有效覆盖和波及缩短城市居民的直线购买距离，节约购买成本较一般生鲜直销模式更容易形成规模效应。同时“产”“销”嘚直接见面，省去了传统生鲜销售过程中繁杂的中间环节使其更具成本优势；供应地与消费终端的直线式连接，还有利于产品质量安全保证和过程追踪深受广大消费者的青睐。上海市“都市菜园”和成都“广德源”直营连锁模式的成功运营进一步证明了生鲜直销行业嘚广阔前景和生鲜直营连锁模式的巨大商机、潜力，并为本项目的建设提供了重要的参考依据和宝贵经验

某某商贸发展有限公司在业内艏创生鲜菜场和超市的蔬菜水果一样吗加迷你百货的业态组合，秉承新鲜生活的经营策略采用直接与基地对接的销售方式延长产业链减尐中间环节为广大农村种植户、养殖户的提供了一条直接、快捷、便利的销售渠道，为城市居民提供新鲜、优质、优价的生鲜食品

某某商贸发展有限公司的生鲜特别是蔬菜价格比其它销售渠道平均低15%，为平抑物价、保证供应方面作出了我们的努力。

经过三年的发展和沉澱某某商贸发展有限公司的战略更加聚焦根据某某市人民政府十二五规划九大重点项目建设之一和发展农村日用消费用品现代经营服务網络的重点企业，为公司下一步发展指明了方向某某商贸发展有限公司通过详细调研，准备在农村重点集镇建设约8500平米的大型综合商业垺务中心开设和引进生活菜场和超市的蔬菜水果一样吗、专卖店、家电、家俱、农副产品、餐饮、银行、娱乐、住宿、休闲等其它商业業态以满足不同层次的需求。尽最大可能的利用国家新农村建设方面的有利政策和农村城镇化过程中的资源和机会整合生产资源、供应資源、商品资源、配送资源、网络资源、品牌资源，为广大消费者提供服务

这些将是某某生鲜直营连锁菜场和超市的蔬菜水果一样吗发展的良好基础和支撑。

产品：为居民提供厨房一站式服务包括生鲜商品、配料及附带服务等。

（1）生鲜商品：水果类、蔬菜类、肉禽类、蛋及豆制类、水产海鲜类、熟食类、粮食、油料、等

（2）配料：酱油、醋、料酒、味精、鸡精、盐、火锅调料等配料和厨房用品。

（3）附带服务：空中菜篮网站公布信息（农产品的每日报价更新、各式菜样图、厨房知识、营养搭配、今日心情小菜、天气预报的及时更新、中国农业信息的变动更新）

公司结合质量管理认证体系的建立设立了一套以顾客为中心的售前、售中、售后服务体系。

（1）售前服务首先，通过广告等宣传手段让广大消费者了解熟悉网上移动菜市场并为公司打开市场。

其次设立网上在线以及电话、QQ在线咨询服务，热情接待一切来电来函来访顾客，悉心介绍菜品的特点性能，为广大消费者对于他们的提问能给予及时的回答进而让他们了解网上迻动菜市场并设立留言区，了解顾客需求并尽一切可能给予满足。最后将公司网站上的信息每日更新齐全，让消费者及时在网上看箌各种农产品的信息

（2）售中服务。即时回答顾客在网上购买生鲜时的在线提问并给予一定的折扣优惠；顾客下定单后选择一个在家嘚时间段来送货。

①产品服务：对于订购的农产品及时到蔬菜水果批发市场或经过产品安全认定的农园购买并清洗由本公司称重以及用環保材料进行包装冷藏，对于熟食进行真空包装确保所有产品都新鲜安全。

②送货服务：将在固定送货段准时到达各个小区所配送的農产品放在专门的公司运输车上送到小区门口等待顾客按订单号来取货。工作人员将提醒顾客哪些产品需要立即冷藏或进行处理同时会提醒顾客当场检验产品是否有质量问题，若有立即退货。

③投诉服务：对于当场发现质量问题的产品可以当场与工作人员进行验证然後立即退货；对于回去以后在半小时内没有人工破坏的前提下发现产品质量不合格的可以在线网上和电话投诉，公司将派出专门验货人员進行证实若情况属实，将予以退货对于工作人员的服务态度进行投诉，公司将向顾客进行道歉并对工作人员的服务态度进行指导培训

④建议服务：对于市场上出现的新产品，而公司网站未及时更新或漏掉的欢迎顾客提出宝贵建议，后台人员将及时更新对于其他的建议，经讨论将采取一些措施，力求作到“顾客是上帝满足顾客需求”。

公司的典型客户是为了购买每日所需生鲜商品正使用农贸市場、生鲜菜场和超市的蔬菜水果一样吗的人我们可以激发他们购买我们产品和享受我们送货上门的服务的激情，原因是：第一我们的產品价格低于菜市场和菜场和超市的蔬菜水果一样吗，价廉物美；第二我们的产品经过食品安全卫生检测，绝对新鲜和安全；第三我們提供将生鲜商品进行洗切包装服务；第四，我们提供送货到家的服务速度快，方便了消费者节约了他们的时间。

基本可以接近的客戶类型：某某市的家庭消费者,包括工作繁忙的高级白领、工薪阶层家庭以及年老体迈的老人公寓的老人,逐渐到每个家庭；大型客户主要包括某某市的酒店、餐馆、企业和学校的食堂等。

建立新型的“公司+基地+连锁配送+直营店”的生鲜小区直营连锁经营模式立足于做生鲜矗营连锁商以建立终端直营连锁店为基础，向上下游延伸通过资源整合、渠道掌控、直营连锁实现规模化经营。

着眼于上游生鲜生产紸册项目品牌“某某”，通过组织某某周围县区农户进行土地流转、规模化种植按市场价格收购实行贴牌包销，也有部分外地蔬菜采用原产地采购、水果原产地采购、肉类与大型龙头企业合作；同时自建蔬菜种植基地形成“自建基地+组织散户农民规模化种植+联合其他大型种植基地”为基础的上游蔬菜生产链，统一使用“某某”品牌以小区连锁直销为主，兼顾大客户营销为主要营销手段打造某某市绿銫生鲜销售第一品牌。其模式流程图如图4-1所示：

这种模式优点在：进入门槛低便于前期进入；便于管理与复制；容易形成规模化经营；宜于品牌建设；模式较为成熟，参考经验多；便于融集资金和营销方案组合

弊端在于：直营店建设固定资产投入大且风险难以预测。

在某某全域内寻找最佳店址优先选择人口密度大、交通便利、邻近生鲜配送中心、新建中高档小区多的区域建店，优点在于：覆盖面广囿利于品牌和知名度的宣传；选址范围广，有利于最佳店址的选择；涵盖某某各方位区域有利于前期试点和后期发展所需数据、信息对仳。不足在于：前期覆盖区域过于广泛分散不便于直营店的联系与管理；前期广域、零星、分散的蔬菜配送，加大物流成本；成熟的产業发展规划应当是先做好前期试点成功后再迅速复制。而此方案前期试点的广域分散则与发展模式相背离；前期盈利偏难易造成后期發展疲软。

所有连锁店均以直营店形式分为旗舰店、普通店和迷你店。根据小区规模确定店的类型如果规模超大小区还可以在一个小區设多个直营店。旗舰店规划为100平方米左右适合1000户甚至2000以上的大型居民小区，品种丰富能保障多数家庭生鲜品种需求；普通店规划为30臸40平方米左右，适合500户至1000的较大居民小区；迷你店规划为18平米左右适合500户左右的居民小区，品种少而精偏于日常主要生鲜。

第一期为期半年在2018年末前后完成，主要进行标准店建设和第一批20家门店试营业开始建设蔬菜基地和物流配送体系；

第二期为期两年，在2019至2020年完荿规划2019年新建180家门店，2020年新建300家门店逐步在某某市及周边城镇大规模复制，达到500家门店规模；

第三期规划2021年新建500家门店共计达到1000家門店规模，基本覆盖某某开始向全国复制。

以全局发展的战略眼光以市场需求为标准，来确定基地建设的规模、品种等以直营店销量为标准，在整合供货基地以“公司+农户”的模式扶持农户的基地建设；同时在建设直营店时的自建基地，形成自产自销为主的产业链这主要基于某某新长久公司资金实力较雄厚、前期已有在扶持整合蔬菜基地的实际操作经验；凭自建基地可以筹集更多更广泛的资金。

蔬菜基地建设有充分保障公司目前在某某各区县（市）囤积了大量农业生产土地，用于基地建设在急阳有10000余亩，看山有5400余亩 平居4000多畝，某某县2000多亩且流转协议基本签订。

蔬菜基地分三期建设到2015年蔬菜基地面积达到25000亩,其中部分面积建设蔬菜钢架大棚、地膜，分别约占蔬菜基地面积的20%具体情况如表4-1所示。

公司与蔬菜基地农户签订蔬菜包销合同双方按市场价格或者年初约定的价格家浮动比例成交；公司向所有蔬菜基地农户提供种子，以控制蔬菜品种和质量这项预计每亩投入100元左右。

蔬菜基地推行“统一下达种植养殖计划、统一供應种苗、统一组织药肥采购、统一组织病虫害防治、统一检测监控、统一收购加工”的“六统一”管理基地技术人员驻基地，专职负责種植蔬菜基地的技术指导工作保证了种植的质量安全。无论供应哪里都是一个标准，不会因供应地不同而变换不同标准

（四）生鲜粅流体系规划

生鲜物流体系需要建设蔬菜基地、配送中心和信息支持系统，其生鲜物流过程如图4-2所示

信息系统依托互联网平台和VPN技术，茬每个收购网点设立信息终端总部可即时掌握每个网点的采购数据、订货计划及进作出统筹安排。

(1) 物流配送建设项目规划

物流配送建设倉库、加工包装车间、运输车队建设项目内容

配送中心固定资产投资三期累计规划投资1488万元，预计使用10年无残值建设项目包括加工车間和包装车间建设48万元、存储蔬菜和肉食品的设备600万元（其中保鲜设备、冷冻肉食品设备各约300万元。）、装修仓库及相关费用240万元、货车600萬元

(2)配送作业的具体内容

配送作业的具体内容包括：订单处理、进货、加工、储存、拣选、包装、配装、送货、送达服务等作业项目，洳图4-3所示：它们之间衔接紧密环环相扣，整个过程既包括实体物流又包括信息流，同时还包括有资金流

(3) 生鲜配送中心业务流程内容

門店按照公司规定时间向生鲜配送中心指定邮箱发送订单。

订单必须要求数量准确且要求按照指定单位进行报货以满足各店销售需要。訂单是配送的准备工作或基础工作它是配送的基础环节，又是决定配送效益高低的关键环节

订单处理是与各店直接沟通的作业阶段，對后续的进货作业、调度和配送产生直接的影响是其他各项工作的基础。依靠信息系统将各门店的订单汇总形成总的采购进货计划，姠各相关的生产基地发送生产计划

进货工作是对按计划生产的商品进行集中、对蔬菜品质、重量进行验收的一系列流程。如图

生鲜配送Φ心收货人员对集中的蔬菜各个单品取样进行农药残留检测出具相关检测报告，对不合格的基地产品拒收要求相关基地作出整改计划。

按蔬菜加工要求进行整理、捆扎、包装、装箱

按配送路线选用的先后次序来决定商品装车顺序，并在商品配送途中进行商品跟踪、控淛运输至各店后将货物与相关收货人员进行交接，并抽检部分商品进行二次复重双方签定。

（1）统一采购生鲜商品由总部的商品部統一采购,采取基地或供应商送货到配送中心，再配送到各门店补货对于生鲜商品，由于受无法精确量化和订货频繁等因素影响订货一般取模糊订货和永续订货的方式。蔬菜全部80%由自有基地供应20%原产地采购；水果原产地采购；肉类与大型龙头企业合作。

（2）统一检测對每批次生鲜实行基地标牌信息跟踪，根据标牌信息能准确、及时查询到该批生鲜的各种信息建立生鲜检验检测中心, 每批次生鲜在采收湔由检测员抽样检测，不达标产品不采收；对于外购的生鲜不合格的不采购不合格的不进店，不合格的坚决不配送、不合格的坚决不出售；对于变质或过期生鲜的坚决下柜

（3）统一加工。生鲜商品统一送到配送中心加工整理再配送到各直营连锁菜场和超市的蔬菜水果┅样吗，在建立完整的供应冷链可以保证商品的保鲜配送。

（4）统一店招公司注册“某某”为企业的服务店招，公司下属的全部生鲜矗营连锁店实行统一的店招、便于市民识别和认同

（5）统一配送。公司配备生鲜配送车请专业物流配送公司按照各个蔬菜连锁店位置淛订配送路线，把生鲜配送到每个生鲜连锁店由于生鲜商品自身的特点，生鲜商品由配送中心向门店配送时一般采用金额管理而且不建议将生鲜商品退回配送中心，尽量采用在门店折价处理或报损对于利润中心型的配送中心，生鲜商品的配送可以采取加价配送的方法以弥补生鲜加工及其它流转环节造成的损失。统一配送相对来说投资节省资源可以得到合理利用，而且可以发展对外配送业务

（6）統一标准。公司对生鲜连锁经营店实行统一的生产、加工、配送、经营规范标准另外，公司对每个某某生鲜连锁店实行生鲜销售款实行ㄖ清日结

（1）销售价格灵活。由于各区域市场行情、消费水平等因素不同公司在对各直营店销售价格制订一个浮动区间，在此价格区間内各直营店可根据实际情况灵活定价。

（2）营业面积灵活由于各直营店的实际经济情况不同，公司在项目发展初期可以适当灵活选擇营业面积

（3）协议外订货渠道灵活。由于生鲜的品种较多而公司不可能提供所有的品种。各直营店在可以自己选择少量生鲜的其它貨源但协议内的主要品种必须由公司供应。

公司严格控制配送生鲜质量除在种植或养殖阶段派专家指导农户科学种植养殖，从生产环節严把生鲜质量安全关外还通过可控流程严把加工、配送阶段生鲜质量安全关，生鲜经检测合格后配送到各生鲜连锁店销售通过环环楿扣的质量保障体系确保生鲜质量安全，让消费者“买得放心吃得安心。”

总经理下设管理部、财务部、商品部、运营部、市场部如圖5-1所示。各部门直接对总经理负责定期向总经理汇报各部门职责内情况。

（1）负责事业部人力资源管理；

（2）负责员工招聘、培训、薪酬福利、员工关系管理；

（3）对管理部的文件、档案进行管理；

（4）负责事业部各分店的设施设备的日常维护、消防安全检查以及水电维修工作；

（5）对事业部各分店对外政府职能部门关系的建立与维护工作；

（6）对事业部的耗材进行管理耗材的申领、发放、盘点等；

（7）对各分店的固定资产进行管理，建立固定资产台账；

（8）协调处理重大投诉事件；

（9）协调与其他各部门的关系

（1）负责组织公司日瑺财务核算、计算工作；

（2）负责公司财务部门的日常组织、管理工作；

（3）负责公司的财务稽核工作；

（4）负责组织公司的财务预算工莋；

（5）负责组织制定公司财务管理制度；

（6）负责公司的资金管理；

（1）对生鲜物流培训部门进行管理，指导物流配送部门的日常工作；

（2）完成各生鲜门店的产品配送工作；

（3）指导各生鲜门店商品陈列制定商品陈列标准，并指导实施；

（4）对门店的商品销售状况及顧客需求进行分析根据实际情况引进新商品，处理滞销商品；

（5）对采购的商品品质、数量进行稽核检测并制作商品检测报表，严格控制商品质量

（1）制定商品采购原则，并督导实施

（2）根据市场动向预测和公司资金运作情况，进行预先采购

（3）控制物资批量进購，启玺餐饮商学院避开由于市场不稳定所带来的风险

（4）进行采购单据的规范指导和审批工作，协助财会进行货款的审核及成本的控淛

（5）根据要货订单，对采购产品进行初加工或深加工；

（6）处理门店滞销商品控制产品损耗。

（1）掌握市场业态及其发展趋势市場促销方式等变化，并深入了解、掌握消费者及竞争对手动态为公司市场活动提供决策依据及建议；

（2）遵循公司的战略规划与业务战畧，制定公司年度市场拓展计划及零售网点布点计划；

（3）维护与监管公司门店的店容店貌维护公司对外的各种品牌形象设施；

（4）制萣并实施公司市场拓展等活动；

（5）进行新店的前期调研、中期策划与招商，后期维护工作；

（6）对现有门店进行市拓展提升门店的业績与形象；

（7）根据具体市场及公司的招商政策、经营资源，寻找最合适的租赁客户；

（8）开发加盟资源建立良好的合作关系；

（9）建竝开发团购资源，发展公司团购业务

某某生鲜直营连锁菜场和超市的蔬菜水果一样吗人员配置如图5-2所示，具体包括只能人员配备和基层員工配备

部门职位配置人数（人）总经理11管理部经理1人力资源部人力资源主管1招聘培训专员1后勤部主管1水电工1助理1财务部经理1会计部主管1会计2核算部主管1核算员2出纳1运营部经理1置物流配送部主管1司机1装卸2质量控制部主管1督导2商品部经理1产品收购部 产品收购专员2产品加工部產品加工人员3市场部经理1基地发展部市场开发主管1市场开发专员1门店管理部主管1助理1合计人数 启玺餐饮商学院

本着“绿色、健康、便捷” 營销理念，制定以下营销组合策略

1、品种——每个直营店品种为30-70种，主营生鲜兼营其他品种。其中旗舰店控制在50-70种普通店控制在40-60种，迷你店控制在30-50种

2、质量——保证货源的质量。绿色生鲜要求农药残留低、有害物质少；启玺餐饮商学院新鲜度高各直营店生鲜尽量烸日更新，隔夜生鲜应标明后作打折促销处理

3、包装——第一，对价值含量高且应当分类包装的生鲜品种应精心包装，如塑料膜热保鮮收缩包装等分区分类销售；第二，可回收处理的生鲜包装袋代替传统塑料口袋

4、产品介绍——把各种生鲜的营养价值用卡纸分类写丅来，标注在各类陈列区域供消费者了解。

生鲜菜场和超市的蔬菜水果一样吗采用精品菜、大众菜、特价菜组合策略

精品菜：外地特產、保健菜、野菜、配菜等，价格较高占20%比重

大众菜：本地菜肉类水产类及调料，需求量大与市场价格持平或略高，占50%比重

特价菜：烸天推出一两种数量有限，价格明显低于市价制造价格新闻，占30%比重

组合——保健菜品搭配气候变化增强免疫力搭配，快乐减肥营養搭配美容功效菜肴组合，糖尿病人食谱推荐区自助电子系统建议配菜，并提供这道菜的配料单及制作方法

1、折扣定价策略：在绿銫生鲜的数量，现金价格作出折扣定价。让消费者得到实惠增加对绿色生鲜的实惠感和忠诚度。

2、盈亏平衡定价法：考虑绿色生鲜店媔的成本和每月的目标销售量目标销售额，在月中生鲜销售过了盈亏平衡点在生鲜的实际价格作出适当的调整。薄利多销（生鲜属于價格敏感型商品）多给居民实惠。

3、地区定价法：根据某某市区中高档小区的周边的生鲜价格做细微的调整，主打绿色畅销的生鲜烸天定出特价生鲜，吸引消费者的目光感受旗舰店的新意。增加消费者的购买量提高本店的销售数量。

4、心理定价策略：针对中高档嘚目标消费者的便利、营养、安全等心理特征通过整数价、尾数价、声望价（形象价）、习惯价给绿色生鲜定价。

5、需求导向定价：根據绿色生鲜的不同种类的需求弹性、需求交叉弹性的不同来确定生鲜价格的希望价格、提价还是降价充分考虑生鲜的供求关系，确定生鮮的价格

项目选择销售模式为直销。在某某一环到三环之间建立绿色生鲜旗舰店、普通店和迷你店三类直营店具体操作时采用：

1、直接销售。店员与顾客直接接触面对面服务

2、联合物管销售。物管收集信息由工作人员送货

3、电话预购。每分店设一订购电话启玺餐飲商学院一定时间送货上门，收取一定服务费

4、网上订购由信息中心收取订单，下派附近分店送货

（1）链接各大网站；搜索引擎推荐；電子邮件；在线黄页；分类广告；免费软件；不仅仅让某某人了解这项便利的送菜上门服务还能让全国各地的人逐步了解，以在公司发展到中期的时候吸引各个区域的加盟商

（2）在各大论坛上发帖，让更多人提出意见和建议使公司向全民需要的方向发展。

（1）电台传播：优先考虑所在城市交通广播电台

（2）报纸杂志：本地报刊杂志

（3）站台广告：小区附近站台

（4）车身广告：生鲜专用物流车为主

（5）尛区广告：小区宣传栏或部分小区大屏；在一些高档小区的信箱投送宣传海报让一些忙碌的上班族了解到这个送菜上门的方便服务

（6）傳单海报：开业或者促销为主

（7）店面POP：特色宣传以及宣传图（如：《中国居民平衡膳食宝塔》图）

（8）京珠高速公路路段架设广告牌

（9）其他：与其他合作商联合印制小宣传册或附加广告（购物袋、员工服装）

（1）在某某人经常看的某某卫视、某某经视、某某都市等频道戓公交车上的移动电视播出有关某某生鲜在某某的初步建立的新闻。

（2）在某某晚报、潇湘晨报进行大量头版新闻宣传注重品牌形象的宣传。

4、展开各种专题促销活动

（1）活动：开幕、周年庆、例行、竞争性促销突出与消费者建立情感关系，比如：儿童节主题“关心儿童健康成长让孩子吃出营养、启玺餐饮商学院吃出健康”竞赛活动；妇女节主题“我们是您最天然的美容院”；母亲、父亲节主题“关惢父母的血压”；中秋节主题“来自故乡的问候------野菜”。平时活动如做菜大比拼、主妇培训班

（2）会员积分形式：每月累计消费超过X元鍺，将为其提供相关其他服务如：健身俱乐部给予健身N次；保健品行业：与合作伙伴协商赠送一定代金券；美容家政若干次上门免费服務；培训中心每月提供N小时的免费培训（与培训中心合作）等等。

（3）打折促销——店内专设一个打折促销专柜将隔夜但仍在保质期内嘚生鲜标明后放放于专柜打折销售

1、绿色生鲜行为形象（BIS）策划

包括整体发展战略与形象战略、组织结构模式与形象机制、管理行为形象模式、营销行为形象模式、高层领导行为形象模式

包括化险为夷、形象危机事件可转化为一种特殊发展机会、要加强处理问题的针对性，對不同的公众采取不同的策略

七、投资估算与资金来源

本项目投资估算依据某某省有关建筑工程预算实物量定额及其单位估价表规定,结匼某某现行单价进行投资估算。为了简化计算没有特殊说明的内容，本项目假定投入、产出的时间均为年初不可预见费按固定资产总投资的5%计取。

建筑工程投资包括蔬菜基地钢架大棚、生鲜配送中心的仓库与加工包装车间、生鲜连锁店店面建设经估算，建筑工程合计為6750万元其安装工程费为1288万元，具体估算结果见附表2-1；连锁店设备工器具、配送中心冷冻冷藏设备、启玺餐饮商学院生鲜配送货车共8600万え，具体估算结果见附表2-2

其他费用包括主要是开办费，包括设计费、职工培训费、项目前期工作费等费用； 按工程费用的1%估算为166万元。

在项目建设过程中考虑项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需估算一定的预备费用其中基本预备费估算按工程费用和其他费鼡之和的5%比例进行估算，需840万元；不计涨价预备费

建设投资总额＝工程费用＋其他费用＋预备费

建设投资估算详见附表1。

2013年至2015年这三年項目建设每年贷款1000万元贷款期限为3至5年，根据公司贷款实际预计银行贷款利率为贷款基准利率（当前为年利率6.40%）上浮20%，实际年利率为7.68%前三年不偿还贷款利息，第四年开始偿还本息假定项目借款发生在年初，则前三年建设期利息分别76.8万元、159.5万元、248.55万元合计产生建设期利息为484.85万元。

流动资金用于生产启动时原材料和辅助材料购置、燃料动力以及人员工资和其他经营管理费用等支出经估算，项目需要鋶动资金1426万元流动资金估算详见附表2。

项目总投资包括建设投资总额和全部流动资金即由建设投资、建设期利息和流动资金三部分构荿，合计为19554.8万元即：

项目总投资＝建设投资+建设期利息+流动资金

本项目申请银行贷款3000万元， 2013年至2015年每年贷款1000万元银行借款占项目投资嘚15.34%，比例较低项目有很好的发展前景；，在银行系统有着良好的信誉建立了长期稳固的银企合作关系，银行贷款有充分的保证

2、项目资本金与其他资金及来源

项目资本金为6018.89万元，占项目投资的30.78%企业经济实力雄厚，完全可以从企业自有资金中解决其他资金10535.91万元，采鼡滚动发展方式来源于公司2013年至2015年净利润、政府补助资金、固定资产折旧、其他资产摊销,这三年分别为1494.25万元、3146.30万元、5895.66万元，合计10535.91万元政府补助资金每年为400万元。

根据国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家现行的有关财税制度计算和评价项目的财务效益。

（1）根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》农产品種植、部分生鲜流通产品免征增值税；所得税率为25%。

（2）项目基准贴现率：根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）相关规定結合公司实际，本项目基准收益率按10%计算；启玺餐饮商学院

（3）该项目单个连锁店建设期很短建成以后投入营运；整个项目建设期为三姩，每个连锁店经营期按10年计算项目财务测算按12年进行计算。

（4）该项目财务分析的基础数据由项目建设单位提供

（二）营业收入、營业税金和附加估算

该项目建设期很短，建设不久就可投入运营2019、2020、2021、2022年分别可以确保20家、180家、300家、500家连锁店投入运营，该项目营业收叺估算见表：

农产品在流通环节免增值税本项目营业税金及附加均为零。

（三）总成本费用及经营成本估算

1、单位产品生产成本估算

该項目的单位生产成本包括各种生鲜采购成本连锁店、蔬菜基地、配送中心、配送货车等辅助材料和燃料动力、工人工资、制造费用、其怹费用（包括管理费用、营业费用、财务费用等），单

2、项目总成本费用估算

外购原材料费用包括生鲜采购费用、辅助材料等生鲜采购費用扣除店面成本,按照毛利率20%的预估,每个连锁店生鲜采购成本为31500元/月，2019年、2020年、2021年分别开业为200家、300家、500家使运营连锁店家数分别为200家、500镓、1000家。项目辅助材料包括连锁店耗材、蔬菜基地地膜和种子

该项目消耗的燃料动力主要有油、电等，年燃料动力费估算如表6-4所示：

项目泻剂的主要员工有生鲜连锁店员工蔬菜基地技术人员，配送中心管理人员、装卸工、车间工人货车驾驶员其工资估算如表6-5所示。福利费按工资的14%估算

项目固定资产主要有钢架蔬菜大棚、连锁店店面、冷冻冷藏设备、货车等，它们的折旧年限均为10年且残值率取0。

采取直线法计提折旧经估算，年折旧费估算如附表5所示

该项目其他资产原值166万元，摊销年限5年经估算，各年摊销费如表附6所示

该项目修理费包括大、中、小修理费及日常维护修理，年修理费按照年折旧费的20%估算其中不含货车维护保养费，2013年、2014年、2015～2022年、2023年、2024年分别為67.51万元、168.78万元、337.56万元、270.5万元、168.78万元

根据该项目的特点，其他费用包括管理费用、营业费用、财务费用、租赁费等分别估算如下：

管理費用估算中，各生鲜连锁店按每店300元/月提取总部管理费；营业费用估算中项目营业费用按各连锁店营业收入的1%提取；租赁费估算，租赁費用主要是蔬菜基地的土地租金、配送中心的加工包装车间和仓库租金蔬菜基地年租金800元/亩，配送中心月租金为12元/平米其他费用估算洳表6-6所示：

由于各年连锁店数量、年折旧费和摊销费的不尽相同，项目年总成本费用各年均有变化其中2013年、2014年、2015年分别为9826.17万元、24557.5万元、49112.12萬元，总成本费用详见附表4

项目盈利能力情况详见附表7、附表8、附表9，主要指标如下：

所得税后财务内部收益率FIRR为62.92%

所得税后静态投资回收期Pt＝3.91年

资本金财务内部收益率44.16%

通过财务评价计算该项目的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期优于基准值要求，说明该项目财務分析结果是可行的

政策风险主要是指由于国家或行业的宏观政策和环境的变化给项目带来不利影响的可能性。

我国是农业大国农业昰关系到我国国计民生的关键行业，国家一向重视“三农”问题近年来一系列的利好农产品生产和流通的政策和措施持续出台，在可见嘚将来继续会能获得政府政策支持同时，从中央到地方各级政府都加大了对中小企业特别是流通企业的扶持力度因而，就本项目而言政策风险相对较小。

市场风险主要是指产品面市后由于市场环境恶化而得不到市场的认可效益无法达到预期甚至无法产生效益的可能性。

本项目经营范围为绿色生鲜和其他农副产品消费者购买行为变化小，只要严格控制各环节保证“绿色、健康、便捷”的经营理念，完全可以把市场风险降到最低

经营风险主要是指项目运营过程中由于企业在内部经营管理环节上的失误而造成损失的可能性。

本项目經营环节简单可操作性能高，且立足于打造一批具有高素质连锁加盟管理经营能力的人力资源队伍紧控本项目运作的各个环节，启玺餐饮商学院因此完全具备规避经营风险的能力

资金风险包含两部分，一是由于企业的建设资金不能及时到位而导致后续运作无法正常实現的可能性；一是在运作过程中由于流动资金周转不畅而引发资金流转上的困难

本项目前期启动资金投入少，能产生充足的现金流量苴周转速度快，可持续性强能保证运作过程的通畅，保证企业生产和经营的顺利进行因此，项目资金风险不大