本文授权转自公众号房产销售说（ID：wantsoso）

地铁房炒过之后，大家开始炒高铁房。

一时间，广告铺天盖地。

清明节坐地铁去安亭扫个墓，收到的高铁房DM单卖给收废品的，能赚回地铁票钱。

“到上海只要30分钟！

大虹桥商务区辐射范围！”

更有甚者，感觉抓住了高铁自己就能翻身为奴。比如河南濮阳，民间呼声很高：

争不到高铁，领导下课！

恰恰相反，大部分地区，越修高铁，越穷。

Spiekermann & Wegener（1994）绘制了欧洲、西欧、德国和法国高铁建设前后的时空地图，发现高铁主要连接的是区域中心城市，高铁沿途的非中心城市成了新的边缘区域。

为了带动日本第二大城市大阪的经济发展，日本政府在东京与大阪之间开通了新干线—东海道新干线。不过，大阪的发展并没有受益于新干线，如今在东京都市圈对资源、人才的极力吞噬下，前者已沦为了东京的“附属物”。

——《高铁背后的城市战争》

我们是有中国特色的社会主义，中国的情况不同，是这样吗？

在研究高铁沿线城市时发现，京沪线将近50%、沿江通道将近60%的城市的GDP增长，在开通高铁后，相对于省内平均数据下滑。

尤其是江苏的昆山，安徽的全椒、六安，湖北的巴东、潜江，山东的齐河、泰安、枣庄，重庆的涪陵、长寿、石柱等城市，开通前增速高于全省平均，开通后则跑输了全省平均水平。

为什么会越修高铁越穷？

大城市的发展，一直吸附着三四线城市的资源，现在修了高铁，虹吸效应更加明显。

你之前硕士毕业，想留在老家工作。现在发现有高铁，到上海也不远，干脆去上海工作吧。你有一个好的idea，本来想在老家创业，现在去上海很方便，拿着钱去上海创业吧。

一线城市就像一个黑洞一样，源源不断的将高铁沿线城市的血吸干。

有人说，我们可以作为上海的睡城。

天津到北京只要30分钟，每天单向发车183班，比地铁间隔还短，有几个北京人在天津住？

天津发展不起来，跟北京有很大关系。同样是做生意，为什么我要留在天津？

更别提大城市周边了，你开个公司，希望公司名字是《上海**科技有限公司》还是叫《江苏省昆山市花桥镇**科技有限公司》？

更别提背后的资源注入了，判若云泥。

北京周边，更看不下去了：

在河北省环绕京津的区域有25个贫困县、200多万贫困人口，集中连片。

难以想象的是，这些地区与西部最贫困的“三西地区”处在同一发展水平，有的指标甚至更低，亚洲开发银行为此提出了“环京津贫困带”的概念。

京津冀协同发展＝天津河北提供资源，北京加油发展

别以为挨着北京近就好，越近，越穷。

东京的名古屋，江苏的昆山市

这两个地方都因为靠近大都市，取得了巨大的经济成就。怎么做到的？

昆山市政府领导，夹着公文包，来上海一顿饭一顿饭的请出来的。

你们公司在上海压力大吧？来我们昆山吧，便宜

所以，一个地方想摆脱大城市的虹吸，需要有两个条件：

1、与大城市产业结构错开，最好承接大城市不想要的“低端产业”；

2、当地政府要有作为。

天天听到耳边有人说，国家建了很多公租房，房子要降价了。

这个逻辑，我真是没理清楚。

是不是政府做什么都是为了降房价？

我能理解的逻辑是这样的：

上海房子贵，全国房子贵，是因为地价比较高，比如说中国经济发展的黄金时期1995年到2012年：中国GDP涨了8.6倍，工资收入涨了8.8倍，税收涨了16倍，但是土地价格涨了64倍。

土地为什么跑赢了GDP？因为土地拍的少啊，供需失衡，价格怎么可能不涨。

为什么土地拍的少啊？因为政府土地红线啊。上海政府严守3185平方公里土地红线，目前可供开发的土地仅剩60平方公里左右。（2016年数据）

这60平方公里全部盖成房子吗？

建设用地全部用来盖住宅吗？

居住用地只占35%不到啊，

土地供应如此稀缺，直接导致了地价暴涨。

现在还要分一部分出来建设公租房

请问土地供应怎么变化？

推出了公租房，购房需求会有变化吗？

在我的理解范围内，没有啊

推出了公租房，大家就不用买房了吗？

如果是这样的场景，我就能得出上面的结论：

以前房租太高了，大家租不起，只能去买房了。现在政府善心大发，建设了很多公租房，房租低了，大家可以租房了，所以不用买房了。

但是身边没有这个情况啊，能买房，还是要买房的，有没有公租房，要买房的人数还是一样多。

所以啊，需求没有降低，供给却有降低的可能，怎么会让房价下跌呢？

又有人说了“租售同权啊，政府都说了，以后租售同权，大家不用买房了”

租售同权，你信不信下一步就是租售同价？

房子那么贵，还有人去买，不就是买的那个“权”么。学区房贵，买的不就是学区么。

20平米的学区房，卖400万，其中有250万都是买的学区的价格了。

租房也可以上这个学校了，房租要不要加250万？

嗯，如果政府不让加，这个房子我们平头百姓不用指望租了。

寻租空间这么大的事情，大量利益群体挤破头，我们看看就好了。

相信我们伟大的国家，不会做这样蠢的决策。

长租公寓更不要提了，没人住了长租公寓就不用买房了。

长租能有多长？租二十年吗？你问问房东同意么

03 经济适用房能降房价

目前确实有很多朋友购买经济适用房，那么购买商品房的客户，确实变少了。尤其是刚需客群，真的变少了。那么，对房价有什么影响吗？

还是跟公租房一样，分析一下供给和需求。不管经济适用房还是商品住房，我们统一视为住宅分析：总购房群体，没有变少，相反，经济适用房价格比较低，拉低了购房门槛，总购房人数变多了，需求变多了。

不管是经济适用房还是商品房，占用的都是建设用地。只要严格守住土地红线，总供给是不会变多的。供给不变，需求微升，我实在看不到房价下行的动力。

难道是经济适用房价格，拉低了当地水平？

那么多回迁房也没拉低商品房价格，倒是反衬出了商品房的品质。

所以，房价的症结在土地供应，只要放开土地供应，房价一定会降下来。只要土地供应不增加，房价长期还是会坚挺。

那么，我们建议政府多供地吧。

我想，这个问题，伟大的党国应该纠结了很久，最终还是选择了放弃。不是没有土地，上海外环外郊环内，大片土地。不敢拍。当然，既然是人民政府，就不会让人民的房子再暴涨了。

04 中国马上进入老龄化，房子肯定便宜

我爱人爷爷奶奶有一套房子

我爱人外公外婆有一套房子

这些房子以后都要给我的呀！

天哪，我一个家庭有8套房子！

天哪，看完我也吓一跳，要发财了

后来想想，我好像没这么幸福

我爸妈跟爷爷奶奶住在一起

外公外婆家的房子，在农村，我应该也不去住

美国一美元的别墅，是不是这样来的？

而且他们还有别的子女，要不要分财产？

我爱人那边，情况好像也差不多

更可怕的是，他还有个弟弟

中国生育高峰，出现在1962到1976年，现在差不多42到56岁

现在这个群体是社会的中坚力量

等他们将房子给我们么？

而且，中国人均寿命在不断延长

而且，这个中坚群体，目前事业有成，大部分人都在考虑给父母买房养老。意味着由于老龄化的不断到来，户数在不断增加。

比如德国，1960年的时候7300万人，那个时候有1900万个家庭，每个家庭有3.76个人。到了2010年，总人数8100万人，增加了1/10，家庭户数翻了一倍变成4000多万。

人没增加多少，但是户数增加了，原因就是虽然老龄人越来越多，但老龄人还需要住房。

我们会面临着和德国类似的情况：

就像任大炮说的：“如果要继承这么多房子，就必须老人全部死光，这样中国人口要死一半。”

虽然话不好听，道理是对的。

老龄化社会到来，很可能是住房需求不降反增。

想等他们去世释放房源增加供给的，很大概率等不到他们去世，自己已经老了。

另外，房子和房子不一样。

只有建在正确地方的房子，才叫房子，建在错误地方的，以后叫建筑垃圾。

我大概率是在大城市生活的

外公外婆农村的房子，给我我也不要

老家县城的房子，估计也不要了

大部分普通人，应该都会面临这个结局

一线二线城市的房子，依旧稀缺

农村的房子，由于人口涌入城市，成了建筑垃圾

县城的房子，看地方吧，大部分县城人口也是大量被大城市吸附

我农村的房子，只能卖一美元

上海的房子，还是买不起

05 得房率越高越好，赠送面积越多越好

关于房价的话题，一会儿下面接着讨论

免得又有人说我哄抬房价

每个看房的朋友，都会问到得房率

每个看房的朋友，看到赠送面积，都是两眼放光

得房率真的越高越好吗？

赠送面积大了，对我们意味着什么？

得房率对应着公摊，公摊就是电梯井、消防通道、公共门厅、过道等等

得房率越高，这些公共设施就越少，越小。

电梯很小，居住体验会高么？消防通道很窄，居住体验会高么？没有大堂，能算作高档社区么？

得房率，适中就够了，毕竟部分公摊面积也是日常使用

适中是多少？高层建筑，得房率能到75%－80%，就已经很不错了。

有赠送面积的小区，一定要问一下，赠送面积怎么来的。

飘窗、阳台之类的，在合理范围内，不影响室内采光，接受就好了。有很多女孩子，必须要买有飘窗的房子。

如果是赠送挑空、露台、设备阳台等，就需要注意一下。一个是这部分面积，没有计入产权，是不是占用的公共面积。比如顶楼的露台，很可能是业主共有，这就存在后期产权争议的风险。

另外，如果赠送面积过大，无形中提升了小区容积率，与宣传的低容积率小区，还匹配吗？

而且天下没有免费的午餐，在利润率越来越稀释的现在，任何赠送面积，都已经提前计入了房价。

这个说法听起来就很荒谬，但是却一直不断的有人传播

“上海市区都10万了，还能怎么涨？我们这边才4万，上涨空间大”

“同样是上海，2万涨到4万，一定比4万涨到8万容易”

凭什么2万涨到4万一定比4万涨到8万容易？

过去15年间，北京上海房价涨幅在10倍左右，而大部分二三线城市，涨幅只有2-4倍。

房价上涨，首先是一种货币现象。

改革开放近40年以来，由于货币超发，整体物价上涨60多倍，这是房价上涨的最大动力，也是以后延续上涨的核心动力。

由于人民币超发导致的价格上涨，是一种普涨，由一线城市扩展，长期来看各城市不会有太大差异。

各个城市价格涨幅的分歧出现在供需关系上。

总体而言，城市中房子是稀缺的，供需越失衡的地方，上涨幅度越大。

以上两个是长期因素，短期受政策影响也非常大。

里面有房价起点什么事儿没有？

低起点的房价没有带来任何上涨动力，除了自我安慰。

07 房产税一来，房价就要崩

房产税不是早就来了吗？上海、重庆在2011年就开征房产税了，两个地方房价降下去了吗？

知道很多人喊房产税的意思是：

全国普征，税率上升，上海重庆的小打小闹达不到抑制房价的作用。

那么房产税是为了抑制房价吗？

英美应该是房产税最完善的经济体了，两个国家都没有将房产税作为调控房价的工具，根本的目的还是解决税源。比如美国：

香港的税收体系中与不动产直接相关的税种有房地产税、差饷税、遗产税、利得税和印花税等，那香港的房价被抑制了吗？依旧全球最高。

为了抑制住房价格的过快上涨， 2005年8月，韩国政府颁布了《不动产综合对策》，包括征收综合不动产税，2005年韩国房地产市场出现了明显降温（涨幅为－4．2％），但到2006年，韩国房价涨幅又达到11．6％。

何况我们房产税也缺少法理依据，这些国家都是永久产权，土地都是自己的。

我们土地使用权只有70年，建筑设计使用寿命只有50年。本来就是长租了50-70年，还需要额外收房租？

所以房产税会不会来，不确定

房产税什么时候来，不确定

房产税不是为了调控房价

决定房价的，还是最基本的两个因素：

迷信房产税，就像迷信求雨仪式一样

08纽约东京就是上海房价上限

看数据，发现虽然没那么夸张，确实也有这个趋势：

修正前意思是没有进行面积修正，大陆采用建筑面积，国外采用套内面积。如果都采用套内面积价格，大陆城市会更高

由于北京上海人均GDP不足纽约东京一半，考虑到收入后，大陆城市房价显得更高：

天哪，大陆这几个一线城市，人民真是水深火热

都高到这么离谱了？房价还不崩？还有人说一线城市继续涨？

唯一的问题就是，被统计收入的那部分人民，是不是与在一线城市买房的重合？

（1）谁在一线城市买房？

中国收入前1%的人群，拥有着全国30%以上的财富，这部分人群，是一线城市高端住宅的主要客群。

由于国内经济集中度不够高，高净值人群分布相当分散：

一线城市高净值群体占全国50%不到，但是这部分人群的资金，源源不断涌入一线城市。无法统计出有多少“外地人”在一线城市购房，但是大家可以看一看身边，有多少在一线城市购房的客群，用的是在当地产生的收入？

十五年前，温州炒房团炒遍全国，十年前，煤老板进京，横扫各大豪宅。近几年，互联网大佬是绝对主力，马爸爸买了九间堂，还有大量高净值群体去香港置业。

更恐怖的是，他们不仅亲自在一线城市置业，也会支持子女。而且中国人普遍有给子女买房的心态，而西方更大比例是靠自己收入。

另一方面，部分中等收入群体，也会举家卖掉二三线城市的房子，在一线城市置业。

想想身边，卖掉老家房子，在北京上海做首付的客户，少么？

所以，拿一线城市收入与房价对比，没有实质性的意义。一线城市的房价，与全国高净值人群购买力相匹配，而不是本地居民

是啊，我只是上海一个小白领，月薪1万5，不靠父母，怎么在上海买房？

（2）在一线城市购房的本地人，靠的是收入吗？

在一线城市生活过，你会发现，本地人工资并不高。工资不过万的上海人，北京人，数不清，甚至还有很多本地人不工作。那他们靠什么买房？

所有人都知道，北京上海的拆迁赔偿，远远高于应有合理价值。意味着什么？意味着政府给了很多钱给拆迁户。

欧神说，2009年时，黄浦区的地价是负-1800万／亩，每拆迁一亩，就补贴将近2000万给拆迁户。

这部分钱源源不断涌入楼市，能够用收入计算么？

这部分钱来自政府，政府的钱又在哪来呢？

当地居民贡献一部分，全国居民都贡献一部分。

所以，撑起一线城市房价的，是全国人民。

（3）决定价格的，是交易量

决定价格的，是交易量，与总量没关系。上海存量住房400-500万套，上海居民2000万，都对价格没有影响。

真正有影响的是，有多少人在买房，有多少房子在交易。

所有人都知道上海买房变难了。20年前，在上海做点小生意，开开出租车，都可能定居下来。

现在真正靠自己能力在上海买房的，可真的是精英骨干了。再靠开个水果店在上海定居，不太现实。

反过来讲，在上海做小生意的这部分群体，该买房的，已经买了。

现在加入沪漂队伍，而且有落户可能的，都是高收入群体。

所以我们研究交易价格时，用平均收入是没有意义的，交易价格匹配的是现在有购房需求又有购房实力的这部分高端沪漂。

那些低收入群体怎么办？一部分低收入群体，之前已经置业，收入没上来，但是身价已经不菲。

现在来上海奋斗的低收入群体，收入如果没有质的提升，基本丧失了买房的可能性。

（4）中国房价没有上限

前面三部分都是对供需关系的讨论。真正决定房价走势的，还有一个核心原因：通货膨胀。

因为房价本身就是一个数字，把所有人民币面值后面加一个0，房价就要上涨10倍。

所以有人说，上海房价要涨到100万／平。只要人民币不断超发，总有一天会达到。

09房地产行业泡沫太大

天天听到有人讨论中国房产泡沫什么时候破灭，以至于房产存在巨大泡沫成了共识。事实真的是这样吗？

当利润高到离谱了，甚至逼近价格了，我们认为泡沫很大。

万科毛利润率都不足10%了

资本主义羊毛快没得薅了，照这个逻辑，医药行业泡沫是不是更高？

“房价高是因为地价高了，不是利润高

地价高是开发商政府联合炒作的”

那为什么没人去炒作四川山区的地价？

因为收入高，需求强烈，足以支撑房价，地价才更高

当然，不可否认的是，一线城市房价高，与供给不足有很大关系

本质上讲，房子始终是一种消耗品。超发的货币，首先会流入房地产市场，所以短期内会出现价格脱离使用价值的情况。但是只要后续物价普涨，“泡沫”就会充实。

中国房价的上涨，不就是不断吹大“泡沫”

不过这个泡沫，好像是铁打的，打不破。因为你要打的时候，它已经充实成一块铁坨坨了。

“我在老家买房，不能用自己名字，不然就没有上海首套资质了”

很多人都认为政策是永恒的，按照现有政策决定以后的决策。

其实，所有政策，都是短期的。

计划生育基本国策都能放开，更别说一个普通调控政策了。

近10年来，调控政策随着房价走势一直处于波动之中

2007年，调控政策到了一个严厉的顶峰

2010年正式出现限购政策，当年号称史上最严调控

2014年开始逐步放开

但是限制政策肯定是短期的

因为限购没有在根本上解决供需关系

我们通常将限购称之为“阉割疗法”

“中国男孩子太多了，女孩子不够用的

我们把一部分男孩子阉割了吧”

问题是，购房需求，阉割的掉么？

购房需求的根源是什么呢？

购房需求的根源是大家有钱了

房地产市场改革之前，中国城市人均居住面积也就十几平米

到现在增长至30多平。

因为大家有钱了，有钱了为什么不让自己住的舒服一些？

限购政策，只不过是短期内压抑部分需求

放开后，是要报复性反弹的

所以如果是5年内在上海买房

留着你的首套资格，比较有意义

5年以上，限购很可能就放开了

11 题外话－销售推荐的，一定是差房子

进入互联网时代后，信息不对称一步一步被消灭，只要销售足够专业，推荐的一定是最好的房源了，毕竟销售也想尽快成交。

注：本文为作者观点，不代表理想岛立场。