鸿基新都小区位于深圳市龙华区，楼盖得漂亮，价格喜人。

在安居客平台上，鸿基新都一手新房均价2.48万-2.8万一平，现楼、精装交付，由开发商直接出售；在微信公众号“小产权房”的推送中，鸿基新都被称为“大红本房”，即一栋楼拥有一本房产证，每户业主有机会分割产权。

在鸿基新都商务大厦——这个被住户和保安默认的“售楼中心”里，楼盘沙盘、户型样板一应俱全，样板模型旁的铭牌上标注着“以销售/买卖合同为准”。

而“违规销售”“明卖实租”“退房赔款”等字眼被制成横幅挂在小区的阳台上。鸿基新都小区业主声称，他们掉进了鸿基新都开发商的陷阱和圈套。

支付上百万房款“买房”变“租房”

近百户购房者在贷款、分期付款甚至付全款购买小区房源后，却被开发商告知只能签订由深圳鸿润创建投资有限公司单方面出具的租赁合同，并获得一户一证的房屋使用权证。

购房者张先生（化名）表示，2019年8月，经由某中介介绍，他来到龙华观澜鸿基新都售楼处，看中了一套68平方米左右的带装修的大两房，以单价2.6万元/平方米，合计178万元的总房款，购买了这套房子。

然而，当年8月底，当他支付完全款之后，开发商拿出的并非购房合同，而是其单方面拟定的《深圳市物业租赁合同书》，租期为20年。该合同甲方主体为深圳鸿润创建投资有限公司（下称鸿润创建）。

张先生当即对合同性质向售楼人员提出异议，为何支付总价近180万元总房款，却只能签订租赁合同？

鸿基新都售楼处销售人员当时的说法是：因为鸿基新都只有《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等四证，与正规商品房唯一的区别在于，该小区并没有获得住建部门批准通过的《商品房预售许可证》，不能明着卖，为了规避政府监管只能“以租代售”。

同时，销售人员还表示，一旦签订了租赁合同，开发商鸿润创建承诺将给每户发“红本”。

事已至此，抱着一路轻信的态度与心理，本身购房经验不足的张先生签订了该租赁合同，并自以为开发商鸿润创建所谓的“红本”即不动产权红本。

然而，当最后开发商鸿润创建给他们出具的只是一份《房屋使用权证》红本时，张先生这才幡然醒悟，意识到问题没有那么简单。

众多购房者均表示，他们在整个购房过程中，开发商鸿润创建以及销售人员一直都是以“售房”自居。

据知情者介绍，直到今年8月之前，售楼处现场沙盘、模型以及销售展示中，一直都是以“买卖”“销售”“首付”“不限购、不限贷、不限售”“免佣代理”为宣传字眼。

然而业主们住了不到一年，今年8月，传来了一阵晴天霹雳。

业主刘小姐（化名）表示：“2020年的8月7日，在售楼中心，开发商挂出了一个小小的公示牌，落款写的是2019年7月5日，内容就是温馨提醒此楼盘是长租公寓，而非销售。我们之前从没见过这个牌子，拍照发在业主群里，群里都闹翻了。”

不仅如此，鸿基新都的“售楼中心”也随即撤了写着“以销售/买卖合同为准”的铭牌，并在不久之后摘牌关停，不再接待顾客。

业主纪先生（化名）认为此举是开发商心虚了，开始销毁证据。

根据业主们提供的聊天记录、录音、图片资料，鸿基新都的销售人员曾向业主们作出了关于落户、公立入学、房产证、40年使用权等等的承诺，现在看来，大概是无望了。

“我是入住后大概三四个月之后才拿到这个小红本的，上面写着房屋使用权证，只盖了长安国企的一个章和开发商鸿润创建的一个章。这个其实就是开发商私自搞了一个证件给到我们的。”

花费300万只拥有20年合法租赁期，业主陈先生（化名）表示不能接受。

“从法律来讲，也就是说，前20年的房屋使用权是有法律保障的，后20年能不能保障就说不准了。所以等于说我花了300万租了一个20年的房子，而且是一次性把20年的钱全部都砸在这里边，你会这样去租一个房吗？”

据贝壳网等平台数据显示，周边同面积房屋的租金约在元一个月，而鸿基新都以20年租期计算，每个月租金为12500元，以40年租期计算，每个月租金为6250元，在市场价中都位于较高水平。

业主肖小姐（化名）的小孩已经到了入学的年纪，她表示，楼盘的销售曾跟她承诺过的公立学校入学资格，此刻成为了无稽之谈。

“原来答应我们可以读附近的公立学校，现在不可能了，教育局都没有我们小区的备案，我小孩今年上幼儿园，现在就只能去读条件很差的私立幼儿园。”

除此之外，因为没有预售证、没有房产证，就无法申请房屋贷款，业主刘小姐（化名）借了银行的租赁贷，利息高过普通的房屋贷款，还贷压力非常大。

龙华规土委曾出具行政处罚书

维权过程中，购房者还提供了一份由深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局于2018年5月开出的一份《行政处罚决定书》。

在该份处罚决定书中可以看到，龙华规土委早在2018年5月份，就当事人深圳鸿润创建投资有限公司的违法事实进行了认定：

即在未取得鸿基新都商务大厦项目房地产预售许可证的情况下，2017年10-11月期间，深圳鸿润创建投资有限公司在项目施工现场开设体验中心，并向周**"承租人"签订了《深圳市物业认租协议》、《深圳市物业租赁合同书》等文件。

虽然表面上为租赁，但以上两份材料中约定的计价方式为“单价21741元/平方米（或19926元、20123元、22625元、20066元等）”，价款“一次性付款、分期付款、贷款方式付款”、物业租赁期限为20年。

从内容上看，相应协议及材料表现出来的内容和目的已经完全具备房地产销售、买卖内容，可认定深圳鸿润创建投资有限公司实际为变相出售商品房，后续查明，该公司已将收取款项全部退回5名“承租人”，并处以人民币50万元罚款。

对此，北京市盈科（深圳）律师事务所合伙人曾正华律师表示，开发商宣传物料以及销售口径存在诱导购房者情况，存在欺诈。

他认为已经签了协议的，也可以去起诉，但协议内容要结合当初购房时开发商宣传资料，及双方沟通过程去反应双方的真实意思。

由于产权证属于开发商，房屋法定的所有权还是归开发商，所以购买这类房子风险大。如果法定业主发生对外经营行为，一旦被债权人追责，购房者的权益就将失去保障。如果业主方拿产证去融资、借款、担保也不需要买方同意，直接就去银行办手续了。

所以，购房者在买房之前一定要确认土地性质和用途。如果确定要买，签合同、签协议时一定要对合同的具体条款以及合法性进行反复确认，确保自己的权益。

来源：中国房地产报深圳、

686新闻工厂、南方楼市等