来源 ：北京房山区法院 审判研究

水财产损害赔偿纠纷典型案例新闻通报会，发布涉楼房漏水纠纷

案件的典型特征和案例，给楼房建造者、管理者和居住者有益提

涉楼房漏水相关纠纷案件基本情况

相邻关系是指互相毗邻的不动产所有人或使用人之间在行

使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权

利义务关系。相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互

助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光

等问题，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨

通过对近 5 年的相关案件的案情进行整理调研，该类案件呈

现出四个方面的显着特征：

第一，楼房漏水责任主体不明和漏水原因不明。

建筑工程质量和人为因素都有可能造成漏水，判断漏水原因

是认定责任主体和责任大小的前提条件。建筑工程具有隐蔽性，

在施工完成后大部分设备、设施被隐藏在墙体内部，发生漏水后

不能直观的看出漏水源，另外如果是人为原因导致楼上漏水到下

一层，也可能再加上房屋质量问题，漏水至所有下层房屋，这就

可能涉及到业主、承租人、装修公司、相邻楼层业主、物业、开

发商等多个主体，审理中需要根据案件事实和证据确定侵权主

第二，漏水导致的财产损害范围和价值不明。

一般来说，漏水导致的财产损失包括墙面、地面、家电家具

及其他财产损失，但是当事人保留证据的意识不足，被浸泡后，

在起诉至法院之前就已经将房屋进行了重新的装修、改造等，导

致涉案财产的损害数额难以进行评估鉴定。甚至当事人声称有贵

重物品，这些贵重物品比如珍藏字画、珍贵药材等有些无法确定

价值的，受害方往往索要高额赔偿。

第三，调撤率较高，诉前调解发挥作用大。

房山法院实行诉前调解原则，在诉讼前端设置人民调解员对

案情简单、争议不大及诉讼标的较小的案件进行调解，因此对于

大部分漏水原因明确、责任主体明确的楼房漏水案件，在人民调

解员和速裁法官的调解下，当事人能达成调解协议，案结事了。

第四，小部分案件需司法鉴定，审理期限较长。

审理此类案件需要确定楼房漏水发生的原因、因果关系、损

害程度、修复费用等事项，这些事项牵涉到专业知识，在漏水原

因难以确定、损失数额难以达成一致的情况下，法官进行现场勘

验后仍不能确定时，就需要委托专业机构进行鉴定，但发生原因、

损害程度等的评估通常又属于不同的评估机构，如果漏水原因和

损害程度都无法确定时，甚至需要两次鉴定，进行鉴定时间一般

需要几个月甚至更长时间，延长了诉讼时间，造成审理期限延长。

给楼房建造者、管理者和居住者有益提醒：

一是被漏水住户或者业主应当在被漏水后积极采取行动以

免扩大损失，对已经造成的财产损失及时固定证据，做好证据保

二是楼上住户在自家装修改造时做到谨慎改造，确保改造工

程的质量，避免产生漏水情况；

三是作为管理者的物业公司应对小区公共设施部分定期进

行巡检，发现问题及时维修、更换；

四是供热单位、供水单位等对本单位管辖的公共部分要定期

进行巡查，特别是在供暖季即将到来之际，做好供热管道的全面

检修，在供用时尽到注意提醒义务，确保水、热等正常供应，避

五是在因漏水产生纠纷时，各方当事人应秉着积极的态度解

决纠纷，尽量协商解决，实现睦邻友好，安居乐业。

01、共用管道堵塞主体不明，所有业主共担责

房屋业主自行找疏通人员维修后不再溢水。4 日，徐某爱人找物

业维修人员查找出漏水原因，在打开 103 号房屋卫生间内主下水

管观察口后，从中抽出一根近 5 米长的小型疏通机的软鞭，此后

该楼层再未发生溢水事件。徐某认为下水道排水主管线堵塞导致

溢水，楼上住户均有责任，故起诉楼上所有住户和物业，要求赔

偿卧室物品损失（含床单、被子、褥子、被罩、组合柜）4110

法院经审理认为，因下水道排水主管道被异物堵塞，经物业

取出异物后该楼层再无溢水事故发生，此事实可以确认本案涉及

的排水主管道堵塞显然与个别业主使用不当存在因果关系。鉴于

无法确定堵塞排水主管道异物的直接来源，亦无法查明造成排水

主管道堵塞的具体责任人，无法确定责任比例，故物业无责任，

应当由包括徐某在内的六户共同使用管道的业主平均分担徐某

所受的财产损失。因保洁费、保健费没有实际发生，不予支持，

卧室物品按市价估值，最终判决楼上五名住户分别赔偿徐某财产

法官提示：相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结

互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采

光等问题。共有部分应分为两大类：一是法定共有，即涉及物权

法所规定的物业服务用房、公用设施等；另一部分即自然共有部

分，即在司法解释中所列举的包括建筑物的基础、承重结构、外

墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，

消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间

等结构部分。对于共有部分，相邻各方共同使用人应当共同维护

公共设施，保证公共设施的正常使用。正常情况下，共用水管道

属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原

因，是个别业主不当使用通下水道工具导致的，由此免除了物业

公司的责任。从维护公共利益角度出发，共有设施在业主使用过

程中出现问题而无法查明造成问题的具体责任人时，在无免责事

由的情况下，共有设施各业主共同承担赔偿责任。

02、楼上漏水物业过错，双双承担过错责任

便急忙跑上楼告知陈某并向物业公司报修。物业工作人员在 402

做防水层，但因陈某在外出差，没有立即维修。在此期间，402

室的客厅卫生间墙全部被水渗透，墙皮泡起发霉，致使水延续漏

往楼下，导致楼下住户纷纷致电物业维修。直到 11 月份，物业

面刨开了，做了新的防水措施，然后做了避水实验之后没有漏水，

工作人员就把地面瓷砖恢复了，结果第二天又漏水了。郭某再次

找物业维修，物业采取在 402 室卫生间天花板堵漏水措施，没有

真正解决漏水问题。因物业不能提出有效的施工方案，502 室住

户拒绝物业进入维修。郭某认为漏水主因是楼上卫生间漏水，而

物业在处理过程中有过失，都应对其因漏水造成的财产损失进行

赔偿，故诉至法院要求排除妨害，解决漏水问题并赔偿损失 1500

法院经审理认为，根据双方陈述漏水事实及维修过程，可以

陈某对 502 室房屋负有维护管理的义务；物业公司在维修时没有

彻底查找漏水原因，没有采取有效维修措施根治漏水，导致损失

扩大，二者对因漏水造成的郭某的财产损失，应当承担相应的民

事责任，最终法院根据查明的事实和双方的过错程度判决物业和

法官提示：公民的合法权益受法律保护，损坏他人财产的，

应当折价赔偿，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔

偿损失。楼上业主存在防水问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致

漏水的），漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于

其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。另外，《侵

权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当

承担侵权责任。单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建

筑物专有部分提供维修养护等服务，物业公司因在维修过程中有

过错，也应当对维修造成业主的损失进行赔偿。所以在此提醒物

业公司，对于物业范围内的业主共有部分，物业应当定期巡检，

发现问题及时维修、更换，业主委托维护的专有部分，物业公司

也应积极主动维修和养护，在不是物业范围内的工作时，积极协

03、楼上漏水致名贵茶叶浸泡，受害者索赔万元

案情概要：赵某是燕山一家有名的饭店老板，与王某是住在

王某未经物业公司同意，擅自聘用未有任何施工资格的施工队在

家中私自装修，导致水管破裂，漏水至楼下赵某家中。赵某得知

后，立即赶往家中抢救，发现房中三个房间的家具、电器、衣物

等物品被水浸泡，水也渗进地板，导致地板发胀凹凸不平。特别

是赵某珍藏的八盒珍贵茶叶遭到浸泡，茶叶呈饼状，均被泡发，

完全无法使用。赵某立即将上述被损害的财产进行拍照。经赵某

清点，沙发、衣柜、空调等财产损失价值 3.5 万元，严重损毁的

茶叶价值 8 万元，收藏价值高，无法再留存对其造成了极大的精

神损害。漏水一星期后，赵某找了施工队将受损的厨房、窗台和

地边角进行了维修，共花费 6300 元。赵某多次找王某协商赔偿

事宜，王某对自家装修漏水导致赵某家财产损失的事实认可，但

双方对损害的数额和价值不能达成一致意见。故赵某诉至法院，

要求王某赔偿上述财产损失。

法院在审理过程中，赵某申请对涉案房屋因漏水造成的财产

损失进行评估鉴定。涉案茶叶因无可参考，无法鉴定，门窗已维

修，也无法鉴定损失，其他财产损失鉴定为 13853.22 元。最后，

在法院主持调解下，双方达成调解，王某共赔偿赵某 2.5 万元。

法官提示：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权

责任。王某因自家房屋装修改造行为导致漏水至楼下，理应进行

赔偿，所以提示楼房居民，在装修改造时要找有资质的施工队，

谨慎进行施工装修，确保改造装修工程质量，以免发生对自家或

邻里财产损害。被漏水住户也应当在第一时间对珍贵财产进行抢

救，及时止损，对发生的财产损失情况做好证据保全，不要盲目

的进行维修，以免扩大财产损失范围或者导致财产损失无法确

定。原、被告作为楼上、楼下的邻居，应本着互谅互让的原则，

包容、友善地处理邻里关系。在诉讼时，被漏水一方对诉讼请求

有正确的心理预期，以调解优先解决纠纷，尽早恢复入住。

04、供暖设备老化致漏水，供热单位失责判赔偿

天晟公司（化名）是该栋楼所在小区的供热单位，301 室供热采

房屋的部分家具及限量版球鞋等物被浸泡损坏，价值 1.22 万元。

张某找马某解决漏水事故和索要赔偿，马某说暖气供暖系统是一

至四楼共同使用，应属于公共部分，其没有对自家的暖气片进行

过改造，暖气管线漏水，系暖气管线老化、超过使用年限，是供

热单位未进行维修更换，产生漏水责任应由供热公司承担。供热

单位辩称暖气管线漏水部分是在用户自用部分，自用部分应由用

经法官现场勘验后查明，漏水原因系供暖设备老化，并非人

为。故法院认为供热单位应对供暖设备中共用供热设施承担管

理、维护、抢修和更新改造的责任，住户对自用供热采暖设施承

热管道的串联式的，无法区分共用部分和自用部分，故判决供热

单位和马某各承担 50%的责任。

法官提示：供热管道发生漏水时，主要看该段漏水管线由谁

管理，即谁管理谁维修。对于公共部分一般供热公司和物业公司

会在供热合同中进行约定，未作约定，一般供热公司管理范围是

到用户的楼头入口装置的第一道阀门，从阀门后法兰开始则由物

业公司管理。在业主自己房屋内的暖气管道属于业主自行维护的

部分，如果发生漏水则由业主自行承担赔偿责任。

因此提醒住户、供热公司以及物业公司，在供暖季即将来临

之际，应对供热管道各自管理部分进行全面的检修和谨慎改造，

在供暖试行阶段注意查看供暖异常，避免跑水，造成损失。

房屋漏水诉讼证据有哪些

楼上房屋漏水后肯定是会给楼下人居住带来些影响，面对楼

上漏水的情况楼下的住户也跟楼上反映，并且要求对方赔偿自己

房屋因漏水带来的伤害跟损失。但是楼上住户并不因此而受到影

响，于是楼下住户要起诉。小编告诉我们要看实际情况。

房屋漏水诉讼证据有哪些

房屋漏水诉讼证据有以下之类：

第一、是对方陈述，这个陈述一般是在发生了房屋漏水的情

况之后，那个受害人和可能的侵权人进行对话，那个形成的一个

陈述，也有可能是双方在那个庭上对薄公堂的时候对方的承认的

陈述。所以对这个问题在发生漏水之后，受害人他最好能够有所

事先的准备，就做好那个录音设备，在对方那个进行交涉情况下

把它录下来，这个对以后打官司相当有效。

第二、这个漏水它还可以采取那个拍照的方式来取得证据，

就把那个漏水的情况用那个相机拍下来，这个在法律上也是能够

第三、可以用视频，视频的话它也是照片的一种，但是它更

能够清楚地反映这个实际的损失情况，因为他有更多的一个动态

第四、可以要求邀请一些证人来作证，证人的话在法律上它

也是有效的，但是要注意的，因为证人在效力的上面它的那个效

能比较低，因为证人他容易受到本身思想道德的影响，可靠性不

高，因此证人他就邀请的是没有利害关系的人来作证，而且那个

数量也要多一点，最好能够超过三个人以上。

第五、有一个鉴定的意见，鉴定意见就是双方对这个损失有

多大，有没有达到法律规定的那个程度，他可以要求申请那个专

第六、还有一个叫做勘验笔录，勘验笔录一般是由法院现场

作出，对这个也是一个非常有力的证据。

因房屋漏水问题而要起诉之前，必须是双方的协商没有任何

的进展或是无法解决掉才去起诉，起诉的时候当事人可以委托给

房屋深夜漏水，楼上不认又无法鉴定 法院判决：依常识常理！

都说远亲不如近邻，但有时候因为楼上漏水，给楼下业主带

来困扰，邻里之间矛盾激化，也会产生不少麻烦。近日，海淀法

院审结了一起因楼上楼下漏水引发的财产损害赔偿纠纷，被告死

活不认责任，时过境迁又无法鉴定，法院会如何判决？

向物业公司报修，物业公司接到报修后前往董先生家，发现楼上

在向楼下漏水。物业当时至楼上业主陈先生家中，发现其家中无

人，后将主管道及暖气管道关闭。至上午 8 时左右，陈先生委派

朋友将门打开，发现陈先生家中全部是积水。

生家中漏水，造成董先生家的木地板被水浸泡。物业至董先生家

中发现，只要用脚一踩木地板，就有水从地板中渗出。因陈先生

家漏水导致董先生家地板、小屋、客厅天花板、石膏线、墙面、

窗套、门套被水浸泡，现已经出现爆裂、掉皮、水印等，经董先

生多次与陈先生沟通及所在居委会协调均无果，无奈之下董先生

诉至法院，要求判令陈先生赔偿财产损失 5 万元。

不同意董先生的诉讼请求。首先，房屋漏水是房屋建筑质量

不好造成的，并非其个人的行为造成的。其次，房屋漏水只是造

成董先生屋顶内面大小不等片片连接像地图样式的纹理线条，呈

黄色，漏水并没有造成墙皮与墙体脱落，也没有造成董先生家中

物件损坏。最后，现在董先生房屋已经不漏水了，其不需要赔偿。

本案审理过程中，由于陈先生不认可董先生家里漏水系其造

成，故法院委托了鉴定机关就董先生家里漏水是否与陈先生具有

因果关系进行鉴定。后鉴定机关表示由于目前涉案房屋已不再渗

漏，不具备鉴定条件，无法进行鉴定。故法院询问物业公司还有

4 日并没有其他业主报修说存在漏水情况。

双方的争议焦点为董先生房屋的漏水是否由陈先生房屋积

实存在漏水的事实，且当时陈先生房屋存在有积水的情况；

最后，虽然现在通过鉴定无法确认董先生房屋漏水点与陈先

生房屋的因果关系，但考虑到董先生和陈先生属于楼上和楼下的

关系，且董先生房屋确实存在漏水情况，而该楼房屋中除了陈先

生房屋出现积水情况以外，并无其他房屋存在积水情况，根据常

识可以认定董先生房屋的漏水系由陈先生房屋积水渗漏造成。陈

先生房屋理应承担相应的赔偿责任。

律师：楼上漏水，楼下被淹，如何维权(太详细了）

近年来，因楼上漏水引起的纠纷频见于各种媒体，遇到此类

情况，业主到底该如何科学维权，在索赔时，该注意哪些要素?

就此类纠纷本期说法邀请了有关律师予以详解。

案例一：三层楼 3 家人卫生间漏水一年多

的二手房。刚入住后就发现房屋内卫生间漏水，他拆开卫生间的

吊顶，发现大片墙顶都被水浸泡，水珠一滴一滴往下掉。

间漏水导致自己家漏水、墙皮发霉。可是找到楼上的住户才发现，

6 楼卫生间也存在漏水的情况。4 楼的住户也找到张先生反映，4

楼卫生间的房顶也在漏水。张先生说，他们曾找过小区负责水电

维修的李师傅，但是对方并没有来维修，并解释他在外地，没法

来修理，建议找物业徐经理。但是，徐经理电话却一直关机。

案例二：二楼漏水一楼遭淹名贵书画损失惨重

租该县供电公司办公楼一楼的浩瀚艺术书画室外间走廊及里间

字画储存室地面均有积水，店内名贵字画受损，遂向古浪县公安

局城关派出所报警，并电话告知二楼承租者高银奎。

此后，王庆贤一纸诉状将古浪县供电公司和高银奎告上法

偿王庆贤字画损失10万元， 高银奎赔偿王庆贤字画损失15万元。

王庆贤、高银奎、古浪县供电公司均不服判决，提出上诉。武威

市中级法院征询双方当事人意见后委托中国书画鉴定管理中心

12 月 14 日，武威市中级法院二审改判高银奎赔偿王庆贤损失

的字画损失 24 万余元，古浪县供电公司不再进行赔偿。

问：当漏水事件发生后，楼下受损方第一时间应该怎样做?

律师：在发现漏水情况后，作为受损方首先应当保护现场，

并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。可先找小区

物业或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行

律师：如果协商修补不成，则可采取以下方式，例如邀请有

关人员进行现场公正。同时对于损失的赔偿范围，建议能请有评

估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。有关手续

完备后，再向法院起诉为妥。当然，事情发生后，邻里间能相互

体谅，妥善解决问题是最有效的。作为受损方的心情，大家都可

以理解，但我们也反对不顾事实，漫天要价，这样往往不利于赔

偿问题的解决，同时，也不符合法律规定。

问：对于漏水造成的损失，又该如何索赔?

律师： 《物权法》第九十二条规定：“不动产权利人因用水、

排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相

邻的不动产权利人造成损害;造成损害的，应当给予赔偿。 ”首先，

对于漏水原因需要鉴定，若因房屋质量不符合国家标准引起，在

保修期内，受损害业主可要求开发商对漏水房屋进行维修，并赔

偿业主因此造成的损失。其次，如果楼上业主确因装修或铺设水

管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行

维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责

律师：若房子还在保修期内，又确信不是人为破坏时，不管

是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处

理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或

维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由

开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部

门进行投诉，或将开发商起诉至法院。

如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，

受损业主可根据《民法通则》第八十三条之规定，将争议提交法

院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工

队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求

问：楼上住户装修导致漏水，小区物业公司要不要承担责任?

律师：我国《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装

饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当

将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发

现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即

停止并改正;行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政

部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反

映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主

承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担

律师：根据《物业管理条例》规定，物业管理单位的管理范

围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所

有的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修。如

房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。

应该注意的是，如果房屋漏水属于房屋质量问题，那就应该由开

发商承担责任。如果物业管理公司已经进行了告知的义务，且本

身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义

务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法

问：出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗?

律师：《民法通则》第八十三条明确了不动产的相邻各方，

应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正

确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相

邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

也就是说，如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但

作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应

承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻

居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定。

律师：《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻

关系有规定的，依照其规定办理;法律、法规没有规定的，可以

按照当地习惯。同时， 《合同法》第二百一十九条规定： “承租人

未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受

到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”也就是说，

不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有

权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的

问：购买的新房出现漏水等问题，又该如何维权?

律师：《城市房地产开发企业经营管理条例》就规定，房地

产开发商应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证

书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发商对销售的

商品住宅承担质量责任的法律文件，里面应当列明工程质量监督

单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。而

房地产开发商应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修

律师：《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制

度的规定》就明确了，正常情况各部位、部件的保修内容和最低

保修期限分别是：屋面漏水，保修 3 年;墙面、厨房和卫生间地

面、地下室、管道渗漏，保修 1 年;墙面、顶棚抹灰脱落，保修

1 年;墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修 1 年;供热或供冷系统和

保修 6 个月。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用

户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，

由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进

行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商

承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设

备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。