因公共利益的需要，澄迈县人民政府拟对澄迈县国税、地税、剧团棚户区改造项目规划红线划定范围内的土地使用权及建（构）筑物等设施实施征收，征收补偿方案已经县常委会讨论通过，现予公布（详见附件），征求公众意见。

对《澄迈县国税、地税、琼剧团棚户区改造拆迁补偿安置方案》需要咨询的，请到澄迈县国税、地税、琼剧团棚户区改造项目领导小组办公室（公园路金城帝景业主之家旁）进行咨询，需要反馈意见者请携带证件。征求意见期限截止到2016年11月21日。

附件：澄迈县国税、地税、琼剧团棚户区改造拆迁补偿安置方案

 澄迈县国税、地税、琼剧团棚户区改造

为做好澄迈县国税、地税、琼剧团棚户区改造拆迁工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及《海南省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《海南省人民政府办公厅关于做好棚户区改造货币化安置工作的指导意见》等相关法律法规和国家、省有关棚户区改造的政策规定，制定本方案。

澄迈县国税、地税、剧团棚户区改造项目规划红线划定范围内的土地使用权及建（构）筑物等设施。

澄迈县人民政府为项目土地房屋征收补偿与安置责任主体；澄迈县国税、地税、琼剧团棚户区改造领导小组负责协调组织各相关部门实施拆迁改造工作；澄迈县住建局和金江镇政府为本次改造范围内国有土地上房屋及附属物征收部门，根据县人民政府指派分工，负责组织开展国有土地上房屋征收补偿安置具体实施工作、集体土地上房屋征收补偿安置及土地报征工作；县城乡公司为该项目实施责任主体；被征收土地使用权人及房屋的产权人为被征收人。

国有土地上房屋征收补偿安置按照自愿原则，被征收人可选择实行货币补偿，房屋产权调换以及货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿与安置。

第二章  房屋征收补偿安置原则

主要包括被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；房屋室内装饰装修、室外附属设施的补偿等。

第五条  征收与补偿安置的对象

土地及房屋征收补偿的对象包括被征收土地及房屋的产权人。

（一）棚户区改造土地及房屋征收工作，按照先补偿、后搬迁的原则进行。

房屋征收部门与被征收人应当签订《房屋征收补偿安置协议》。双方签订协议后，协议生效，按照征收补偿协议约定的搬迁时间进行搬迁。

（二）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》评估确定。

（三）房地产价格评估机构由被征收人协商选定，在征收公告发布之日起30日内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

（四）对因征收非住宅房屋而造成被征收人合法生产经营活动停产停业的，根据房屋被征收前的纳税情况或被征收人提供的证明材料以及停产停业期限等因素，由房屋征收部门和被征收人共同指定评估机构通过评估确定。

（五）被征收房屋的室内装饰装修价值，室外附属设施和附着物的补偿，由房屋征收部门和被征收人共同委托评估机构进行评估，评估结果作为确定补偿价格的依据。

（六）评估机构对被征收房屋价值、停产停业损失、室内装饰价值及室外附属设施附着物的补偿应当分别评估。

1.具有《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的；

2.具有《国有土地使用权证》或者《房屋所有权证》的；

3.未办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的，以《建设用地规划许可证》申请人为准；

4.无任何法定证件手续，但经住建、国土等部门认为应予补偿的；

5.符合国家相关规定应给予补偿的。

1.以《房屋所有权证》的所有人为计户单位；

2.以《建设用地规划许可证》的申请人或实际产权人为计户单位；

3.以《国有土地使用权证》的使用权人为计户单位；

4.符合国家相关法律法规规定的产权人为计户单位。

1.被征收房屋建筑面积以依法设立的房屋面积测绘机构实际测量的面积为准；

2.房屋征收当事人对建筑面积有异议的，一律以有资质的房产测绘机构实际测量的面积为准。

（四）使用性质认定及相关补偿：

1.被征收房屋使用性质的认定，以房屋权属登记证书记载为准；

2.房屋征收公告发布前的住宅房屋，已经依法取得城市规划和土地行政主管部门改变用途的批准文件变更为非住宅用房的，按照非住宅用房进行补偿；

3.房屋权属证书载明为住宅房屋或由于历史原因没有房屋权属证书，实际用于经营的，且被征收人在征收公告前已取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书，其房屋价值按照住宅房屋经市场评估后补偿，停产停业损失由房屋征收人给予一次性经济补偿；未取得上述部门批准登记文书的，不再补偿停产停业损失；

4.企业生产性用房的认定：持有工商营业执照、税务登记证等各项有效证件，并运用该房进行生产经营的才能视为企业生产性经营用房。

棚户区改造范围内，征收以下房屋或建筑物，不予补偿：

（一）违反相关规定或在征收公告公布后，在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋，改变房屋用途，以及新增装饰装修等不当增加补偿费用的行为；

（二）对超过批准期限的临时建筑；

（三）经住建、国土等部门调查认定不予补偿的建（构）筑物。

第九条  房屋的基准补偿价的确定

（一）以具有房地产评估资质的机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》对征收房屋进行评估，评估价格作为被征收房屋的基准补偿价；

（二）无任何手续但经住建、国土等部门调查认定应予补偿的建（构）筑物。由相关评估机构进行评估，确定补偿总价。

第十条  住宅房屋货币补偿计算方法

补偿总额=房屋基准补偿价＋附属物补偿＋室内装修补偿＋搬迁费+临时安置费+奖励（搬迁奖励可按本方案第二十四条发放）。

第十一条  单位职工房屋的补偿安置

（一）单位出售给职工的房改房无产权证的，凭有效凭证（收据或购房协议），经评估后给予补偿；具有完全产权的,经评估后给予补偿；单位具有部分产权的，经补办相关手续，取得完全产权的，经评估后给予补偿；未补办相关手续的，经评估后分别给予补偿。

（二）产权完全属于单位的职工住房，经评估后补偿给单位。

（三）为切实，迅速解决水灾中心区（国税、地税及琼剧团）实际问题，缓解抗险救灾压力，保障人民群众生命财产安全，该区职工房屋征收可全部实行货币补偿，其补偿总额不低于可被征收房屋面积×4000元。

（一）土地使用权属于国有出让地的，按评估价给予补偿。

（二）被征收人使用的国有土地使用权属于以无偿或者划拨方式取得的，按以下方式给予补偿：

1.居民住宅用地，以土地使用证记载或征收部门确认的面积为准，按出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿；

2.行政、事业单位经政府划拨方式取得的土地不予补偿，由县政府无偿收回。如以出让方式取得使用权的，按出让土地使用权评估价给予补偿；

3.其他方式取得的土地使用权，依法按划拨土地使用权评估价给予补偿。

（三）被征收人使用的土地使用权原属于集体土地的，按以下方式给予优惠补偿：

1.已办理集体土地使用证的村集体经济组织内部成员宅基地，每户用地面积不超过175平方米的，参照以出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175平方米的部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿；

2.因历史原因，没有办理土地证但持村居委会、村民小组有效证明的村集体经济组织内部成员宅基地，对每户用地面积不超过175平方米的，参照以出让方式取得的城镇住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175平方米的部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿；

3.因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有集体土地使用证的，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。

（一）征收经规划部门批准未超过批准使用期限的临时建筑，按成本价格结合剩余使用期限给予补偿；

（二）征收超出批准期限的临时建筑不予补偿；

（三）违法临时建筑一律不予补偿。

被征收房屋的房屋权属证书载明为商业用房的，按评估机构出具的评估报告予以补偿。

第十五条  征收行政、企、事业单位资产

（一）征收改造区范围内的企、事业单位资产，由房屋征收部门和被征收人共同委托房地产价格评估机构进行评估，评估结果作为确定补偿价格的依据。

（二）企业土地补偿按征收当年本区域基准地价给予补偿；对企业零地价取得的土地按划拨土地使用权进行评估补偿。需要搬迁的，由被征收企业单位自行搬迁，县人民政府负责协调。

（三）企业建（构）筑物征收补偿不享受本方案有关村（居）民住宅房屋征收补偿及安置奖励政策。

第十六条  被征收人选择房屋产权调换的，由房屋征收部门提供用于产权调换的房屋。

（一）房屋产权调换原则上应在本棚户区改造区域内，或者就近地段进行还房。

（二）征收非公益事业用房的附属物不作产权调换，由征收人给予货币补偿。

（三）租住直管公房或自管公房的住户，原则上由产权人提供房源予以安置。符合保障性住房条件并提出申请的，可以优先配租配售。

（四）选择产权调换的，被征收房屋的水、电、气、有线电视、通讯等不再进行补偿，还房时按照原被征收房屋同等条件无偿安装开通。

第十七条  被征收人在征收范围内无住房，且只有唯一一宗空地的，有合法用地手续的，可按评估价进行货币补偿，或按土地面积1:1.5的比例提供安置住房，最大安置面积不超过210平方米，如果征收的土地价值量大于用于安置房屋的价值量的，剩余部分则以货币方式补偿。如属于商业地段，可按1:1的比例还相应性质用房。

第十八条  被征收人选择产权调换的房屋，按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行；同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等方式确定选房顺序。

第十九条  产权调换还房按照以下原则进行：

（一）按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:1的比例还房，安置房为毛坯房；

（二）被征收房屋为经营性用房的，按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:1的比例还房；

（三）按照本条第（一）、（二）款还房后，不结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋位置、楼层、结构、折旧等价值的差价；

（四）还房为住房的，被征收人实际选择的还房面积超过应当享受的还房面积20平方米以内的按经主管部门审核的建设成本价格购买；超过20平方米以外的按市场价购买。实际选择的还房面积少于应当享受的还房面积的，按所还住房的市场价进行货币补偿；

（五）还房为经营性用房的，被征收人实际选择的还房面积与被征收房屋面积之差，按所还经营性用房的市场价结算差价。

第二十条  为方便群众入住，安置房应包含铝合金窗、双层钢板防盗门以及自来水、电、电话、宽带等到户。

第二十一条  调换房屋的产权手续，在被征收人入住后1年内，由房屋征收部门统一按以下原则办理：

（一）被征收房屋产权手续齐全的，按照原用途、性质办理产权手续；

（二）被征收房屋产权手续不齐全或无产权手续的，根据住建、国土部门认定处理意见，按照相关规定办理产权手续。

第二十二条  临时安置补助费及搬迁费

（一）被征收人选择房屋产权调换安置的:

1.临时安置过渡费：实行住宅房屋产权调换的被拆迁人在规定的过渡期内由被拆迁人自行解决过渡房屋，过渡期自被征收人实际搬离交房时间起，至房屋征收部门通知被征收人接收安置房之日顺延3个月截止。过渡期内临时安置费应予以补偿的房屋居住面积每平方米15元/月支付，每户不足800元/月的，按800元/月补足。

2.搬迁费：搬迁补助费由征收人在房屋搬迁完毕验收后按产权房屋面积30元/㎡/次标准予以支付。

（二）被征收人选择货币补偿安置的：

1.临时安置过渡费：选择货币补偿方式的被征收人，按15元/m2/月的标准一次性发给3个月的临时安置费。

2.搬迁费：选择货币补偿方式的被征收人，按被征收人房屋产权面积30元/㎡一次性支付。

第二十三条  停产、停业补偿费

（一）征收非住宅房屋造成停产、停业的，征收人按照被征收房屋前3个月（征收公告颁布之日前）交纳营业税额所得税的平均数倒推利润（按营业税额所得税平均数的30%计算利润），一次性给予6个月的利润作为停产、停业补偿。如被征收人提出异议的，由双方共同委托评估机构进行评估确定。

（二）被征收房屋权属证书载明为住宅房屋，实际用于经营的，被征收人在征收公告前已取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书，其房屋价值按照权属证书载明的用途进行补偿，其停产停业损失，按照第（一）款标准，由房屋征收人给予一次性经济补偿。房屋权属证书载明为住宅房屋，虽然实际用于经营，但未取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书的，不再补偿停产停业损失。

（一）被征收人在公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议，并按约定按时完成搬迁的，根据签约时间先后，按照被征收房屋建筑面积给予每平方米10-100元的奖励。

（二）被征收房屋的房屋权属证书载明为商业用房的，选择货币补偿，在按照本条第（一）款奖励的基础上，再给予被征收房屋市场评估价值的5%给予货币奖励。

（三）征收补偿安置协议签约奖励及搬迁奖励的发放。

1.征收补偿安置协议签约奖励的发放。

从公告规定的协议签约起始日起，15日内(含第15日)签订征收补偿安置协议的，由征收人向被征收人给予每平方米100元奖励；

从公告规定的协议签约起始日起，第16日至25日(含第25日)内签订征收补偿安置协议的，由征收人向被征收人给予每平方米50元奖励；

从公告规定的协议签约起始日起，第26日至30日(含第30日)内签订征收补偿安置协议的，由征收人向被征收人给予每平方米10元奖励；

公告规定的协议签约起始日30日以后的不予奖励。

征收补偿安置协议签约完毕后，被征收人在15日内（含15日）搬迁完毕，并经征收部门工作人员现场核实的，全额发放搬迁奖励；

协议签订日期起第16日—30日（含30日）期间完成搬迁的，按搬迁奖励的50%发放，30日以后搬迁的不予奖励。

3.因不可抗力等特殊情况而中止签约、搬迁的情形，待不可抗力事项消失后经房屋征收管理部门确认，可继续计算期限。

第六章  征收人与被征收人的权利与义务

第二十五条  被征收人应履行的责任及义务

（一）签订征收补偿安置协议时，须将《房屋所有权证》、《土地使用证》等相关权属证明手续交予征收部门，统一办理注销手续，费用由征收部门负担；两证丢失的需登报声明作废，公告费由被征收人负担。

被征收人须签署完《征收补偿安置协议》、《房屋产权放弃承诺书》后，领取相关安置补偿金。

（二）被征收人有义务配合征收实施单位做好丈量面积、评估资料的核对工作并完善相关资料手续。

（三）被征收人应按照要求在规定时间内向征收实施单位提供房屋产权证明文件，产权人身份证明文件或者委托人身份证明文件，以及此前一个月电视、电话、宽带、水、电缴费清单。

（四）在签订《征收补偿安置协议》时，其所有权人或使用权人必须亲自办理有关手续；无法前来办理的，由所有权人或使用权人委托其配偶或者近亲属持双方身份证原件和复印件或其他必要证明代理所有权人或使用权人提供相关材料，但签订《征收补偿安置协议》必须所有权人或使用权人亲自签署。《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》原件交征收实施单位。

（五）在所签订的《征收补偿安置协议》限定的交房时间内，被征收人应和征收实施单位办理完交房手续。

（六）交房完毕的同时，被征收人应将房屋钥匙交予征收实施单位，并协助做好水、电、气等报停等手续和结算工作。移交后的被征收房屋由征收实施单位安排拆除（残值归征收人所有）。

（七）被征收人腾空房屋后至被征收房屋被拆迁前，有维持原房屋结构完整的义务。

第二十六条  征收人应履行的责任及义务

（一）对选择产权调换方式的被征收人，从签订《征收补偿安置协议》约定的搬迁之日起28个月内予以安置。

（二）保证安置房合符国家相关质量安全验收标准，对于简易装修的安置房，装饰装修标准见本方案第十四条。

（三）安置房的产权证明由征收部门负责组织办理，被征收人应积极予以协助。

（一）在棚户区拆迁公告发布前购买棚户区内房屋尚未办理过户手续的，经交易双方确认交易真实、补缴相关税费后，对被征收人给予补偿 。

（二）对部分产权无法确认的房屋由县政府组织国土、住建、国资委等相关部门进行调查，作出决定。

（三）自本《方案》发布之日起，被征收房屋存在租赁、抵押、典当、信托、委托经营等合同关系的，由被征收人将被征收房屋已经列为征收对象的事实通知合同相对人，处理相关合同的善后事宜。

（四）为保证征收工作如期完成，被征收人要积极配合，按期搬迁。对逾期未迁出者，经主管部门批准后将按相关规定处理。在征收过程中，对无理取闹，阻挠、干扰征收人员正常工作的，将移交有关部门，依据相关法律规定惩处。

（五）应加强安全防范，切勿将身份证、房权证、户口本、结婚证等重要证件交由他人或由他人代为办理，以免上当受骗或造成不必要的损失。

笫二十八条  房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

笫二十九条  房屋征收部门与被征收人在征收公告规定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门就被征收房屋进行证据保全后，报请澄迈县人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收的土地、房屋、地上附属物产权有争议的，由争议各方当事人自行协商确定归属；若在征收公共规定的签约期限内仍无法确定权属归属的，将该被征收的土地、房屋、地上附属物视为权属争议物予以征收。

本条第三款所指的权属争议物的征收程序是：（一）、征收人委托公证机关对被征收物进行证据保全；(二）、征收人委托评估机构对被征收物进行价值评估；（三）、征收人根据本安置补偿方案标准对被征收物计算补偿款；（四）、征收人设立专户，将该被征收物的补偿款提存；（五）、将权属争议物征收为国有资产；（六）、待争议物的权属明确后，征收人将该被征收物的补偿款支付给权利人。

笫三十条  具有下列争议情形的，澄迈县人民政府可向人民法院依法申请强制执行：

（一）被征收人对县政府依照本方案作出的补偿决定不服，提起行政复议或行政诉讼后，对复议或诉讼结果拒不执行的；

（二）被征收人逾期不执行县人民政府依照本方案作出的补偿决定，且在法定期限内既不申请复议，又不提起诉讼的。

（三）按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，争议期间不停止征收工作的正常进行。

笫三十一条  本方案自发布之日起实施。本方案未尽事宜，按照国家法律法规相关规定执行。

笫三十二条  本方案由澄迈县住房和城乡建设局负责解释。