上篇文章（点此回顾： 华润城or壹方玖誉，深圳的新贵们最爱谁？ ） 中和大家提到过，南山、福田和宝安是深圳的一等区域，除了上述三个一等区域外，深圳还有罗湖，龙华，龙岗，光明四个二等区域。

罗湖是深圳第一代的CBD，曾经的经济，政治，文化中心，现在的商贸中心。龙岗是深圳的现代制造业中心，华为大本营所在地。光明主要聚焦新能源新材料以及生命科技，当前已经入驻的名企有迈瑞。

而龙华是福田最大的腹地，不仅承接福田的购买力外溢，也承接福田的中小学教育外溢。它还是深圳最大的高速铁路交通枢纽，也是深圳的另一个现代制造业中心，大家熟知的富士康就在龙华。

今天我们就来深入的了解一下龙华，看看龙华的高地、龙华的经典楼盘、比较适合什么样的人群购买。

龙华位于深圳地理中心和城市发展中轴，曾被称作“宇宙中心”。毗邻“六区一市”，北邻东莞市和光明区，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安。

总面积175.6平方千米。2020年最新常住人口170.63万人，最新户籍人口40.9万人，人口密度相当之高。

因为深圳是一个东西走向、南北狭长的城市， 深圳的CBD并不集中，福田中心区、香蜜湖、南山科技园、后海、前海、留仙洞，还有一个就是龙华的深圳北站商务区。

不过，这些年龙华因为产业导入的问题，北站CBD的高楼大厦盖了一些，中央商务区的气质却并没有起来。

龙华下辖有六个街道，分别是：龙华，民治，大朗，观澜，福成，观湖。

2020年，龙华区GDP总量是2492.86亿元，较2019年下跌0.71%。2020年龙华经济的下跌和疫情有比较大的关系，我们来看一下龙华区的经济结构。

这些年， 龙华区主要发展战略性新兴产业，占地区生产总值比重43.8%。哪些产业是龙华的战略性新兴产业呢？

在上述六个产业中， 新材料产业增长最为迅猛，超过了22%。

按照龙华区政府的规划，至2021年，龙华区经济社会发展主要目标为：

至2025年，地区生产总值力争到2025年达到4200亿元左右。

和南山，福田暂时没法比，感觉属于泯然众人，平平无奇。

说产业呢比较虚，我们来看看龙华的著名企业，因为 企业就是产业的直接代表，名企扎堆自然就会形成聚焦效应，形成本地的核心购买力。

制造业龙头不用说了， 富士康，苹果、小米的代工商，说是深圳第一现代制造业强企，应该没有人表示不服吧。

还有另一个著名的手机代工商有必要提一下，说泰恒诺可能没几个人听过，但是说 传音可能有些人听过。没错，非洲市占率第一的国产手机品牌。

龙华在生物制药上也聚集了一些企业，著名的是华润的 三九药业。其实服装鞋帽方面，龙华也是有标杆的，比如新百丽集团，全棉时代，歌丽诗，马斯菲尔等。

所以， 从发展态势和潜力上看，龙华也是不容小觑的。

说实话， 交通是龙华当前最大的亮点之一。

深圳北站，无人不知无人不晓了，深圳当前规模最大的高铁站、交通枢纽站，日客运量超37万人次。

未来，深圳北站枢纽的作用是要逐步形成与广州、赣州、汕尾与厦门衔接，连接茂名、香港等方向，以广深港、赣深等高铁干线，加上穗莞深、深惠、虎龙、深珠等城际线，形成珠三角的“双十字”放射形枢纽。

龙华区已运营的城市轨道交通线路有4条：4号线、5号线、6号线和10号线，总长43.1公里、共设站21座。4号线高峰每公里客流强度达到3.5万人次，是全市客运强度最大的线路之一。

根据最新规划，龙华区境内城市轨道交通线路共11条，其中已运营4条（4、5、6、10号线），规划7条（6支南、18、21、22、25、27、17西延），其中17号线西延为龙华区规划线路尚未纳入市轨网规划。

在片区内规划7条轨道线中，包括1条城际线，3条市域轨道快线，3条市域轨道干线，布设16座站点， 优化后核心区覆盖率达到76%。

龙华区名校也是不少，最著名的是深圳高级中学北校区，紧随其后的有龙华实验、深圳外国语龙华校区、新华中学、高峰学校、民治中学、潜龙学校初中部。

其中 深高北和高峰两所学校很有特色，从考试成绩排名看，深高北进入前8，高峰学校进入前10（民间统计供参考）。对孩子的教育异常重视的家长不妨关注一下这两个学校，以及这个两个学校附属学区内的著名楼盘。

龙华的另一个顶级名校是深圳外国语龙华校区，学区内比较著名的楼盘有龙悦居，“深圳四大妖盘之一”。这个房子很有意思，因为之前是经济适用房，面积小，即便单价高，总价依然还是比较低，一度成为很多家长上车顶级名校的优选。

这三个著名学区覆盖范围比较广，入学非常紧张，想就读的话务必提前规划。

随着这些年龙华城市面貌的逐步改善，大体量的购物中心这些年龙华增加了不少。比如星河ICO，cococity，龙华九方，壹方天地，8号仓奥特莱斯，红山6979等。

其中体量最大是壹方天地，但是 整体这些购物中心品牌级次还是偏弱的，正儿八经逛街、购物、休闲龙华人民还是喜欢在福田。

整个龙华面积还是挺大的，板块也多，但是，真正值得购入、长期持有的我认为不多。从城市面貌上来讲，我个人认为 龙华的精华在上塘和红山。

红山主要有深圳北超级枢纽总部+深高北两个因素带动。

政府规划的6+1总部战略分别为：福田中心区总部、深圳湾超级总部、后海中心区总部、留仙洞总部、深圳湾高新区总部、深圳北站超级枢纽总部、以及前海合作区。整个深圳布局6+1多总部发展格局，助力深圳成为国际化超级城市，6+1总部将是深圳未来最中心区。

因为发展比较晚，以2010年深圳北站和地铁4号线建成后才兴起的片区，规划为商业文化配套+居住的区域。

地铁、商业配套都有，规划中的图书馆、美术馆、新华医院等市政配套都集中在红山站附近。

深圳市美术馆新馆、深圳市第二图书馆

片区楼龄都很新，基本都是2010年以后的花园小区。比较著名的有金亨利，汇龙湾，莱蒙水榭春天，中航天逸，绿景香颂，金地梅陇镇，华业玫瑰等。

这里已有及在建中的高档次商业配套就在30万平以上，规划待建的更多，而文教卫生方面都是市级规划，如深圳市群艺馆新馆、市美术馆新馆、市图书馆分馆、市交响乐团演艺中心，新华医院等。

可以说 随着各项规划逐步推进落实，红山片区即将成为整个龙华区最顶尖的商住片区。

上塘片区位于龙华新区民治街道的西北部，南临龙华新区现在的核心-红山片区，向北靠近大浪街道和过去的龙华中心龙华街道， 整体发展能够受到龙华新旧两代核心的辐射。

上塘与深圳北的核心商务区、红山的商业文化区位于同一轴线，与南边的深圳北、红山相比， 上塘相对商务气息较弱，片区内以商品住宅用地及相应配套用地为主，居住属性更为纯粹。

轨道交通方面， 地铁4号线，主要由福田口岸站至清湖站，呈南北走向，从上塘出发，乘坐地铁前往深圳北约10分钟，前往福田约20分钟，前往南山约40分钟。

当前，上塘片区生活氛围浓厚，有诸如金茂府、鸿荣源尚峻、特发和平里、星河传奇、港铁天颂、潜龙曼海宁等成熟社区。

商业配套上，片区内有约8万㎡的集中性大型商业 AT MALL上塘荟，与地铁上塘站无缝接驳，可满足片区餐饮、逛街、购物、娱乐等需求。

在教育资源上，除了排名前十的九年一贯制高峰，2020年还引进了 华东师范大学附属深圳龙华学校，预计2021年投入使用。

这个名校的引入，周边的业主估计要蓄势带出一波行情来了。

说到龙华的经典楼盘，一定要提 金茂府。

大家都知道金茂府是中国豪宅界的网红，这个品牌只拿最贵的地，用最好的设计，用最贵的材料，卖给最有钱的人。不过这么一个豪宅界的网红，在龙华差点折戟沉沙，一个标杆的豪宅项目，硬是卖出了刚需的去化速度。

这个盘从品质上来说，其实没什么可以挑剔的，唯一的不足就是错配，这么好的品牌，这么好的品质，要是生长在深圳湾就好了。

紧随其后我个人比较欣赏就是上塘三剑客： 港铁天颂，特发和平里和潜龙曼海宁。

从城市核心配套资源上看，这三个盘基本都是共享的。

轨道交通是4号线上塘站，到北站商务区10分钟，到福田30分钟，到南山40-50分钟。

教育资源我们主要看中学，是 高峰学校。这个学校近年来中考的表现非常优异，能进入到全市前十。不过听说高峰学校换了一个校长，家长对新校长能调动的资源，学风的延续持观望态度。

商业资源是中海锦城楼下的 ATmall，不大不小，供板块内居民餐饮休闲没有问题。港铁天颂和特发和平里底商也很丰富，满足日常生活所需没有问题。

个人认为这三个楼盘的价格只体现了商业+轨道交通的价值，高峰学校的优质学区价值还没有体现出来。

影响着三个优质楼盘增幅的主要因素是上塘这个版块对当前的深圳来说，还不是一个热区。相信随着北站商务区的逐步建成落地，上塘这个版块会迅速进入大家的视野，版块的价格也会随之增长。

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