一经常有人问我，商住公寓要不要买？我也干脆点回答，不管是自住还是投资，只要有选择最好不要买，土豪随意。我身边就有鲜活的例子，朋友几年前在上海买过一套小公寓，说来也实属无奈，2012年他才进入上海开始缴纳社保，需要等到2017年才具备买房资格，而且商住的总价低，上车也比较容易。所以当时想法很简单，咬咬牙先上车，总不能眼睁睁看着房价上涨却不能买，等这套升值了，再置换一套住宅。结果2017年5月，上海出台商住房整顿方案，对已售未交付入住的项目必须恢复商用功能。直白点说，就是已经购买了公寓的业主，最后到手的是纯商用属性物业，不能用于居住。这个调控一出，直接把商住打入冷宫。最直观的，先是成交量直接冰冻，然后是成交价出现跳水。关键是整个商住市场呈现有价无市的趋势，朋友拿到放票之后，本想转手置换一套住宅，结果挂了两三个月卖不出去，只能自己住了。目前这个政策还不知道什么时候才能放开，如果一直卡着，公寓就很难涨多少，毕竟接盘的太少了。二公寓和住宅相比，缺点相当多。1.转手手续费高的惊人。买房的时候，应该都听过“满五唯一”，这种房子在二手市场很吃香。简单说，就是如果卖方的房产证满5年，并且是家庭唯一住房，购房者不需要缴纳个人所得税。但是，公寓没有满五不满五这一说，必须要交20%的个人所得税。公寓交易还有个特别坑的地方，就是再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税，而且是实行四级超率累进税率（和个人所得税一个道理），征收至少30%最多60%。再加上5.5%的营业税，3%的契税，各种杂七杂八的费用加起来，一般能达到物业交易总价的10%以上。所以，有这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，公寓的附加成本要高很多，不利于交易流通。毕竟对于炒房客更注重短期利润，就算公寓有涨幅，减去各种交易费，获得的回报必然比同价位的住宅要低。2.公寓附带的资源跟住宅相比也要少的多。最主要的，商业公寓都不能落户，不能上学，仅有的功能就是自己住（办公）或者租给别人住（办公）。如果是因为限购等因素想购买一套住房，或者说婚房，先为后代考虑一下。3.产权期限短。公寓的土地产权只有40年或50年，产权到期后是无法自动续期的，那到期后是续期还是补交费用，还没有个明确说法。而普通商品住宅的土地是住宅用地，产权最高70年，到期后自动续期，不用担心产权继承问题。4.购买成本高。住宅首套首付普遍在30%左右，可以公积金贷款，也能商业贷款，贷款可长达30年。而公寓的首付至少需要50%，只能商贷，还不能享受银行优惠利率，贷款年限最长仅为10年，有的城市还必须要求全款。整个算下来，即便公寓总价比住宅便宜，但贷款比例和还款年限也几乎拉平了成本。5.使用成本也要比住宅高很多。公寓具有商业性质，水电费都是按照商业价格来收取，物业费都贵到飞起。公寓为了安全起见，多数也没有燃气。除此之外，在这种小区里生活还会比较杂乱，办公和居住混杂在一起，整体品质要差的多。如果花一百多万只能买一个只能住而居住品质差成本高的场所，那还真不如租房了。综合分析后，其实大家能看出来，商住的整体价值并不大，尤其因为学位的差异，公寓是永远也不可能跑赢住宅的，不是我瞎说的，公寓的回报率低是多年的市场决定的，同样的钱，买一套公寓远没有买一套住宅来得踏实。当然了，对于土豪来说，如果有钱无处可投，又没办法投资住宅，公寓再跌点，跌到比住宅便宜50%左右时，也可以考虑买来出租，这样出租回报率要比住宅高很多，而且租金长期而言还会上涨，算是不错的投资项目。}

2022-10-09 17:42:31
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本文收录在「消费科学院·第2期第2周优质周榜」，可点击进入消费科学院栏目进行查看！几乎每个城市在繁华地段，都会有个“商住一体”的小区，看起来非常的“高大上”。我家现在住的房子，就是位于城区中心的购物广场，楼底下就是步行街、大型超市，是个标准的“商住一体”的小区。那么，这种位置绝佳的“商住一体房”到底能不能买呢？住了3年，来谈谈我的真实感受。什么是商住一体房商住一体房一般是指一层或者数层为商铺，其余楼层为普通的住宅。▲商住一体房这种商住一体楼一般都位于比较繁华的地段，周边配套设施比较完善，像大型商超、美食商铺等。商住一体房的优点商住一体房的优点特别明显，这些优点也是吸引很多人入手的原因，下面对它的优点做简单的介绍。（1）生活方便商住一楼最吸引的优点之一就是生活非常的便捷，无论是购物、逛街、娱乐、看电影都不用开车出门，只需要下楼就可以享受到一切。（2）房价稳定无论当地的房价波动多么大，商住一体的房子由于位置比较繁华，所以房价基本只会涨不会跌。如果要把房子出租的话，也比其他小区的价格高，而且租户也非常多，基本一发布租房信息就会立马租出去。（3）有“面子”记得我的闺蜜曾经和我说过，真羡慕你家的房子下楼能就逛超市，而我们还要大老远地开车去，还要抢车位，让我感觉住在这种地方非常的有“面子”。商住一体房的缺点商住一体房的优点有多大，缺点就有多明显，尤其是对于住了3年的我来说，感触尤为明显，下面谈谈我的真实感受。（1）出行不便▲堵车严重住在繁华地段最苦恼的就是节假日，每次出门都要堵车半小时，更让人苦恼的是，晚上回家的时候更堵。（2）车位紧张一般商住一体房的车位都不会捆绑出售，因为要给商超预留出来足够多的临时车位，所以每次回家车位全靠抢，尤其是在节假日，晚上10点之前，基本上是没地方停车。▲车位全靠抢而且，这种小区的车位租金也比普通的小区贵好几倍，因为物业根本就不想出租给住宅的用户。（3）噪音大商住一体楼最大的缺点就是噪音了，这种噪音真的会让人崩溃，我周边的邻居在住了一年后，基本都因为噪音问题搬走了。没有住过这种小区的人，可能无法理解噪音的来源，下面我就大家讲解一下：①没完没了的装修对于普通的小区来说，装修噪音可能也会有，但是等过一段时间周边邻居都装修完，基本就不会有装修噪音了。但是，商住一体楼的商户全年都有人装修，因为楼下的商铺很多因为经营不善而倒闭，换一个商家就要重新装修一次，基本上每天早上都会听到各种砸墙声、电钻声，让人十分的崩溃。就像我家楼下的这个商铺，基本上一年倒闭一家，但还是前赴后继的有很多人来开新店。②商超的活动▲吵人的商业活动每到节假日，商超或者商户都会搞一些大型的活动，各种震耳欲聋的音乐基本上从早上一直持续到半夜。③娱乐场所的噪音有的商住一体的楼下商户，为了吸引更多的客户，会安置一些篮球架之类的运动器械，一些年轻人甚至都能玩到半夜，你能想象半夜楼下打篮球有多么糟心吗？▲酒馆另外，就是来自店铺客户的噪音，像我家楼下还开了一个小酒馆，冬天的时候还好，一到夏天酒吧喝酒的人就会把桌子搬到室外，然后各种发酒疯、各种嘈杂的声音，因为酒吧的噪音，整座楼的人几乎每天晚上都打电话报警。▲奶茶一条街还有一个更糟心的娱乐噪音，那就是来自奶茶店，奶茶店本身不会产生什么噪音，但是很多高中生、无业青年男女就喜欢半夜在奶茶店附近戏耍、打牌，丝毫不考虑楼上住户的感受。④邻居的噪音每个小区都会因为邻居的噪音问题而出现矛盾，但是相比较商住一体楼的邻居，普通小区的矛盾就不叫矛盾。▲天天剁馅子普通小区的噪音顶多来自调皮的“熊孩子”或者破壁机的声音。但是商住一体楼的邻居，有很多是租户，而这些租户中有很大一部分是楼下干小吃的摊主，她们每天都要在家里“剁馅子”，从早上5-6点就开始叮当的响，尤其是在周末想睡个懒觉，基本是不可能。（4）安全性低由于商住一体的模式，所以就注定了这种小区不会有门卫、保安之类的，住宅区唯一的保障就是一个带密码锁的楼宇门。而打扫卫生的大爷为了进出方便，每次都会用东西把门顶住，不让门锁上，所以这道楼宇门也是形同虚设。整个小区的住宅用户，基本上没有什么安全保证，任何人都能进入到住宅区。▲电梯按键而且由于租户较多，根本就不会爱惜公共财产，这道唯一能起到保护的作用的楼宇门基本是三天两头地被踹坏，就连电梯按键也是经常的莫名被戳进去。（5）人员复杂在这个小区住了三年，基本上每间隔一段时间就会换邻居，因为大多数都是出租房，短租的用户特别多。▲邻居租户如果运气好遇到老实上班族的租户还好，但是如果遇到爱玩爱闹的年轻，整天领一些乱七八糟的人回家，喝酒娱乐到半夜，让人很无奈。而且租户的素质一般偏低，门口都喜欢摆得乱七八糟，每次回家都心情乱糟糟的。（6）“双标”物业商住一体楼一般都会有两个物业，一个是主管商业街的商户，一个是主管住宅楼。但是，对于物业来说，商业街的收入要远远大于住宅区的物业费，所以在商户和住宅区出现矛盾的时候，住宅物业就会向商户物业妥协。例如，楼下商户噪音的问题，无论是报警还是投诉，总会被“财大气粗”开发商给搞定，普通的住宅区根本就没有任何办法。就连车位的出租都是双重标准，住宅区租户一年车位3600元，而商户就可以免费得到一个车位。（7）空气差这里指的空气差并不是因为人多造成，而是楼下的美食商户造成。由于商铺有很多的饭店、小吃店，而大多数商铺没有设置专门的烟道，所以厨房的油烟就直接排到窗外，直接飘进楼上的住户家里。我们楼里的住户群里，经常开玩笑说，一到饭店不用做饭就能闻到饭店的味道，看似是开玩笑，实则是让人心酸的无奈感叹。（8）花钱多住在商业区，花钱肯定就会更多，虽然消费是靠个人的自律，但是楼下各种美食、娱乐项目，就算大人能忍住，小孩子也会忍不住。就连楼下的小孩娱乐设备，也被很多商户租去改成了收费区，每天孩子下楼玩都要花个5-10元。商住一体房能不能买？经过上述文章的分析，可以看出商住一楼房的优缺点都非常的明显，对于这种房能不能，我来说说我的看法。（1）如果投资用，可以买如果你手里的资金比较富裕，打算投资个房产，完全可以考虑购买一个商住一体房，因为这种房子房价会一直稳定地上涨。而且，稍微装修一下出租出去，一年也是一笔不菲的收入，每月的房租基本可以和每月的房贷持平。（2）如果自己居住，不要买如果你是“刚需房”，买了自己住，那么根据我自身三年来的真实感受来说，千万不要买。无论是从安全性、居住舒适性还是环境性等各个方面都不适合长期居住。文末总结：综合来说，商住一体房可以买，但是买之前，一定要结合“购房的需求”“是否自己居住”等多个方面来考虑，才能不后悔。【原创内容，禁止搬运】
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