现在的房地产市场，可以说是所有人都在等一个明确的信号，表面看风平浪静，实则暗流涌动。卖房的朋友在焦急地等待，希望自己的房子可以早点出手；买房的朋友也在耐心地等待，希望寻觅到一个相对合理的价格。而房产中介们更是一边在等待，一边按照自己的心意，疯狂解读市面上的消息。存量的房贷客户们，肯定对“认房又认贷”的规定比较熟悉，毕竟当时大家买房子的时候，不仅需要承担比较高的房贷利率，还得仔细钻研执行的政策，以免出现岔子。有些朋友们对“认房又认贷”不太了解，我简单跟大家解释一下，这主要是针对二套房的认定，因为二套房在很多方面要求都比较苛刻，比如首付比例需要提高，基准利率上浮的比例也得提高。如果我们名下有房，不管是已结清还是未结清，那毋庸置疑，都会认定为二手房，可如果我们名下没有房，但是征信报告里有过房贷记录，同样也会认定是二套房。如此一来，很多客户之前买过房子，虽然你现在已经结清了贷款甚至卖掉了老房子，依旧不能享受一手房的优惠政策，此举对抑制房价快速上涨作用很大。不过，随着房地产市场的供需变化，目前已经至少有40个城市出台了新政，对有一套住房，并且已经还清了房贷的家庭，为改善居住条件再次购买普通商品住房，银行可以执行首套房政策。因此，“认房不认贷”是对“认房又认贷”政策的调整，也让那些考虑买房子或者换房子的客户心里一喜，认为已经到了下手的好时机。01第一，房价暴跌肯定是不现实。很多朋友在指望房价变成葱价，这样房子就可以随便自己挑，压根不用去银行贷款。这个观点我已经说过很多次，房价暴跌是不现实的，或者说当前经济环境下是不允许的，不要随便被别人带偏了节奏。试想一下，一旦房价暴跌，经济崩盘，各行各业都会出现连锁反应，别指望谁可以逃脱，届时大家银行卡里的余额，可能都会变成一个数字而已。所以，买房有刚需的朋友，找到了相对的低点就可以了，主要还是考虑房子的实用性和便利性为主，自己住起来也比较舒服，这样的房子即使不涨价，以后也不会跌到哪里去。02第二，利好确实可以适当把握。有件事情大家可以明确一下，房价快速上涨的时代已经过去了，现阶段交易量萎缩，市场比较低迷，所以才会出台这么多利好政策，刺激有需要的老百姓去购房。之前没有调整政策，咱们该买房的朋友也得买，现在有了这些利好，朋友们确实可以适当把握一下，毕竟省到就是赚到。如果咱们正好需要添置新房，或者考虑置换大房子很久了，那就不如顺势而为，在多方比价的前提下，找到一个最适合自己的房产。03第三，改善住宅的朋友最好先卖后买。最后还是要提醒一下大家，买房还是一件大事，也不能看着利好频出，就变成了冲动消费，尤其是那些准备改善住宅的朋友们。我建议大家还是先把自己的老房子处理掉，再去入手新房子，因为现在二手房确实比较难卖，买房子会相对容易一些。如果我们没有先卖后买，那很有可能会出现二手房一直没有办法出手，自己的资金又出现周转不过来的情况，那就只能低价甩卖了。等咱们顺利出手了老房子，手上有了钱，就不用担心买不到好房子，这也是现实版的“手中有粮，心中不慌”。未来几年，房地产市场的主基调就是企稳和回升，所以优惠措施会越来越多，大家不妨静候佳音。#图文热点情报局#（感谢您的关注，我是金融圈小大佬，如果您有关于金融方面的任何疑问，都可以直接点击下方卡片向我提问，期待您的咨询和留言！）}

7月27日，据新华社报道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流，强调要进一步落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等政策。对于不少希望买房、但此前曾有过贷款记录的消费者而言，这无疑是好消息。“各部门已经集中出台了一系列促进房地产市场稳定发展的政策，这次会议也是继续给房地产市场信心，并在政策上继续提供利好。”7月28日，北京大学经济学院教授、北京大学国民经济研究中心主任苏剑接受红星新闻采访时这样说。▲资料图片 图据图虫创意专家观点：这个政策是为了稳定房地产市场“认房不认贷”政策，指的是无论购房者是否有贷款的记录，只要购房者证明自己名下没有房产，就可以按照第一套房贷款的标准办理。如果购房者名下已经有一套房了，则不管是不是贷款买房，贷款有没有还清，都会按照第二套房的标准来进行审批。如果能落实“认房不认贷”的政策，对于希望改善住房的家庭来说，卖掉名下房产就可以按照首套房的标准购房。7月28日，中国政策科学研究会经济政策委员会副主任徐洪才接受红星新闻采访时表示，通俗点说，“认房不用认贷”其实就是在稳定房地产市场，“因为有些人以前买房子是贷款买的，他把这套房卖掉后，再贷款买房子，那你不能说这是第二套或者第三套，可以按照首套房的政策来。”北京大学经济学院教授、北京大学国民经济研究中心主任苏剑对红星新闻表示，这个政策很明显就是为了稳定房地产市场，让大家买房的时候在财务上更为宽松一点。以前房地产市场火热，原本的“认房又认贷”政策一定程度上影响了买房的积极性。专家解读：“认房不用认贷”降低改善性购房成本红星新闻记者梳理发现，去年以来，郑州、天津、佛山、济南、南京、太原等城市已陆续取消“认房又认贷”政策，降低购房门槛。以济南为例，2022年5月，济南降低二套房首付至40%，调整此前对二套房“认房又认贷”的认定标准，变为“认房不认贷”，本市无房买房视同首套房。中指研究院指出，目前，“认房又认贷”的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳等城市，且个别城市二套首付比例较高。“认房又认贷”政策限制了改善性购房群体的购房需求。多位受访专家指出，“认房不用认贷”的政策措施对于一线城市影响是最大的。▲资料图片 图据图虫创意易居研究院研究总监严跃进表示，“以北京市场为例，若按过去政策，购买二套房首付比例高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是取消了该政策，改为‘认房不用认贷’，那还完贷款以后把房子卖掉，就可以再以购买首套房的标准购房，那么首付比例就调整为35%、房贷利率可以降至4.75%，对购房者来说压力要小很多，而且可以提高消费者购买改善性住房的积极性。”严跃进认为，认房不用认贷，能够明显降低改善性住房需求的首付和利率成本，此次住建部政策对于各地房管局的指导性会非常强，“后续一线城市跟进执行的可能性会比较高。”对于政策推进的后续影响，经济学家徐洪才表示，“针对人们的购房行为到底有多大的影响力，是否能带动购房的积极性，促使买房需求的极大提升，我觉得还有待观察。”红星新闻记者注意到，在住房和城乡建设部召开的这次企业座谈会上，倪虹还指出，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。以多方面利好政策，促进房地产市场平稳健康发展。“各部门已经集中出台了一系列促进房地产市场稳定发展的政策，这次会议也是继续给房地产市场信心，并在政策上继续提供利好。”苏剑说。红星新闻记者 付垚 吴阳 实习生 任彤彤 北京报道原标题：《住建部明确落实“认房不认贷”意味着什么？专家解读》阅读原文}

2015-06-18 08:41
来源：北京青年报
[摘要]
自北京市的公积金贷款新政出台后，公积金额度和使用范围的调整让不少购房人对自己的公积金动了心思。需要提醒的是，虽然像吴女士这样的情况被认定是二套房，1.1倍的公积金贷款利率为4.125%，比商业贷款的九折利率5.08%低近一个百分点，如果80万元的额度够用，仍是使用公积金贷款比较划算。如果名下公积金贷款未结清，是不能再次使用公积金购房的。
　　自北京市的公积金贷款新政出台后，公积金额度和使用范围的调整让不少购房人对自己的公积金动了心思。某中介门店中介人员就表示，近期咨询能否使用公积金的购房人明显增多。据“伟嘉安捷”统计数据显示，6月上旬北京公积金贷款交易量环比上月涨幅达20%。用公积金的人多了，关于公积金的一些疑问也产生了，经过几轮政策的调整，公积金到底如何认定二套房?二套房使用公积金和商贷在首付比例及利率上有哪些区别?专家提醒，目前在二套房认定上，公积金贷款与商贷存在一定差异，公积金“认房不认贷”，商贷“认贷不认房”。　　名下有房公积金认定算二套　　1.1倍利率仍比商贷低　　经过了5月份的降息，“史上最低”的公积金贷款利率让不少人有了要动一动公积金的想法，吴女士就是其中一位。不过，吴女士曾经在北京贷款买过一次房子，贷款已经结清，房子也并未卖出。“930新政”之后，吴女士曾经咨询过，像她这样的情况，再次购房银行如何判定。当时，吴女士得到的答案是按照最新的政策，她在银行贷款买房，已经可以被认定是首套房，享受首套房的贷款优惠政策。　　公积金新政出台后，吴女士想使用公积金再次购房，并且她希望能够贷到公积金额度的上限120万元，但咨询公积金管理中心后发现，像她这样的情况想使用公积金买房，只能被认定为是二套房，最多只能贷款80万元，首付比例最低30%，执行的也是1.1倍的公积金贷款利率。　　“伟嘉安捷”市场部吴昊指出，目前商业贷款执行的政策为“认贷不认房”，购房人只要名下贷款还清，再次买房就可以被算作首套房，如果购房人名下有一套全款购买的住房，只要没有贷款记录，再买房仍然算首套房，首付比例为30%，而且各家银行针对购买首套房且个人资质较为良好的人群能够给予八八折或九折的利率折扣。与商业贷款不同的是，公积金贷款的判定标准为“认房不认贷”。对于名下有一套未卖掉住房的人来说，按照现行政策将被算作二套房，首付比例为30%，利率将上浮1.1倍。　　需要提醒的是，虽然像吴女士这样的情况被认定是二套房，1.1倍的公积金贷款利率为4.125%，比商业贷款的九折利率5.08%低近一个百分点，如果80万元的额度够用，仍是使用公积金贷款比较划算。　　是否是首套以贷款时间为准 分期首付方式可取消　　与吴女士不同，公积金上限120万元的贷款额度对于改善型置业的李先生完全不够用，公积金新政对他影响并不大，但是“930”后，商业贷款首套房的认定却给他帮了大忙。　　李先生去年9月初以640万元的总价在北五环某新盘购置了一套房子，当时还只符合二套房购买资格的他选择了开发商提供的首付分期优惠，先期交了30%的首付款，约定今年8月底前，将剩余的40%交齐。近日，李先生的置业顾问电话通知他，由于房子的工程进度原因，贷款的时间可能要提前，如果李先生仍选择七成首付，需要在近期把剩余的首付款交齐并办理贷款。不过，以李先生的情况，如果前一套房子的首付款已经还清，那么可以以首套房的方式贷款，不仅可以享受优惠利率，同时首付也不用再补交了。　　李先生咨询银行的个贷经理得知，像他这样的情况确实符合首套房的贷款资格，因为银行对于是否是首套房的认定是以提出贷款的日期为准，与他购房的时间无关。个贷经理还透露，从“930政策”实施之后，他手里几乎就没有办理过二套房贷款，大部分客户都会选择还清之前的贷款以首套的身份购买。　　6月上旬公积金交易量环比涨20%　　自6月1日公积金贷款政策放宽以来，以公积金贷款入市的购房人积极性明显增加，根据贷款机构“伟嘉安捷”数据统计，6月上半月公积金贷款成交量同比上涨20%。吴昊指出，公积金贷款以“认房不认贷”作为首套和二套的判定标准，使得很多原先被政策打成“二套”的人得以解禁。此外，首套房90平方米与二套房人均住房面积31.3平方米的取消也为很多不能买房的人开了绿灯，促使很多购房人趁着政策的“东风”出手买房，造成成交量的小幅上涨。　　吴昊还分析道，从整体买房入市的人群来看，首次买房的置业人群占了成交主体。她表示，尽管公积金新政中二套房的首付比例从60%-70%调整为30%，使得二次置业人群受益更大，但是二套房的最高额度仅为80万，很多二次换房人买房都选择了商业贷款或组合贷款，相反首次买房的置业人群使用公积金贷款的频率较高，这部分人群买房大多挑选一些小户型住房，房屋面积多在50-80平方米之间，因为房屋总价偏低，因此贷款的额度多在80万-120万元之间，排除个人缴存偏低等情况以外，大部分购房人都用足最高120万的贷款额度。　　此外，吴昊还提醒，相比市管公积金，国管公积金在使用上仍有一些问题需要注意。对于换房群体，如果曾经使用过国管公积金贷款，必须要等到结清贷款满五年后才能再次使用公积金，而不是还清即可再次使用公积金贷款。另外，如果名下公积金贷款未结清，是不能再次使用公积金购房的。
(责任编辑：赵惠)
}