2015年房地产进入“白银时代”，房价真的会跌吗？_九个头条网——更少更重要
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2015年房地产进入“白银时代”，房价真的会跌吗？
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九个头条网讯：日前，中国首家合资投资银行中金公司发布报告，对2015年中国房地产业走势进行了研究、预测。据报告可知，目前，中国房地产已经进入“白银”时代，开发商面临销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧等问题。此外，国家统计局发布数据显示也显示，9月份70大中城市房价环比无一上涨，除厦门新建商品住宅价格环比持平外，其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降，创下了历史纪录。如今，2015已经近在眼前，人们关心的是房价真的会跌吗？和九哥一起看看中金的这份报告，或许会有所启发。以下是报告全文：1、未来供给面同样趋于收缩：随着2014 年开发商投资活动趋于保守，新开工收缩，我们预判2015 年供应较2014 年下降5%~10%（对比2012 年，重点城市供应较2011年持平）。2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象：截止9 月底，我们监控的库存去化月数指标从7 月高点的16.9 个月小幅降低至16 个月左右，而 年周期，库存去化月数高点出现在2012 年1 月，为17.9 个月，之后迅速降低至2012 年8 月的9.0个月。3、资金价格方面，预计2015 年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012 年：根据中金宏观组预测，2015 全年将有两次降息，而CPI 同比增速将滑落至1.4%的低位（2014 年预测：2.0%），意味着实际利率在2015 年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012 年，而实际利率与房价负相关，预示着2015 年房价平稳。4、2013 年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1 套房的实现。我们认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由 年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。5、土地制度：鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地；或将有改性/城市更新的制度性框架出台。
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2015年房价会这么变化 购房者准备怎么办？
进入年末，市场对于明年一季度房价比较关注。而判断房价走势，关键要看三个变量。第一是供求变量，即库存去化周期；第二个是货币变量，包括流动性、公积金按揭贷款的便利程度等；第三个是市场预期。
2015年第一季度依然也会面临库存继续高位盘整的态势。但乐观地看，2015年第一季度房价会呈现止跌反弹的可能。
房价止跌反弹的完成过程加快
首先从供求变量角度看，2014年总体呈现了供大于求的态势，这是房价持续低迷的最根本原因。但是相比前三季度，第四季度供大于求的态势会得到扭转。在这样一个态势下，基本上会使目前库存走势呈现有惊无险的态势。之所以“有惊”，在于库存规模依然有继续上升的态势，这和房企在年末，尤其是农历意义上的年末之前，加大推盘力度冲刺业绩有关。所以说，月度新增供应依然有加大的可能，即2015年第一季度依然也会面临库存继续高位盘整的态势。
但是，如果从库存去化角度看，目前去化速度在持续加快。如果按照“库存量/近6个月成交面积均值”来衡量库存去化周期。总体上看，今年第四季度包括一二三四线在内的典型城市库存去化周期会低于16个月，去化压力明显低于前三季度。而根据经验，如果库存去化周期低于14个月，那么房价就会面临一个止跌反弹的可能。因而乐观地看，2015年第一季度房价会呈现止跌反弹的可能。
其次，从货币层面看，今年以来，货币层面和房价之间的走势存在一个明显的背离。以狭义货币量M1同比增幅走势和全国70城房价指数环比增幅走势看，房价指数增幅曲线下行的力度明显大于M1，这说明今年房价下跌其实是有点“任性”的，缺乏逻辑上的验证。但反过来也说明，由于M1基本面并没有大规模的恶化，所以也能牵制目前房价持续下跌的态势。
实际上，从全国70城房价指数也能看出来，今年8月份跌幅持续收窄，跌幅是近5年以来最大的一次。但越过这样一个点后，房价跌幅已经在持续收窄。考虑到近期央行降息等利好的出台，进入市场的资金流会更宽裕，包括公积金按揭贷款的提取和使用等方面会逐渐变得更便利，这会使得房价下跌的跌幅持续收窄，到了2015年第一季度完全有止跌反弹的可能。
再次，从市场预期来看，2014年市场之所以出现莫名其妙的下跌，在于市场预期的一个推动力。在2014年年后杭州部分项目降价潮出现后，尽管是个案，但往往在舆论媒介的传播下，房价持续高涨的心理预期开始崩溃，进而使得房价持续下跌。部分房企在这样一个态势下，匆忙甩卖股权，认为市场的大拐点出现了。
但是，新一届政府显然对于稳健发展的调控依然有比较大的手腕，包括“稳定住房消费”的字眼提出，某种程度上都是对市场在宏观经济中的重视程度依然是不变的。尤其是各大城市限购放松下，并没有中央政府的打压，这会使市场依然看好中国。
目前很多经济发展的引擎还没启动，如高铁新城、棚户区改造、智慧城市建设、产业园开发、城乡户籍制度统一等，这些内容背后都会迸发出无穷的购房需求。一旦意识到这一点，那么就会认为目前房价的波动是周期性的现象，而非拐点层面的大变化。市场预期会因为此类因素而得到转变，进而使得房价止跌反弹。
所以从上述三个变量可以看出，即使宏观层面在第一季度并不继续出狠招，房价止跌反弹的过程也能够较容易地完成。如果考虑到宏观经济的救市力度会加大，此类会带来溢出现象，即间接给带来利好，进而使得房价止跌反弹的完成过程会更快。
一二线房价止跌反弹的迹象最明显
从区域结构上看，依然是一个很完美的城市等级序列，即一二线房价止跌反弹的迹象最明显，三四线则出现分化。部分经济发达的三四线城市会追随此类一二线城市，而部分经济相对落后的城市则会有继续下跌的可能。
从一线城市来看，今年5月份开始，一线城市和全国70个大中城市的走势一致，出现了下跌，跌幅达到了0.08%。随后也经历了跌幅扩大、跌幅收窄的态势。2011年一线城市房价下跌的特征，当时跌了8个月。如果按这样一个历史逻辑看，考虑到目前一线城市成交量已经上升，那么今年跌幅也基本要沿袭2011年的走势，要持续8个月。如果这样考虑，那么也基本在年度呈现跌无可跌的态势，即出现房价上涨。
到了明年一季度，一线城市的库存去化周期有望回归12个月以下的水平，即房价快速上涨的引擎已经启动。另外，对于一线城市房价下跌的态势，不应该过于迷信。目前一线城市的房价，从指数看出现了几个月的下跌，但如果从销售均价角度看，实际上并没有明显下跌。
以上海为例说明，在今年前三季度，新建商品住宅价格分别为2、26874元/平方米，环比增幅分别为2.52%、3.34%和0.86%，同比增幅分别为9.90%、11.58%、10.44%。很显然，受到住房供应结构以及房企定价策略等情况的影响，房价其实并没有下跌。购房者现实中面对的是销售均价，而非指数。市场低迷下销售均价依然上升，进而会加大购房成本。那么市场复苏，房价上涨更理直气壮。
从二线城市看，目前救市和刺激程度最彻底的城市，主要包括限购放松、限贷放松、积极落实央行降息、各类刺激性的如补贴契税等。加上目前很多就业者还是聚集在二线省会城市，所以也会带动价格的上涨。这是最根本的一面。
当然，二线城市在总体上涨的过程中，以部分重点城市的涨势最明显，包括南京、杭州、郑州、厦门、合肥等城市，此类城市经济发达，过去压抑的房价或面临报复性反弹的可能，这个风险值得购房者警惕。
而从三四线城市看，依然会面临分化的现象。部分经济基础好的城市，比如佛山、珠海、昆山、廊坊等城市，在限购松绑下或者各类刺激下，此类城市会在外来人口导入速度快的情况下，房价被带动起来。
另外一种是返乡置业的需求，包括郴州（机场建设带来利好）、金华（高铁贯通带来利好）等城市，都有房价上涨的充足理由。而一些房价下跌的城市，依然是库存过大、市场信心不足的城市。最典型的就是东北部分三四线城市、西北地区部分产业导入速度慢的城市。此类城市价格反弹迹象不明显。
2015年第一季度置业者应如何置业？对于置业者而言，置业时需要注意三方面：首先，应跑在房价止跌反弹的时间节点前，因为购房置业至少需要经历三个月的时间，若不跑得快，那么房价上涨态势就会跑得比你快。所以，按目前的走势，尽量提前置业，比如在2014年12月。
其次，倘若希望继续观望，那么三四线城市可以稍微从容不迫些。此类城市即使价格反弹，力度也不会过大。而一二线城市则应该是能早则早的态度。
最后，如果是一个很纯粹的置业计划，那么不应该过多地依赖房价走势来做判断。毕竟房价走势是一个大概念，购房者意向的楼盘定价更有其特殊性。
乐居贵阳羊年双线看房完美落幕……
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11:28:47中国经营报
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下掉就买呗，上涨就继续观望呗。。。哈哈哈哈
十房网友 发表于 14:31:23
购得起购，购不起你使劲购，中国人就是一辈子为房子而活
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