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征地纠纷行政复议申请书 11:55&&来源： |
行政复议申请书
申请人：周某某，身份证号码：43**13，地址：HN省HH市HC区YC乡CPC店S村民小组
被申请人：HH市国土资源局，法定代表人：***，地址：HH市**北路
复议请求：
依法撤销HH市国土资源局怀国土资腾字【2008】第0*号《限期腾地通知书》。
事实与理由：
一、被申请人的征地依据明显不足。
(一)HH市体育中心项目系为HH市承办HN省第十一届运动会申请立项，然而该市已确定并非HN省第十*届运动会承办城市，征地的事实前提已经不存在。
2002年，HH市发展计划委员会《关于HH市体育中心立项的批复》、《关于HH市体育中心可行性研究报告的批复》，均是以&创造条件申办省第十一届运动会&为前提，才同意建设HH市体育中心。后续的《HN省建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》等均以上述立项为基础。据此，日，HH市国土资源局向省国土资源厅提交了《关于HH市体育中心建设用地的审查意见》，报请省厅审批。基于当时上述情况，HN省人民政府于日以(2004)政国土字第00*号下发《HN省人民政府农用地转用、土地征用审批单》，同意HH市国土资源局征用合计**.****公顷的土地用于HH市体育中心项目建设。
然而，目前的实际状况是：HH市已经确定不承办20**年省十*运会，原规划方案被调整，原规划用于建设综合竞赛训练馆、游泳馆等位置的土地被作为经营性用地，用于出让融资。显然，目前HH市体育中心被改变其规划的土地用途，严重违背了为&公共利益&建设的初衷，不符合国家关于&为了公共利益的需要才可以依照规定的权限和程序征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产&的规定，其继续按照原建设体育中心的用途向村民征用土地，已经构成严重违法。
(二)原(2004)政国土字第00*号农用地转用、土地征用审批单已经依法失效，征地的批准前提已经不存在。
根据国土资源部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》以及《HN省征地程序暂行规定》的规定，农用地转用和征地批准文件有效期为2年。而体育中心项目用地自2004年初获批后，未在两年内实施其征地补偿方案，HN省人民政府(2004)政国土字第00*号农用地转用、土地征用审批单批准文件已自动失效，HH市国土资源局在未重新取得省人民政府的审批的情况下以失效的文件继续征地已经构成严重违法，HH市国土资源局目前对申请人的腾地通知系严重侵犯申请人对财产的合法所有权的违法行政行为。
二、被申请人的征地、拆迁安置程序违法
(一)根据《国土资源部关于征用土地公告办法》的规定，被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，征用集体土地的，征用土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在乡人民政府所在地进行公告，而HH市人民政府在未依法发布上述公告及方案，违反了该办法的规定。
(二)在征地、拆迁过程中，除HH市国土资源局外，还有HH市体育局、体育中心有限责任公司、HH市城市建设投资有限公司和HH市体育中心建设工程项目部等擅自发布相关征地、拆迁安置文件，与被征地村民签订合同等，严重违反了征地拆迁由市人民政府土地行政主管部门负责具体实施的规定。
(三)《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：&拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。&而对申请人房屋进行拆迁评估的HN新时代房地产评估咨询有限公司系由HH市城市建设投资有限公司单方面指定的，一方面HH市城市建设投资有限公司并非拆迁人，另一方面单方指定行为严重违反了拆迁估价机构的确定应当公开、透明的原则，剥夺了申请人的选择权，其评估结果显然不能作为补偿依据。
(四)拆迁补偿安置标准的确定程序违法。根据HN省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第二十四条及《HN省征地程序暂行规定》第十条的规定，国土资源部门拟定征地补偿安置方案时，应当听取被征地农村集体经济组织和农户的意见。征地补偿安置方案确定后，有关乡(镇)人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组和农民的意见。被征地农村集体经济组织或农户申请听证的，当地国土资源部门应当依法组织听证。而HH市国土资源局在拟定及公布征地补偿安置方案时，并未与被征地农村集体经济组织和农户有任何沟通，未听取其任何意见，严重剥夺了被征地农村集体经济组织和农户的合法权益，程序严重违法。
三、拆迁补偿安置过程中的行政行为严重不适当。
(一)拆迁补偿安置标准不适当。根据《土地管理法》第四十七条第六款的规定，依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。也就是说，拆迁补偿安置的基本标准是让失地农民的生活水平不因土地被征用而下降。然而，一方面，被申请人的拆迁补偿未严格按其当地的规定执行，另一方面，补偿依据系2003年制定，明显不能反映目前申请人的生活水平，如按照目前被申请人确定对申请人的征地拆迁补偿款，远远不能维持被征地前的生活水平。
(二)安置不当。《》第四十二条第二款规定：&征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。&HH市国土资源局在征用体育中心建设项目用地过程中，并未依法安排被征地农民的社会保障费用，甚至连土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用都没有完全支付到位，安置工作严重滞后，其置被征地农民的合法权益于不顾，严重违反了的规定。
(三)评估方法严重不适当。被申请人拟按照HN新时代房地产评估咨询有限公司依H政办发(2003)6号文件及H建发(2004)76号文件为依据对被拆迁房屋、附属物及二次装修的价值进行评估补偿，评估咨询报告中甚至没有注明该报告所采取的评估方法,但可以肯定的是评估报告未考虑申请人房屋的区位价值，不是采用市场比较法进行评估，其结论不能体现申请人利益，显失公平。
申请人：周某某
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行政复议申请书（征地）
　　【 】申请人：周**　　身份证号码：43**13　　地址：HN省HH市HC区YC乡CPC店S村民小组　　被申请人：HH市国土资源局　　法定代表人：***　　地址：HH市**北路　　复议请求：　　1、依法撤销HH市国土资源局怀国土资腾字【2008】第0*号《限期腾地通知书》。　　事实与理由：　　一、被申请人的征地依据明显不足。　　(一)HH市体育中心项目系为HH市承办HN省第十一届运动会申请立项，然而该市已确定并非HN省第十*届运动会承办城市，征地的事实前提已经不存在。　　2002年，HH市发展计划委员会《关于HH市体育中心立项的批复》、《关于HH市体育中心可行性研究报告的批复》，均是以&创造条件申办省第十一届运动会&为前提，才同意建设HH市体育中心。后续的《HN省建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》等均以上述立项为基础。据此，日，HH市国土资源局向省国土资源厅提交了《关于HH市体育中心建设用地的审查意见》，报请省厅审批。基于当时上述情况，HN省人民政府于日以(2004)政国土字第00*号下发《HN省人民政府农用地转用、征用审批单》，同意HH市国土资源局征用合计**.****公顷的土地用于HH市体育中心项目建设。　　然而，目前的实际状况是：HH市已经确定不承办20**年省十*运会，原规划方案被调整，原规划用于建设综合竞赛训练馆、游泳馆等位置的土地被作为经营性用地，用于出让融资。显然，目前HH市体育中心被改变其规划的土地用途，严重违背了为&公共利益&建设的初衷，不符合国家关于&为了公共利益的需要才可以依照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产&的规定，其继续按照原建设体育中心的用途向村民征用土地，已经构成严重违法。　　(二)原(2004)政国土字第00*号农用地转用、土地征用审批单已经依法失效，征地的批准前提已经不存在。　　根据国土资源部《关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》以及《HN省征地程序暂行规定》的规定，农用地转用和征地批准文件有效期为2年。而体育中心项目用地自2004年初获批后，未在两年内实施其征地补偿方案，HN省人民政府(2004)政国土字第00*号农用地转用、土地征用审批单批准文件已自动失效，HH市国土资源局在未重新取得省人民政府的审批的情况下以失效的文件继续征地已经构成严重违法，HH市国土资源局目前对申请人的腾地通知系严重侵犯申请人对财产的合法所有权的违法行政行为。　　二、被申请人的征地、拆迁安置程序违法　　(一)根据《国土资源部关于征用土地公告办法》的规定，被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，征用集体土地的，征用土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在乡人民政府所在地进行公告，而HH市人民政府在未依法发布上述公告及方案，违反了该办法的规定。　　(二)在征地、拆迁过程中，除HH市国土资源局外，还有HH市体育局、体育中心有限责任公司、HH市城市建设投资有限公司和HH市体育中心建设工程项目部等擅自发布相关征地、拆迁安置文件，与被征地村民签订合同等，严重违反了征地拆迁由市人民政府土地行政主管部门负责具体实施的规定。　　(三)《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：&拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。&而对申请人房屋进行拆迁评估的HN新时代房地产评估咨询有限公司系由HH市城市建设投资有限公司单方面指定的，一方面HH市城市建设投资有限公司并非拆迁人，另一方面单方指定行为严重违反了拆迁估价机构的确定应当公开、透明的原则，剥夺了申请人的选择权，其评估结果显然不能作为补偿依据。　　(四)拆迁补偿安置标准的确定程序违法。根据HN省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第二十四条及《HN省征地程序暂行规定》第十条的规定，国土资源部门拟定征地补偿安置方案时，应当听取被征地农村集体经济组织和农户的意见。征地补偿安置方案确定后，有关乡(镇)人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组和农民的意见。被征地农村集体经济组织或农户申请听证的，当地国土资源部门应当依法组织听证。而HH市国土资源局在拟定及公布征地补偿安置方案时，并未与被征地农村集体经济组织和农户有任何沟通，未听取其任何意见，严重剥夺了被征地农村集体经济组织和农户的合法权益，程序严重违法。　　三、拆迁补偿安置过程中的行政行为严重不适当。　　(一)拆迁补偿安置标准不适当。根据《土地管理法》第四十七条第六款的规定，依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。也就是说，拆迁补偿安置的基本标准是让失地农民的生活水平不因土地被征用而下降。然而，一方面，被申请人的拆迁补偿未严格按其当地的规定执行，另一方面，补偿依据系2003年制定，明显不能反映目前申请人的生活水平，如按照目前被申请人确定对申请人的征地拆迁补偿款，远远不能维持被征地前的生活水平。　　(二)安置不当。《物权法》第四十二条第二款规定：&征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。&HH市国土资源局在征用体育中心建设项目用地过程中，并未依法安排被征地农民的社会保障费用，甚至连土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用都没有完全支付到位，安置工作严重滞后，其置被征地农民的合法权益于不顾，严重违反了法律法规的规定。　　(三)评估方法严重不适当。被申请人拟按照HN新时代房地产评估咨询有限公司依H政办发(2003)6号文件及H建发(2004)76号文件为依据对被拆迁房屋、附属物及二次装修的价值进行评估补偿，评估咨询报告中甚至没有注明该报告所采取的评估方法,但可以肯定的是评估报告未考虑申请人房屋的区位价值，不是采用市场比较法进行评估，其结论不能体现申请人利益，显失公平。
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易步银、郑高碧等重庆市垫江县桂溪镇南内街槐荫巷50名被拆迁人与重庆市人民政府行政复议案
中　华　人　民　共　和　国　最　高　人　民　法　院行　政　判　决　书
(2001)行终字第20号
　　上诉人(一审原告)：易步银、郑高碧等重庆市垫江县桂溪镇南内街槐荫巷50名被拆迁人。　　诉讼代表人：易步银，垫江县百货公司离休干部。　　诉讼代表人：郑高碧，居委会退休人员。　　委托代理人：钮宏超，重庆金明律师事务所律师。　　委托代理人：赵守钟，男，垫江县酒厂职工。　　被上诉人(一审被告)：重庆市人民政府。住所地：重庆市渝中区人民路232号。　　法定代表人：包叙定，该市市长。　　委托代理人：展光华，重庆市人民政府法制办公室干部。　　上诉人重庆市垫江县桂溪镇南内街槐荫巷易步银、郑高碧等50名被拆迁人不服重庆市高级人民法院对其诉重庆市人民政府渝府复函[号《不予受理行政复议申请通知书》作出的(2001)渝高法行初字第11号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳志强担任审判长，代理审判员马永欣、甘雯参加评议的合议庭，对本案进行了审理，书记员谭伟担任记录。本案现已审理终结。　　重庆市高级人民法院根据当事人举证并经庭审质证，认定以下事实：日，为了配合重庆市垫江县桂溪镇南内街进行旧城改造，重庆市垫江县人民政府(以下简称垫江县政府)发布垫府发[1997]73号《关于认真做好南内街旧城改造拆迁安置工作的通知》，该通知对南内街旧城改造诸事项包括补偿安置标准作了规定。垫江县桂溪镇南内街槐荫巷易步银、郑高碧等50名被拆迁人认为垫江县政府发布的垫府发[1997]73号文件侵犯其合法权益，但由于法律知识欠缺以及经济原因，没有及时向有关行政机关提起复议申请，也没有向人民法院提起行政诉讼，直至日才向重庆市人民政府申请复议。重庆市人民政府认为易步银、郑高碧等人申请复议已超过申请复议期限，于日作出渝府复函[号《不予受理行政复议申请通知书》。　　重庆市高级人民法院经审理认为，易步银、郑高碧等50名拆迁人认为日垫江县人民政府发布的垫府发[1997]73号《关于认真做好南内街旧城改造拆迁安置工作的通知》侵犯其合法权益，向重庆市人民政府申请复议，应当遵守当时有效的《行政复议条例》关于申请复议期限的规定。《行政复议条例》第二十九条规定，公民、法人或者其他组织向有管辖权的行政机关申请复议，应当在知道具体行政行为之日起15日内提出，法律、法规另有规定的除外。易步银、郑高碧等50名拆迁入当时已知道垫府发[1997]73号文的内容，却在2001年7月向重庆市人民政府提起复议申请，已超过规定的申请复议期限，由于法律知识欠缺和经济原因没能及时提起复议申请，不属于法律规定的因不可抗力或者其他特殊情况耽误法定申请期限的情形。因此，重庆市人民政府以超过申请复议期限为由作出渝府复函[号《不予受理行政复议申请通知》事实清楚，程序合法。重庆市人民政府本应适用被诉行政行为作出时有效的《行政复议条例》，却适用后来生效的《行政复议法》，因《行政复议法》对申请复议期限作了放宽规定，有利于保护相对人复议权，根据从旧兼从宽原则，本院对重庆市人民政府所适用的法律依据予以认可。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项之规定，判决维持被告重庆市人民政府作出的渝府复函[号通知。案件受理费100元，其他诉讼费1000元，计1100元由易步银等50名拆迁人负担。　　易步银、郑高碧等50名拆迁人不服一审判决向本院提起上诉称：上诉人由于缺乏法律知识，故在合法权益被侵害后，虽多次向县政府等有关部门反映，但均无结果。后经咨询才知道可以申请复议，期间上诉人一直没有放弃这一权利并通过各种方式主张这一诉讼权利，故上诉人向被上诉人申请行政复议的期限没有超过法律规定。　　被上诉人重庆市人民政府辩称：垫江县政府作出的垫府发[1997]73号文是日作出的，日，垫江县政府发布了《关于拆迁南内街房屋的公告》，被拆迁人与重庆市垫江房地产开发公司签订的《房屋拆迁协议书》明确约定按“垫府发[1997]73号之规定由甲方实施拆迁乙方房屋”由此可见，上诉人早在1997年办理有关拆迁手续时，就已知道其合法权益受到侵害。直至2001年起诉时，已超过法定受理期限。　　当事人向一审法院提供的相关证据有：垫江县政府垫府发[1997]73号文件、拆迁公告、复议申请书、渝府复函[号通知书。　　上述证据随卷移送本院。经审查，以上证据可以作为认定本案事实的根据。　　本院认为，垫江县政府垫府发11997]73号文是日作出的，日，垫江县政府发布了《关于拆迁南内街房屋的公告》，该公告第四条规定拆迁补偿及安置政策“按垫江县《关于认真做好南内街旧城改造拆迁安置工作的通知》(垫府发[1997]73号)执行”。上诉人易步银、郑高碧等人承认发出垫江县政府公告时其就知道了具体行政行为的内容。根据《行政复议条例》第二十九条规定，公民、法人或者其他组织向有管辖权的行政机关申请复议，应当在知道具体行政行为之日起15日内提出，上诉人于2001年7月向重庆市人民政府提起复议申请，已超过《行政复议条例》规定的申请复议期限，上诉人诉称由于法律知识欠缺没能及时提起复议申请的理由不属于法律规定的因不可抗力或者其他特殊情况耽误法定申请期限的情形。综上，被上诉人重庆市人民政府以上诉人易步银、郑高碧等人超过复议期限申请复议为由，对易步银、郑高碧等人作出渝府复函[号《不予受理行政复议申请通知书》是正确的，应予维持。重庆市高级人民法院(2001)渝高法行初字第11号行政判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项的规定，判决如下：　　维持原判，驳回上诉。　　二审案件受理费100元，由上诉人负担。　　本判决为终审判决。
审　判　长　岳志强&& 代理审判员　马永欣&& 代理审判员　甘　雯&&
二○○二年三月六日
书　记　员　谭　伟&&
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[2013.01]办理城市房屋拆迁行政复议案件探析
　　安徽省住房和城乡建设厅& 闫清华
　　随着市场经济的发展，城市化进程的推进，因城市房屋拆迁引起的纠纷成为当前比较突出的社会矛盾，由此引起的行政复议案件也逐年增多。作为一种权利救济途径以及上级对下级的层级监督机制，如何发挥行政复议在预防和化解房屋拆迁纠纷这类社会矛盾中的积极作用，是我们应当思考的问题。
　　一、近年来城市房屋拆迁中存在的问题
　　房屋拆迁行政纠纷种类繁多，主要涉及有拆迁许可、拆迁行政裁决、行政强制拆迁、拆迁行政处罚等方面。据有关部门统计，2010年，我省共受理国有土地上房屋征收拆迁矛盾纠纷1077起。2011年上半年因征地拆迁而到建设部上访的人数有4026批，计18620人，其中集体上访905批、13223人，个人上访3121批、5397人。2012年，安徽省住房和城乡建设厅收到相关城市房屋拆迁行政复议申请78起，比前三年的案件总数还多。面对急剧增长的房屋拆迁纠纷，对存在的问题归纳如下：
　　（一）拆迁法律关系的复杂性。
　　城市房屋拆迁是基于拆迁人通过对被拆迁人进行拆迁补偿安置，进而取得拆除被拆迁人的房屋及附属物的权利而产生的。从这个角度看，城市房屋拆迁应该是拆迁当事人之间的民事法律关系。但从实践看，由《城市房屋拆迁管理条例》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）所确定的各行为主体间的法律关系远非这样简单。从拆迁实施过程看，政府的行为在整个拆迁过程中起主导作用：作出征收决定、发放房屋拆迁许可证、发布拆迁公告、办理延长拆迁期限的审批、对拆迁单位进行资格审查、进行拆迁裁决、强制拆迁、因拆迁人违反拆迁管理而对其进行处罚等。可见，城市房屋拆迁这一民事行为的发生不完全是基于当事人的自愿，而是基于（征收决定）这一行政行为。行政决定是拆迁人和被拆迁人发生拆迁补偿安置民事关系的基础。正因如此，在拆迁活动中，民事法律关系和行政法律关系交织在一起，使拆迁争议颇具复杂性。
　　（二）被拆迁人不满的问题。
　　1.安置补偿不合理，政策不到位，导致拆迁户利益受损失，严重的甚至会造成因拆至贫，失去原有的生存基础。这是引发拆迁矛盾的最直接的原因。2.拆迁户得不到行政与法律方面的有效的保护，相反，他们发现自己可能是处在拆迁人、行政部门以及司法部门的共同对立面的位置上。如：在拆迁过程中群众知情权、听证权、复议权、诉讼权等被侵犯，无法在有效的时间内行使权利，维护自己的合法权益，导致被拆迁人缠访、缠诉。可以说，从制度上讲，这是引发拆迁矛盾的根本问题。3.与行政强制拆迁有关（行政裁决）。2010年，我们办理的12件拆迁案件里，有6件是对行政裁决不服引起的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了拆迁行政裁决、废除了行政强制拆迁，随着新条例的实施，近年来发生的恶性强拆事件将会得到缓和。
　　（三）行政机关在拆迁过程中存在的问题。
　　1.重实体、轻程序。一些具体行政行为作出时严重违反法定程序，导致不必要的行政纠纷产生；行政机关在作出对行政相对人权益不利的决定时，疏于告知救济权利，在行政相对人要求公开有关具体行政行为时，相关行政机关不予公开或不出具书面材料，导致不必要行政纠纷的产生。
　　2.重处理、轻证据。一些行政机关轻视甚至忽视证据收集，在没有全面收集证据、查清主要事实的情况下就做出具体行政行为，导致在复议中举证不能，具体行政行为面临被撤销的危险。如某些单位在发布拆迁公告后，疏于收集发布公告的证据，或者收集证据不规范，照片不能反映拍摄时间、地点及背景特征，不能证明其已依法进行拆迁公告。
　　（四）房屋拆迁行政复议中的若干法律问题。
　　1.拆迁许可证颁发前的听证问题。《行政许可法》第四十七条规定，行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利。由于拆迁涉及公民重大利益，在颁发拆迁许可证前应告知申请人、利害关系人享有听证权利。但拆迁主管部门往往担心，一旦告知听证权利，可能会造成利害关系人阻挠拆迁的行为，因此往往不积极或有意忽略这一法定程序。
　　2.建设项目批准文件及国有土地使用权批准文件的效力认定问题。根据国务院、省、市拆迁管理条例的有关规定，申请房屋拆迁许可证必须提供建设项目批准文件和国有土地使用权批准文件，如何认定上述文件之效力在实践中存在分歧。一种观点认为，建设项目批准文件应当是针对该项目出具的批准文件，国有土地使用权批准文件应当是国有土地使用权证或政府关于使用土地的批准文件，其他批准文件不能代替。另一种观点认为，只要具备对该项目的批准内容以及证明国有土地使用权归属的文件，均可认定为具备了建设项目批准文件及国有土地使用权批准文件。能否将政府关于下达重点建设项目的通知及国土资源局出具的证明作为建设项目批准文件和国有土地使用权批准文件，是一个值得探讨的问题。
　　3.分户评估的问题。实践中拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议往往是因为对拆迁评估价格有异议。在签订协议之前所作的评估往往是整体评估（或称分类评估），即首先确定一个基准价，不同楼层的评估价格再乘以楼层系数。此类评估过于粗泛，很难让一些室内装修较好的被拆迁人满意。建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定了整体评估和分户评估两种形式。虽然拆迁人可能会因为评估费用方面的考虑不愿再进行分户评估，但为维护被拆迁人的合法权益，我们认为如果出现拆迁当事人对整体评估（分类评估）结果有异议，达不成协议的情况，要进行分户评估，被拆迁房屋的补偿金额以分户评估的价格确定。
　　4.受理裁决申请前的听证问题。建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条规定，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。通过听证，拆迁双方直面陈词，裁决部门能更充分、全面地了解群众普遍关切的问题，以及拆迁人与被拆迁人达不成安置协议的主要原因，便于双方当事人沟通，消除分歧。安徽省建设厅文件“转发建设部关于印发《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的通知（建房［2004］98号）”规定：未达成拆迁补偿安置协议户数的比例超过50%的，房屋拆迁管理部门在受理裁决前5日，应当邀请拆迁当事人、评估机构、房地产估价鉴定委员会专家等代表以及具有社会公信力的代表等，对争议的主要事实和理由、行政裁决的依据、事项、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听政；未达成拆迁补偿安置协议户数的比例不到50%或超过50%但情况特殊的项目，市、县拆迁管理部门可根据拆迁项目的性质等因素决定是否举行听政会，具体标准由各市、县制定。各地征迁部门应严格遵守程序，依法行政，公正透明的解除群众的疑惑。
　　5.核实补偿安置标准的责任问题。建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条规定，当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。在实际操作过程中，拆迁管理部门认为只要当事人未提出书面异议，即视为当事人对评估结果没有异议，我们认为根据上述条款的规定，并不以当事人对评估结果提出书面异议为标准，只要当事人对评估结果有异议，包括有记录的异议，均应视为当事人有异议。如果当事人对评估结果有异议，且该评估结果未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定，拆迁管理部门则有义务委托专家评估委员会进行鉴定。
　　二、拆迁法的构架
　　拆迁法的构架错综复杂，涉及范围上至宪法，下至地方政府规章。
　　由国务院制订的行政法规是拆迁法的最重要的部分，过去是《城市房屋拆迁管理条例》、现在则是《国有土地上房屋征收与补偿条例》（后文简称新《条例》）堪称整个拆迁法的主干。其他法规则主要包括《城市私有房屋管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产经营管理条例》、《文物保护法实施细则》中，含有调整拆迁各方法律关系的规范。
　　建设部发布的部门规章也是拆迁法的组成部分，为加强拆迁管理发挥了较大的实际作用。主要有：《城市房屋拆迁单位管理规定》（1991年7月），《城市房地产中介服务管理规定》（1996年1月发布，2001年8月修正），《城市房屋权属登记管理办法》（1997年10月发布，2001年8月修正），《房地产估价师注册管理办法》（1998年8月发布，2001年8月修正），以及《城市房屋拆迁估价指导意见》（2003年12月）和《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（2003年12月）。
　　地方性的政策和规章制度也在指导着实际的拆迁工作。总体看来，上述法律文本搭建了一个并不十分闭合的政策空间。然而，即便如此，纸面上的法律和现实中奉行的规则是有区别的。
　　三、拆迁的现实秩序
　　（一）房屋拆迁管理部门的规则。
　　实际可操作性的特点决定了政策在整个城市房屋拆迁制度中占据了重要位置，甚至就其现实性而言超过了法律法规。基层执行者，即房屋拆迁管理部门需要可操作的直接进行管理的文本，因此，法规和政策是其实际奉行的“法律”。就我们办理的案例来看，还从没有一个案例中基层执行者主动援引了宪法和法律。
　　（二）被拆迁人的策略。
　　被拆迁人范围广，组成复杂，更多的也最容易发生冲突的是那些既缺少社会资本、物质资本，甚至身体不健康，生活压力很大的普通民众。当然这些群众目的并不统一，故而对现实规则的理解和遵守程度也不尽相同。所以面对拆迁，他们采取的策略也是五花八门，但基本上可分为两类，即合作与不合作。不合作即是与拆迁人或政府发生纠纷，通常采取复议、诉讼与非讼形式。尽管非讼的风险要大得多，但效果往往也更明显。如：上访。而且值得关注的是有些拆迁部门为了“维稳”，胡乱作为，不惜拿钱买平安，继而引起了连锁消极效应，造成了恶劣影响，损害了政府形象。
　　四、发挥行政复议作用，规范房屋拆迁行为
　　近年来，省住房城乡建设厅围绕如何发挥好行政复议的作用，将房屋拆迁过程中的行政争议解决在行政程序中以保证城市建设的顺利进行，同时又切实维护当事人的合法权益作了一些有益的探索。
　　（一）畅通行政复议渠道。
　　按照方便申请、积极受理的原则，我厅依法维护申请人的行政复议申请权。对当事人提出的行政复议申请，严格按照法定时限、法定形式等要求进行处理：符合行政复议法及其实施条例等规定的申请条件的，及时受理；不符合申请条件的，依法及时告知申请人并说明理由，同时还告知当事人解决问题的途径，引导其以合法方式表达利益诉求；需要申请人补正申请及提供补充材料的，也及时一次性告知其予以补正。
　　（二）从严审查复议案件。
　　1.拆迁人主体资格方面。拆迁人主体适格是拆迁行为合法的基础。对自行拆迁的，审查拆迁人是否取得拆迁许可证；对委托拆迁的，审查委托单位是否在职权范围内委托，是否在有委托书并签订有拆迁委托合同，受委托单位是否具有拆迁资格，是否在授权范围内行使职权，有无转委托行为等。对于拆迁主体不合法、不在授权范围内形式权利、存在违法转委托等行为的，依法确认其行为违法，并责令其限期改正。
　　2.拆迁行政许可方面。首先从形式上审查该许可证的要件是否真实、完整。其次审查颁发该许可证前，拆迁人有无建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁安置补偿方案及办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等法定文件。为避免违法的拆迁许可给被拆迁人造成不应有的损失，还要审查拆迁计划、拆迁方案与现行政策是否一致、内容是否完善、申请拆迁的范围与批准的项目用地范围是否一致等。
　　3.拆迁行政裁决方面。重点审查该行政裁决所依据的被拆迁房屋权属证明材料是否真实、合法，估价报告是否客观、公正，程序正当，补偿安置方案是否切实可行等。对于采用违法、失效房屋权属证明材料或没有按照房屋权属证明上载明的产权、面积进行的裁决，依法认定其事实不清予以撤销。
　　4.拆迁过程方面。审查拆迁人有无擅自变更拆迁安置用房规划及设计内容的行为，在约定或者裁决的搬迁期限内有无强行拆除被拆迁人房屋的行为，是否按时、足额向被拆迁人发放补偿安置资金等确定拆迁行为是否违法。
　　通过以上认真细致的审查，既为正确做出行政复议决定提供了依据，也为规范拆迁许可行为，遏制无证拆迁、乱拆迁、违法拆迁问题的发生提供了指导。
　　（四）创新办案方式方法。
　　在处理建设行政复议案件过程中，对于案情复杂、双方争议较大的案件，我们注重进行实地调查，搜集证据，以查清事实。同时，积极运用沟通、协商、调解、和解等手段化解行政争议，主动与申请人沟通联系，热情接待申请人，耐心细致地听取申请人的陈述和申辩，做好必要的解释工作，尽可能让当事人全面了解被申请人作出具体行政行为的依据和证据。在坚持依法作出行政复议决定的同时，帮助申请人解决实际问题，努力做到“案结事了”。
　　（本文系安徽省房地产协会法律研究服务中心推荐）}