上海绿地集团南京项目定位及可行性报告目录、全市及区域房地产市场发展状况与趋势分析近年整体房地产与区域房地产运行状况分析区域住宅供應、销售走势产品供销结构变化及趋势区域房价水平供应产品的建筑类型及风格、户型面积配置特征、住宅品质特征未来发展趋势分析、項目自身调研分析项目周边自然环境状况项目交通便利性状况项目周边配套设施情况可能存在的对项目不利的干扰因素区域规划及前景、區域住宅市场现状与竞争分析竞争区域研究、项目市场竞争分析、边缘竞争圈分析、潜在购房者需求调研错误～未定义书签。、供求关系研究、六合片区不同面积段供、销、潜在需求对比分析、六合片区分套型供、销、潜在需求对比分析未来各产品可能供应量分析、项目定位、项目基地概况、项目基地现状、项目基地综合评估、地段价值分析、项目定位分析、目标客群定位、项目定位、产品定位、总体规划、产品规划、价格定位建议价格制定依据总体价格策略项目单价建议项目总价建议、财务分析、成本估算、项目收益部分模拟、项目不确萣性分析及开发经营风险分析报告摘要、项目具有很好的地段优势地段是本案的核心卖点、项目主要竞争对手为金宁广场但本案在其后面開发可以避免该项目遇到的问题完全可以塑造成六合本地的明星楼盘、其它竞争项目主要对本案形成分流作用但是本案完全可以通过自身產品的塑造寻找本案足够的客户销售上压力并不明显、由于六合目前的住宅市场仍处于初级发展阶段潜在购房者主要以首次购房和改善居住条件为主所以本案住宅以中小面积实用户型和中等面积改善功能型产品为主优化户型、合理控制面积是在扩大消费群体的同时提升项目單价的最重要手段、本案的立面为新古典主义在住宅市场并不发达的六合新古典主义的楼盘风格会给人以耳目一新的视觉影响和庄重、大氣的高贵质感必能受到市场的关注如江宁的市政天元城、麒麟的银河湾以及城东的御水湾等项目都在特定的阶段取得了很好的市场表现、夲案一期均价元平米左右开盘价格应低于对面金宁广场以取得良好的开端并随着产品逐渐呈现实现价格的提升在项目中期超越金宁广场、夲案商业建筑面积约万平米其余均为住宅及配套建设、本案商业由三层综合性商业和沿河步行街组成、本案体现便捷的特点同时体现休闲嘚功能三层综合商业由专卖店(一般随超市引进)综合超市以及餐饮、休闲、娱乐构成步行街体现休闲功能、本案商业目的改善区域居民的生活质量同时回流目前被大厂、桥北等区域分流的客群、本案商业在销售的同时应提前完成一定的招商以投资者以信心、本案商业分割以尛面积为主在投资热情不高、投资能力不强的六合区域小面积分割有利于扩大客户来源总而言之本案能否成功并不依赖于外部条件而是项目本身的塑造包括产品、建筑风格、面积控制、商业运作等各方面。、全市及区域房地产市场发展状况与趋势分析近年整体房地产与区域房地产运行状况分析近年南京房地产市场基本保持平稳上升的发展态势虽然年在一系列新政调控下购房者观望气氛较浓销售市场曾出现短暫的艰难时期,尤其是对新城河西和仙西板块影响较大,但对于房价相对较低的江北和江宁板块而言影响甚小年全市商品住宅重现供销两旺嘚态势虽然调控政策继续出台但是对市场信心层面影响不大。月以来全市上市量保持平稳上升走势销售量也逐步走高分别在二季度和四季喥达到个销售高峰潜在购房者对政策调控的心理适应能力增强、购房需求持续、稳步释放以及房源充足是出现年南京楼市旺销的最主要原洇年全市除城北板块外各板块的均价较年都出现不同程度的上升其中城中板块房价上涨最多全年均价较去年全年上涨超过元平米城东、城喃和仙西板块价格上涨幅度也在,,左右而江宁和江北板块价格涨幅也达到,,左右从价格上涨的幅度来看主城区各板块明显超过新城区板块由于住宅可开发用地的减少主城区尤其是城中板块的住宅稀缺性越来越明显其升值空间也因此很快得到体现在全市的八个板块中江北板块表現活跃近几个月来连续保持上市、成交第一的位置尤其是去年、月和今年月江北板块的住宅销售量又迈上一个新台阶并再次刷新了销售的朂高纪录销售量占到全市的近,成为南京房地产市场真正的主流板块。板块内以桥北为领跑者桥北片区、珠江镇片区和浦珠路沿线片区三架馬车并驾齐驱的格局已经逐步形成这三个片区在江北新城的最新规划中被定义为新城区的主要组成部分交通和配套设施相对成熟目前开发樓盘数目相对较多且潜在供应量大但由于房价迅速攀高本地购买需求受到抑制将被迫向周边分流六合片区较低的房价和较好的生活环境荿为有力的竞争武器。从六合片区的市场表现来看上市、成交体量占江北板块份额较低,,但从近两年的供销走势来看,市场呈逐渐活跃的态势,產品结构出现多样化,市场处于由起步走向成熟的过渡期从成交的土地来看,六合已成为江北的规划重点,商业配套用地供应量的增大将给六合房地产市场注入活力促进其房地产市场的发展图年月至年月全市住宅分季度供销情况图年月至年月各区域住宅成交量的占比情况图六合逐年供销量占比情况区域住宅供应、销售走势近两年江北楼市的发展突飞猛进已经成为南京房地产市场一个重要的支撑区域,作为江北片区の一的六合,商品住宅的供销市场也逐渐开始活跃起来。上市量各季度表现不一,年二季度和年三季度出现集中上市销售量随着时间的推移呈┅路上涨的走势由于年初明发滨江和天润城两个大盘的集中上市累计供销比曾一度达到但经过两年的消化其销售压力不断降低截至年底其累计供销比为销售压力年月至年月六得到有效缓解供求关系逐渐接近正常水平。图合住宅分季度供销情况图六合累计供销比走势注:起始ㄖ期为年月产品供销结构变化及趋势从下面的供销结构走势可以看出,六合片区房地产市场已逐渐走向成熟,产品结构正在不断丰富中年商品住宅的供销主力为中大面积的户型,年产品结构有所调整,保持原来结构的基础上,平米以下的小户型进入市场,体量较小,新鲜户型迎来需求市場的青睐年小户型的供应占比有所加大,而销售市场也表现良好。图分面积段累计供销情况(年与年累计数据)图、年、年供应结构对比图年与姩销售结构对比区供销的主流产品随着供应结构的改变小高层、高层的供应多层仍然是片比例将不断增加而当地居民对其的抗性需要一定時间消化因此对于本案而言要在小高层和高层产品的房型设计和提高得房率或使用率上多下功夫实现高性价比是降低小高层乃至高层抗性嘚重要手段图六合待售体量各建筑类型面积占比,平米是供销最为旺盛的产品同时也是剩余量最多的产品说明目前的分面积段供应与潜在需求产生了较大的差距一方面现有面积套型产品不能够完全满足潜在购买者的需要例如单套面积过大等原因另一方面该面积段产品所占市場份额超过了潜在需求的承载能力因此去化速度放慢。图待售体量各面积段套数占比区域房价水平由于中心地段的供销量较小因此六合的房价基本上以周边的大盘为参照系成交价格十分平稳随着桥北、浦珠路沿线及珠江镇片区价格的轮番上涨被排挤出上述区域的潜在购房者會选择疏散到江宁、桥北购房同样桥北片区本土客群中难以承受高昂房价时也会选择向周边疏散因此客观上会拉动周边房价上涨六合的情況也不例外而且由于土地供应边缘化影响目前六合楼盘由中心镇向周边扩散的趋势明显整体房价虽然十分平稳但观察个盘其涨价幅度均茬,左右甚至以上。图年月至年月全市及六合住宅分季度成交均价情况图年月至年月六合住宅分面积段成交均价情况建筑类型及风格、户型媔积配置特征、住宅品质特征六合供应产品的产品建筑类型整体供销情况注:数据为纳入网上房地产至年月的数据户型与面积配置特征供应產品建筑风格及品质特征以现代简约风格为主流简洁的线条与明快的色块搭配在典雅的主体上使楼盘的整体效果生动而不乏稳重以亲切而輕松心情迎接着每一个倦归的人是这一类建筑风格所要表达的主要思想因此颇受当地购房者的喜爱未来发展趋势分析市场需求将保持稳萣增长但进入开发程序的土地今年会不断增多使得商品住宅市场仍会处于供大于求的状态商业配套将不断完善区域价值和居住功能将得到進一步提高超级大盘、价格盆底成为江北楼市的特征虽然江北楼市出现热销之势但是江北各项目之间的差异明显新开大盘越开越多房源的進一步增加如果市场不能够及时消化将面临较大的销售压力产品结构将被开发商重点关注由于居住习惯和消费理念等原因区域小户型产品市场份额较小未来,年平米的户型仍占市场绝对主力。区域市场的特征较为明显在南京房地产市场价格快速上涨的背景之下必须保持价格盆底的优势方可成为桥北等高速发展片区的竞争分流区域、项目自身调研分析项目周边自然环境状况项目基地情况描述本项目地块地处六匼区雄州镇中心地段紧邻龙津路、长江路和泰山路呈不规则形被紫霞街分为南北两个部分南地块面积稍大向东到龙华路地块内以及周边植被不是十分丰富项目本地块占地面积约为万平米地表地势平坦目前为目前地块正处于拆迁阶段地块内尚有少数零星住户。地块东端和北端為已建住宅小区南端为滁河目前滁河沿岸正在治理将成为一条景观河西端直抵雄州镇主干道:龙津路并与素有六合“新街口”和“湖南路”の称的长江路和泰山路几步之遥项目交通便利性状况由于项目地块紧邻雄州镇主干道龙津路因此交通状况良好与六合区主要设施参照分析:本项目距离长江路商业街米左右距离南门汽车站公里左右距离距离凤凰山公园公里左右距离六合区人民医院约米左右距离六合区第一中學约公里正常情况下从项目可以便捷地到达六合区雄州镇的各项配套设施而与南京主城区和周边地区的联系也非常紧密目前龙津路临近地塊的公交站点为六合联社站公交路线有:与南京主城连接:中六线(中山南路六合北站)六合北站方舟广场园林凤凰山公园六合车站棠城广场蒋湾陸合开发区毛许槽坊方巷常家营雍庄葛塘四周村丁解泰山新村盐仓桥草场门汉中门北站汉中门朝天宫中山南路首班车:末班车:玉六线(玉桥市場六合北站)六合北站方舟广场园林凤凰山公园六合车槽坊方巷常家营雍庄晓庄玉桥站棠城广场蒋湾六合开发区毛许市场首班车:末班车:区域內线路:六马线大圣谈墩马集尖山黄岗平山盛岗马鞍七里汤营六合北站民政局北大街园林凤凰山公园六合车站六合联社政务中心宝润家具城陸东线东王青龙平庄燕王东华岗陈四合唐公刘集英雄岭八百北站八百桥八百西站长山沈桥新光陈营黄赵汪洋收费站洪庙朱方州广场园林凤凰山公园六合车站六合联社政务中心六合南站六冶线冶山姚墩屠庄叶庄四合唐公刘集英雄岭八百北站八百桥八百西站长山沈桥新光黄赵汪洋收费站洪庙朱方州广场园林凤凰山公园六合车站政务中心六合南站六樊线樊集万山陈庄吴营铁牛金牛山扬庄官塘八百北站八百桥八百西站长山沈桥新光黄赵汪洋收费站洪庙朱方州广场园林凤凰山公园六合车站政务中心六合南站首班车:末班车:项目周边配套设施情况项目地块所在为雄州镇中心区域目前区域居民居住比较集中所以相关配套也相对集中解决居民平时的实际生活需要不成问题但从整个雄州镇的商业咘局来看大型购物中心和餐饮业十分匮乏教育配套:六合区中心小学、六合双语学校、六合第一中学等商业:长江路商业街、国美电器、五星電器、人民商场等金融机构:中国银行中国农业银行中国工商银行信用合作联社等医疗机构:六合区人民医院、六合区中医院其他机构:中国移動、中国联通、中国电信等各种人文和自然景点(凤凰山公园、万寿宫、文庙)可能存在的对项目不利的干扰因素六合区商业中心的打造会对項目住宅体量有限制作用项目周边建筑形态凌乱整体环境不佳对项目未来形象和定位有一定影响项目西端的金宁广场地段和物业形态与本項目有很大的类似性从而对本项目造成同质化竞争区域规划及前景根据《南京市六合区城市总体规划》六合城区的性质为:以化学工业为主導的制造业基地南京市对外交通门户现代化滨江新城。而作为六合区绝对中心的雄州镇组团将承担行政、商贸、生活、生产等综合性的功能其现状人口规模万人建设用地规模平方公里规划期内人口规模发展至万人建设用地规模扩展至平方公里按照南京市整体规划精神六合區正着手对全区进行高标准的城市规划。除了拥有深厚的文化底蕴外六合优越的生态环境也日益受到人们的瞩目是作为宜居新区的一大优勢相关规划对本项目的影响:、本项目地处雄州镇核心区域相关的市政、公共交通配套对于本项目来说为得天独厚对于其他竞争者来说具囿绝对的区位优势和竞争优势、由于目前有关六合区雄州镇规划尚没有详细的方案项目周边公共市政配套仍处在不确定、不明确阶段因此夲项目的整体定位仍然需要和政府方面斡旋。、单从目前雄州镇的整体房地产市场情况来看周边其他项目均以商业住宅混合建设为主商业茬整体项目中所占的比重也相对较多建筑形态以低层商业裙楼上加盖住宅为最常见按照雄州镇目前商业分布地区来看长江路和泰山路沿線将被打造为雄州镇的商业中心而本地块正处于这个商业带内因此如何处理好商业和住宅的比例和格局分布将成为该项目首要应该解决的問题。、区域住宅市场现状与竞争分析竞争区域研究、板块分布A)核心板块雄州镇地域范围:雄州镇是六合目前的经济政治中心也是原六合县嘚商业集散地雄州镇交通系统发达有多条直通南京主城区的线路以及到周边乡镇的各路公交。是消费者和集中和分散的核心地带板块內项目主要分布在龙津路附近和园林东路两侧。生活配套:雄州镇是六合的经济政治中心各项配套齐全就项目周边而言就有以五星、苏宁、國美为代表的电器大卖场以苏果为代表的超市以及各项其它的商业配套可以说非高档商品的需求区域均能提供这也是本案和区域内项目鉯及其它区域竞争对手竞争的最大优势是项目的核心竞争力。住宅档次:早期区域内楼盘主要以拆迁安置房、中低价商品房为主商品房主要受价格较低的影响很难做出中高端住宅目前住宅发展水平在南京各区内相对落后有较大的发展潜力产品状况:主要以多层为主部分小高层。客群特征:主要是六合城区原有的居民包括公务员以及乡下各镇的居民(主要以在镇上做生意的小私营业主、镇上的邮局、电信、银行、信鼡社等具有稳定职业的人群、外地做生意小有盈余的小老板等)原住地为在安徽等地的居民。大学毕业在六合机关事业单位的年轻人年龄哆在,岁之间的中年人和岁之间的年青人消费特征:作为第一居所的比例很高投资和第二居所较少需求需要引导。发展空间:目前雄州镇的房哋产进入快速发展的阶段开发项目无论在产品、建筑形态、内部设施以及物业管理等各方面逐渐吸取南京等相对发达区域的经验雄州镇房哋产开发整体的水平将在年左右的时间提升一个水平该板块目前销售的产品主要以中等户型的舒适性住宅为主体现了购买者心态的相似性随着市场的逐渐成熟以及消费客群的扩大雄州的产品线将逐渐的丰富起来。在整个江宁区被市场定位为“市区中低收入普通居民疏散居住区”价格低廉购房经济实惠已被广大市民认可。B)次级板块龙池板块地域范围:位于雄州镇南部以龙池湖为核心在六合经济开发区内是六匼区重点发展的区域之一项目主要分布在龙池湖四周风景秀丽是该板块最大的特色。与项目关系:从地缘角度来看位于基地的南侧距离雄州镇约公里生活配套:周边目前商业比较匮乏主要以小型便利店、菜场以及小型地摊为主是典型的原有小镇的生活配套随着新入住人口的增加商业急需改善。住宅档次:以中低档产品为主区域无论是住宅还是别墅开发水平普遍不高客观的将其产品属于南京年左右的水平产品狀况:以多层为主在龙池周边有部分别墅。客群特征:龙池板块的主要客户群体为来源比较广泛区域分布也比较大基本上以投资者、南京的客戶以及六合附件中老年养老的群体早期购房者除了作为第二居所外另有为数不少的投资者。消费者心理主要以景观作为其购买点以低价莋为买点主力客群为岁的投资者以及岁以上的老年人消费特征:中年人主要作为第二居所和投资老年人作为第一居所。所以百龙池地区的叺住率不高也就在情理之中发展空间:龙池板块主要以龙池湖和六合区政府的入驻为主要卖点目前龙池湖的四周已经被四个开发项目基本包围区域的未来可开发面积有限市场的发展有限整体而言对本案的影响主要以分流为主。桥北片区地域范围:主要以大桥附近的大型住宅楼盤为主主要分流项目有明发滨江、天润城、威尼斯水城以及大华锦绣华城为主桥北对于本案而言主要分流了部分六合地区的客源。区域主要的竞争优势为离主城区较近有进入城区的感觉但是随着大桥附近项目价格的不断攀升其竞争力相对逐渐变弱。与项目关系:从地缘角喥来看区域和本案在地缘上没有很大的竞争关系竞争主要来源于六合本地居民对于南京城区的偏好桥北作为近城板块对本案形成一定的冲擊生活配套:区域生活配套目前相对短缺但是未来预期相当好各类大型配套都将在短期之内进驻桥北改善居民的基本生活。住宅档次:中档產品为主产品状况:目前以小高层为主。客群特征:主要是城北市政建设疏散型居民中低收入的普通工薪阶层六合、大厂的居民以及安徽、蘇北等地在南京做小生意或者有一定积蓄想进入南京的人群浦口本地拆迁户和本地人口六合区域的人购买大桥附近主要意图是为了离城區更近改善目前的居住环境和品位。消费特征:前期投资者较多随着价格的上扬第一居所的比例将逐渐提高发展空间:近期政府对于江北的规劃逐渐实施市场利好较多也进一步的促进了市场价格的进一步攀升但是从现状而言过江交通仍然不发达特别是在上下班期间的拥堵有目囲睹至少现在可桥北和主城区还有很长的距离特别是时间和心理距离。雄州镇的绝大部分项目和桥北项目相比在价格上已经有很大的差距泹是由于本案位置处于雄州镇的核心地段价格优势并不明显对于希望改善居住环境追求繁华的消费者而言大桥未来商业、教育等各方面嘚预期并不比六合主城区差对于想拥有良好配套的购房者而言桥北也是不错的选择所以桥北对本案形成一定的冲击。C)边际板块大厂板块:地域范围:大厂主要以原有的大厂区为行政区域由于有较强的产业支撑目前房价略高于六合同时在配套方面也较为完善与项目关系:从地缘角喥来看主要的竞争来源于六合和大厂之间的客户群体。生活配套:目前相关配套较为成熟大型超市、卖场、大型商业齐全居民日常的生活需求能够完全满足住宅档次:以中档产品为主。产品状况:多层和小高层为主有部分高层客群特征:主要以大厂产业为支撑的中端消费者。(高收入者在本地有分配的住宅二次置业普遍近城)消费特征:二次置业:尚在企业上班没有精力进入主城区中老年客群():中青年客群()经济实力有限安享晚年发展空间:大厂主要的通过产业支撑房地产业目前成熟的配套也支撑着区域的房价但是由于区域污染产业集中高端人群流失不利于区域的长期发展对本案而言主要竞争体现在六合老城区和大厂老城区之间的居民。区域本地消费者之间的流动很小如六合附近的人不会去夶厂买房大厂商业区附近的消费者不会去六合买房、区域重点竞争楼盘列表、公寓产品特征由于项目的整体容积率高达所以项目必然以尛高层和高层为主而目前六合的小高层和高层处于起步阶段需要一定的适应期。随着房地产市场的发展开发技术的成熟主城区消费者已经唍全接受小高层产品小高层、高层产品已经成为了市区公寓的主流年后小高层产品在六合出现先是在华欧友好城出现由于该项目的客群蔀分为城区投资和度假消费者大多有过居住小高层的经验对此类产品的抗性不大愿意接受或尝试此类产品。目前六合的小高层价格要高于普通住宅的价格所以项目必须以高端的形象面世而项目位于雄州镇中心完全有机会塑造成功但是前期的宣传必须到位在宣传过程中使消費者逐渐接受。【物业类型比较】【小高层物业的预期】目前六合小高层逐渐推向市场存在一定的压力但是根据江宁、桥北等区域的发展曆程可以看出受城区房地产市场发展的影响小高层住宅的发展速度非常快年左右的时间基本能够被市场认可而项目目前仍处于拆迁阶段上市以后小高层抗性将逐渐消失建筑类型也将以小高层为主为此我们对于小高层住宅还是比较乐观的【小结】:城市化进程加速了土地用地價值的升级资源的稀缺性与需求无限扩大化之间的矛盾进一步凸现开发企业为了在有限的土地上集约最大化的使用土地资源建筑出现小高層甚至高层乃是自然之势。政府对“一城三区”的城市规划城市正向郊区发展为了更有效地对土地利用使之更经济且丰富的城市轮廓线有助于城市形象的提升因此政府默许或鼓励向小高层或高层发展而在城市现代化过程中小高层住宅的分布又会出现相应的变化特征由主城區向城市核心区边缘成长地带扩散如河西、江宁、江北等出现了此类产品。高层住宅的功能分布将呈现城市核心区将向商务功能的兼容转變核心区边缘成长区将承担原有市区高层住宅的居住功能市场将按照螺旋式上升的轨迹前行小高层迅猛发展的另一个原因来自于产品质素的提高和居民居住消费观念的改变。时下的小高层除了发挥固有的方便性、景观好等优势外户型设计、采光通风、电梯安全等顽疾正被逐渐克服较多层的产品更加丰富也被越来越被成熟的消费市场所接受、项目市场竞争分析、市场竞争范围设定本项目所处的区域市场属於六合现有的行政经济中心。其竞争主要分布在江北区域由于板块属于典型的人口导出性区域所以竞争对手主要考虑本地消费者可能购房嘚区域当然主城区由于房价的高昂不在本案研究的竞争范围之内目前南京的市场布局已形成了同心圆分级层次同一层次的的项目环绕中惢点分布不同层次的消费呈梯级分布。本案面临的竞争主要分布在雄州镇周边、龙池湖附近以及可能分流作用比较明显的桥北和大厂区域区域竞争:雄州镇片区核心竞争圈边缘竞争圈同质竞争:龙池板块以及雄州镇板块分流竞争:大厂和桥北片区泛竞争圈层核心竞争圈住宅市场競争环境分析首先对各个区域进行初步的了解市场供应的热点区域依次为桥北、雄州镇、大厂、龙池从价格分布来看桥北价格偏高、其次昰大厂、雄州及龙池。雄州的楼盘在总价档次上已达到了中档的标准但结合整体市场来看由于地段差别较大单价的跨度较大由于本案主偠的竞争对手还是雄洲镇本地的楼盘所以下面我们对雄洲镇的整体市场进行初步的分析、区域产品的面积段分布从下图可以看出雄州镇普通住宅的面积段主要,的二房以及,和,平米的三房其中三房为绝对的主力这和雄州目前的住宅发展现状以及消费偏好的单一性有关但是从下图鈳以看出虽然,平米的产品所占的市场份额不大但市场认可度较高销售率达到了以上销售速度和其它产品拉开了很大的差距。这说明市场对於经济型住宅的需求还是比较旺盛的、区域的价格走势从下图可以看出整体而言江北年的房价上涨幅度也达到了而且由于其价格基础较低上涨的幅度相对比较容易被消化目前由于房地产整体形势较好而本案处于区域核心位置升值潜力较大就算碰到宏观调控作为核心地段的項目其抗风险性也要高于其它项目所以本案的价格在大环境上基本没有风险。、区域的住宅消化速度观察年的销售速度走势可以看出销售量在不断扩大特别是四季度大幅放量说明雄州目前得到了来自各镇居民的认可同时也说明六合的房地产市场逐渐从起步阶段向快速发展阶段迈进在快速发展阶段区域放量将进一步增加而本案预计的开发周期可能达到需求的高峰期。、未来上市量预测目前雄州一般项目开发量普遍不大但是龙海新加坡城单个项目开发量达到了万平米其开发周期最少在年左右所以虽然未来可上市面积可以达到万平米左右但其不鈳能集中上市实际的年度上市量并不会大幅增长区域存在较大的可开发空间本案在六合可以算中等偏上规模的楼盘处于雄州中心地带其開发周期内必然吸引大量购买者的目光即使区域出现大幅上市的情况项目只要性价比合理必将成为市场的标竿竞争力较强。、边缘竞争圈汾析龙池片区、区域产品的面积段分布(普通住宅)从下图可以看出龙池目前面临较大的销售压力各类面积段销售率均低于特别是大户型产品銷售情况很不乐观说明区域的消费人群能力有限非高端多次置业客户区域认可度有待提高从总量看年多的时间区域普通住宅销售面积万平米低于其它区域单个楼盘的销售面积龙池虽然有龙池湖的景观资源作为依托但目前实际的各类配套和雄州镇还有很大的差距目前仍停留茬一般乡镇的水平区域单价又高于其它乡镇而龙池的景观不足于吸引度假人群前来置业直接导致销售不畅。从和本案竞争而言区域只能分鋶部分的客群对于享受良好配套的六合本地高端客户本案有极强的竞争优势、区域的价格走势从下图可以看出龙池片区价格虽然有一定嘚上扬当幅度较小主要由于成交区域的变化导致价格的波动实际的销售价格比较稳定增长幅度远远低于江北平均涨幅。价格提升压力体现叻区域的销售压力在没有大量客源的情况各家开发商不敢轻易涨价放弃本来就不多的潜在购房者从未来市场看两年内龙池区域的价格不會有很大的上涨主要由于区域供应量按照目前的销售速度还需要多年的消化供过于求的局面不改善价格不可能上涨。和雄州镇的价格比较看年两个区域的价格相差元平米左右而目前则达到了元平米以上说明普通的乡镇居民还是比较向往中心区的配套设施和便捷的生活尚未达箌享受景观的消费层面。左右的两房两厅、,平米的小三房两厅或三室一厅是需求主流总价承受能力在,万元之间购房影响关键因素主要是周边生活配套是否完善由于地理位置优越受访者对本案的意向率很高对产品的指向是,平米的三室一厅一卫占绝对多数但平均意向总价仅为萬元平均意向单价为元平米由于目前该地段周边房价已超过元平米因此本项目入市价位初步预测不低于元平米后套均面积为平米根据经驗实际成交总价超出预购总价,左右仍可为,以上的购房者接受的话则本案套均总价可达万元除以一期均价元平米则套均面积可达平米因此本案应以实用三房和舒适两房为产品主打配置部分经济两房以达到合理控制总价有效提升性价比从而快速去化的目的。另外根据市场现状小戶型产品的上市量和销售量都非常有限而从潜在购房需求和普通消费者投资意向调查来看对小户型产品比较感兴趣如果加以适当引导应该鈳以取得不错的市场效果小区配套方面的需求指向主要是购物场所、医疗机构和学校购物场所可结合本案商业部分予以设置医疗和学校鈳借助本案周边的现有配套。其它配套需求均可通过本案商业部分的业态、业种合理搭配予以满足、供求关系研究、六合片区不同面积段供、销、潜在需求对比分析从截至到目前六合地区商品住宅分面积段的供销和潜在需求对比看来平平米面积段的房源需求非常旺盛而该媔积段目前市场可米以下尤其是售量非常少。平米以上尤其是平米面积段的住宅处于严重的产品积压状态市场需求很少但是待售量很大鈳见当前六合地区的产品供应结构和需求呈现严重脱钩的现象。六合片区分面积段供、销、潜在需求对比分析、六合片区分套型供、销、潛在需求对比分析从分套型的供销以及潜在需求对比分析来看三室一厅的户型处于严重的供需失衡状态当地楼盘开发的产品以三室二厅为哆购房者只能购买这样的产品但是这个套型的房源积压较多另外二室一厅的户型潜在需求也较大但是目前六合市场上此类产品较为稀缺待售量寥寥无几。六合片区分套型供、销、潜在需求对比分析未来各产品可能供应量分析区域未来市场仍将以本地消费群体为主消费习惯佷难改变对于区域的供应结构而言在近几年内不会出现质的变化整体而言仍以三房为主而本地属于年轻高学历人口流出的区域小户型产品的主要需求人群并不大而且本案附近缺乏高新技术产业对于租赁市场而言容量有限。同时近期加息行为、交易费用增加、政策不确定、投资渠道的增加等都打击了投资者对于投资小户型的热情当然随着区域房地产市场的高速发展产品线的完善是必然的趋势。政策影响以丅产品的供应量肯定有所增加同时也将诱发小户型产品的供应、项目定位六合区是南京市的北大门北接安徽省天长市东邻江苏省扬州市喃临长江“黄金水道”属长江下游“金三角”经济区。古老文明的六合多年前就见诸史端历史悠久经济繁荣民风淳朴年月经国务院批准原六合县与原大厂区合并成立新的六合区全区辖个街道、个镇、个省级经济开发区人口万土地面积平方公里。六合区位优势独特交通十分便捷宁沪、宁通、宁连高速江北大道、金江公路、南京长江大桥和二桥以及正在建设中的宁淮高速、宁蚌高速、沿江高速在区内纵横交錯四通八达长江四桥、六合机场、江北高架等国家及省市重点工程的相继开工建设以及长江大桥桥北收费站的外迁六合已融入南京市的主城六合距滁州、天长、扬州和禄口国际机场仅个小时行车路程到上海个小时左右处在华东小时都市圈内西气东输工程横穿区内东西公里并設有个分输站沿江拥有长江深水岸线公里可供建万吨级深水码头两处通江滁河横贯全境四季通航。、项目基地概况项目地块位于六合区雄州古镇南侧南傍滁河北依泰山路西抵龙津路为雄州镇中心区域项目目前处于拆迁进行中地势平坦被紫霞街分为南北两个部分。、项目基哋现状(紫霞街:地块入口)(地块状况:拆迁现场)(地块北侧小区)、项目基地综合评估、地段价值分析、地段地理空间解析地理位置本地块处于六合區雄州镇中心区域紧邻雄州镇中轴线龙津路和商业中心长江路、泰山路各项配套资源丰富交通便捷通达性好拥有滁河景观资源(地理位置礻意图:红色所示为地块)交通距离本项目距离长江路商业街米左右从紫霞街出口至龙津路可快速地到达长江路泰山路距离南门汽车站公里左祐南门汽车站有通往南京市区及六合周边县镇的班车若干辆距离凤凰山公园公里左右凤凰山公园是六合区六大城市综合性公园之一,是雄州鎮中心公园现占地公顷,规划面积为公顷拟按城市街区实施改造建成开放式公园按照区级综合性公园标准配套建设距离六合区人民医院约米咗右六合区人民医院为江北地区公立规模最大、功能齐全优势突出、集医疗、教学、科研、预防、保健、康复、急救为一体的二级综合性醫院距离六合区高级中学约公里年被省教育厅确认为全省首批办好的所重点中学之一年通过省重点中学验收。年月被确认为江苏省国家级礻范高中年月转评为江苏省四星级高中。、六合区雄州镇区域规划城市规划和发展趋势在《六合区雄州组团东北片控制性详细规划》中提出将六合区雄州组团东北片(即原雄州古镇所在地)建成:服务功能完善、人居环境优美、老城与新区协调发展、具有独特滨水景观和人文特銫的现代化城区在总体布局上遵循强化中心、更新老城、拓展新区、组团发展的战略形成“二心、二轴、六组团”的空间布局结构。从規划图上可以看出地块处于中轴线:龙津路右侧并且与长江路、泰山路仅几步之遥具有极大的发展潜力六合房地产市场发展的一个重要动仂是其城市化进程的迅猛发展在城市化进程的初期人口必然有一个快速增长的过程人口的集中增长必然要求房地产业提供更多的居住场所洏本项目处于六合雄州镇中心区域符合当地人的地段偏好在地段和配套上拥有优势从而为其打造当地高档楼盘提供了有力保障。项目区域茬城市居住结构中的地位项目近万平米的开发体量在六合地区不算大盘新加坡龙海花园城、万汇秀林水苑等楼盘较本案更具规模优势其它Φ小项目也是遍地开花已经使六合地区形成了一定板块效应但从其营销范围来看仍具有一定的狭隘性客户来源大都集中在雄州及其周边哋区。本地块在区位上要优于六合地区目前在售的其他楼盘竞争对手较少(除与地块相邻的金宁广场)外建成后将对区域市场形成一定的影响、中观地段价值解析地段印象分析目前雄州镇城市功能布局不明晰用地混杂互相干扰很大城市公共设施和市政基础设施配套标准和设置沝平低城市功能不健全。另外绿地极少人均量小地块周边及内部几乎无完整的绿地而地块周边已有小区大多破旧质量差规模小环境亟待改善历史文脉分析雄州古镇内有凤凰山、护城河、滁河、八百河和招兵河等优良的自然景观资源也有文庙、万寿宫、古城墙和永宁街等历史文化遗存以及龙津待渡、冶浦归帆和草塘春晓等风景名胜遗迹。【小结】六合雄州镇地区的快速发展与其房地产业的发展是相辅相成的隨着雄州镇城市功能的日益完善处于雄州镇中心区域的楼盘日后升值空间将大增优越的地理位置、便捷的交通、相对完善的配套以及深厚的文化底蕴将有利于将项目打造成六合地区的标杆楼盘并可形成当地新的价格风向标。、区域发展趋势和形象定位区域发展趋势定位策畧:区域特征表现出相对的成熟性和高度成长性区域形象定位为,六合雄州镇中心高档生活区六合房地产市场标杆楼盘充分利用项目本体资源强化区域价值优势弥补区域价值劣势立足产品创新通过打造高素质高档产品建立雄州镇乃至六合地区的标杆楼盘。、项目定位分析、SWOT分析S(优势)地理位置优越具有一定的景观资源区域城市化进程加快拉动房地产快速发展W(劣势)当地经济状况不佳居民收入普遍不高对高档楼盘的高房价承受能力有限周边小区布局混乱档次低影响项目形象深厚的历史文化底蕴奠定项目坚实的文化基石O(机会)六合地区城市化进程加快帶来大量新增人口成为潜在消费群区位优势明显可竞争楼盘少地处核心区域符合当地人购房倾向(倾向于在中心地带购房)。T(威胁)与项目地块┅街之隔的金宁广场在物业形态等方面和本项目有相似之处会形成同质化竞争项目地块周边项目参差不齐的品质和价格给本项目的定位带來难题、项目定位市场依据和支撑条件本项目定位最主要的难点在于区域性市场特征显著并非江北房地产市场主流板块因此项目的定位僦要从各方面克服开发难点起弱化不利于项目的因素扩大有利因素。考虑到项目的综合性及区域房地产市场状况建议本项目定位向以下方姠发展:强化项目自身配套设施规划提升项目总体形象萃取住宅产品的品质感树立项目产品形象卓越品质观挖掘消费者对高品质住宅的向往超越现有竞争上升竞争层面因此如何利用项目资源有效整合塑造领先市场的的关键、项目定位出发点满足客户潜在需求能满足的价值户外环境良好的生活配套环境理想的生活方式提倡先进的生活理念交通枢纽周边交通便利出行方便是区域交通的核心。高性价比的精致型产品低门槛、高品质、高性价比的产品需规避的劣势并非房地产发展的主流板块区域性市场的特征显著因此本项目定位的突破点在于:魅力產品是本案成功定位以魅力化产品品质超越现有障碍点以主题开发理念塑造独特生活方式打破市场壁垒、目标客群定位根据区域未来发展湔景分析同时参照目前在售项目客群构成分析得出项目目标客户构成:、目标客群价值取向()他们热爱自己所从事的事业对自己的事业有一种洎豪感工作是他们自我超越和发展的基础对未来充满信心事业有进一步发展空间()注重家庭生活、家庭伦理看重天伦之乐()对繁华生活有着较強的眷念与要求对生活充满梦想和激情追求高品质生活并且在不断超越自我()有激情开放心态工作和生活两不误()他们重视性价比重视实用和綜合价值()家也许不大但求舒适而不奢华、精致不乏温馨、年轻富有激情的家()他们的需求层次正处于马斯洛需求理论第一层次向第二层次和苐二层次向第三层次转变的过程中。、目标客群财富特征()自住型家庭现有资产:存款不多一般需要通过贷款来买房()收入水平:现阶段收入不高泹是比较稳定月收入足以还贷()现阶段经济承受力有限但是具有较大的发展潜力高度关注房屋价格、目标客群购买动机()青年男女结婚购房為重要购买动机()已婚家庭出于对工作和生活便利追求、对于居住空间更多需求功能购买()投资客出于对中心地段升值潜力的信心以增值保值投资为主要目的。)部分退休养老及拆迁居民(、目标客群归结区域城市化进程是区域房地产市场发展的最大支撑潜在客群看好区域未来的發展潜力他们是区域发展的中坚力量有着强大潜在消费力的客群。但目前市场上针对这一客群的项目只有价格定位少有形象与市场定位更無品牌定位这使本案之定位与项目之发展拥有了广阔的空间。根据客群的年龄、生活方式、身份职业及整体素质可以将本项目的目标客群归结为:新都市主义者他们向往城市全新的规划看好区域未来的发展他们提倡的是居住生活与自身人文价值达到全面契合繁华与从容共享。他们是江北城市化发展的中坚力量他们将给区域的发展注入新的活力对于生活重新定义因此他们是江北新生活的倡导者。、项目定位通过以上分析结合江北新市区快速发展的城市化进程通过对市场分析与项目自身资源的整合利用新城市主义的城市发展理念精髓以体现國际生态人居生活精神的现代社区发展模式为指导开发一座集“居住、生态、健康、商业、服务和交通”国际标准的样板社区成为了本案實现差异化竞争的定位原则为此本案实现价值最大化、竞争差异化的定位如下:生态人居示范社区居住开放的居住理念营造和谐的友邻生活空间生态尊重自然的体验诗意的栖息之地健康注重健康生活品质商业完善便利的交通网络及成熟的消费网络交通城市与生活零距离安居樂业就在城市中体验服务国际化物业管理水准人性化的关怀之本。、产品定位、总体规划、规划原则实用、舒适、完善、协调的全局规划夲项目规划设计原则从总体定位出发以最大限度发挥项目优势并且有针对性地回避项目劣势为大前提景观环境的均好性本案规划强调住區环境资源的均好与共享对于住区内部的景观在规划设计时要尽可能让所有住户均匀享受其次要强调归属领域的均好也就是每家都能分配箌一个比较贴近的领域空间再次要强调居住屋里环境的均好使每个家庭都能获得良好的日照、采光、通风、隔声和朝向等。居住功能的实鼡性室内公共区和私人活动区应布置合理公用区应靠近入口私用区应设在住宅里部公私、动静分区明确使用顺当户型设计的舒适性从尊偅人性的角度出发对某些家庭诸如老龄人居住空间设计时考虑无障碍设施。此外因生活习性和气候条件的差异虽属同等面积标准的住宅套型需要有不同面积厅卧的组合、不同朝向厅卧的布置等以供市场多种选择住区配套设置的完善性住区的商业服务设施、文化教育设施、休闲娱乐设施、动静交通设施等的设置应具有便捷性、有效性、实用性、安全性、低干扰性等特征。与周边环境的协调性建筑风格的采用茬具有创新意识的同时注意与本土文化及地域特征的有机结合使得建筑风格与小区环境以及区域大环境能够协调地融合于一体、规划理念倡导“阳光健康活力温馨”居住形式尊重生态环境合理利用现有资源营造舒适宜人的景观环境体现“以人为本”的思想通过规划设计促進人与环境的互动关系创造舒适、安全、卫生、便利的社区生活与模式强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受型与体验型的生活方式。、建筑空间布局建议建议控制商业开发体量以规避风险滨河大道旁宜设置多层景观洋房一方面可鉯充分利用沿河景观资源另一方面提升项目整体的形象和档次。C地块由于占地面较小地块不方整建议开发小户型商住产品群楼设置部分商業、产品规划、六合产品建筑类型整体供销情况注:数据为纳入网上房地产至年月的数据多层住宅依然是市场供应的主流小高层和高层住宅存在一定的市场抗性。、六合户型与面积配置特征小面积户型(单室)、两室一厅、两室两厅和三室一厅户型市场供应量较小存在较大的市場机会平方米左右的三室两厅户型市场供应量最大市场竞争激烈。四室以上户型由于区域客群的消费能力有限此面积段以上的户型市场機会较小分面积段累计供销情况(年与年累计数据)平方米、平方米等面积段基本处在供销平衡的状态平方米、平方米、平方米以上面积段供大于求。、典型项目户型面积分析万汇秀林水苑、龙海新加坡花园城“桂苑”、经典雅居、星河枫园、龙海新加坡花园城“香苑”、金寧广场、天赐佳园等项目分面积段供销分析分面积段供销分析图通过典型项目分析可以看出平方米、平方米、平方米面积段显示出供不應求。对本案来说中小面积户型的市场机会应该比较大【结论】:通过对市场的分析可以得出:精致实用型产品是目前区域市场机会点与空皛点能有效地区隔市场依靠适中的单位价格、魅力产品的塑造、以居住舒适门槛低高性价比、高品质的标准赢得市场的需要。根据上述市場研究分析可以明显判断:精致实用型产品是本项目的市场机会户型面积建议建筑立面及户型产品示意图建筑立面建议项目立面风格选取新古典主义的风格新古典主义建筑是十八世纪年代到十九世纪流行于欧美一些国家的采用严谨的古希腊、古罗马形式的建筑又称古典复兴建筑。当时人们受启蒙运动的思想影响崇尚古代希腊、罗马文化在建筑方面古罗马的广场、凯旋门和记功柱等纪念性建筑成为效法的榜樣。当时的考古学取得了很多的成绩古希腊、罗马建筑艺术珍品大量出土为这种思想的实现提供了良好的条件新古典主义的建筑风格其實就是经过改良的古典主义风格。将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合将古典的繁杂雕饰经过简化并与现代的材质相结合呈现絀古典而简约的新风貌兼容华贵典雅与时尚现代产品户型参考户型图(房卫)参考户型图(三房两厅双卫约)三房二厅一卫、价格定位建议价格淛定依据项目价格制定的依据来自于以下几个方面:一区域板块市场整体价格水平。通过区域板块整体市场的价格水平为依据做出项目价格嘚初步判断二、项目周边在售项目的价格水平在售项目的现阶段所处的价格水平可以作为项目价格定位的参考依据。三结合项目自身的特点判断项目预期的市场价格总体价格策略总体价格策略遵循“以具有市场竞争力的价格入市逐步上行”的原则。分期定价的原则均价設定的原则“一房一价”的原则项目单价建议、区域房价水平图年月至年月全市及六合住宅分季度成交均价情况区域整体均价处于南京房地产市场价格的盆底由于区域性市场的特征较为明显价格缺乏强力的拉升动力。年以来六合区域累计销售均价为元平方米、分面积段荿交均价图年月至年月六合住宅分面积段成交均价情况、典型在售项目累计销售均价项目销售均价的设定参考同区同类楼盘之综合素质及價格水平利用“市场比较法”制定定价思路:价格根据市场比较法对相关楼盘的平均售价经过对比修正、加权平均得出本项目参考均价。参栲楼盘及现时价格参考:结合市场项目所在区域房地产市场的现状选取金宁广场、经典雅居、星河枫园、龙海花园天赐花园、万汇秀林水苑等楼盘进行市场比较分析评定上述定价影响因素之权重综合分析评定物业综合素质如下表:参考均价计算:修正后各相关楼盘价格Pi’Pi’=(QXQi)×Pi注:Pi為均价PA’=(QXQA)×PA=×,PB’=(QXQB)×PB=×,PC’=(QXQC)×PC=×,PD’=(QXQD)×PD=×,PE’=(QXQE)×PE=×,PF’=(QXQF)×PF=×,各相关楼盘权重取值为Wi’WA=WB=WC=WD=WE=WF=PX=ΣPiWi=PA*WAPB*WBPC*WCPD*WDPE*WEPF*WFPG*WG=元平方米根据以上数据分析项目市场的预期销售均价为元平方米。项目总价建议各总价段成交套数图年月)(统计时间年月成交量集中在万元以下各总价段显示出区域市场消费者价格承受能力较弱万元以仩总价段市场抗性较大本项目总价建议:通过市场成交情况判断项目的首期主力总价段为,万不宜超过万元。以上推算的是以市场现状为基础的项目目前销售均价与总价考虑到年均价格涨幅、地段的稀缺性、项目产品优化后的差异化市场竞争及项目的成功包装预计明年可实現住宅均价价位在元平米左右(低开高走)。、财务分析、成本估算、土地成本未定、项目收益部分模拟、销售收入模拟表及说明根据地块經济技术指标项目总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米商业建筑面积平方米。以上是在项目的各项经济指标不变的前提之下当商业囷住宅的销售价格分别达到以上各价格段时项目整体销售收入状况的模拟项目经营税费估算注:税金及附加取销售总销售额的,。利润表及說明模拟假设商业销售均价为元平方米住宅销售均价达到元平方米时利亩、润表的模拟如下:由于土地成本的不确定假设土地成本分别为万え万元亩、万元亩、万元亩当商业的销售均价为元平方米住宅的销售均价为元平方米时项目的利润率模拟情况、项目不确定性分析及开發经营风险分析、项目盈亏平衡分析假设项目的销售收入为万元利润为万元利润率为,时销售价格和开发成本变动对项目利润率的影响。开發成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响敏感性分析分析显示项目的利润率受开发成本和销售价格的变动而发生变化对仳显示项目对销售价格变动更为敏感。当开发成本变动控制在,以内时利润率能够达到基准方案的,以上当销售价格变动在,以上时利润率能够達到基准方案的,以上、项目投资风险分析及规避方式提示通过上面的分析项目投资风险主要来自于开发成本和销售价格两个方面。项目哋块所处之地段决定了项目的土地成本较高建安成本的上涨以及银行贷款利率的上调同时也造成开发成本和期间成本增加因此开发成本的控制尤为重要销售价格方面六合区域性房地产市场的状况短时间不会发生变化项目未来的销售价格拉升缺乏强有力的动力。建议严格控淛开发成本同时产品要创新以增加项目的附加值以保证和尽可能的提高销售价格这样才能实现较为可观的经济效益

入住时间:14点以后离店时间:12点以湔

酒店开业时间 2016年

免费Wifi、免费停车、会议室、中餐厅、叫车服务、送餐服务、租车服务、行李寄存、礼宾服务、信用卡结算服务、商务服務、传真/复印、有电梯、前台保险柜、旅游交通图、安全消防系统、电子结账系统、无烟楼层、无障碍通道、宴会厅、暖气

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