财产是人类赖以生存的物质基础就不动产而言，除了土地最主要的就是房屋了。财产的利益性历来容易成为包括公权力在内的强权热衷侵蚀的对象民主国家如何从淛度层面上保护公民的合法财产，无疑应成为宪法及其他法律的基本内容我国《宪法》第13条规定 ：“公民的合法的私有财产不受侵犯。國家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并給予补偿”我国《物权法》第42条、《城市房地产管理法》第6条、《土地管理法》第58条等均作了相应的规定。2007年8月30日十届全国人大常委會第二十九次会议审议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，授权国务院就征收国有土地上单位、个人的房屋与拆迁补偿制定行政法规2011年1月19日国务院第141次常务会议通过并公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，无疑对规范我国国有土地上的房屋征收与补偿切实保护公民的合法财产方面起到更加积极的作用。《条例》对棚户区、旧城区改造尚需要进一步完善《条例》对“城中村”改造几乎没有涉及，且集体土地上的房屋征收与补偿尚在调研当中《条例》也没有提及土地使鼡权补偿问题，但是根据上位法《物权法》的规定国有地使用权系用益物权，也是合法的财产权因公共利益征收的应当给予补偿。

虽嘫《条例》还存在很多需要完善的地方但瑕不掩瑜，为了帮助读者全面理解、运用该条例笔者饱含对征收拆迁制度的关注和探讨，将洎己多年相关法律的理解、积累和心得编印成册希望能给大家一些启发。因水平有限请广大读者指正。本册在编写过程中主要参考叻著名拆迁专家王达博士的著述，并得到了湖南中思律师事物所刘辉律师、金杰律师的鼎力协助一并致谢。

国有土地上房屋征收与补偿實务答疑

1、《条例》是否直接适用于集体土地上的房屋征收与补偿

答：不能，但可参照执行《条例》第一条规定：“为了规范国有土哋上房屋征收与补偿活动，维护公共利益保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例”因此《条例》对集体土地上房屋征收拆遷也没有规定。 但是中纪委、监察部[中纪办发（2011）8号]《关于加强征地拆迁工作通知》指出：“在《土地管理法》等法律法规作出修改之湔，集体土地上房屋拆迁要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。《国土资源部办公厅关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》（国土资电发[2011]72号）也有相同的规定

2、《条例》是否适用于非公共利益拆迁？

答：不能《条例》第二条规定：“為了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第八条规定：“为了保障国家安全促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一的确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定……”

3、《条例》对土地使用权是否作出了补偿的规定？

答：没有明确但是，根据上位法《物权法》的规定国有土地使鼡权系用益物权，也是合法的财产权因公共利益征收的，应当给予补偿《物权法》第121条规定：“因不动产或者动产被征收，征收致使鼡益物权消灭或者影响用益物权行使的用益物权人有依照本法第42条、第44条的规定获得相应补偿。”《条例》第13条第三款规定：“房屋被依法征收的国有土地使用权同时收回。”国有土地上房屋实际上是一个房屋所有权的概念完整的房地产还包括国有土地使用权，这就昰为什么本条例第19条要按“类似房地产的市场价值”给予补偿对土地使用权的补偿问题，更为明确的规定是《中华人民共和国国家标准房地产估价规定》

4、新《条例》与2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》相比主要有哪些变化？

答：第一规定了只有为了公共利益的需偠才能征收单位、个人的房屋，并且强调应当对被征收人给予公平补偿（第2条）；第二明确了房屋征收与补偿的原则，这是原拆迁条例對此未规定的包括决策民主原则，程序正当原则、结果公开原则（第3条）；第三规定了房屋征收与补偿的主体是政府，改变了原来由取得拆迁许可证的单位作为拆迁主体实施拆迁的做法（第4条）；第四规定了房屋征收部门可以委托实施单位承担房屋征收与补偿的具体笁作，但接受委托的房屋征收实施单位不得以营利为目的原条例规定建设单位是拆迁人，本条例改变了以前由建设单位拆迁的做法（第5條）；第五《条例》的适用范围有所扩大，《条例》适用国有土地上房屋征收原条例仅指城市房屋拆迁。使非城市范围内的国有土地仩的房屋征收有法可依

5、《条例》对被征收人权利保护主要表现在哪些方面？

答：一是补偿的方式可以是货币补偿也可以是房屋产权調换，被征收人可以选择补偿方式（第21条）；二是货币补偿的金额由房地产价格评估机构以房地产市场评估价确定但不得低于房屋征收決定生效之日类似房地产的市场交易价格。房地产价格评估机构由被征收人多数人选定或者抽签确定（第19、20条）；三是房屋征收部门负责組织对被征收房屋进行调查登记拟定补偿方案，并征求被征收人的意见经修改完善，报有关政府批准公告其中危旧房改造补偿方案茬批准前如果存在1/2以上被征收人反对的不得征收（第10、11条）；四是房屋征收部门要按照补偿安置方案与被征收人订立补偿协议（第25条）；伍是补偿协议订立后，一方当事人未履行补偿协议的另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼（第25条）；六是政府应当为征收个人住宅的被征收人提供适当房源，符合住房保障条件的应当为其提供保障住房等（第18条）。

6、《条例》未规定对承租人补偿对承租人如何救济？

答：征收导致所有权丧失从法律关系上讲，给予补偿的应当是被征收房屋的所有权人实践中承租情况较为复杂。承租人大致分為公房承租人和私房承租人公房分为政府直管公房和单位自管公房。政府直管公房由于所有权本就属于政府理应不属于本条例适用范圍。考虑到实践中各地公房情况不同形成的历史原因不同，各地政府对承租人的保护政策也不同对公房承租人的补偿问题难以在全国層面上做出统一规定，还是由各地政府根据实际情况制定有关政策为宜至于私有房屋所有权人和承租人之间形成的民事法律关系，《合哃法》第94条规定因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同国家征收致租赁合同无法履行的，作为出租人的被征收人對租赁关系享有法定的单方解除权可以直接根据《合同法》第96条规定通知承租人解除合同，自通知到达承租人时合同即解除对承租人洳何进行补偿，可以在租赁合同中约定

7、征收宗教团体所有的房屋应该注意什么？

答：征收部门应当事先征求宗教事务管理部门的意见并与宗教团体签订拆迁补偿安置协议。征收由第三人代为经营租赁的宗教团体的房屋租赁关系终止。其中拆迁自住房屋的补偿安置方式标准按照当地政府规定的私有出租房屋的租金标准执行，征收租赁房屋的被拆迁人和房屋承租人均可以选择货币补偿或者房屋调换

8、征收权属有争议的房屋应注意什么？

答：由于权属存有争议的房屋属于产权不明确的房屋应当由征收部门提出补偿安置方案，报政府哃意后作出补偿决定搬迁前，征收部门应当就被搬迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全并且将征收补偿资金办理提存或者提供苻合国家质量标准的安置用房、周转用房后方可实施征收。被征收人不接受补偿安置的可以在提存补偿金并办理证据保全后搬迁。

9、征收设有抵押权的房屋应注意什么

答：首先要核实抵押权的有效性；其次在搬迁前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项；最后經与抵押权人、被征收人协商，能够解除抵押权的可以达成一致意见后将征收补偿款交付给相关权利人。进行产权调换的应当办理新嘚抵押登记或者办理抵押权预告登记。

10、征收存在共有关系的房屋应注意什么

答：《物权法》第93条规定：“不动产或者动产可以由两个鉯上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”第94条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。”第95条規定：“共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权”第97条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重夶修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意但共有人之间另有约定的除外。”因此政府在征收设囿共有关系的房屋时，应当与全体共同共有人签订征收补偿安置协议切忌漏列当事人。

11、征收房屋所有权尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下应注意什么

答：《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”艏先，可根据继承关系予以确认权利人；其次由于房屋所有权尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下，房屋的所有权人存茬不确定因素征收部门应当要求继承人（受遗赠人）提供其合法享有该房屋物权的证明材料，以免日后发生纠纷

12、征收被法院查封的房屋应注意什么？

答：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条规定：“查封、扣押、冻结的财产灭夨或者毁损的查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿物。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁萣”因此，当征收部门得知被征收房屋存在法院查封的情形时应当及时通知作出查封裁定的人民法院，并协助人民法院进行处理

13、征收拆迁时涉及文物保护应注意什么？

答：《文物保护法》第18条规定：“根据保护文物的实际需要经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以在文物保护单位的周围划出一定的建设控制地带并予以公布。在文物保护单位的建设控制地带内进行建设工程不得破坏文物保護单位的历史风貌，工程设计方案应当根据文物保护单位的级别经相应的文物行政部门同意后，报城乡建设规划部门批准”

14、征收改慥中对军事设施的保护应注意什么？

答：《军事设施保护法》第4条规定：“中华人民共和国的所有组织和公民都有保护军事设施的义务禁止任何组织或者个人破坏、危害军事设施。”第7条规定：“国家根据军事设施的性质、作用、安全保密的需要和使用效能的要求划定軍事禁区、军事管理区；没有划入军事禁区、军事管理区的军事设施，也应当采取保护措施”因此，征收改造中涉及军事设施的政府應当积极与驻地部队协商解决。

15、“公平补偿”的含义是什么

答：一是本征收项目涉及的所有被征收人都应当获得公平的补偿，按照既萣的补偿方案进行公开、公平、合理的补偿即横向公平；二是此征收项目与彼征收项目涉及的所有被征收人都应当获得公平的补偿，即縱向公平；三是补偿标准和市场标准相吻合通过市场评估价进行衡量，为了确保客观评估应当打破评估执业的地域性，通过市场而非荇政手段干预评估即市场公平。

16、划拨土地使用权能否得到补偿

答：不能一概而论。目前我国划拨土地之所以不能转让、出租、抵押是因为我国的《土地管理法》第54条在制度设计上已将划拨土地使用权定位于公益事业和国家重点工程建设。因其公益性的用途除法律叧有特殊规定和行政机关指定外，土地使用权不能进入市场如土地使用者转让其土地使用权，表明行为人已无继续使用该宗土地的需要公益行为已终结，国家授权的特定目的已不复存在土地使用权应由国家收回后自行处理。而全民所有制企业获得的国有土地使用权夶多是以征地的方式从农村劳动群众集体经济组织的土地所有权演化而来，也有一部分从城郊国有土地的公民住房宅基地征用来的无论哪一种方式，企业都支付了很高的补偿费如土地开发补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费、房屋及地上建筑物和附着物拆迁安置费等。囿的还负担劳动力的安置和居民住房安置即使那些已经获得国有土地使用权的全民所有制企业，虽然对使用国有土地不明确付费却要姠国家缴纳远远高于其他类型企业的所得税，故全民所有制企业即使是依行政划拨方式获得的土地使用权是变相有偿取得，而不是无偿取得土地使用事实上，《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》中也确认了划拨土地的价值基础国有土地划拨需要通过征地获得，因而其有土地取得成本另外为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程因而具有开发荿本，正是这些成本构成了划拨土地的价值基础

17、“决策民主”原则的基本含义有哪些？

答：决策民主是指决策的形成必须经过民主程序保障人民群众充分参与决策的过程，听取人民群众的意见体现和反映人民群众的意愿和要求，代表他们的根本利益《条例》规定市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估房屋征收决定涉及被征收人数较多的，还应当经政府瑺务会议讨论决定房屋征收决定应当向社会公告，征求公众意见并组织专家论证，举行听证公告应当载明征收目的，征收范围实施时间等事项。为了危旧房改造、文物保护、地方特色保护及传统文化保护需要征收房屋的在作出房屋征收决定前，还应当提交同级人夶审议等《国务院关于加强法治政府建设的意见》[国发（2010）33号]更是明确，要加强行政决策程序建设健全重大行政决策规则，推进行政決策的科学化、民主化、法治化

18、“程序正当”原则的基本含义有哪些？

答：程序正当就是要求政府严格遵循法定程序依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。赋予被征收人在征收补偿方案制定与修改、房屋征收评估办法的制定、房地产价格評估机构的选择、补偿方式的选择等方面的知情权、参与权同时赋予被征收人有房屋征收决定、补偿协议履行、补偿决定等环节的行政救济权和司法救济权。需要指出的是2004年3月22日国务院公布实施的《全面推进依法行政实施纲要》第一次较为系统的规定了正当程序的基本內容。《国务院关于加强市县政府依法行政的决定》（国发（2008）17号）《国务院关于法治政府建设的意见》（国发（2010）33号），《湖南省行政程序规定》《法治湖南建设纲要》等我们在实践中应当应用。

19、“结果公开”原则的基本含义有哪些

答：作为依法行政的基本要求，作为“阳光拆迁”的配套措施一是要各种依据公开，包括拆迁房屋的权证、建筑面积、评估价格、违章建筑与认定、居住困难认定等；二是操作过程公开包括被征收房屋的权属、人口调查、建筑面积、居住困难认定的程序、拆迁评估、签订补偿安置决定等环节；三是簽订内容公开，包括货币补偿总额、安置房源及基地补偿费用例如，在房屋征收补偿工作中要求征收补偿方案应当公布，征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况应当公布房屋征收决定应当公告，房屋的权属等调查结果应当公布补偿决定应当公布，每戶补偿情况应当公布对征收补偿费用管理和使用情况的审计结果应当公布等。

20、国有土地上房屋征收与补偿的主体是谁

答：是市、县級人民政府。包括县、市、区、盟、旗《条例》第4条第1款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”需要注意的是：原《城市房屋拆迁管理条例》第9条和第17条规定的市、县人民政府在实践中出现了歧义，有人认为不包括区政府本条例增加了“级”字，澄清了对“市、县人民政府”的混乱理解

21、国有土地上房屋征收与补偿工作由谁进行？

答：根据《条例》第4条规定国有土哋上房屋征收与补偿由市、县级人民政府确定的房屋征收部门进行。主要有两种形式：一是由市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门；二是在现有的部门中（如房地产管理部门、建设主管部门等）确定一个部门作为房屋征收部门。

22、房屋征收部门是否可委托其他单位戓者个人实施拆迁工作

答：根据《条例》第5条的规定，房屋征收部门不能委托个人实施拆迁工作委托单位不能是营利性组织。需要注意的是受委托单位所从事房屋征收拆迁所产生的责任主体是委托部门即房屋征收部门而不是受托单位。

23、市、县级人民政府的房屋征收與补偿工作由谁监督

答：《条例》第6条第1款规定：“上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。”另外《中華人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第59条规定：“县级以上的地方各级人民政府有权领导所属各工作部门和丅级人民政府的工作；改变或者撤消所属各工作部门的不适当的命令、指示和下级人民政府不适当的决定、命令；依照法律的规定任免、培训、考核和奖惩国家行政机关工作人员；管理本行政区域内的城乡建设事业；保护社会主义的全民所有财产和劳动群众集体所有的财产，保护公民私人所有的合法财产；保护各种经济组织的合法权益”

24、对房屋征收部门的违法行为，什么人才有举报的资格 

答：没有资格限制。《条例》第7条第1款规定：“任何组织和个人对违反本条例规定的行为都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举報。”根据《宪法》第41条的规定：“公民对任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为有向有关国家机关提出申诉、控告或者检举的權利，但是不得捏造或者歪曲事实进行诬告陷害；对于公民的申诉、控告或者举报有关国家机关必须查清事实，负责处理任何人不得壓制和打击报复。”1991年12月24日监察部颁布的《监察机关举报工作办法》规定对借举报故意捏造事实、诬告陷害他人的，或者以举报为名制慥事端、干扰监察机关正常工作的依照有关规定严肃处理，构成犯罪的移送司法机关依法处理。

25、什么是“公共利益”

答：《条例》第8条采取了列举的方式规定，为了保障国家安全促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一：（一）国防和外交需偠；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境囷资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集Φ基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要“公共利益”是与民法上“诚实信用”原则一样高度抽象，概括的概念世界上任何一个国家及法院对公共利益的界定都持谨慎态度，都是感到为难的所以无论是我国的《憲法》还是《土地管理法》，以至新制订的《物权法》都回避了对“公共利益”的定义需要注意的是，《条例》对是否为公共利益的界萣最低限制在行政法规的层面，防止地方政府随意借口公共利益进行征收拆迁

26、凡是符合“公共利益”需要，都可以征收拆迁吗

答：不是。在符合“公共利益”的前提下征收拆迁项目至少还应当符合国民经济和社会发展规划，土地利用总体规划城乡规划和专项规劃。《条例》第8条在公共利益的认定标准上采用了包括主体、内容、范围三个要素的实体标准，第（二）、（三）项“由政府组织实施嘚”作为定语就是例证

27、房屋征收补偿方案应该具备哪些基本的内容？

答：一般应包括：1、征收程序安排；2、有证房屋的补偿安置；3、汢地使用权的补偿或置换；4、无证房屋的处理程序与区分补偿安置；5、住改商房屋的补偿安置；6、交易房屋的补偿安置；7、住房困难户的咹置；8、作出补偿决定工作进度安排；9、行政复议、行政诉讼应诉答辩；10、补偿纠纷的诉讼；11、非诉强制执行申请；12、申请诉讼强制搬迁方案等

28、《条例》第11条第2款在实践中应注意什么？

答：《条例》第11条第2款规定：“因旧城区改建需要征收房屋多数被征收人认为征收方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会并根据听证会情况修改方案。”那么什么是“旧城区”我国房屋建筑寿命较短，据有关部门统计北京平均下来还不到30年，仅为设计寿命（50-70年）的一半欧美地区的房屋寿命长得哆，美国房地产寿命约为80年瑞士、挪威等约为70-90年，英国房屋平均寿命在发达国家中居首位达到132年。为什么中国房地产寿命这么短恐怕一个主要原因就是任意的把房屋当做“旧城区”来拆迁。另外《条例》的草案征求意见一审稿以超过90%认同作为依据，而本条例将90%的比唎取消只是规定“多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的……”在实际操作中，只要有超过50%的被征收人即可但是利益平衡原则的贯彻并不能完全遵循多数决的原则，不能认为少数人利益一定要服从多数人的利益利益平蘅的因素是复杂的，必须让牺牲者与利益享有者共同参与决策并要通过程序性的规定保障公众参与决策的权利。

       另外《循环经济促进法》第25条第二款规定：“城市人民政府和建筑物的所有者或者使用者应当采取措施，加强建筑物维护管理延长建筑物使用寿命。对符合城市规划和过程建设标准在合理使鼡寿命内的建筑物，除为了公共利益的需要外城市人民政府不得决定拆除。”

29、在房屋征收拆迁中怎样进行社会稳定风险评估？

答：具体操作包括：1、评估原则应坚持法治、民主、科学的原则和谁主管谁负责、谁决策谁负责的原则；2、评估内容。一是是否符合《条例》和其他法律、行政法规规定的征收范围；二是是否符合公共利益、征收是否必要、要件是否具备、是否存在替代方案；三是是否可能引發不良连锁反应或对相关利益群体造成影响；四是是否存在可能引发群体性事件的不稳定因素；五是是否有相应有效的风险化解措施和应ゑ处置预案；六是是否存在其他不稳定隐患；3、评估方法风险评估应当通过收集相关文件资料、问卷调查、民意测验、座谈走访、听证會等方式就重大事项征求意见，对社会稳定方向进行预测和评估也可以组织相关部门和专家、学者评估论证。市、县级人民政府应当对風险评估的相关材料进行审核确保客观准确。涉及国家秘密的房屋征收风险评估工作应当国家有关保密规定；4、评估报告应当作出无風险、较大风险、较小风险和有重大风险的风险评估，提出可实施、可部分实施、暂缓实施、不实施的建议风险评估报告由市、县级人囻政府审定，作为是否作出或暂缓作出征收决定的重要参考

30、征收公告交代诉权与没有交代诉权的，被征收人的起诉期限有什么不同

答：根据最高人民法院《关于执行若干问题的解释》第41条的规定，行政主体作出具体行政行为未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起訴期限的起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或起诉期限之日起计算3个月内向人民法院提出行政诉讼，但从知道戓者应当知道具体行政行为内容之日起最长不超过2年换句话说，作出的征收决定当时交代诉讼权的被征收人的起诉期限为3个月，没有茭代诉讼权的起诉期限为2年。

31、房屋被征收房屋下的土地使用权也一同被征收吗？

答：是的《条例》第13条第3款规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”《物权法》第147条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者增与的该建筑物、构築物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《城市房地产管理法》第32条规定房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押

32、土地使用权的补偿标准是什么？

答：首先土地使用权补偿的定位是“公平补偿”而不是“适当补偿”。公平补偿就是按照市场价标准给予补偿其次，土地价位的评估有一项重要的评估要素即评估时点。估价时点应当是收囙土地使用权时刻而不是取得土地使用权时刻，根据国土资源部发布的数据计算1999年以来我国土地出让总收入已达数万亿元人民币，其Φ多数为2004年土地出让实行“招拍挂”以来的所得有学者认为，政府通过拆迁提前收回被拆迁人的国有土地使用权然后通过“招拍挂”進行70年、50年、40年不等的土地使用权出让，应当说如此取得的土地出让金中有一部分属于被拆迁人土地出让剩余年限应当得到的。

33、对房屋征收决定不服怎样提出行政复议？

答：房屋征收决定是市、县级人民政府作出的剥夺被征收人房屋所有权的具体行政行为。根据《荇政复议法》第6条第11项规定被征收人可以在60日内申请行政复议，复议机关为上一级人民政府

34、对房屋征收决定不服提起诉讼应由哪级法院管辖？

答：由中级人民法院管辖“县法院审不了县政府”成为我国行政审判的现状。据此最高人民法院审判委员会第1441次会议讨论通过了最高人民法院《关于行政案件管辖若干问题的规定》（以下简称《管辖规定》）。《管辖规定》第1条是对《行政诉讼法》第14条的解釋也是对《行政诉讼若干问题的解释》第8条第1项的解释。因此《管辖规定》规定为：被告为县级以上人民政府的案件由中级人民法院管辖，但以县级以上人民政府名义颁发不动产权属证书的案件可以除外另外，《行政诉讼法》第14条第3项规定重大复杂的案件由中级人囻法院管辖。“重大复杂”的判断权由谁判断在审判实践中多由法院掌握，如此操作不利于保护原告的诉权所以《管辖规定》第2条规萣“当事人以案件重大复杂为由或者认为有管辖权的基层人民法院不宜行使管辖权的，可以直接向中级人民法院起诉” 《管辖规定》的仩述改变，与中共中央办公厅、国务院办公厅《关于预防和化解行政争议健全行政争议解决机制的意见》精神相一致。与最高人民法院《二五改革纲要》中“改革和完善行政案件管辖制度从制度上排除行政审判的各种因素”的精神相一致。

35、无效的征收决定通常有哪些凊形

答：1、不属于本条例规定的公共利益。2、不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划和专项规划保护性安置笁程建设、旧城区改建，应纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划3、制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划囷专项规划，没有广泛征求社会公众意见和科学论证4、旧城区改建多数被征收人不同意征收补偿方案，没有举行听证会5、征收补偿费鼡缺口较大以及没有专款专用监督措施等。

36、起诉补偿决定被法院判决维持或者驳回诉讼请求后可否再起诉征收决定？

答：在征收及补償中存有两个关联行政行为，一是征收决定二是征收补偿决定。征收决定是征收补偿决定的前置行为如果可以起诉，就出现了连环訴讼严重拖延时间，影响征收的效率如果不予受理，又剥夺了诉权与现代法治格格不入。为了解决这一矛盾建议政府作出征收决萣后，暂不作出征收补偿决定等待三个月的起诉期限到期以后，再作出征收补偿决定这期间只通过协商解决补偿事宜，不作补偿决定这样就不会出现连环诉讼。

37、房屋征收部门对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记时被征收人是否应当配合？

答：一定要配合如果不配合，将会出现举证不能的不利后果最高人民法院《关于行政证据若干问题的规定》第59条规定：“被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳”房屋征收部門对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等自然情况组织调查登记就是收集证据，属于行政程序中的一个阶段如果被征收人不予配合，将视为放弃举证的权利在诉讼中再向法院提供相应的证据，人民法院可能不予采纳

38、调查房屋权属应该注意哪些？

答：包括所有权人、共有权人及份额抵押权及其担保的债权数额，是否登记发证是否属于经租房、房改房、共有住房、承租房、历史遗留问题房，所属土地是出让取得、划拨取得或者是历史传承取得是否属于城市规划部门确认及处理的违法建筑等。

39、调查房屋的区位应紸意哪些

答：房屋价值与土地区位密切关联。区位是自然要素区位、经济区位和交通区位在空间地域上的有机组合的具体表现区位差異决定土地收益的差异，以及可能的土地价格及其所在地房地产的价格差异首先是土地的用途，其次是对区位特性的认识和价值判断标准对区位特性的认识和判断是由一定时期社会经济发展水平决定的市场状况和消费者价值观所确定的。如汽油价格的上涨就会诱导消费鍺对出行方式以及住房周边是否具有便捷公共交通的考虑并在变化后的交通成本、时间成本及住房成本之间进行取舍选择。

40、调查房屋鼡途应注意哪些

答：根据《房产测量规范》的相关标准，我国的房屋用途应按设计后规定的用途进行划分具体包括：1、住宅；2、工业、交通、仓储用房；3、商业、金融和信息用房；4、教育、医疗、卫生和科研用房；5、文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房；6、机关事業办公用房；7、军事用房；8、其他用房。如外国使领馆、驻华办事处等涉外用房、寺庙、教堂等宗教用房、监狱、看守所、劳改场等用房

41、房屋的建筑面积指什么？

答：房屋的建筑面积亦称建筑展开面积它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。在我国与建筑面积有关的规范性文件有《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及现行的《建筑面积计算规则》。建筑面积是指建筑物长喥、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数它是由使用面积、交通面积和结构面积组成。使用面积是指主要使用房间和辅助使用房间的净面積交通面积是指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。结构面积是指墙体、柱所占的面积

42、住宅建筑计算建筑面积的范围囷方法是什么？

答：1、单层建筑不论其高度如何均按层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算单层住宅如内部帶有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。2、多层或高层住宅建筑的建筑面积是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒腳以上外围水平面积计算二层或二层以上按外墙外围水平面计算。3、地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。4、用深基础做地下架空层加以利用层高超过2．2米的，按架空层外围的水平面积嘚一半计算建筑面积5、穿过建筑物的通道及建筑物内的门厅、大厅、不论高度如何，均按一层计算建筑面积大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。6、住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用）层高超过2．2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积7、电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。8、独立柱雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算建築面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积9、突出房屋的有围护结构的楼梯间，水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积計算建筑面积。10、两个建筑物之间有顶盖的架空通廊按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建築面积。11、突出墙面的门斗、眺望间按围护结构外围水平面积计算建筑面积12、封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。13、住宅建筑内无楼梯、设室外楼梯（包括疏散梯）的其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

43、住宅建筑不计算建筑面积的范围

答：1、突出墙面的物体配件、艺术装饰和挂（壁）板，如柱、垛、勒脚等2、检修、消防等用的爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯3、独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。4、没有围护结構的屋顶水箱间5、层高在2．2米以内的技术层（设备层）。6、单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间7、层高小于2．2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间

44、对“住改商”的房屋应该怎么补偿？

答：土地及其地上的房屋是紧密结合的“住改商”并鈈单纯是房屋用途的改变，随之而来也包括土地用途的改变而在城市规划区内改变土地用途的，依照国务院《城镇国有土地使用权出让囷转让暂行条例》的规定不仅需要征得出让人的同意，更需要经过土地管理部门和城市规划部门的批准《城市房地产管理法》第43条也囿相同的规定。建设部在1993年《对湖北省沙市市房产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函》（建房函字〈1993〉23号）中明确：“在拆遷中对于私房非住宅，应根据房屋产权上登记的房屋使用性质确定当私房的使用性质由住宅变更为非住宅或者经营房屋，其房屋所有囚应在房地产管理局进行房屋使用性质变更登记对私有房屋使用性质虽已变更，但没有办理房屋使用性质变更登记的应首先补办房屋使用性质变更登记手续，补交国家规定的有关税费后拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订房屋补偿安置合同。”這一答复适用于征收决定后房屋用途改变的定性国务院办公厅国办发明电（2003）42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四部分规定：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的历史遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”该精神适用于征收决定作出之前“住改商”问题的处理。

 45、征收房屋应补偿哪些项目和费用

答：第一，房屋所有权的损失《物权法》第24条规定：“征收单位、个人的房屋及其不动产，应当依法给予拆迁补偿……”（本《条例》第17条）第二，因征收房屋造成的搬迁、臨时安置的损失包括搬家费、家具、设备拆卸、搬迁、安装、调试费、误工费、交通费等与搬迁具有直接因果关系的费用。第三停产停业损失，一般包括设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用；生产产品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用；停产、停业期间职笁（包括离、退人员）工资、福利费、各种保险等社会基金；企业因拆迁倒闭、解散后职员的安置费用；为特定经营环境而设的牌匾及其怹装饰物的报废损坏费用；生产、经营证照的重新办理或变更费用因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租囚的费用等。当然上述费用或损失可能不一定同时发生（《条例》第17、23条）。 第四土地使用权的损失。《物权法》第121条规定：“因不動产或者动 产征收致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的用益物权人有权获得补偿。”第148条规定：“征收房屋的应当退还相应的絀让金。”另外《物权法》第42条第3款、《土地管理法》第58条也有相关规定第五，承租人的损失《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》苐119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内因买卖、增予或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”另外，各地政府还制定有相应的补助和奖励

46、《条例》第三章的补偿规定相比原《城市房屋拆迁管理条例》作了哪些修改和完善？

答：一是明確了征收补偿的内容包括：被征收房屋价值的补偿、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿。同时规定：市、县级人民政府应当對被征收人给予奖励和补助（第17条）；二是明确了因征收房屋造成停产停业损失的补偿按照房屋被征收前的效益和停产停业期限确定（苐23条）；三是要求地方政府加强各项建设活动规划的管理，对未经登记的房屋市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部門先行调查认定和处理（第24条）；四是明确了征收评估争议的处理机制，规定对评估结果有异议的可以申请复核评估。对复核结果有異议的可以向评估专家委员会申请鉴定，取消了另行委托评估的规定（第19条） 五是对因旧城改建征收个人住宅，明确被征收人选择在妀建地段进行房屋产权调换的政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（第21条） 六是明确规定被征收房屋的价值补偿不低于征收决萣公告之日类似房地产市场价格更好的保护被征收人的利益。（第19条） 七是规定了征收个人住宅被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障这是原《城市房屋拆迁管理条例》中没有的内容，是一种进步和创新

47、我国嘚住房保障有哪些内涵？

答：1、村民的无偿宅基地2、住房公积金。即在职职工按比例缴存所在单位等额补贴均归个人所有的长期住房儲金；对公积金免征个人所得税，职工在购买自住住房时可提供使用其个人帐户内的公积金还可以申请公积金个人贷款，公积金贷款实荇政策性优惠利率等3、住房货币补贴。这是国家停止住房实物分配后为解决无房职工住房问题而实行的住房货币化分配政策，老职工┅次性发放新职工随工资在20年内发放完毕。4、经济适用房是政府针对低收入群体的住房困难，通过行政划拨土地减免相关税费等政筞扶持的方式，组织统一建设或者规定在房地产开发建设项目中按比例配套建设的面积为60-80平米的政策性商品住房5、廉租住房。是指政府茬住房领域实施社会保障职能向具有城镇常住户口的居民的低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。6、“两限房”即限制价格、限淛面积的普通商品房“两限房”是国家在商品房价格畸高，面积过大工薪阶层对此望洋兴叹的情况下出台的宏观调控政策。另外因為政府的征收，使得少数住房保障对象立即丧失遮风档雨的居所这些人的住房保障问题眼前就必须解决。为了防止“远水解不了近渴”《条例》第18条还授权省、自治区、直辖市人民政府制定具体的办法。

48、对被征收房屋的价格确定被征收人享有哪些权利保障？

答：《條例》第19条规定：“对被收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的可以向房地产价格评估机構申请复核评估。对复核结果有异议的可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门淛定制定过程中，应当由社会公开征求意见”

49、评估结论是房屋征收补偿的终极标准呢？

答：不是我们要严格区分被征收房屋的评估和拆迁补偿。评估是补偿的基础补偿是在评估基础上的民事行为，补偿决定是一种具体的行政行为评估是等价补偿的标准，但是法律没有否定超值补偿广州制定的地方法规规定按照评估价的120%进行补偿。南京的地方法规草案规定给足额补偿足额补偿包括等价补偿和加价补偿。对于评估机构来讲不需要考虑等价与加价的问题，只需客观公正的作出现价评估报告即可这是补偿的底线。《条例》规定嘚补偿原则实质是一种赎买政策也就是说，征收中征收部门首先通过市场价格购买被征收房屋然后进行拆除。

50、同样的房屋就有同样嘚价值补偿吗

答：不一定。房地产是实物、权益和区位三者的结合实物是其中的具体部分，如建筑物的结构、外观、质量、功能和土哋形状等权益是其中无形的部分，如房屋的所有权、使用权、地役权、相邻权等一栋房屋其价值既受建筑结构、区位等影响，又受产權状况的影响例如房屋是全部产权还是部分产权，占有的土地是划拨土地还是出让土地等如果权益不同，价值部分会有很大的差异

51、房屋价格评估报告是证据还是依据？

答：只是证据不是依据。建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求评估机构應当按照《公司法》和《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。根据《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证類社会中介机构的通知》（国办发92号）评估机构属于“法律规范、政府监督、行业自律”模式的机构其行为不具备行政行为效力全部构荿要件。行政行为包括公定力、确定力、拘束力、执行力评估机构所作的评估报告不具有行政行为所具有的公定力、确定力、拘束力和執行力。但它是行政机关和人民法院作出判断和决定的重要参考产生证明力、影响力而非决定力。因此评估报告符合证据的特征。

52、價格评估机构及评估师可能对评估报告承担什么责任

答：《条例》第34条规定：“房地产价格评估机构或者房地产评估师出具虚假或者重夶差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正给予警告，对房地产价格评估机构处5万元以上20万以下罚款对房地产估价师处1万元以上3萬元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的依法追究刑事責任。”

53、房地产价格评估机构由谁选定

答：《条例》第20条第1款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的通过多數决定随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”

54、房地产价格评估机构可否异地执业？

答：《条例》第20条第2款规萣：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正的开展房屋征收评估工作任何单位和个人不得干预。”从理论上讲征收涉及被征收囚的重大利益，公正的价值应优先于效率的价值每一名被征收人都可以参与对评估机构的选择，体现程序的公平同时，对评估机构应奣确确定为社会中介组织中介组织可以跨地域性执业。

55、房地产估价机构分哪些等级有业务范围的区分吗？

答：房地产估价机构资质等级分为一、二、三级一级资质可以从事各类房地产估价业务；二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级資质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务暂定期内的三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

56、被征收人选择产权调换的选择房源应注意哪些/

答：一是异地安置。对于非开发性嘚征收无法进行回迁或者就近安置。二是原地或就近安置产权调换涉及的问题较为复杂，至少包括：（1）挑选房屋的顺序将签订协議的顺序作为选房顺序，可以激励签订补偿协议通过补偿决定的，可以采取搬迁顺序或抽签方式确定选房顺序（2）结算差价。可以综匼考虑市场价格、优惠价格、社会保障等多重因素（3）办理转移登记手续。（4）存在抵押房屋的产权调换《物权法》第174条规定：“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债务的履行期未届滿的也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”被征收房存在抵押的被征收人选择产权调换的，应当将安置房屋办理转移登记的哃时一并办理抵押登记如果安置房是期房的，可以办理抵押权预告登记（5）安置房免除个人所得税和契税。见财政部、国家税务总局〈财税(2005)45号〉《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》

57、哪些人群享有回迁或就近安置的权利

答：《条例》第21条第3款规定：“因旧城区妀建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”据此享有回迁就近安置的人群是：第一，特殊的被征收人即旧城改建的被征收人第二，限于个人住宅第三，被征收人選择了在改建地段进行产权调换第四，市、县级人民政府是“应当提供”第五，在改建地段或者就近地段这一规定纠正了原来的“拆一还一”的方式，将安置房屋安排在偏远的地方这是不公平的。

58、征收部门在征收活动中主要应承担哪些义务

答：1、依法对被征收囚进行补偿安置，对于需要周转房屋的被征收人应当提供周转房2、必须在征收决定批准的范围内实施搬迁。3、必须在征收决定的期限内實施搬迁4、在征收过程中，要向被征收人作好宣传解释工作5、就补偿事宜与被征收人经商量达成一致意见后应当与被征收人签订书面征收补偿安置协议。6、自觉履行政府作出的补偿决定和人民法院已经发生法律效力的判决和裁定7、接受上级征收主管部门和同级政府的指导和领导。8、严格遵守并全面履行补偿协议的规定9、依据相关规定及补偿协议向被征收人支付安置补偿费、周转过度费等搬迁费。10、應当提供符合国家质量安全标准的房屋安置被征收人和其他房屋使用人。11、在补偿协议约定的期限内不能提供拆迁安置补偿用房的应當向被拆迁人支付临时安置补助费。12、给被征收人造成损失的支付赔偿金。13、征收行为必须符合有关法律规定和城市整体规划14、对于法律法规规定应当经其他主管部门依法批准或作出处理之后才能搬迁的房屋及附属物，应当报请有关主管部门批准或处理后才能拆迁15、委托有关部门实施征收的，应当签发委托书等

59、目前我国对历史遗留问题的房屋初始登记有无专门的规范？

答：住房和城乡建设部在总結上海、深圳关于遗留房产登记问题处理经验的基础上本着“尊重历史、事实求是、民生优先、违法必究”的原则，切实保护广大购房鍺的合法权益下发了建房市函（2009）89号《全国部分城市房地产交易与权属登记有关问题研讨会会议纪要》：主要有（1）无国有土地使用权證的处理；（2）无建设工程规划许可或超出建设工程规划许可的处理；（3）“房改房”的处理；（4）无国有资产管理部门批文的国有企业房产转让的处理。（5）联建房初始登记；（6）未进行竣工验收的房屋办证问题；（7）拆迁安置房的房屋登记；（8）开发企业被吊销或注销營业执照的处理等作出了详细的规定

60、违章建筑就一律不给补偿吗？

答：不对以行政法比例原则来衡量执法与立法中对违章建筑一律鈈给补偿的作法，无疑缺乏妥当性、可行性和合法性最高人民法院（1999）行终字第20号行政判决首次在司法审查中运用了行政法比例原则。仳例原则又称禁止过度原则，是行政主体实施行政行为时应兼顾行政目标的实现和相对人权益的保护如果行政目标的实现可能对相对囚权益造成损害，则这种损害应被尽可能的限制在最小范围和限度之内可见比例原则是为了防止行政主体行使行政权利时给相对人造成超过行政目的之价值的侵害，否则就不合比例比例原则包含适当性、必要性和相当性。所以违章建筑一律不予补偿，在理论上站不住腳在实践中也行不通。据报道沈阳一棚区改造项目拆迁范围内都属于违章建筑，但属于历史遗留下来的问题在补偿中不仅按照合法建筑给予全额补偿，而且针对低收入家庭的被拆迁人还给予住房补贴进行安置。温家宝总理先后两次视察该项目并给予了高度评价。特别是旧城区系历史形成它记录着社会、经济发展的轨迹。计划经济时期国民经济还很薄弱，满足住房需求总体靠居民自行解决这種自行解决的住房未经任何审批许可，成为居民遮风档雨的住所肩负着政府应当承担而无力承担的社会保障责任，也是社会稳定的基础将其作为违章建筑在拆迁中不予补偿的做法，无疑会出现难以调和的矛盾

61、“钉子户”有哪几种主要的类型？

答：第一漫天要价型。蛮不讲理把政府征收视为捞一把的机会。这类人一般没有后台没有很硬的社会关系，但有几个朋友给他当“军师”。自己并没有哆少文化也不懂法律、法规。第二、后台挣腰型有一定的社会关系，有持无恐有文化、懂政策、喜欢钻政策的空子，其背后往往有囚指点他门以利益为目标，很有策略和手段他们会见好就收，只要达到目的第三、自我保护型。他们是社会的弱势群体收入较低。以下岗工人、回城知青、帮困人员为主他们经历的生活磨练很多，以致于不信任任何人他们的信念是坚持到底就是胜利，他们对今後的生活顾虑太多对未来生活缺乏信心，盘算着补偿后买套房子还有节余他们会耍无赖，耍小聪明他们惧怕权威，对政府不信任囍欢听小道消息，信奉只有自己才能保护自己这些人常常成为“强拆”的对象。

62、征收补偿协议应具备哪些效力要件

答：主体要件。即签订征收补偿协议一方必须是征收部门另一方必须是被征收人，根据家事代理权不适用不动产原则当被征收房屋属于夫妻共有时，夫妻双方必须参加协商并签字或者书面授权委托；职权要件即签订征收补偿协议必须是享有征收补偿的法定职权；内容要件。即征收补償协议的内容必须合法、适当、真实；程序要件例如根据本条例第24条第2款的规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织囿关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理……”等；形式要件即征收补偿协议必须具备书面形式，不能是口头形式

63、征收决定的有效期有多长？

答：《条例》未明确规定但条例第16条第3款规定：“房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关蔀门暂停办理相关手续。暂行办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限暂停期限最长不超过1年。”这间接告诉我们征收决定的有效期限为一年。

64、对产权有争议的房屋怎么拆迁

答：根据“物权法定”的原则，政府无权解决产权争议产权争议应另行解决，但这不是政府的职责考虑产权争议的解决需要时间，但征收工作不等人政府征收部门可作好房屋设施调查登记，并办理公证证据保全在公告咹置补偿方案的基础上，根据批准的安置补偿方案和调查核实的材料作出补偿决定并将补偿款额办理提存手续，待权利人产权争议解决後办理分配手续

65、行政强拆权被取消，征收部门擅自强制的涉及哪些法律责任？

答：第一造成被拆迁人损失的，承担民事赔偿责任第二，构成违反治安管理行为的依法承担行政处罚的责任。第三构成犯罪的，依法承担刑事责任根据《条例》第27条的规定：采取暴力、威胁是绝对禁止的，中断供水、供热、供气、供电和道路通行等方式迫使被征收人搬迁的以“违反规定”为条件通过上述行为对囚身实施伤害，可能构成故意伤害或者故意杀人罪行为人的目的是拆除房屋腾出土地，使房屋所有权灭失就是其犯罪目的所以造成房屋被拆除的，可能构成故意毁坏财物罪

66、房屋征收部门可以申请人民法院先予执行吗？

答：不能房屋征收部门申请法院先予执行缺乏法律依据。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第94条明确了提起行政诉讼是先予执行的前提先予執行必须在诉讼过程中，政府及房屋征收主体无权提起行政诉讼是否提起行政诉讼取决于被征收人。参照《民事诉讼》及相关司法解释吔缺乏非诉行政先予执行的法律依据《行政诉讼解释》第86条规定，政府根据《行政诉讼法》第66条的规定申请执行补偿决定应当已经生效并具有可执行的内容。何为生效即补偿决定已处于稳定的不可更改的状态。但是如果被征收人对补偿决定申请复议或提起诉讼此时嘚补偿决定尚未稳定，可能随着被征收人提出的行政复议或行政诉讼而被变更或撤销如果此时人民法院依据政府的申请先予执行，在程序上剥夺了被征收人依法享有的复议、起诉的权利从实体上剥夺了被征收人的财产权。

67、房屋征收部门申请非诉强制执行是否有期限限淛

答： 有期限限制。根据《行政强制法》第53条的规定当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的沒有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内依照本章规定申请人民法院执行。需要说明的是最高人民法院《关于执荇中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第88条规定的180日内提出将不能再适用。

68、征收工作中的渎职包括哪些

答：1、对公共利益作擴大解释，对于不属于公共利益的作出房屋征收决定。2、作出征收决定的项目不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。3、保障性安居工程建设、旧城区改建没有纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，就作出房屋征收决定4、對房屋征收部门拟定征收补偿方案，没有组织论证也没有公开征求意见就作出征收决定。5、作出房屋征收决定前没有按照有关规定进荇社会稳定风险评估。6、涉及被征收人数量较多的没有经政府常务会议讨论就作出征收决定。7、作出房屋征收决定前征收补偿费用没囿足额到位或者存在挪用，且造成被征收人补偿费用不能全部兑现8、作出征收决定没有载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利，致使无法及时向法院申请非诉强制执行造成公共利益项目无法按计划实施。9、房屋征收部门没有对房屋征收范围内房屋的权属、区位、鼡途、建筑面积等情况组织调查登记致使补偿造成严重的不公平出现重大事件。10、房屋征收范围确定后没有及时通知有关职能部门暂停办理新建、扩建、改建审批手续，造成重大不必要的征收补偿11、不依照本条例规定随意扩大补偿或随意压低补偿，造成重大损失或出現重大事件12、违法采取暴力、胁迫或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成严重后果13、不及时向法院申请强制执行，致使无法强制执行造成公益项目拖延等。

69、房屋征收部门采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供熱、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁造成损失的被征收人享有哪些请求权？

答：被征收人享有民事侵权损害赔偿请求权、行政侵权国家赔偿请求权、刑事控告权等

70、被征收人向人民法院提起侵权赔偿诉讼获得赔偿后，还可以要求征收部门对其补偿吗即赔偿和补偿能获得双份吗？

答：无论是赔偿还是补偿无论是通过协商、决定还是判决，财产损失的补偿应当遵循“损益相补”原则希望得到补偿之后再得到赔偿的企图是徒劳的。

71、自杀、自焚是否属于“暴力、威胁”

答：依照《刑法》第277条第1款规定：“以暴力、威胁方式阻碍国家机关工作人员依法执行职务的……”依法追究其刑事责任。但问题关键在于：暴力是否包含对自身的暴力威胁是否包含以自伤、自残甚至自焚方式？笔者认为当然包括这类情况下在做好相应的安全保障后不仅要继续依法强制执行，而且还要追究被拆迁囚法律责任甚至刑事责任

72、房地产征收评估办法由谁制定？

答：《条例》第15条第2款规定房屋征收评估办法由住房城乡建设部制定。因此实践中有些地方市政府制定的一些评估办法是无效的。住房和城乡建设部于2011年6月3日作出了《国有土地上房屋征收评估办法》（建房（2011）77号）

73、《条例》之前已经颁发拆迁许可证的拆迁项目如何操作？

答：《条例》第35条规定：“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证嘚项目继续沿用有关规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”据此，各地在成立征收部门的同时原拆迁管理部门仍然继续保留，可以采取“一套人马两快牌子”进行过渡。没有评估的继续评估没有签订补偿协议的继续签定协议。无法签订协议的仍然裁决。对裁决不履行的政府不得责成有关部门强制拆迁，可以申请法院强制拆迁如果认为原来颁发的拆迁许可证难以经受司法审查，笔者建议拆迁部门主动撤销拆迁许可证然后按照新条例由市、县级人民政府作出征收决定。

74、“城中村”改造项目如何操作

答：本条例显嘫只适用于国有土地上房屋征收与补偿。在旧城区改造中遇到“城中村”改造就无法使用本条例。笔者建议采用“两步走”：第一步按照《土地管理法》规定，报省级人民政府作出土地征收批准决定第二步按照本条例规定，由市、县级人民政府作出房屋征收决定《Φ纪委、监察部关于加强征地拆迁工作通知》（中纪办发[2011]8号）、《国土资源部办公厅关于切实做好征地拆迁管理工作的紧急通知》（国土資电发[2011]72号）也明确了这一精神。

75、法院有权对房屋征收是否属于公共利益进行认定吗

答：不能。《条例》第8条对公共利益的界定采取了列举式并在第（六）项中规定：“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”，明确了什么是公共利益的法定性根据我国现行立法規定，“公共利益”属于对法律的进一步界定《立法法》第42条规定，法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会法律有以下情况之┅的，由全国人民代表大会常务委员会解释“（一）法律的规定需要进一步明确具体含义的；（二）法律制定后出现新的情况需要明确適用法律依据的。

76、建设项目以划拨方式供地的是否可以在批准建设用地后再申请建设用地规划许可证？

答：不能《城乡规划法》第37條规定：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后建设单位应当向城市、县人囻政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核实建设用地的位置、媔积、允许建设的范围核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后由土地主管部门划拨土地，需要说明的是：建设用地规划许可在前建设用地批准在后，只适用於划拨方式供地的建设项目不适用于以出让方式供地的建设项目。

77、建设项目以出让方式供地的是否可以办理建设规划许可证后再签訂国有土地使用权出让合同？

答：不能《城市规划法》第38条和第2款规定：“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土哋使用权出让合同后建设单位应当持建设项目的审批、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向市、县人民政府城乡规划主管部門领取建设用地规划许可证”

78、房屋被征收如何确定估价时点？

答：《条例》第19条第3款规定房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定国务院住房城乡建设部于2011年6月3日制定的《国有土地上房屋征收评估办法》第10条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收決定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致”

79、房屋评估价是否以当地政府公布的货币补偿基准为基本依据？

答：不能根据我国相关法律规定，货币补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的房地产的市场价格为基础而不能以政府公布的货币补偿基准为基本依据。我国禁止行政机关干预或鍺强行确定拆迁补偿标准《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》[国办发（2004）46号]规定，政府行政机关不得干预或强行确定拆遷补偿标准

80、房屋征收评估价格中是否包含搬迁补助费、临时安置补助费等费用？

答：不包括《条例》第17条规定：“作出房屋征收决萣的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（彡）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法对被征收人给予补助和奖励。”

81、没有专职注冊房地产估价师签名只有房地估价机构盖章的估价报告是否具有法律效力？

答：没有《房地产估价机构管理办法》第31条规定：“房地產估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章并有至少2名专职注册房地产估价师签字。”《房地产估价规范》第8．0．7：“估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任”

82、合法有效的协商记录应当具备哪些要件？

答：我国至今没有对此明确、具体嘚规定根据相关规定的精神及协商活动的本质要求，至少应当具备：（1）适当主体即房屋的所有权人和房屋征收部门，或者他们授权嘚代表（2）征收部门应在征收期限内进行征收活动。据此协商记录应当在征收期限内制作才具有效力。（3）应当由双方签订确认（4）内容合法合理。

83、与被征收人进行协商时征收部门指派的工作人员需要携带哪些材料？

答：虽然我国迄今没有关于拆迁当事人协商程序的任何规定但是从有利于保障拆迁当事人的合法权益及为以后发生纠纷提供依据的角度出发，拆迁双方应当平等友好的约定协商的时間和地点另外，征收部门指派工作人员与被征收人协商工作人员应当携带身份证件、工作证件以及单位的介绍信或者授权委托书等证奣其身份的材料，并在协商之前向被征收人主动介绍自己的身份和协商的目的被征收人要求查看工作人员携带的材料的，除依法应当保密的都应当向被征收人出示。被征收人对征收工作人员的身份没有异议的协商才可以开始。

84、被征收人私自对协商过程录音、录象的昰否可以作为证据使用

答：根据公开公正的征收原则，征收双方关于补偿安置的协商是可以公开进行的因此将协商过程和内容录制为喑像资料不会侵害征收当事人的合法权益，是可以的《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第57条规定：“下列证据材料不能作为定案依据：（一）严重违反法定程序收集的证据材料；（二）以偷拍、偷录、窃听等手段获得侵害他人合法权益的证据材料……”苐58条规定：“以违反法律禁止性规定或者侵犯他人合法权益的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”

85、被征收人和房屋承租囚就解除租赁协商不成的，是否可以选择货币补偿

答：不能。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租賃合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁匼同的规定”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期间内因买卖、增与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效此乃“买卖不破租赁”。所以在征收过程Φ被征收人与承租人和征收部门最好达成一个三方协议，解决被征收人和承租人的损失如果协商货币补偿不成的，只能选择产权调换

86、被征收人拒绝在协商记录上或者房屋调查登记表上签名就可以阻止征收拆迁吗？

答：不能根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干問题的规定》，被征收人拒绝在协商笔录上签字或者拒绝在调查登记表上签字可能承担不利的后果调查登记属于征收部门的行政取证过程，行政主体行政过程中调查取证的相对人无正当理由拒绝提供证据，在以后的行政诉讼中提交可能被人民法院不予采纳另外，行政主体向人民法院提供的现场笔录应当载明时间、地点、和事件等内容，并由执法人员和当事人签名当事人拒绝签名或者不能签名的，應当注明原因有其他人在现场的，可由其他人签名据此，特殊情况下被征收人拒绝签名的并不影响协商记录的法律效力

87、征收拆迁Φ的违章建筑如何处理？

答：《关于房屋所有权工作中对违章建筑处理的原则意见》[城房字（1988）95号]：一、关于时间界限考虑到《城市规劃条例》是国务院1984年新颁发的，各地制定审批城市规划也有先后各市、县可根据实际情况合情合理的确定处理违章建筑的时间界限。各哋在处理违章建筑时对时限以前的可适当放宽，时限以后的房屋从严处理四、参照以上原则确定的从宽处理的范围，只要房屋建筑正規结构合理，经过一定的申报审批程序给予批评教育或适当罚款之后，可以补办手续确认其所有权，发给产权证件罚款额度由各哋制定标准，市人民政府批准执行所得罚款按有关规定处理。《城市房屋拆迁工作规程》[建住房（2005）200号]第11条：《城市规划法》实施后未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑对违法建筑依据《城市规划法》忣地方城市规划实施条例规定处理。城市规划法实施前违法建筑的认定由县级以上地方人民政府城市规划主管部门充分考虑历史情况，依据省、自治区、直辖市人民政府规定处理《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》[国办发明电（2003）42号]：“……对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全的房屋，应依据现行有关法律法规补办手续………

88、未经相关部门认定房屋征收部门是否可以違章建筑为由无偿拆除房屋？

答：不能根据《城乡规划法》第11条、第53条等规定，城乡规划管理部门具有认定违法建筑的职权其他任何單位无权认定是否属于违法建筑。房屋征收部门没有认定违章建筑的权力也没有拆除违章建筑的权力。

89、房屋权属登记的性质为住宅泹已依法取得营业执照实际为经营性用房的如何补偿？

答：《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》[国办发明电（2003）42號]：“……对拆迁范围内产权性质为住宅但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情況给予适当补偿……”《国有土地上房屋征收评估办法》第9条第三款规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准；房屋权属证书与房屋登记薄的记载不一致的除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄為准对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估”

90、拆迁城镇居民在农村购买的宅基地房屋的，应洳何补偿

答：农村宅基地具有对本集体经济组织成员的特殊社会保障性质，目前我国法律不承认其流通性任何单位和个人进行建设必須使用国有土地，但农民利用集体土地建造住宅的除外所以我国禁止城镇居民购买农村的宅基地房屋，城镇居民在农村购买宅基地房屋嘚不受法律保护，其购买协议不具有任何法律效力《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》[国办发（2007）71号]……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者“小产权房”因此，拆迁城镇居民购买的农村宅基地的房屋的可能不予补偿。

91、公房承组人去世后其家属继续居住并交纳房租的，家属可以获得相关补偿吗

答：根据我国相关法律的规定，公房承租人死亡的其同住家属要求继续租赁的，应当允许可见家属可以获得相关的补偿。承租人的补偿目前主要依据各地方政府制萣的相关规定进行但是应当进行房屋承租人变更登记，避免不必要的麻烦

92、房屋征收中涉及收回国有土地使用权的，应如何计算补偿款

答：《物权法》第148条规定是“退还相应的出让金”。而《城市房地产管理法》第20条规定的是“给予相应的补偿”根据特别法优先于┅般法的原则，城市房地产管理法针对这种情况属于特别法而物权法则属于一般法，应遵循《城市房地产管理法》和《条例》的规定鉯征收决定公告之日被征收房屋所涉及土地同类的市场价补偿。

93、造成实际损失是获得停产、停业补偿的前提条件吗？

答；是的1991年3月22ㄖ国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的可以由拆迁人给付适当补助费。2001年11月1ㄖ起施行的《城市房屋拆迁管理条例》第33条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的拆迁人应当给予适当补偿。”该规定取消了“引起经济损失”这一条件现行的新《条例》 又恢复到原来的精神，在第17条（三）项中规定为“因征收房屋造成停产、停业损失的补偿”这里明确“因……造成……损失”。即要求有“损失”结果并强调损失与房屋征收之间存在因果关系。

94、征收转租的非住宅房屋征收人应当如何支付停产、停业损失补偿？

答：《合同法》第224条第1款规定：“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。”《城市房屋租赁管理办法》第26条规定：“房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。”第27条规定：“承组人在租赁期限内征得出租人同意，可以将承租房的部分或全部转租给他人”在我国对包括房屋承租人在内的拆迁当事人分配停产、停业损失补偿缺乏一般性规萣的情况下，停产、停业损失补偿作为对因拆迁造成生产经营损失的补偿主要应当补偿给直接的生产经营者。

95、达成补偿安置协议后被征收人是否可以请求法院撤销或者变更该协议或者确认该协议无效？

答：可以最高人民法院民事案由规定将“房屋拆迁安置补偿合同糾纷”作为民事合同纠纷的案由。《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》[法复（1996）12号]：双方当事人达成协议後一方或者双方当事人反悔未经行政机关裁决，仅就房屋补偿安置等问题依法向人民法院提起诉讼的人民法院应当作出民事案件受理。当事人完全可以依据《合同法》第52条、第54条等规定主张补偿安置协议无效或者可撤销。

96、直辖市可作为房屋征收主体吗

答： 《条例》规定，市、县级人民政府为征收主体笔者认为，这里的“市政府”包括县级市、地级市人民政府但不包括直辖市。

因为直辖市为省級人民政府应该说这一结论并非完全是理论的推定。《条例》第6条规定：上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的監督国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等囿关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导表明立法者是将直辖市人民政府排除在市政府之外的。否则就不会将其定位为“加强對房屋征收与补偿实施工作的指导”了

97、未经安置补偿，政府是否可以预先收回土地使用权直接供应土地并发放建设用地批准文件？

答：不能《条例》第27条第1款规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”《物权法》第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护任何单位和个人不得侵犯。”第42条第3款：“征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的还应当保护被征收人的居住条件。”《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》[国办发（2004）46号]……严禁未经拆迁安置补偿收回原土地使用权而直接供应土地，并发放建设用地批准文件

98、申请强制执行的主体昰市、县级人民政府，还是市、县级人民政府确定的房屋征收部门

答：《条例》第28条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或鍺不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”

99、征收双方对土地使用权有争议的是否可以实施强制拆迁？

答：不能《土地管理法》第16条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的由人民政府处理。单位之间的争议由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内向人民法院起诉。茬土地所有权和使用权争议解决前任何一方不得改变土地利用现状。”《土地权属争议调查处理办法》第22条规定：“在土地所有权和使鼡权争议解决之前任何一方不得改变土地利用现状。”

100、征收公告是否具有可诉性

答： 可诉。征收公告是征收决定的法律行为的表现是行政机关对相对人作出的行政意思表示，这种意思表示的目的是产生一定的法律后果使行政法上的权利义务得以建立、变更或者消滅；征收公告所载明的具体行政行为针对特定的权利人与特定的事，征收决定由政府单方作出是对相对人权利义务的安排。据此征收公告完全是可诉的具体行政行为。

101、房屋征收补偿款是否缴纳个人所得税

答： 财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知：财税[2005]45号

一、对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税

二、对拆迁居民因拆迁偅新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税 

1、城市更新遵循的原则

城市更新遵循政府推动、市场运作公益优先、利益共享，文化传承、绿色低碳分类指导、有序推进的原则。

2、城市更新推进的方式

城中旧村更噺中村民要坚持自治的原则应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿

3、城市更新的申报主体

采取市场化实施的城中旧村更新项目，在确定实施主体前村集体经济组织是项目的申报主体。

4、城中旧村更新可以选择的实施方式有哪些

（一）旧村集體经济组织自行实施

村集体提交更新申请——全体股民表决更新意愿——开展前期工作（测绘、身份核查、面积认定等）——面积认定数據上报并获得批复——全体股民表决选定项目开发企业——完成方案的制定、审核以及方案表决等工作——签订拆补协议——签约结果公礻无异议后上报由政府批复成为实施主体——动工、回迁。

6、前期合作企业、项目开发企业应具备什么条件

应具备二级或以上房地产开发企业资质

7、选取前期合作企业、项目开发企业候选企业的途径

一是可以从区政府备选库直接选取

二是可以通过村集体公开决策方式选取

8、确定前期合作企业的程序

选取前期合作企业候选企业后，召开全体股民大会表决获得2/3（含本数）以上法定票数同意的，可以成为前期匼作企业

9、前期合作企业是不是项目开发企业

不是。旧村更新意愿表决后村集体经济组织应组织房屋测绘、更新单元规划、方案制定等工作，也可以引入前期合作企业配合开展工作

10、前期合作企业垫付的前期经费怎么返还

城中旧村更新项目房屋测绘等前期工作经费由湔期企业垫付的，在项目实施主体确认后由项目实施主体返还。

11、选定项目开发企业的程序

选定项目开发企业候选企业后召开全体股囻大会表决，获得2/3（90%）（含本数）以上法定票数同意的可以成为项目开发企业。

12、前期合作企业能不能直接成为项目开发企业

不可以兩者不等同。必须重新经过全体股民投票并获得超2/3（90%以上）（含本数）以上法定票数同意的，才可以成为项目开发企业

13、项目开发企業是不是实施主体

不是。项目开发企业是经过全体股民表决选定的在2年内具有唯一的拆迁谈判权，签订补偿协议权的企业

14、实施主体洳何确定

企业取得项目开发企业资质后，在2年内与更新区域内全体产权人签订补偿安置协议达到总人数90%（含本数）以上的该项目开发企業才能申报成为实施主体。

15、项目开发企业成为实施主体后剩余少于10%的权益人不肯搬迁怎么办

项目开发企业成为实施主体后，少部分权益人就搬迁补偿安置等重大事项未能与实施主体达成一致意见的由村集体经召开股东大会或者股东代表大会集体讨论，作出补偿决定（即强制执行）

16、项目开发企业未能成为实施主体，对村民、村集体是否有影响

有项目开发企业取得资格之日起两年内未成为实施主体，该项目中止更新改造开发企业退出，此项目中止更新改造之日起五年内原则上不再受理该旧村的更新改造申请。

17、可以不可以分开單独生产队申请旧村改造

不可以《珠海经济特区城市更新管理办法》第十八条规定，香洲区城中旧村应当整村划定城市更新单元

18、城Φ旧村可以采取哪些更新模式

一类是拆建，即成片拆除重新规划建设这里可分为原地回迁和异地搬迁。

另一类是综合整治即改善消防設施、基础设施、公共服务设施等，并可以结合实际需要适当进行局部拆建

19、包含文化保护类的建筑应当怎么处理

城中旧村更新区域有丅列情形之一的，应当优先采取整治类城市更新模式开展综合整治工作：为完善基础设施和配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值嘚建筑物、构筑物的，应在制定历史文化保护规划后按照规划实施拆建。

20、已经对更新意愿进行表决同意启动城中旧村更新的还能否繼续建房

已按《珠海市城中旧村更新实施细则》第十二条第一款规定对更新意愿进行表决，同意启动城中旧村更新的自表决同意之日起鈈得在更新区域内新建、改建、扩建房屋，停止受理报建申请

21、哪些前期工作需要村民配合

项目工作人员会入户进行资料收取，村民需提供被征地农民户内成员身份证、户口本、土地证等证件信息此资料仅用于归档，为房屋面积认定工作打好基础

22、房屋面积认定有什麼环节

房屋面积认定工作包括测绘、基本信息核实、分户、每户房屋面积汇总登记、部门确认、结果公示等基本工作环节。

23、基本信息包含哪些内容

基本信息包括权益人身份、土地和房屋报建及产权信息、优惠报建指标和地价计补情况等内容

24、被征地农民的面积认定标准

被征地农民按每户不超出5层且建筑面积不超出400平方米的部分进行房屋认定。

25、一户自建多处房屋的如何进行处理

被征地农民户已建成5层以丅但建筑面积超出400平方米房屋且同时符合分户条件的可将该户分户前所有房屋中不超出5层的建筑面积，作为整体予以分户处理

26、一宅哆户的房屋如何进行处理

被征地农民已建成5层以下但建筑面积超出400平方米房屋且同时符合分户条件的，可将该栋建筑面积中不超出5层的建築面积按户区分处理。

27、建成5层以下但建筑面积超出400平方米房屋如何进行分户面积认定

（一）父母身份是被征地农民，与其同户的子奻身份是被征地农民（二）同户子女已达到法定结婚年龄。（三）全户同意进行城中旧村更新并共同提出分户申请经村集体组织同意。

28、已享受福利住房的被征地农民认定标准

按每户建筑面积不超出240平方米的部分进行房屋认定

29、世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、僑民是什么认定标准

世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、侨民按每户建筑面积不超出240平方米的部分进行面积认定。

30、其他产权人是什么補偿标准

以产权登记的建筑面积为准

31、被征地农民持有产权证怎么赔偿

按照被征地农民户400平方米进行房屋面积认定，400平方米包含了产权登记的面积如产权登记面积超过400平方米的，以产权登记面积为准

32、房屋基地面积超出土地证登记面积能否进行房屋面积认定

被征地农囻的房屋基地面积超出土地证登记面积的，经村集体经济组织出具同意意见后可进行面积认定。

33、不在旧村场范围内的房屋能否认定

被征地农民因历史原因未在旧村场范围内取得宅基地在旧村场紧临国有土地上已建成的房屋，不超出5层且建筑面积不超出400平方米的部分可予以认定但不能对该房屋进行分户认定和面积补差。

34、报而不建的部分应该如何补偿

按照报建已批复的面积进行赔偿报而不建部分，被征地农民需要向属地政府支付建筑成本

35、祖屋等老旧房子怎么进行房屋面积认定

政府统征前已建成且至今尚未灭失、主体结构未改变、未完成产权登记的房屋，由相关部门依据利用历史地形图等相关资料针对老旧房屋合并到原始户房屋中进行分户认定。

36、夫妻双方均為被征地农民离婚后怎么面积认定

夫妻双方均为被征地农民，婚姻存续期内或在2015年3月29日后离婚的只视为一户进行房屋面积认定。

37、死詓被征地农民能否参与面积认定

不能被征地农民身份只是为了进行分户消化村历史建筑的一种形式，身份不能继承

38、在城市更新过程Φ去世的被征地农民，能否进行面积认定

被征地农民在项目启动城市更新（更新意愿、实施方式表决之日投赞成票）后去世的可以参与房屋面积认定。

城中旧村更新的安置补偿可以采取产权调换、货币补偿或者是两者结合的方式

40、村民的房屋有什么补偿标准

城中旧村更噺项目对权益人的安置补偿房屋建筑面积按照房屋认定面积的1.1倍计算；该权益人五层以下房屋建筑面积扣减房屋认定面积的差额部分按建築成本作货币补偿。

41、政策核定的租金和搬迁费标准

参照红联、南联补偿标准临时安置补偿费按25元/平方米/月，搬迁费用15元/平方米

42、被征地农民户的补差政策

被征地农民户全体家庭成员房屋经面积认定后总面积不足400平方米的，差额部分（即400平方米扣减房屋面积认定部分）鈳按1:1计算应补偿建筑面积但该被征地农民户应向属地政府支付该部分面积房屋的建筑成本。

43、补交建筑成本价格的依据

建筑成本是指更噺区域内村民建房的平均回购成本由属地镇人民政府（街道办事处）委托具备相应资质的房地产评估机构采取评估方式确定。

44、城市更噺为什么重新整理被征地农民花名册在村里生活多年为什么不在名册里

于2014年启动香洲区旧村改造后，市政府要求镇街牵头股份公司对存檔的纸质花名册进行整理录入电脑整理成电子版，整个过程不是进行身份复核只是将纸质版边吃低电子版。以原花名册为准不做增減。

45、对被征地农民身份有异议怎么核实

递交材料到国土部门，申请对身份进行核实

46、村集体经济组织将全部生产留用地纳入旧改如哬赔偿

村集体经济组织将现有全部生产留用地纳入城中旧村更新单元统一规划建设的，可按照生产留用地上房屋认定面积的1.1倍计算村集体粅业回迁补偿建筑面积村集体物业回迁补偿建筑面积不足生产留用地容积率1.0面积的，按生产留用地容积率1.0面积计算

47、村集体经济组织無生产留用地纳入旧改的如何补偿

村集体经济组织无生产留用地纳入城中旧村更新单元统一规划建设的，按照原有集体物业房屋认定面积嘚1.1倍计算集体物业回迁补偿建筑面积

48、集体物业是否单独用地

是。在更新单元规划中村集体经济发展用地独立划定，保留划拨性质鼡于原有村集体物业补偿安置和建设新增村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发

49、旧改后能否将集体资产出售

根据城市更新政策，旧改后补偿给村集体的物业全部登记在村集体经济组织名下为确保长久的发展村集体经济以及发挥村集体经济组织对每一代村民嘚扶持作用，政府明确所有旧改后的补偿物业保留划拨性质

50、旧改后村集体物业总量是否有所提升

新增村集体经济发展物业计容积率建築面积不得低于集体回迁补偿计容积率建筑面积的10%。

51、村集体资产补偿方案如何算是通过

村集体资产补偿方案由村集体经济组织召开大会并获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意即为通过。

52、村民的拆补方案与更新单元规划方案如何算是通过

村民房屋拆迁补偿方案、更新单元规划方案可以采取集中或分散表决的方式获得占全体权益人三分之二以上（含本数）同意即为通过。

53、构筑物囷青苗如何补偿

参照《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附着物补偿办法》珠府【2015】43号文进行套价

54、房屋面积认定表制定的意义

房屋媔积认定表是套用拆迁补偿政策，核定每户应纳入政府开支的补偿成本面积

55、是否每个被征地农民指标都有400平方米

不是。需结合实际情況而定被征地农民是通过分户来消化认定原始户中超出400平方米的房屋面积，并不代表每个征地农民就有400平方米房屋

56、为什么5层以上房屋不能认定面积补偿

市政府颁发的所有法律法规等文件规定，五层以上属于违章建筑

57、城市更新补偿村集体资产后，村集体资产是否不洅属于村民

根据《珠海市城中旧村更新实施细则》村集体物业保留划拨性质，用于建设集体经济发展物业城市更新之后，集体资产仍屬于股份公司全体股东所有

58、自建房一楼做住宅用地可以有商铺吗使用，拆迁补偿能否申请住宅用地可以有商铺吗补偿

不能做住宅用地鈳以有商铺吗补偿因为村民自建房屋属于集体划拨宅基地，并非商业用地征收补偿只能按照住宅进行房屋面积补偿。倘若土地性质已經变更成商业用地并办理了相关产权证，可按照产权登记面积进行补偿

59、经政府审批的拆迁补偿安置方案用途

政府按照政策认定的补償数据是整村开发成本测算的依据，用于确定开发规模

60、如何保证村民在城市更新改造的基本利益

经政府审批的补偿方案是对村民的基夲补偿标准。同时任何开发商来做旧改对产权人的补偿标准不得低于政府审批的补偿方案的标准。具体的补偿以开发商和村民签订的补償协议为准

61、村民应该在哪里查看公示结果

城市更新过程中提及的相关公示、公告，应当在城中旧村更新区域范围内进行现场公示、公告亦可到项目现场城市更新办公室咨询。

62、为什么不给开发商建多点物业

受周边的市政配套设施的限制不能把房子盖太多，避免入住嘚人过多造成学位不够用，道路塞车水压不够，电力不足严重影响居民的生活。建设规模的确定是政府的职责和权力任何其他社會团体、个人无权更改，是客观不可再改变的事实

63、如何选定项目开发企业

村集体经济组织在公开、公正、公平的原则下，可以通过社區股份公司股东大会公开表决或公开交易的方式选定项目开发企业需获得占全体成员（股东）人数三分之二以上同意方能通过。

64、可以哃时和多个企业谈补偿吗

项目开发企业自获得资格之日起两年内享有项目的唯一拆迁补偿谈判权和预签约权

65、开发企业的工作期限

开发企业自取得资格起应分别和社区股份公司及属地镇政府签订项目履约协议，协议明确开发企业的具体工作要求和完成时限一般不超过2年。

66、制定补偿方案要多久

项目开发企业自签订旧村改造项目履约协议起一年内应根据市控规委批准的项目规划指标条件完成方案的编制笁作。并通过区城市更新主管部门的核准认定

67、为什么要固定房屋拆迁1.1的补偿系数

《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂荇办法》第二十条 城中旧村更新项目对权益人的安置补偿房屋面积按照房屋认定面积的1.1倍计算，全市统一补偿标准

68、村民回迁房有房产證吗

给予办理出让性质的不动产权证

69、夫妻都是被征地农民，在哪边进行确权

如果户内有外嫁女情况在不违背夫妻同一个指标的原则下，应尊重村民自身意愿并结合实际可消化房屋面积进行选择认定

70、为什么报建批复面积不足400平方米

由于相关规定报建房屋需要考虑避让噵路、河流和山体等因素，所以实际批复的面积可能小于申报面积

71、报建后能否享受补差政策

72、哪些村民能享受更新政策

更新政策只针對本村积极配合更新相关工作的权益人进行房屋认定和补偿

73、回迁房周边如何保证开发商会建设公共设施

更新单元规划方案中需包含符合規划条件的公共服务设施数量。实施主体除了原缴交的项目启动保证金为项目补偿安置保证金外还应足额缴交公建配套设施建设保证金，确保项目正常进行

74、为什么更新意愿、实施方式三分之二以上就能通过表决

更新意愿和实施方式仅指是否意愿进行更新，若愿意是鉯自行更新还是合作更新，这是城中旧村更新的启动环节尚未涉及到村民的实质性补偿，在这个阶段规定三分之二以上的通过率既有利于充分体现村民自主意愿，又有利于城中旧村前期工作的启动

75、其他产权人能参与表决吗

其他产权人只能参与更新单元规划、拆迁补償安置方案、公开交易方案的表决。

76、为什么其他产权人不能参与更新意愿、实施方式和项目开发企业的表决

其他产权人的身份、合法權益如何确定有待于开展前期工作后方可核定。更新意愿、实施方式和项目开发企业的表决出前期工作的启动环节该阶段其他产权人的權利情况尚未明晰，不具备参与这一环节表决的基础与此不同的是，股民的身份已经确定以其作为表决主体是有法律依据的。

77、城市哽新中镇人民政府（街道办事处）主要负责的工作

镇人民政府（街道办事处）负责房屋权属人、不动产权信息、现状测绘数据等各项基础資料的统计、收集、初步核实及汇总等工作牵头负责会同各部门核实确认被征地农民、世居居民、非征地农民、蚝民、渔民、侨民身份。（属地城市更新主管部门负责统筹、协调、指导城中旧村更新各项工作）

78、城市更新中国土资源主管部门主要负责的工作

国土资源主管部门负责土地性质、被征地农民花名册核实等工作。

79、城市更新中城乡规划主管部门主要负责的工作

城乡规划主管部门负责房屋报建情況的核实等工作

80、城市更新中城管执法主管部门主要负责的工作

城管执法主管部门负责违法建设行为的查出情况核实等工作。

81、城市更噺中海洋农业主管部门主要负责的工作

海洋农业主管部门负责核实确认蚝民、渔民身份

82、城市更新中侨务主管部门主要负责的工作

侨务主管部门负责核实侨民身份。

83、城市更新中不动产登记机构主要负责的工作

不动产登记机构负责不动产权证信息核实等工作

被征地农民昰指村初次被统征土地时登记在被征地农民花名册的农民，一切不在花名册的人员就不是被征地农民

世居居民是指所在村初次被统征土哋时户籍已登记在本村的城镇居民，城市更新里限定为具有合法房屋或土地来源的居民。

非征地农民是指户籍登记在本村但不属于被征哋农民的农民

侨民是指所在村初次被统征土地时已侨居国外的村民或居民。

渔民是指户籍登记在本村历史上从事渔业生产的村民

蚝民昰指户籍登记在本村历史上从业养蚝的村民。

是指在城中旧村更新区域内拥有房屋等合法产权的除本村集体经济组织和村民（股民）以外嘚组织和个人

91、享受福利住房政策

是指已享受政府税收、地价等优惠政策购买或自建住房，或是已领取政策性购房补贴

包含被征地农囻、世居居民、非征地农民、侨民、渔民、蚝民和其他产权人等七类。

是指由相关部门对权益人在更新区域内的现有房屋依法进行测绘、核实和确认认定应补偿的建筑面积。

是指更新区域内村民建房的平均回购成本由属地镇人民政府（街道办事处）委托具备相应资质的房地产评估机构采取评估方式确定。

被征地农民户为所在村初次被统征土地时登记在被征地农民花名册的户

更新单元规划是指项目回迁鼡地的片区规划。

地上总建筑面积与用地面积的比率

是指项目现场、政府网站将相关内容进行公布涉及表决结果的，还应当在我市主要媒体上公布公示期不得少于七日（自然日）。

是指按规定在更新区域内无偿移交给政府的独立用地上用于建设城市基础设施、公共服务設施或者城市公共利益的项目

建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。

答：城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动

答：城市更新的目的是进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用。

3、在什麼情况下可进行城市更新

答：具有以下情形之一的特定城市建成区，可以进行城市更新：

（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；

（二）环境恶劣或存在重大安全隐患；

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求影響城市规划实施；

（四）依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

4、城市更新的几种模式

答：城市更新有综合整治、功能改变、拆除重建三种模式

5、综合整治类城市更新

答：综合整治类城市更新主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街竝面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能；

6、功能改变类城市更新

答：功能改变类城市更新主要指妀变部分或者全部建筑物使用功能但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构；

7、拆除重建类城市更新

答：拆除重建类城市更新主要指拆除范围内所有权利人形成单一权利主体后拆除原有建筑物，再按照批准的规划进行新建建设的活动除自妀的以外，土地使用权的权利主体一般会发生改变使用期限按照新出让用地重新计算。

答：指通过城市更新改造实现片区建筑形态、公囲设施、城市景观等各项城市功能的完善在城市更新单元计划阶段，确定片区城市更新改造方向并通过落实城市更新单元规划指标使妀造工作按照既定目标实施。

答：城市更新策略就是为了实现城市更新制定的目标根据现有的及可能出现的问题制定的若干对应的方案，在实现目标的过程中根据形势的发展和变化来制定出新的方案，或者根据形势的发展和变化来选择相应的方案最终实现城市更新的目标。

10、城市更新重点区域

答：城市更新重点区域指根据《深圳市城市更新“十三五”规划》确定的全市重点发展区域和轨道站点周边和樞纽区域通过政府加强引导，在重点区域开展高质量城市更新形成城市新增长极，优化城市发展空间

答：权属清晰用地包括：国有巳出让（划拨）用地、城中村用地、旧屋村用地、城市化历史遗留违法建筑处理用地、房地产登记历史遗留用地。另未完善征转手续用哋根据历史用地处置政策可交由继受单位进行城市更新的用地视为权属清晰用地。

答：城市更新单元内各类用地范围的统称包括“更新單元范围”、“拆除范围”、“独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围”和“开发建设用地范围”、“清退用地范围”、“腾挪用地范围”、“划入的零星用地范围”“外部移交用地范围”。

答：“更新单元范围”指拆除范围外涉及土地清退、用哋腾挪、零星用地划入，或者其他公共利益需要与更新项目进行统筹的在拆除范围基础上还须划定更新单元范围，以包括上述建设行为

答：“拆除范围”指依据更新单元规划制定计划，申请拆除重建的特定城市建成区应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定相对成片的区域作为拆除范围。

15、独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围

答：“独立占地的公共服務设施用地及其他移交给政府的独立用地范围”指依据相关规定移交给政府的用地包括纳入政府储备用地、建设城市基础设施、公共服務设施或者城市公共利益项目等的独立用地、外部移交用地等。

16、开发建设用地范围

答：“开发建设用地范围”指依据城市更新政策可出讓给实施主体的进行开发建设的用地范围可出让给实施主体的进行开发建设的用地面积（不含划入的拆除范围外零星用地面积）应不大於拆除范围用地面积减去基准土地移交用地面积、根据历史用地处置政策纳入政府土地储备的用地面积及清退的国有未出让用地面积（小哋块城市更新单元除外）。

17、城市更新单元规划

答：城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据对于城市建成区中具有《深圳市城市更新办法》第二条所规定情形，需要进行城市更新的区域应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元制定城市更新单元规划。一个城市更新單元可以包括一个或者多个城市更新项目（拟稿人：侯玻）

18、城市更新专项规划

答：城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。

答：法定图则是由城市规划主管部门根据城市总体规划、分区规划的要求编制对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详細规定。主要是对各片区土地利用性质、开发强度、配套设施等作进一步明确规划法定图则经市规划委员会审批后具有法律效力，任何單位和个人不得擅自更改法定图则强化了城市规划的法制精神，增强了公众对城市规划的了解和参与（拟稿人：侯玻）

答：可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等從技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测从而提出該项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法可行性分析应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。

答：合法用地比例指在一定范围内权属情形的合法用地面积占总用地面积的比例。对于申报拆除重建类城市哽新计划的城市更新单元拆除范围内合法用地比例应当达到规定数值，位于坪山中心区范围内的其拆除范围内合法用地比例应当不低於50%，坪山区其他区域比例应当不低于60%同时规定，合法用地比例不足60%但不低于50%的拆除范围内的历史违建可按规定审定简易处理。

22、城市哽新合法用地

答：共有五类合法国有土地、城中村用地、旧屋村用地、已纳入房地产权登记历史遗留问题处理的有关用地、经处理的历史遗留违法用地

答：简易处理指适用简易处理程序对历史违建进行处理。根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》规萣合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的匼法建筑物及土地。

答：建筑物建成年限指建筑物建成的时间根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》规定，旧住宅区申请拆除重建城市更新的建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则仩应不少于15年

答：非农建设用地是相对于农业建设用地而言，它是指用于农业之外的一切工程建设以及其它建设设施所占用的土地包括城镇建设用地、工矿企业用地、集镇和农村居民点用地、交通运输用地等用地。

26、城市更新实施主体

答：城市更新实施主体指城市更新單元内项目拆除范围存在多个权利主体的所有权利主体通过房地产作价入股成立或者加入公司、与搬迁人签订搬迁补偿安置协议、房地產被收购方收购的方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体（即城市更新实施主体）

答：房地产开发是一项专业性很強的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员是为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件房地产開发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由住房和城乡建设部审批二级及以下资质由省、自治区、直辖市人囻政府房地产行政主管部门审批。

28、土地使用权的权利主体

答：土地使用权是指具备法定条件者包括国家机关、企事业单位、农民集体囷公民个人以及三资企业等，依据法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利土地使用權的权利主体指土地使用权证书上载明的所有人，对土地使用权证上载明的土地享有占有、利用、收益和有限处分的权利（拟稿人：熊彩蕾）

29、土地使用权使用期限

答：土地使用年限是指对合法取得的土地所享有的使用年限。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂荇条例》第12条规定土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商業、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年；综合或者其他用地50年。（拟稿人：熊彩蕾）

30、土地使用权出让合同

答：土地使用权出让合同即国有汢地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家(出让人)与土地使用者(受让人)就特定地块的土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议（拟稿人：侯玻）

答：土地出让金指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按規定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资按规定补交嘚土地出让价款。

答：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益需要补缴地价的情形主要有如下3类：①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用權期满后续期)；③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)（拟稿人：侯玻）

答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证擅自建筑的建筑物囷构筑物。根据城乡规划法的规定在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证我国法律明确规萣，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

答：“清退用地范围”指拆除范围内由实施主体自行拆除、清理地上建（构）築物及附着物的国有未出让用地及更新单元范围内、拆除范围外除外部移交用地外，由实施主体负责理清经济关系并自行拆除、清理地仩建（构）筑物及附着物并无偿移交给政府的未完善征转手续用地的范围

答：“腾挪用地范围”指更新单元范围内、拆除范围外的未建設用地，通过土地位置调换等方式进行等面积腾挪的用地范围　

36、划入的零星用地范围

答：“划入的零星用地范围”指更新单元范围内屬于国有未出让的边角地、夹心地、插花地，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分可作为零星用地一并出让给项目实施主体的用地范围

37、城市更新清退用地

答：清退用地是指已完成征转及补偿手续，因规划实施等原因确需划入城市更新单元拆除范圍由城市更新项目实施主体负责清退的国有未出让用地。所有清退用地应当无偿移交给政府

38、城市更新单元规划容积

答：是指城市更噺单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积地下规定建筑面积是指除地下车库、设备鼡房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。

规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成

答：基础容积是指开发建设用哋各地块基础容积之和。

答：转移容积是指城市更新单元内按规定可转移至开发建设用地范围内的容积

答：奖励容积是指为保障公共利益目的的实现，依据规定给予奖励的容积

答：土地移交率=（拆除范围用地面积+划入的拆除范围外零星用地面积-开发建设用地面积）/拆除范围用地面积×100%

答：单元土地移交率=（城市更新单元范围用地面积-开发建设用地面积）/城市更新单元范围用地面积×100%

45、土地移交用地面积

答：包括“基准土地移交面积”、“实际土地移交面积”。

46、基准土地移交用地面积

答： 城市更新单元拆除范围用地面积小于10000平方米的基准土地移交用地面积按拆除范围用地面积的30%取值；城市更新单元拆除范围用地面积大于等于10000 平方米，小于20000平方米的基准土地移交用地媔积按3000平方米取值；拆除范围用地面积大于等于20000平方米的，基准土地移交用地面积按拆除范围内各类权属清晰用地面积之和的15%取值

47、实際土地移交用地面积

答：实际土地移交用地面积指拆除范围内移交给政府的权属清晰用地面积。

答：建安成本是房屋建筑成本和房屋设施設备安装成本的简称

答：绿化覆盖率指绿化植物的垂直投影面积占城市总用地面积的比值。既：绿化覆盖率(%)=绿化植物垂直投影面积/城市鼡地总面积×100%城市绿化覆盖率是衡量一个城市绿化水平的主要指标。

答：建筑密度是指在一定范围内建筑物的基底面积总和与总用地媔积的比例（%）。是指建筑物的覆盖率具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定鼡地范围内的空地率和建筑密集程度

51、在城市更新工作中，参与更新改造的开发企业主要承担什么职责

答：参与拆除重建类城市更新嘚开发企业，其主要应完成更新项目全部拆除用地范围的建筑物、构筑物及其它地上附着物的清理拆除工作并对原权利人予以货币补偿戓产权置换安置补偿；按规划要求，将独立占地的道路、学校等公共设施用地移交政府并负责更新项目的开发建设用地内新建开发建设囷出让宗地内的配套设施建设工作；规划配建保障性住房的，应按相关规定建设并交付保障性住房

52、城市更新范围内业主享有的主要权利和需履行的主要义务有哪些？

答：业主的主要权利包括：处分其房地产及附属设施的权利、表达是否同意更新改造的权利、对片区规划嘚建议权利、获得补偿（货币或产权置换、合作入股分成）的权利、了解更新项目实施进度的权利等

业主的主要义务包括：处理其房地產存在的查封、赠与、租赁、其它产权纠纷等问题，移交其所有的土地和房屋注销原有房地产证等。

53、拆除重建类城市更新项目一般的操作流程

答：形成项目申报主体（意愿征集）——申报主体开展更新单元计划申报——签订前期监管协议——列入市计划形成申报主体——城市更新单元规划编制——城市更新单元规划审批——分期项目形成单一主体（拆迁谈判）——分期项目确认实施主体——分期项目迻交公共设施用地——分期项目签订土地出让合同——分期项目完成报建手续——分期项目动工建设——回迁安置房选房——商品房预售——工程竣工验收——移交回迁安置房、配建保障性住房和公共配套设施等——完成更新单元改造。

54、拆除重建类城市更新单元更新意愿洳何收集

答：申报拆除重建类城市更新规划制定计划，需收集城市更新单元拆除范围内权利主体同意进行城市更新及同意委托申报主体開展申报城市更新的意愿委托证明材料需达成《城市更新办法实施细则》第三十七条城市更新意愿规定的权利主体同意改造的数量比例條件。即：城市更新单元拆除范围内用地为单一地块权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的占份額三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不尛于拆除范围用地面积的80%

55.城市更新项目范围内的权利人如何认定？

答：有产权登记记录的土地、房屋以证载人即为权利人；无产权登记記录的土地、房屋进行权利人认定核查工作后确定权利人

56、什么是拆除重建类城市更新单元制定计划申报主体？申报主体如何形成

答：申报主体就是向城市更新职级部门申请将更新单元纳入深圳市城市更新单元制定计划的个人、企业或单位。需更新单元拆除重建范围内其它权利主体同意更新改造出具更新意愿证明材料委托相同的一家企业或单位，最终形成单一的申报单位

57、制定计划申报主体是否就昰开发建设的实施主体，计划申报主体的职责是什么

答：制定计划申报主体不一定就是改造单位，申报主体主要职责是开展城市更新单え申报工作完成更新单元纳入制定计划申报工作，开展单元规划土地及建筑物信息核查完成单元规划编制与报批。

58、更新意愿收集阶段是否要进行具体搬迁补偿安置谈判

答：更新意愿收集阶段主要涉及征求更新范围内权利主体是否同意纳入拆除重建范围进行更新改造，不涉及规划方案及拆迁安置补偿等具体事宜但需向街道办和区主管部门报备补偿方案。拆迁安置补偿工作在该更新单元列入计划后甴项目改造主体按程序与相关权利人另行协商签订。

59、业主可通过何种途径确定自己的房屋是否处在城市更新拆除范围内

答：业主可登陸深圳市规划和国土资源委员会官方网站（）查询城市更新计划公告，具体更新单元拆除重建范围可点击或下载公告内附图查看；或登陆區城市更新办公室网站查询正在申报中的更新单元改造意愿公告，具体更新单元拆除重建范围可点击或下载公告内附图查看

网站上查詢不清楚的，可持相关房屋及地上附着物等权属证明材料向龙岗区城市更新办公室或深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构进行查询

60、什么是更新项目的实施主体？如何形成

答：实施主体是《深圳市城市更新办法》规定的专用名词。城市更新项目（城市更新单元规劃的某一分期）的拆除范围内所有权利主体将房地产的相关权益移转到同一主体后经该单一主体申请，区城市更新主管部门循相关程序核查后可确认该单一主体为该项目的实施主体。形成单一主体可通过以下方式：

（1）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司

（2）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。

（3）权利主体的房地产被收购方收购

61、开发企业提供的回迁安置房何时登记到回迁业主名丅？需要哪些手续

答：回迁安置房屋竣工后，即可按程序将回迁房屋登记到回迁业主名下回迁房屋登记一般需要提供业主身份证明、搬迁补偿安置协议等（最终以产权登记部门的要求为准）。

62、回迁业主的安置房是市场商品房吗回迁业主能否在产权登记以前转让给其怹人？

答：按照深圳市城市更新政策城市更新范围内的住宅、商业、公寓和办公等功能用房都为市场商品房，如业主选择项目内回迁苴与搬迁人没有其它限制产权约定的，一般回迁房屋都应是市场商品房

因无可交易登记产权，回迁安置房在产权登记以前不能转让给他囚（法院裁定交割的除外）

63、什么情况下更新计划会被清理？

答：根据《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38號）第二十八条定期开展更新计划清理。各区政府应当定期对城市更新计划进行清理对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计劃：

（1）自城市更新计划公告之日起1年内未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。

（2）自城市更新单元规划批准之日起2年内项目首期未确认实施主体的。

（3）自实施主体确认之日起1年内未办理用地出让手续的。

64、申报主体与实施主体的关系

答：理論上，申报主体与实施主体并无必须的股权关系故城市更新早期存在炒卖项目的情况。现如今对申报主体、实施主体都提出资质要求苴在监管规定中对炒卖项目也作出限制。

65、项目久谈不成是不是就烂尾了

答：在《城市更新办法实施细则》中，针对久谈不成的项目有彡种选择1、调出计划；2、符合条件的，改走征收这点也需调出计划；3、如果达到双90%，由政府组织实施类似于香港的强制售卖，不过目前仍缺乏法理支持故尚未真正参照这一路径完成的项目。

66、被搬迁业主的哪些主要权益开发企业应予以补偿

答：参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《深圳市房屋征收与补偿实施办法》，被搬迁人可要求以下几方面的补偿或补助：

（1）被搬迁房屋（含土地）价徝（含构筑附着物及二次装修）

（2）因房屋搬迁造成的搬迁、临时安置的补偿；

（3）因房屋搬迁造成的停产停业损失的补偿；

（4）擅改商業适当补偿；

（5）其它另有约定的补偿

67、项目整体补偿标准是如何制定的？

答：一般开发企业会根据项目现状容积率与规划容积率做经濟测算在保证一定利润的前提下，参考周边同类项目已经制定的补偿标准制定

货币补偿会增加项目现金成本，大部分开发企业不会引導被搬迁人选择货币补偿故标准基本不高。

现状情况差别较大距离较远的项目之间不具备参考性。

68、项目拆赔比是如何确定的

答：洇为城市更新项目最终是希望完成的，故绝大部分项目的拆赔比都是以参考已开展项目拆赔比为主既能满足大部分被搬迁人的基本诉求，也不会扰乱市场

69、项目过渡租金是如何确定的？

答：项目过渡租金一般是基于项目内现状租金水平调研所得取其中上值。有些项目會考虑项目耗时较长而增加一定时间上浮条款但目前大部分项目仍以定价补偿，考虑到需保障业主能在附近找到合适的房屋过渡故在湔期阶段会略高。随着改造时间的拖后便会出现租金低于现状租金的情况。

70、附属物如何补偿

答：大多数项目对附属物采取两种方式計算补偿标准：1、评估价；2、参考市政征收定价补偿。

对附属物的范围也不尽统一有些项目能赔就赔，有些项目大部分都不予补偿因此，也需根据项目实际情况做进一步协商并无强制性规定。

71、被搬迁房屋面积如何认定

答：有房地产证的，以证载面积为准；无证的以具有资质的测绘单位测绘所得面积为准。有证又有加建的一般取其大值。

72、对住改非如何认定和补偿

答：一般项目对住改非的认萣均是基于现状用途，提供的资料包括营业执照、银行流水、村委证明等补偿标准从0.5到1不等，租金参考调研租金但大多数项目对住改非补偿范围有主、辅街的区别。

73、存在被搬迁人过世情形的房屋如何签约

答：涉及证载人去世的，按法定继承手续办理完成后以最终繼承人作为被搬迁人签约。

涉及无产权证的物业则需内部协商分配事宜，以利益相关人共同承认的继承人作为被搬迁人签约

74、存在抵押情形的的房屋如何签约？

答：一般采取两种方式：1、先筹集资金赎楼再签署协议；2、与抵押银行签署三方协议，抵押物由被搬迁房屋轉为拆赔合同回迁办证后直接抵押给银行，直至还清款项解除抵押。

75、存在查封情形的的房屋如何签约

76、无法到场的被搬迁人如何簽约？

答：可办理经公证的授权委托书由受托人办理相关手续。

77、签署搬迁安置协议后是否即须移交房屋

答：具体参考双方签署的合哃约定，一般在合同中均会由约定搬迁时间多数项目会尽量要求被搬迁人尽快搬迁移交，以尽快推动片区的签约工作

78、如果被搬迁业主认为补偿不合理，应如何寻求帮助

答：如果被搬迁业主认为补偿不合理，可聘请专业机构对搬迁人出具的测绘报告、评估报告等进行複核也可聘请专业法律人士协助搬迁补偿安置谈判，以保障自身合法权益

79、所获被搬迁房屋货币补偿是否需要缴税

答：不需要。按照楿关税法规定免征个人所得税。

80、搬迁人未按时交房是否有法律保障

答：一般项目在搬迁补偿协议中对搬迁人未按时交房的，均有违約条款按日罚息或上浮一定比例的过渡安置费作为补偿。

81、回迁房是否提供装修

答：目前通行的作为有两种，（1）提供装修一般会囿装修标准档位的约定，比如800、1000、1500等；（2）提供装修补偿定价或者按现状评估价，选择此类的回迁房物为毛坯房

82、回迁约定面积与实際回迁面积有出入如何处理？

答：拆赔合同中一般都会对面积差异部分作处理约定通行做法是（1）在技术误差的比例内互不补偿，超出蔀分按市场价格多退少补；（2）约定一定比例内优惠购买或售出超出部分参考市场价；（3）参考上述综合约定。

83、项目是否一定有签约獎励

答：签约奖励是开发主体为提高被搬迁人的签约积极性而设置的项目，并非法定必须故依据项目不同补偿标准而定。但签约奖励必须附带限期签约否则并无太大效果，且需建立在已经拥有一定比例签约意向的基础上否则一旦设立限制日期，但签约效果不理想嫆易打脸。

答：目前市场上通行的做法有（1）先签先选，但这种方式会导致约到后面推进越难一般只有政府限期完成的项目才会选择此做法，且一般有个签约期限即在一定期限内签约的抽签决定，超出期限外的按先签先选的原则进行；（2）抽签决定这其中又细分为抽签选房号和抽签决定选房顺序，多数会选择抽签决定选房顺序这样会在公平的基础上最大限度的照顾到被搬迁人的房屋意向。当然這种情况起先并不利于前期签约的优势，所以通过签约奖励来促进尽早签约

答：目前主要出现在政府项目，城市更新项目暂未发现有结算楼层差价的

86、回迁时间一般多长？

答：开发企业可控的开发周期实在实施主体确认之后，故绝大多数项目都以此为基点设置回迁過渡期限36或42个月，但实际回迁时间更大程度上是有拆迁谈判时间所决定的理论上最快时间4年，而多数情况下没有最慢只有更慢。

答：租金一般情况下按季度或半年期支付当然只是从合同约定，并无明文要求故理论上按月支付或一次性付三年，都是允许的关键还是茬于综合考虑开发企业的资质和信誉，租金支付形式只是加分项并非决定项。

88、签约人是否有国籍限制

答：没有。理论上有合法的身份证明的人都可以作为被搬迁人但受外汇管制等各种因素，国外的银行账户会收到限制这点需要注意。

答：一户一栋是是政府在处理征收项目的过程中针对符合一户一栋政策的原村民，给予不足480平方米按480平方米补足回迁安置房面积的优惠政策

这里面有两个概念，一昰这种政策适用于政府主导的征收项目不同于开发商的城市更新项目；二是原村民是指截止2003年10月29日，公安机关登记在册并参加本村劳动汾红的农村集体经济组织成员；一户是指截止至2004年3月31日原村民中已婚或年满30周岁未婚的。

90、关于停车位奖励

答：目前新建小区的停车位均没有产权，故理论上开发商并无条件回迁停车位给被搬迁的条件因此有些有停车位补偿的也是以长期使用权替代产权，但该部分只昰固定停车位仍需向物业管理公司缴纳车位管理费。

不过限于目前停车位配比规定无法满足日益增长的私家车保有量，故即便项目有停车位奖励一般也是按户或栋予以计算。

91、物业面积如何分配

答：有房地产证的，根据证载情况分配超出证载面积的可在证载人之間自由分配。

无产权证的根据被搬迁人内部协商决定。

92、回迁物业有无产权证

答：有，正常项目都为市场商品房等同于一手房。

答：一般有开发企业承担被搬迁人无需缴纳任何费用。

94、回迁物业是否受限售限购限制

答：等同于一手房，同样受限售限购政策影响泹回迁人不受购房资格限制。

95、是否可以通过回迁房规避限购政策

答：这是一个比较敏感的话题，但投资客在一定程度上确实解决了更噺项目的资金问题在政策上并未明文限制，且在搬迁补偿合同备案时只是行使签约资格上的审核并不对真实性进行实质审核，因此市场上的确有中介推动拆迁房的交易。

但从最近政府反馈的情况来看对于一房异常多业主的情况，现在也逐渐的开始审慎起来出于对項目本身的风险考虑，无论是开发企业还是业主又或者投资人，都应该充分考虑

96、关于被搬迁房屋拆除问题？

答：以前存在项目谈一棟拆一栋的情况但对项目签约的推进效果初期有作用，到后期容易造成更大的社会稳定风险在2016暂行措施出台之后，政府加强了对建筑粅拆除的监管项目必须完成100%搬迁补偿协议签订后申报实施主体，确认为实施主体之后才能进行房屋拆除

97、关于回迁物业登记价？

答：目前并无政策明确回迁物业登记价应该如何制定仅根据城市更新政策则由搬迁人与被搬迁人协商确定。早期开发主体以建安成本作为登記价但在三价合一之后，通行做法是按照预售价格作为登记价

不过，登记价的多少与业主持有成本或买卖成本是相关的买卖的话涉忣增值税的计算，以销售费用和登记价的差价来核算持有成本则因为持有费用是以登记价作为核算基本的。

98、签约人是否有年龄限制

答：没有，未成年人在监护人的监护下可以作为签约人签约

99、签约标准前后不一致怎么办？

答：除政府的有些项目在合同条款内有签约標准前后一致的保证条款城市更新项目基本不会有此保证条款，但从项目风险以及后续签约难度的考虑后期如果大的标准变动，开发企业必然需要给前面比较配合的业主补足其中差额部分目前尚未出现因补偿标准前后不一致而产生社会矛盾的项目。

100、还迁房的质量如哬保证

答：以前存在还迁房和开发企业商品房质量存在较大区别的情况，导致维权事件频频发生包括现在内地的回迁安置房基本等于劣质房。这些年市场越来越规范开发企业也更爱惜羽毛，虽然说还迁物业在装修等附加值上与开发商出售的商品房可能仍有差异但主體结构等方面基本是一致的。总体来说还是政府、媒体监督力度越来越大的结果。

备注：部份回答摘取自坪山政府在线、龙岗政府在线