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&深圳房改压缩商品房供地比例
深圳房改压缩商品房供地比例
来源：新浪乐居 &&发布时间：
经过1个多月的征求意见，《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称《意见》）于日前发布，这意味着深圳版“房改”方案正式落地。《意见》明确，未来深圳市商品住房将只占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。
《意见》提出，其余60%将由3部分组成，分别是人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。其中，人才住房核心面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能等方面人才供应，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右；安居型商品房核心面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。
公共租赁住房面向符合条件的户籍中低收入居民、先进制造业职工等群体供应，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
多层次、差异化、全覆盖是深圳本轮“房改”的主旋律。针对各类群体，《意见》构建出多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。值得一提的是，《意见》在过去保障的基础上，还进一步扩大了保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉分析，《意见》的一个重要创新是将人才住房和安居型商品房这两种具有政府和市场合作供给特征的政策性支持住房纳入到供给体系中来，在公租房保障和商品住房市场之间架起一道桥梁，将各类租赁住房供给的占比显著提高，与深圳非户籍常住人口和年轻人占比高、人口流动性大等特点相适应。
近日，中共中央政治局召开会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。而深圳的新一轮“房改”无疑对其他城市具有借鉴意义。
厦门大学教授、雄安新区规划专家组成员赵燕菁表示，深圳此举率先实现了住房供给中保障性住房（政策支持性住房和公共租赁房）和商品房比例的大逆转，这在全国也是少有的。尽管没有达到新加坡大约8：2这样高的比例，但已经超过香港大约5：5的比例。考虑到现在存量巨大以租为主的“城中村”，深圳“以住为主”的住房结构将会在全国各城市继续领先，从而为深圳经济转型提供强大的支撑。
据了解，1998年住房制度改革后，我国城镇住房供应结构大约90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占绝对主导地位。思源地产领头分析师郭毅在接受北京 商 报记者采访时表示，建设保障性住房会带来当地土地出让金损失，且开发成本难以控制，需要当地财政部门承担较多财政支出。我国一线、准一线城市发展步伐较快，地方财政收入较为充沛，可适当推广深圳经验。
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&开发商“举报自己”，违规合同还有效吗？
开发商“举报自己”，违规合同还有效吗？
来源：腾讯房产 &&发布时间：
据多家媒体报道，西安部分消费者2016年通过签订内部认购合同的方式购买了紫衫庄园的房屋，而且支付全款，但是两年之后，开发商竟然以该项目没有预售许可证为由，将12名消费者起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。“举报自己”从表面上来看是多么荒唐的事情，但我们分析事件的来龙去脉，就会明白开发商打的是什么“算盘”。开发商当初为了减少审批环节，加快销售进程，尽早确定客户，没有按照法律规定，与消费者签订了内部预售合同，而如今，鉴于房价由7000元涨至2.5万，开发商想要通过举报自身违规，将交易作废，收回曾经的房屋，并再次出售，赚取其中价差。有关开发商无证销售之后反悔的行为，仅仅在西安一个城市，就不只有这一例。除紫衫庄园外，还有宝枫佳苑、世茂都、王城九号等案例。那么，这些明显具有“违规”的合同还有效吗？笔者认为，合同不仅有效，而且开发商还需要承担违规所带的消费者损失赔偿责任。其一，开发商“举报自己”是一种严重背离契约精神的行为；其二，从合同法立法原则如诚实信用等来看，通常消费者并不知道是否取得预售证，开发商自身违规不能对抗善意的第三者，开发商明知没有预售证还售卖，其不利结果应该由其自身承担；即便是消费者明知违规，作为真实意愿表达的合约双方，消费者处于弱势的一方，也应该是优先保护。很明显，从商业伦理和合同法立法精神来看，开发商这种“举报自己”的行为，是一种严重背离契约精神的行为，会对市场产生不好的示范作用，扰乱正常的市场秩序。在2016年及以前，房产市场逐渐火爆，而由于当初监管制度还不够完善，很多开发商为了加快资金回笼速度，都选择在没有拿到预售证的情况下，与业主签订内部认购或者认筹协议。假如不予惩罚，反而作出有利于开发商的法律结果的话，可能会有很多开发商效仿，这不利于我国房地产市场的健康发展，而且会危害更多业主的自身利益。这种违背契约精神的行为这是不符合公共利益的。从法律的角度来看，开发商“举报自己”的行为也是与《合同法》基本原则中平等自愿、诚实信用和公共利益等原则背道而驰。开发商在没有取得预售证的情况下，与消费者签订内部预售合同，并长时间内没有进行告知，该交易行为存在着欺诈的成分，违背了交易双方平等自愿的原则。而开发商单方面撕毁协议，状告自身，逼迫业主交回住房的行为，更是将诚实信用原则置于脑后。该交易行为的开端就是开发商的非诚信，没有让业主足够的知情。之后，在两年时间里，向监管机构谎报整改结果，并且没有告知业主，较后，又不顾业主的利益，单方面撕毁协议，用收回房屋再售出的方式赚取收益，该事件开发商的全程行为毫无诚信可言。我国《合同法》以及《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从上述规定不难看出，开发商是要承担赔偿责任的，具体到西安的案例来看，房价已经超过一倍了，应该是合同继续有效，假如合同由于预售证等无法补办而消费者愿意退房，则应该是按照目前市场价格赔偿，并承担赔偿责任。法律不可能支持欺诈者获利。那么，“违规”的合同是否违背合法原则呢？合同法中的合法原则有两层意思，一是当事人订约和履约必须合法，二是当事人必须遵守社会公德，不得违背社会公共利益。同时，合同法还规定，“当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就能成立。”在开发商“举报自己”案例中，从消费者的角度而言，是完全依法签订的经济合同，本身合同没有违法性，应该保护依法当事人一方。同时，按照我国合同法、民法、消费者保护法等立法精神来看，一般来说要倾向性保护处于弱势的当事一方。因此，法律应该支持合同真实有效，至于有违规的瑕疵，应该依据合同法基本原则中遵守法律、不得损害公共利益原则，判定开发商承担不利责任，而维护并没有违法的消费者的合法权益，这也是维护公共利益所在。有关部门应该责令开发商尽早补办相关证件，使得协议合法化，对由此所造成的延长交房等消费者利益损失，应予以赔偿。（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）
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&解读政治局会议定调楼市：调控还将进一步加码
解读政治局会议定调楼市：调控还将进一步加码
来源：网易房产 &&发布时间：
从去年至今年上半年，强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的，但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。7月31日，中央政治局会议召开，会议公报合计上千字。其中专门针对房地产的内容有73个字，7个分句——“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”值得关注的是，会议对房地产市场调控的表态在措辞上非常严厉。易居房地产研究院副院长杨红旭注意到， “2017年3月两会政府工作报告中指出：遏制热点城市房价过快上涨。与之相比，此次的‘坚决遏制房价上涨’多了‘坚决’二字，语气加强；没提热点城市，说明范围扩大，比如三四线城市房价也在大涨；剔除‘过快’二字，说明连普通幅度的上涨也不能容忍了。”“此次政治局会议对于调控在态度和用词上确实是更严格一些。一方面是今年的3-5月，很多城市的房价又开始有这个上涨的苗头。另外一方面，在中美贸易战大环境之下，市场上又出现了‘要用房地产来重新启动经济’等声音，中央有关方面也听到了一些这样的声音，所以做出了回应和表态。”我爱我家集团研究院院长胡景晖表示。多位业内人士认为，此次会议传递的信号是，仍处于“起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见”等方面的工作的房地产税有望加快；另外，调控手段也可能进一步加码。“在一些热门城市，限购政策可能进一步升级。最近几个城市，如长沙、成都、海南、深圳，已经做出了一些表率，对于企业实行限购，对于个人实行限售等。另外政策上会继续堵漏洞，比如说通过离婚买房的，刚落户还没有社保的，在限购、限售等方面可能会加强管理。”杨红旭说。言外之意新城控股集团有限公司一等副总裁欧阳捷对21世纪 经济 报道记者表示，此次中央政治局会议通报字数不多，就有18个“稳”字。核心态度就是在应对外部环境反复无常的变化时，保持定力、站稳脚跟，用“稳”应对不确定性。欧阳捷称，2016年10月以来，中央政府一直在下决心解决房地产问题，这一宏观调控思路没有发生任何根本变化。&因城施策、供求平衡、控制预期、规范秩序’正是这两年调控正在做的事，‘控制房价在2016年10月的水平不上涨’的控房价口径也从来没有变过，目标就是‘稳’，‘促进房地产市场平稳健康发展’。”&下决心解决好房地产市场问题’言外之意是对过去一段时间的调控态度、力度是不满意的，如今必须下决心搞定这件事。整治市场秩序，是指七部委下半年的专项行动。”欧阳捷说。房地产市场如今存在什么问题？欧阳捷认为，“房地产市场的问题，一是住房供求失衡，包括（地方政府）大量吸引人才却没有增加住房用地供应，在人口仍在净流出的中小城市反而大量供应土地；二是市场秩序不规范，房企、中介等都存在这样的问题；三是市场预期不利于楼市稳定，供求失衡与房价上涨预期仍然存在。”在2018博鳌·21世纪 房地产论坛上，华远地产股份有限公司原董事长任 志强也表示，“政府在土地的配置上是错位的，一线城市人口最向往的地区土地供应反而不足，供给和需求之间的矛盾，导致全国房价还在普遍地继续上涨。”在明确的调控目标之下，市场根本问题仍然存在。全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生注意到，从去年至今年上半年，强有力的去杠杆政策在金融层面的成效是显著的，但地方财政高度依赖房地产的问题愈加凸显。任 志强也称，从今年1-6月的统计数据来看，上半年的投资主要是靠房地产支撑，税收和税外的其他财政经费收入，主要也来源于房地产市场。“从目前的情况来看，地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入的话，对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。”结构性去杠杆今年以来，央行持续的大额流动性投放不断释放宽松信号，市场短期提振，但也引发了重回“大水漫灌”老路将埋下中长期风险的担忧。业内人士普遍认为，此次政治局会议的表态已经反映出，决策层对于再次通过放松房地产调控对冲经济下行风险的可能性不大，表明不会走放水+房地产以复苏经济的老路，摆正市场预期。海通宏观分析师姜 超在研报中分析称，会议对经济的评价发生了明显变化，措辞由相对乐观变得相对谨慎，并提出了六大工作目标。未来绝非再次大水漫灌，而是坚定不移去杠杆，在把住货币总闸门的同时，适当放缓节奏加强协调，而积极财政将是经济托底的主要手段。而会议同时表达了抑制地产泡沫和加大改革开放力度的决心，这意味着不会重走举债投资、地产泡沫的老路。欧阳捷也指出，此次会议在口径上，将“去杠杆”调整为“结构性去杠杆”，流动性变成“合理充裕”。中央政府鼓励资金流向实体经济，最核心的是“股市、债市、汇市、楼市”四大市场，较大的风险在于债市，一旦企业面临债务违约风险，就会变卖、抛售资产，导致资产价格下跌，引发楼市泡沫破裂风险。因此，“必须调整去杠杆的结构、力度和节奏，有的行业还要继续坚决去杠杆，有的要少一些去杠杆，有的要慢一点去杠杆。在此背景下，就需要补充一点流动性，避免债务违约风险大面积爆发。”但欧阳捷也强调，“央行定向放水基本与房地产无关，虽然房企也会因上下游的实体产业的资金相对充裕而受益，不过监管部门依然会严控资金流向房地产，房企不要有所奢望。”调控趋势业内人士普遍认为，未来房地产市场调控不会放松。欧阳捷称，“目前还是会继续加强调控，继续改善供求关系，继续稳定市场预期，这也是至少未来三年的住房市场大趋势。”杨红旭认为，今年5、6月份，70城房价涨幅重新扩大，所以会议公报严厉表示会“坚决遏制房价上涨”，但是此处也不宜做过度解读。针对公报中提到的合理引导预期，58安居客房产研究院领头分析师张波分析认为，“未来合理引导预期的手段包括但不限于以下几种，一是对于土地拍卖价格进行干预，例如限房价竞自持、控制溢价率等手段；二是打击违规行为，对于捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格等行为进行核心打击；三是增加市场有效供应，不但增加普通商品房供应量，同时增加经济适用房、共有产权等保障性住房供应量；四是长远来看，还需加快构建促进房地产市场健康发展长效机制。”杨红旭也提到，房地产市场健康发展长效机制的建设是一个复杂的问题，但是从公报内容来看，房地产税立法有望加速推进。中原地产分析师张大伟也认为，房地产税等调控政策将在2018年加速落地。“整体看，房地产调控已经出现了质变。房地产长效机制已经在租售并举、房住不炒等环节开始快速落地，预计2018年后续将有更多制度性政策发布。下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度，以长效机制引导市场稳预期。”“政府一定是有后手的。”胡景晖认为，如果调控加码，短期之内就是调参数；长期就是房产税。调参数的意思就是比如社保、个税缴纳的年限，贷款的首付比例，贷款的利率，包括商贷和公积金，这些参数都可以调的。“如果房地产税出台，地方政府的土地财政可以彻底破局，不用需要通过卖高价地来获得财政收入。”
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&白户、征信查询太多不行 银行贷款这样“挑顾客”
白户、征信查询太多不行 银行贷款这样“挑顾客”
来源：网易房产 &&发布时间：
杭州的鲍先生7月初向某国有股份制银行申请一笔车辆抵押贷款。车辆价值、财力证明等其他条件全部过关，末了，却因为他是“白户”，被银行拒了。所谓“白户”，就是从来没有办理过贷款和银行信用卡，导致信用记录为空白。金融机构会因为无法判断客户的还款意愿和能力，而选择拒绝或提高利率来降低风险。在某银行工作的客户经理小汪上个月已经接待了3个想贷款的“白户”客户。有客户在了解了被拒的情况后，甚至表示可以立马办一张信用卡，但还是不行。“征信报告上，至少得有半年还款记录。”而就在上周，袁女士和某银行的客户经理预约上门，也是办理贷款。事先，她与客户经理在微信上已经沟通了多次，也觉得自己条件完全符合银行资质，但在现场办理的时候，却因为近期查征信次数超标，而被拒贷。由中国人民银行征信中心出具的征信报告，是银行判断客户资质的重要依据。凡是涉及贷款的业务，如房贷、车贷、申办信用卡等，金融机构在得到客户授权后进行查询，由此就会在客户的征信报告中产生一条查询记录。“短时期内，这种查询次数较多、同时又老是没有通过审批，银行会判断你是个资金非常紧张的人，还可能存在某些还款风险。”杭州某股份制银行客户经理表示。此外，部分网贷平台也会查征信。比如，微信的微粒贷，哪怕你只是出于好奇点了开通、查询可用额度，也会在征信报告中留下一次记录。不过，查询记录多少才算多，没有统一的标准，各家银行的要求并不一致。像小汪所在的部门，对于客户的征信查询要求是：2个月内不能超3次。而相对于银行查询产生的记录，不少银行信贷部门负责人表示：若客户有网贷查询记录，他们会更加谨慎。
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18-07-17 &比较NB的马甲
工厂生产线设备管理历来是一项专业性强也较为烦琐的工作，除了要求工厂生产线管理人员掌握有丰富的工厂生产专业知识和较强的动手能力外，还需要他们掌握一定的专业指导管理技巧等等。目前工厂作业指导及管理都或多或少存在管理难、成本高、维护难等问题。&&&建议可以选用NComputing云终端机来代替传统的PC管理模式，是国际上最先进的桌面拟化化技术实现的具有创新意义的新一代迷你云终端机。它通过集中化管理易用的方式，采用当前最先进的虚拟化技术，把运算逻辑、事务逻辑与显示逻辑分离,网络间传输的只是鼠标、键盘点击及屏幕更新的信息。在NComputing云终端本机不需要安装任何实际应用程序，易于部署和维护，极大地降低了运维成本。}