总价140万，就能买一套拱墅区70年产权的现房，真有这种好事？

前段日子，朋友圈一张“拱墅区不限购住宅”的宣传海报，引起了我的注意：70年产权、毛坯现房、单价1万5、倒挂2万，社保未满四年也可以买。

简单几个关键词，随便排列组合就是一个时下最炙手可热的“拼社保”红盘，它却几乎占全了，俨然一副天之骄子的模样。

经查询了解到，这批房源位于拱墅祥符板块的长青嘉苑小区，在售户型面积在80-127㎡，拢共有100多套，此前已经卖了30来套。

房子的总价十分诱人，140万起，而同板块的新房限价已是3.6万/㎡。

也许是完美的有些不真实，总觉得事有蹊跷。为了解实情，昨日我实地走访了这个小区。

长青嘉苑小区位于祥符广业街与大吉利交叉口，距离地铁五号线墩祥街站约900米，正处祥符与三墩的交界线上。

南面一路之隔，就是今年一月份售罄的荣安招商祥宸府，最低中签率不到10%。

踩着雪子走在广业路上，一侧是光鲜亮丽、刚刚成型的新楼，一侧是被岁月斑驳的老房子，在日新月异的新一线城市中，显得越发格格不入。

长青嘉苑的正门位于东面，在门口抬头就能望到几幢显眼的烂尾楼，那是长青嘉苑的二期，行车经过时发现大门紧闭。

在销售的房源位于一期的7、8、10幢，据说很多房源之前都住过人。

绕了整个小区走了几圈，都没有找到相关的销售人员，即便最近的中介门店，也在步行距离七百米开外的都市水乡。

对于房子如何联系购买，中介表示并不太清楚，得知我们有购买意向，面露迟疑，劝诫我们要考虑清楚背后的风险。

据网上的资料，房子83方的户型做了中间套和边套，三房一卫的格局，顶楼还有123方的跃层户型，由于无法联系到销售人员，未能进入室内一探究竟。

从网友发布的室内照片来看，这些房子内部积灰渗水严重，白色墙面已经斑驳掉皮，木质地板也翘脚起泡。

小区不大，两分钟就能来回走一趟，配套设施和楼幢面貌与马路对面的祥宸府相形见绌。

光是凭着卖相，很容易令人退避三舍，索性地段还不错，小区北面就是绿城育华亲亲学校，西田城和世纪华联也都在不远处。

在贝壳找房上，同小区的高层二手房，不少挂牌价都上到了3万/㎡多。一比较，似乎又可以入手了。

事实上，对于长青嘉苑，很多人可能不陌生， 它是杭州市首个大学生人才公寓项目，也是拱墅区首个公共租赁房项目 。

项目一期共5幢高层、5幢多层，建设单位为浙江圣州建设发展有限公司，在2004年12月底开工，于2008年1月竣工。

根据当时的资料，一期的10幢房子项目名称都为杭州大学生人才公寓，只是不知为何，房子在竣工后空置了很长一段时间，5幢高层也突然变成了经济适用房 （含部分安置房） 。

同一个小区内，人才公寓、经济适用房、安置房，产权性质十分混乱，这让长青嘉苑一度身陷质疑声中。

二期的命运则更为坎坷，11幢楼 （含2幢安置房和9幢人才公寓） 从2010年开工建设，至今蹉跎十余年仍未完工。

远远望去，大楼已经结顶，且大部分外墙上了涂料，只有个别楼幢外严重生锈的钢筋架在对外宣告，自己似乎被这个时代所遗忘了。

至于背后的原因，则是圣州公司母公司广业控股资金链断裂，造成工程停工。

为了推进项目的建造工程，拱墅区还曾召开孔家埭大学生人才公寓工作专题会，成立专项处置工作小组，计划到2020年底前全部竣工投用。

透过门缝可以看到，围墙内杂草丛生，不过里面的门卫室内，明显有人居住的痕迹，边上，还停着两辆白色的小车。

在解答这个问题之前，我们必须了解的是，长青嘉苑此前是只租不售的人才公寓，目前的用地性质为： 国有划拨，历史余留存量房屋 。

在交易前，需先向政府相关部门申请补缴土地出让金，再办理上市交易过户等相关手续手续申报批复或政府回购。

那么购房者自然无法签订购房合同，眼下所能签订的只是一份预转让合同，这是最大的风险。

假设购房者买下这套房子，最理想的结果是，产权变更完成，顺利过户，不过还需补缴土地出让金。

但若无法办理产证，根据合同约定，甲方会全额退还房款，且赔偿房款的24%。

乍一看，购房者横竖都是赚，还有什么好犹豫。只是不少先例表明，一旦无法办理产证，到时能否拿回本金都是个问题。

另外，由于现在不能网签过户，所以无法贷款， 购房者需要在3个月内付清全款，也就是一次性拿出100多万 。

上周六，笔者在朋友圈看到一张海报，画风虽粗糙，但其中几个关键字十分夺人眼球。

拱墅区现房、140万的三房，单价1万5，倒挂2万+，无需4年社保也能买！

以上任何一个卖点都够一个万人摇了，加起来简直是“王炸”的存在。

这么好的房子，就算是藏起来也会被抢光，还用发广告拉客户？笔者隐隐觉得有些蹊跷。

不过没有调查就没有发言权，我决定亲自去楼盘现场看看。

这批房源，位于拱墅区祥符广业街与大吉路交叉口长青嘉苑小区。去年售罄的祥宸府北侧、绿城育华亲亲学校南侧。

到了小区门口，笔者并没有找到类似售楼处的地方。只看到一个其貌不扬的老小区，和几幢显眼的烂尾楼。

打了几个电话之后，笔者终于在长青嘉苑的某幢楼下找到一群西装革履的置业顾问。

表明来意后，置业顾问直接带我去看了几套“样板间”。

先看这套83方的边套，户型格局为三室一厅一厨一卫。

阳台宽度仅有一米左右，由于年久失修，阳台栏杆已经锈迹斑斑。

北面卧室外面也有个小阳台，阳台外面就是绿城育华亲亲学校。

朝北的厨房，通风采光都不错，还是上个年代常见的砖砌灶台。

83方的户型还有中间套，格局与边套基本一致，最大的区别在于客厅少了落地窗，采光会差很多。

此外，顶楼还有123方的跃层户型，楼上多出了三个房间，还送了一个露台。

据销售介绍，这批房源一共有100多套，位于长青嘉苑一期的7、8、10幢，已经卖出去了30多套，其中户型最好的83方边套已所剩无几。很多房源之前住过人，现在已经腾空。

总体来说这批房源就是个典型“老破大”，房龄老、环境差、6层无电梯，所幸户型格局还不错，得房率高，地段不错。

而贝壳找房上，同小区的高层二手房，挂牌价接近3万。而这批多层房源均价才约16500元/㎡，差不多便宜了一半。

首先现房是真的，房源现状如上图所示，置业顾问拿出一份合同对我说：“你看看，只要现在签约付款，我们把房子收拾一下，三个月后你就可以拿到钥匙收房。”

但是不需要4年社保就有点擦边球了，虽然这批不需要登记摇号，现在没有房票不要紧，但网签时必须有购房资格。

另外，由于现在不能网签过户，所以无法贷款，购房者需在三个月内付清全款，也就是一次性至少要拿出100多万。

真正致命的是，长青嘉苑之前是只租不售人才公寓，目前的用地性质为：国有划拨，历史余留存量房屋。

合同显示，浙江蓝营控股集团有限公司（即合同甲方）通过网上已锁定摘牌金融债权项下的房产，将获取原浙江圣洲建设发展有限公司开发的长青嘉苑部分房源债权。

蓝营控股负责向政府相关部门中请补缴土地出让金后，办理上市交易过户等相关手续申报批复或政府回购。

也就是说这批房源目前是不能交易的，购房者目前签订的只是一份预转让合同而不是购房合同。

所以，如果你买了这套房子，最好的结果是，2023年12月31日前产权变更完成，可以办理过户，你还要需要补缴出让金，具体金额多少，暂时未定。

如果是因为政府回购，或其他各种原因，产证最终还是没有办下来，则甲方除了全额退还房款，还会再退你房款的作为24%补偿。

看起来购房者稳赚不亏，但房款并不是打给房管局监管账户的，到时候别说24%的补偿金，还是先考虑本金能不能要回来吧。

长青嘉苑本原是杭州市首个大学生人才公寓项目，也是拱墅首个公共租赁房项目。建设单位为浙江圣洲建设发展有限公司，一期2004年12月底开工，2008年1月竣工。

一期共5幢高层、5幢多层，原计划全部用作“只租不售”的人才公寓，后来5幢高层的房子转为了经济适用房（含部分安置房）。

多层也有部分楼幢是孔家埭村的安置房，单元门上清楚标明产权属于孔家埭村。

剩下部分是人才公寓，6层无电梯洋房，部分房源为空置状态。入住的住户是不是人才也不得而知。

当年为了解决外地大学生在杭创业“住房难”的问题，人才公寓房实施很多优惠措施，毕业大学生可以拎包入住，月租金只有500元。　　

但据媒体报道，长青嘉苑一期08年竣工后长期空置，原本报批时全部都是人才公寓，后来的产权性质也很混乱，有安置房、也有经适房。

而长青嘉苑二期就更是命途多舛。根据规划，二期拟建拆迁安置房2幢，人才公寓9幢，于2010年1月开工建设。

2012年4月，因受开发商圣洲公司母公司广业控股资金链断裂影响，造成工程停工。此后长达10年的时间，这几幢已经大部分已经封顶的公寓就一直静静矗立在那里，接受风吹雨淋。

不过接待笔者的销售表示，他们已经在办复工手续。也许不久以后，这批烂尾楼终能焕发新生。

事出反常必有妖。今年10月份，上海就出现过一名房东抛售93套房子的新闻。

上海陆家嘴一个老小区浦城小区的93套房源八折出售，但需要全款付清，曾引来3万人抢购，25小时销售一空。

但后来购房者发现大部分房源都未能网签，原来这批房源是开发商作为资产抵押给了金融机构，抵押中的房产自然无法户。最终开发商选择了全部退房，并退还利息补偿。

再看看长青嘉苑这批房源，是不是跟上海浦城小区有诸多相似之处？

截止发稿前，置业顾问也表示，长青嘉苑已经封盘暂停销售，原因是公司要重新定价格。

总之，买房是大事，购房者还是不要贪图小利，小心被套路！