安居乐业，住房是让新市民真正得以扎根城市的基础。房贷为新市民的安居梦提供了重要的金融杠杆。为了更精准地服务好进城新市民，银行业加大探索力度，提升服务水平，推出有针对性的产品。

　　除了为新市民购房提供信贷支持外，银行业还围绕新市民安居场景中的全方位需求，形成了从购房、租房、装修的住房全生态金融服务，帮助新市民降低生活成本，为新市民提供金融便利。

　　“要是没有银行给办的按揭贷款，我还得再攒个七八年的钱才能买下这套房子。现在，我在这座城市有了自己的家，终于可以安心啦！”从河南千口镇来山东聊城从事建筑工作的贾志辉对安居深有体会。

　　安居乐业，住房是让新市民真正得以扎根城市的基础。在了解到贾志辉承包的工程距离营业网点较远的情况后，恒丰银行聊城分行客户经理谷林林主动上门面签，3个工作日内便为其发放了按揭贷款103万元。

　　这个暖心服务只是银行业助力新市民安居的一个缩影。围绕新市民在大城市租房、购房所面临的痛点难点，银行业不断优化服务，着眼于新市民的各项住房金融需求，切实满足合理刚需购房需求，加强对住房租赁的支持与培育力度，让新市民“进得来”“留得下”。

　　全方位服务安居生态

　　“房产证下来了，我的心也终于放下了，过些天就回老家把孩子接来市里逛逛、去公园玩玩，多带他们见见世面。”贾志辉感觉自己的日子越来越有奔头。

　　2016年，贾志辉和妻子在聊城市当起了建筑工人。为了攒更多的钱，他们一直在市区租房居住，把两个孩子留在车程近8个小时的老家，跟着爷爷奶奶一起生活。两口子起早贪黑、省吃俭用，从建筑工人到独立承包小工程，几年间，终于攒下了30多万元。今年，恰好两个孩子要升初中，为了给孩子一个更好的教育环境，才合计着买套房子。在恒丰银行聊城分行的贴心服务下，贾志辉的心愿得以更快变成现实。

　　房贷为新市民的安居梦提供了重要的金融杠杆。为了更精准地服务好进城新市民，银行业加大探索力度，提升服务水平，推出有针对性的产品。

　　“我们深入调研区域产经环境、人口结构，聚焦新市民安居需求，建立与聊城市不动产登记中心常态化沟通机制，主动对接房地产开发商、置业公司和楼盘，大力推广住房按揭贷款等系列信贷产品，积极宣讲相关金融服务政策。并开通绿色通道，优化业务办理流程。” 恒丰银行聊城分行有关负责人介绍说。

　　针对农民进城后的购房需求，农行推出“农民安家贷”产品。数据显示，该产品已累计投放7666亿元，贷款余额6046亿元，惠及近190万名进城购房的农村转移人口及其家属。

　　除了为新市民购房提供信贷支持外，银行业还围绕新市民安居场景中的全方位需求，形成了从购房、租房、装修的住房全生态金融服务，帮助新市民降低生活成本，为新市民提供金融便利。

　　例如，建行围绕新市民进城安居的生活场景，推出装修分期等产品方案，满足新市民进城过渡阶段的金融需求。与此同时，建行子公司——建信财险子公司推出服务新市民租房配套系列保险产品，2021年为近2.5万名承租人及出租人提供风险保障超过32亿元。

　　为刚需购房群体缓解压力

　　在政策支持下，新市民的刚需购房需求压力得以缓解。5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，确定首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。而该月的5年期LPR报价也由4月份的4.6%调整为4.45%，下调15个基点。

　　银行业也迅速跟进，及时跟进房贷利率“双降”，为刚需购房群体节省购房成本。

　　交行表示，对于首套商业性个人住房贷款新申请客户，房贷利率下限调整为4.25%，较4月份下降35个基点，可享受双重政策红利；对于二套商业性个人住房贷款新申请客户，房贷利率下限相应调整为5.05%，也可享受政策利好；对于存量商业性个人住房贷款客户，将在贷款合同约定的利率调整日后下调15个基点，也能节省房贷利息支出。

　　与此同时，银行业不断出台对包括新市民在内的刚需购房群体的支持措施。日前，温州市住建局与华夏银行温州分行合作推出“安居贷”产品。据了解，贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭人员，前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息。

　　“新推出的还款方式，一方面能够减轻刚性、改善性贷款购房人的前期还款压力；另一方面也希望通过金融支持购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”华夏银行温州分行相关负责人表示。

　　“目前，多地都在提升刚需购房的支持力度，但主要是局限于首付比例下调和房贷利率下降等。若是有按揭贷款的压力，也最多是给予6个月延期还款的规定。从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的，此次温州推出的政策，是保护合理住房消费需求的体现，很有吸引力。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　加大对租赁住房支持力度

　　对于不少来到大城市打拼，特别是希望在一二线等房价较高的大城市扎根的新市民而言，从租房到购房的过渡不可避免。他们的长期租房需求也很旺盛。

　　在浙江，建行浙江省分行协同建信住房浙江公司探索打造“蓝领、白领、科创、员工”四大类各具特色的CCB建融家园长租社区，为新市民群体提供高品质有温度的家，并主动将所有房源推荐给政府纳为保障性租赁住房，以优惠价格供应新市民和青年人。

　　在北京，建行投放1.07亿元贷款支持西红门“创业之家”项目，这也是北京市首批集体经营性建设用地建设租赁住房项目，解决了周围园区产业工人等新市民的安居需求。

　　对包括应届毕业生、初入社会的青年白领等在内的年轻新市民群体，兴业消费金融推出“立业计划”，将贷款用于满足他们在进城、落户、就业过渡阶段的差异化金融需求，缓解他们在住房租赁、教育培训等方面的经济压力。

　　在建行副行长李运看来，要帮助新市民真正实现“租房安居”，推动住房体系由“购”向“租购并举”转变，除了保障“有房可租”，还需要关注其是否租得放心、住得安心。金融机构可以发挥自身资源整合、金融科技等优势，参与提升市场发展效能。

　　住房租赁行业盈利水平低、资金链脆弱等特点，导致租赁关系不稳定、企业“高收低租”、恶意抬价等问题出现。“为此，建行创新‘存房’模式，提供专项信贷资金，支持建信住房公司从企事业和居民手中租入长期稳定的存量闲置房源。依托建信住房公司牵头建立的产业联盟控制装修改造成本，再委托专业机构负责租务运营。”李运表示。

　　建行的这一创新，将“房东—中介—租户”的传统模式，转变为“房东—建信住房—专业运营机构—租户”的新型长租模式，将社会闲置房源转变为稳定的长租房源。据李运介绍，目前，建信住房通过“存房”模式管理的房源已有13.5万间，资源盘活和整合优势明显。

买房，在中国是任何一个年轻人都绕不开都话题。特别是在当下限购摇号等多重政策打压的情况，要选到一个自己心仪的房子可谓难度不小。

而且，伴随着房价上涨的还有房租。买不起房的，想要租个合适的小窝也不容易啊！

正在看房路上的我，只能用下图表达此时心情！

万万没想到的是，在选房这个难题上，程序员小哥哥却自有神技。利用爬虫技术轻松获取所有房源，搭配数据分析轻松就搞定了自己的小窝。

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　　长租风起：超20家房企集结粤港澳大湾区 争当机构房东

　　21世纪经济报道 张晓玲 ，黎玉莹 ，林诗苑 深圳、广州报道

　　粤港澳大湾区规划即将出台，当政策红利释放，产业和人口加速聚集，可以预见的是，大湾区的长租公寓将是一个规模巨大的市场。

　　炎炎7月，21岁的曾宛来到深圳找工作，选择了一间长租公寓入住，这家店有房源对应届大学生免费试住。

　　在深圳，类似这样的长租公寓已有很多，万科泊寓、龙湖冠寓等等，干净、明亮、舒适，还有可以做饭、聊天、打球的公共空间。

　　这让万科高级副总裁谭华杰感叹，十几年前，他们那一代人刚来到深圳，选择的第一落脚点多数只能是城中村。

　　这也促使万科在长租公寓业务中，将改造深圳城中村列为重要的租赁房源之一。

　　不只是深圳。炙手可热的粤港澳大湾区，已成房企兵家必争之地；这里的长租公寓和租赁市场，也是一派繁荣。

　　据21世纪经济报道记者不完全统计，截至7月，包括碧桂园、万科、、龙湖、金地、等在内的二十余家房企已在大湾区落地长租公寓，打响了一场看不见硝烟的战争。

　　产品、规模、资金、运营，这场多维度全方位的竞争中，谁能拔得头筹？

　　万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文喜欢去泊寓找人聊天，他想知道，他们都是些什么样的人，以及他们对租房的感受和要求。

　　从前只管盖房子卖房子的地产商，已经开始认真地做租房生意了。在粤港澳大湾区，已经有20家房企进入或计划进入湾区城市，当机构房东。

　　得益于多年的试验和积累，万科是当前大湾区长租公寓的“规模王”，青年公寓泊寓已布局广深佛莞4市，现有48个项目。

　　2017年12月20日，碧桂园正式入局租赁，似乎要把开发住宅的高速度用在长租公寓上。短短半年内，已在大湾区开业8家门店，进入广深莞3个城市。

　　总部位于广州的保利地产，也将长租公寓列为重点发展业务。在其四条产品线中，N+青年公寓规模最大，广州是落地点之一。

　　除了万科、碧桂园、保利地产这样出身大湾区的全国性“巨无霸”，深业这样的大湾区本地市属国企，实力也不容小觑。

　　深业提供的信息显示，现长租公寓项目集中在深圳和香港新界，有深业柠盟、深业有居、深业上居及深业颐居四大长租公寓产品线，共10个项目，总建筑面积约37万平方米。

　　龙湖则是外来房企的代表，旗下品牌冠寓现在大湾区共有11家门店，布局广深2市。

　　总体而言，大部分房企在大湾区的长租公寓布局才刚刚开始，像佳兆业、旭辉、华润置地这样有实力的房企，长租项目都还没有落地。

　　从城市来看，长租公寓发达的湾区城市为广深两市，已进入的房企90%都选择这两个城市；佛山、东莞、中山、惠州仅有两三家品牌房企进驻。

　　不过，去年以来，这些城市都在不遗余力地出台人才吸引、租赁优惠政策，鼓励年轻人来本地工作、租房。

　　统计显示，大湾区内地9座城市均已发布租赁政策，提到了鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、培育机构供应主体等内容，并明确在税收方面的优惠和金融支持。

　　广州更在去年下半年的“租16条”中，在全国率先提出了“租购同权”。此后，广东省内外陆续有城市提出相近的思路。

　　中原地产研究显示，大湾区的深圳、广州和珠海在租金市场的表现相对靠前；对曾宛这样的年轻人来说，这3城租房压力相对较大。

　　粤港澳大湾区规划即将出台，当政策红利释放，产业和人口加速聚集，可以预见的是，大湾区的长租公寓将是一个规模巨大的市场。

　　大湾区的租房市场，是房地产进入下半场后，房企在资产运营赛道上的角逐。

　　万科、龙湖从一开始就遵循资产运营的逻辑，进行轻重资产结合的拓展。

　　但在当前规模扩张阶段，大部分房企仍是以轻资产为主，主要从当地企业、政府、村集体等手中，获取废旧厂房、办公楼、公寓或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓或受托管理出租，承租期一般在10~15年。

　　值得关注的是，万科采取“内容运营+综合整治”的轻资产模式，在深圳和珠海开展“万村计划”获取租赁房源，正在被越来越多的房企关注。

　　尤其是在深圳，城中村资源特别丰富，超过60%的常住人口居住在城中村，城中村综合整治是优化存量租房市场的有效途径。

　　据21世纪经济报道记者了解，目前，碧桂园、华润、金地等都在寻找机会介入城中村改造。

　　龙湖深圳公司总经理鞠文杰也透露，龙湖正在密切关注，积极研究，不排除战略性地进入深圳整村统筹。

　　龙湖希望更多聚焦一个大的社群，通过大的人口基数，来做大增值服务，按照这种逻辑，不会单纯地去把城中村的租金拉高。

　　房企做长租的重资产模式，则是收购物业，或拍得自持用地，自建项目并装修改造及运营管理。

　　另一些企业则在大湾区大手笔投入重资产，将自持物业投放到长租公寓市场，星河控股、深业集团、招商蛇口就是以重资产模式为主。

　　深业集团副总裁董方介绍，深业大部分的租赁业务为自持。去年12月，深业宣布位于深圳中心区的豪宅深业中城“由售转租”，引发热议。

　　不同于深业，星河控股集团虽拿出22万平方米住宅，打造了深圳首个长租住宅社区，星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼却坦言，目前市场上的长租公寓仍然是以国企、央企以及万科、碧桂园这样的企业为主导，民营企业只是少量参与。

　　长租公寓的盈利方面，轻资产的测算模式相对简单，如果一间公寓能保持97%的出租率，则保守估计大约7年回本；如果长租15年，IRR回报率可以在两位数以上。

　　重资产的测算则不一样。董方认为，持有长租公寓，可以获得租金回报率叠加房屋增值的双重收益。但这需要较长的时间。

　　广州万科泊寓总经理张成皓坦言，不论轻重资产，长租公寓的前期投入都较大，要达到较高的出租率才有可能盈利；同时因为租赁的税费等流通成本较高，目前计算回本的时间都较长。

　　深圳一家大型房企内部人士向21世纪经济报道记者表示，目前在大湾区长租公寓能赚钱的，一是很早之前就拿地且地价非常低的自持资产，租金回报率较高，比如招商在蛇口的一些公寓；二是品牌溢价特别高的高端服务式公寓。

　　长远考虑，房企倾向于重资产占比更多。碧桂园副总裁程光煜称，碧桂园做长租，轻资产在早期比较多，盘活存量资产、注入运营管理和服务去起步；未来重资产的比重会越来越多。

　　龙湖也表示，未来将逐步加大重资产比例。早期轻重比例是8：2，后期将达6：4。

　　在粤港澳大湾区的房企均具有强烈的金融意识，而这里的金融机构也意识敏锐，善于创新。

　　银企合作，碰撞出一种生态共赢模式：开发商以一定年限的房屋居住权，换取银行一笔长期稳定的资金；另一方面，银行对企业提供全方位金融支持，以及更多综合服务。与此同时，开展租客的综合消费的个人贷款。

　　2017年11月初，率先在广东佛山、深圳等国家住房租赁试点城市推出住房租赁业务，成为首家进军住房租赁市场的国有大型银行。

　　其中，建设银行佛山分行与万科合作的“CCB建融家园·泊寓”，共计约提供2400套租赁房源；建设银行深圳分行也与招商、万科、恒大、星河等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议， 共建“CCB建融家园”系列。

　　除了建设银行以外，工行、农行等也与珠江集团、越秀集团等签署战略合作协议等，进入租赁。

　　而以朗诗与平安不动产为代表的合作模式的落地，为金融助力租赁再添新样本。

　　2018年1月10日，双方共同成立基金，计划在未来三年内，在北上广深一线城市等共同投资长租公寓项目，基金目标资产管理规模人民币100亿元，由朗诗长租公寓进行运营、管理等，将在项目稳定运营后寻求REITs等方式退出。

　　谭华杰等人士指出，从全世界可比的经济体来看，解决长租公寓的盈利模式，成熟的做法是资产证券化。

　　2017年10月，保利地产发行国内首单央企租赁住房类REITs；此后，越秀地产、碧桂园等分别发行了租赁住房类REITs。

　　指出，未来一旦公募REITs正式落地，通过REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。