南京楼市，四季度买房建议和十大误区！2021最真诚的南京买房指南，两万字长文！回顾与现状，困顿与破局---苏北哥

一：来时的路—政策回顾
房地产短期看政策，我们来看看南京最近一些政策回顾
上半年，人才购房政策和无房家庭购房政策已经纷纷收紧，而6月28日，又出新规，外地高学历和高职称人员不落户直接开购房证明的通道被堵死。
同时购房证明造假者，两年之内禁止申请人和家庭成员申请人才证明，一年内禁止申请其他类购房证明。

人才和无房购房政策之前已经分别打了补丁，后面对造假者的处罚更趋于严厉，甚至到了连累家zu的程度。
购房政策的进一步收紧，意图是堵住了部分外地c房客来南京c房，还能享受优先条件。
购房资格的收紧，要一分为二的看，一方面抑制了部分热钱火速涌入南京，在短时间推高房价，形成对刚丝事实上的财富掠夺，抑制tz需求，保护刚丝。
但同时合理的房价也增加了南京的城市竞争力，保持了房地产的健康平稳发展，对南京真正需要引进的人才吸引力明显增强。
贯彻房住不炒，对南京房产市场持续调控的手段，构成短期利空。

房贷利率上调和部分银行二手房停贷。
五月初首套房利率5.45，二套5.7，虽然lpr维持不变，但到9月份，多家银行首套房贷利率已经全面破六，高的达到6.25（lpr+160基点），二套房利率更高，买房成本已经提高。并有多家银行表示额度紧张，部分银行二手房甚至停贷。

由于存在针对银行的“两道红线”，所谓的二手房停贷，只是地方zf和银行在房贷额度紧张的情况下，为了保新房房贷的措施，因为新房可以贡献gdp和土地c政，而二手房只是实现财富的转移，和少量的税收。

我们知道，货币是水，资产是船，水涨船高，水落船低。
下半年银行房贷利率的提高，特别是银行房贷额度的紧缺和银行放款周期的拉长，二手房卖房和置换更难了。
在新房市场上，对热盘开发商来说，为了尽快的回收资金加快流转，在保证大部分去化的前提下，尽量提高首付，对刚需购房者不友好。
zf未雨绸缪，通过调控二手房房贷政策，使得买卖双方交易周期变长，难度增大，交易量降低，从而影响价格，缩小新房和二手房的差价，zc对二手市场影响较大。
同时，二手交易的停滞，也导致刚改换房受阻，传导到新房市场，影响了新房的成交。
北哥之前一直建议回避老破小，其实是和银行在对二手贷款将房龄做为重要的考量因素也有一定关系，比如部分银行提高了二手房贷条件，只接受房龄20年之内的房产，而没有金融属性的房产就只有居住功能。
停贷不代表不放贷，后面有了额度之后还会恢复，是zf为了贯彻房住不炒的措施，目的是拉长二手交易周期，冷却交易活跃度，让部分房源流入租赁市场，从而稳定房价，更好的保护刚需进入，劝退投资需求。
以上这些精准调控手段的推出，目前看杀伤力较大，市场下行，延迟了祭出杀手锏的时间（比如二手房指导价和增值税二改五），一个已经自宫的市场，暂时延缓了激烈调控。

中国人民银行决定从7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约一万亿。
因为国外放水，除了造成国外房产暴涨的同时，也造成原材料涨价，所以降准的目的不是房产，是为了对国内实体经济特别是中小微企业进行支持的。
对于降准降息这种事情，炒股的说股涨，买房的说房涨，炒币的说币涨，炒大蒜说蒜涨，持仓主导心态，屁股决定脑袋，利益决定一切。
北哥本人持有房产，心理所以难免也会受到一定影响，但客观的讲，虽然是全面降准，流通中的货币多了，钱就更不值钱了，但从这近三个月的时间来看，对房地产市场几乎没形成利好影响。
因为去年底央行已经给商业银行划定了“两道红线”， 开发贷和按揭贷比例已经被限定，仅仅因为分母增大了，绝对金额略有增加，并没有大的增量资金流入房产市场。
回顾当时朋友圈里的做房产的朋友们发出的利好宣传，哈哈，好像又是一波割韭菜的烟雾弹而已

8月25日，南京发布第二批集中供地公告提出，“限房价、定品质、竞地价”
Zf让利，土地溢价率调低到百分之十五，江心洲，江核，桥林，等区域毛坯限价稳步提高，开发商受益，利润空间扩大。提出了定品质和拿地六个月之内不能上市等措施，房价虽然还是微涨，但买房人买房质量也有所提高，有望打破“限价新房”买完房就w权的怪现象。
11块地不允许联合开发，分布在江心洲，江核，燕子矶，鼓楼滨江，仙林等地区，也是为了这些重点地区的质量保驾护航，“这”已部分指明了我们买房方向。

二：当下的市场-降温和降价
1：看一下截止三季度，南京新房和二手房的成交数据
从上半年新房、二手房成交情况来看，2021年前三季度新房成交达到1027万方，8.7371万套，相比较于去年同期成交套数上涨2.7万套，成交面积上涨46%。
在二手房成交量方面，去年全年才成交8.3万套，而2021年上半年成交量已近7万套，同比上涨36%，截止9月底成交9.5万套，虽然第三季度受到疫情影响才成交2.6万套，环比二季度下滑34.4%，同比也下降36.4%，成交有所放缓，但全年二手房成交远超去年也是肉眼可见的。

但值得玩味的是，库存却在增加，新房库存达到6.3万套，在历史高位，二手房挂牌量接近12万套，位居长三角第一，全国第四。

说明南京市场相对于其他城市销售数据并不差，还是很稳的，但因新房供应量充足，这也是制约南京房产上涨的主要因素。

同时，南京房东已经自己指导自己降价，受到市场下滑的影响，二手房指导价暂时搁浅。

从宁小通开通后后，看第三批集中供应的部分报名情况，结合之前报名数据可以看出，整体中签率在大幅提高，潮水在退去，其中以江北核心区降温比较明显，出现了“来了就是江核人”百分之百中签率的个别楼盘。
河西和南部新城受到影响较小，高端改善需求较为稳定扎实，重视质量和服务的口碑开发商比如rh，基本没受到影响。

今年的冬天，比往年来得更早一些，国庆期间，出现了个别远郊楼盘最低8折，还有一成首付，一口价特惠房优惠35万，工抵房等等各种纷繁地促销，降价比往年更迅猛，时间更早，降价打折区域目前多分布在江北和江宁的部分远郊板块。

那么问题来了，南京房子还能买吗？
这是最近老铁们经常问得问题，我们来看一下真实的情况
南京本轮行情踏空，造成横向对比下的相对优势！
在本轮行情启动之前，很多人猜测会像2016年一样，行情会从一线城市轮到到南京等强二线城市，但猜对了开头没猜对结尾，随着深圳的启动，长三角的上海，杭州，合肥纷纷亮剑证实了自己的一方霸主地位。

江苏各地方诸侯，看南哥老谋深算，不露声色，已然沉不住气，苏北的徐老大，盐大佬，淮哥，通仔，赤膊上阵，执意为苏北代言，连迁哥下面的小弟阳仔（沭阳），一个小县城房价竟然也全面超万元，一起用瞠目结舌的涨幅来证明我大苏的实力！
三四线的徽弟小马一直抱紧南哥，今年又乘上宁马城际开工的春风，也轻松地蹿升到全国涨幅榜前列，房产砖家们“买房只能买一二线城市”的鹦鹉学舌人云亦云的观点，又被狠抽了一耳光！
唯一的南哥和唯二的苏哥缺席本轮行情，而苏哥毕竟在2018年曾经单独闪耀过，本轮最失意的城市桂冠非南哥莫属啦，房价被杭州拉开距离，被合肥追赶，甚至苏北卖房置换到南京也呈现出从未有过的优越性，横向对比下的低估成为了不可避免的现实。

南京和多年来的参照城市杭州来对比一下，两个城市各有千秋，南京在科技文卫政治军事和基础建设方面领先，杭州在经济，特别是新经济方面领先。之前的十年中，两个城市的房价各领风骚四五年，年，杭州房价出现下跌萎靡不振，而南京则位列四小龙明显占优，从2016年杭州G20峰会召开之后，杭州开始觉醒，后来发展到一骑绝尘，而南京从2018年之后一直处于微涨状态，时至今日，杭州明显领先南京不止一个身位。
目前是南京基础更扎实，杭州更有活力，如仅从新增人口来说，杭州是超过南京的。杭州gdp总量领先南京，但看人均gdp，2020年南京是15.91万元，杭州市13.49万元，南京领先杭州2.42万元。总体来说，两城市尚不分伯仲，各有千秋。
但杭州从G20开始，房价涨幅最近几年远超南京，南京河西尚且6-7万，杭州钱江新城和奥体已10万+啦。

有人说南京苏宁 ，宏图三胞 ，雨润这些大企业都不行了，但也要看到中国（南京）软件谷是中国第一软件产业基地，综合实力列全国前三，汇聚中兴，华为等多家知名软件企业，另外，全球最大的芯片代工企业台积电也落户在南京。
说句不厚道的话，花无百日红，各领风骚没几年，M老板最近不也失声了吗？互联网行业的垄断也成了zf重点打击的对象。

曾记得2010年温州炒房资金曾经把杭州房价推到全国的巅峰，但在“新国十条”的调控下，成交量下跌，随之而来的四年中，杭州迎来了跌跌不休的长夜，距最高点跌去百分之三十。

值得注意的是，过去几年，全国热钱加速流向杭州，从草房之都深圳胜利大逃亡的一批职业草家，也在杭州把他们的“搞钱”事业发展的如火如荼，风生水起。
我们这个社会，有能力的人，一番全国轮动骚操作之后，赚得盆满钵满，但跟风的通常没这么好命。能力圈这个东西，你自己要有自知之明，认知和天赋是否具备，（像我这样，承认自己不是最聪明的人要有多大的勇气呀！）我们这些善良淳朴宅心仁厚的人，在房住不炒的大背景下，最好默守陈规，安分守己，追求稳定，不够格去做镰刀，但也不能去做韭菜。
未来五年，存在众多不可预知的变化，你更看好谁？是南京还是杭州呢？

北哥在之前的帖子里曾经提到，南京是买房人的福地，过去十年中，在任何一年买入南京房产，现在看都是稳赚不赔的，南京一直是保持上涨态势，没有辜负买房人，全国范围内，即使是一线城市也有涨跌周期，曾经的“四小龙”中唯独南京是单边上涨行情。
可以说和南哥杰出的操盘能力密不可分的，每次调控zc的出台时间点都把握的相当好，松弛有度，有前瞻性，所谓福兮祸所依祸兮福所倚，没有暴涨就没有暴跌，这也就是南京楼市之所以能稳健增长的保证。

核心区？现在冠名比较随意，如河西南岸，中央科创生活区，这种还有点新意，充满诱惑，而江宁核心区，雨花核心区，等等的纯模仿江北核心区的，就显得稍逊风骚，照龙画虎，有些呆板了。
区域交通有地铁S3，机场二通道，教育有中华中学雨花分校，医疗还有江苏妇幼保健院，集高端商办，商业地标、五星级酒店、公园、文化艺术中心、高品质住宅为一体，未来将会成为的真正的雨花核心区域。
不多说，板块处于刚启动，潜力较大，上车正当时。由于目前缺货，贾西地铁站附近，华润中心（综合体G39），金基嘉玥（G06），华发美的云筑（G33），等等项目投资和自住都可以关注，另外预算略少的老铁可以关注南侧性价比较高的中海南山印项目。
虽上述楼盘放风价格含包4.5左右，这个价格已经在赶超仁恒城市星光了，但在华润综合体开业，随着这一波新盘上市之后，这一区域的应还有进一步成长的空间。

紧邻河西南，毛坯限价3.3万，有开通的S3地铁天宝站（不是规划），一站就到达河西南高庙路站，并有规划的6块的教育用地，预留了80多亩的商业用地，上市加装修包预计不超4万，一河之隔6.3万，这个竞争力还有谁？越秀G40和铂悦江南（华侨城G41）预计下半年上市，投资和自住都可以关注。
划重点，人居森林是真正和河西南无缝链接的，后期可以和河西南共享强大的商业配套，而且没有安置房的困扰，这是区域内的两块首开地块，目前河西溢出和雨花改善的朋友对这一区域较为关注。

（3）：中央科创生活区
圣戈班G34地块毛坯限价3.1万，我也提前说过几次，现在变为现实了，只是没想到的是新沂阳光拿地，又交给了金基开发，以金基的产品品质和号召力，这次同时进军雨花核心区和河西南岸，显示了kfs对雨花板块的看好，这又给板块发了一个小红包，金基雅玥（G34）预计后期上市价格含精装包3.5-3.6万左右，自住或投资都可以关注。
区域内地铁7号线23年底开通，另外，值得注意的是，岱山东路北延线，跨秦淮新河大桥明年上半年将通车，河西南岸和河西南的通行时间大大缩短。
这个区域，还有一个“老资格”，电建洺悦华府，多年媳妇熬成婆，价格优势比较明显，但剩余房源今年暂不上市加推。

在售楼盘绿城云栖玫瑰园一直卖得不温不火，想说爱你不容易！现在有了一个新邻居，万科雨悦光年（G36），毛坯限价3万，预计后面加装修包在3.4万左右，926二次集中出让，岱山G77地块经过19轮竞价触底摇号，被首开拿下，而毛坯限价又一次提高到3.12万，涨了1200元，看出zf和kfs信心比较足。
和中央科创生活区相同的是，附近都有保障房，不同的是距离河西距离稍远一点，但随着万科和首开的火力增援，板块接受度和热度都有望得到提升。

上铁淮风晓月，预计四季度上市，含装修包预计3.5万左右，随着上铁的进驻，宁芜铁路搬迁的逐步落实，加上区域又缺新房，参考之前附近的花语江南，附近地缘客户较多，去化也没啥问题，缺点是靠凤台高架，靠宁芜，周边目前界面还不是很完美，但宁芜只是时间问题，自住改善的朋友可以留意项目进展。
仁恒城市星光，位于小行，买不了河西的，买这个盘就没啥悬念了，不多评论，就两个字，“买他”，具体分析可以查看我去年的帖子。

没啥说得，跟上面几个大哥混的小弟，价格低，刚需可买，随着宁马城际的开通未来便捷度将有提升。

926二次土拍，雨花城南又成了最大的赢家，在全市仅有的11幅触顶摇号地块中，就独占三幅。
买雨花的逻辑很简单，核心在于位置上的紧邻河西，靠近软件谷，十分钟车程通达河西，是其有得天独厚的位置优势。和江北核心区不同的是，这里和河西不隔长江，不跨天险，位于江南，有它特有的优势，大量河西和软件谷高收入人群购买力做保证，只有河西接近一半的价格富有吸引力，再随着政府各项规划的落地，随着金基，万科，中海，华侨城等等知名开发商的入驻，做为主城供地的流量担当，雨花的未来值得我们重点期待。

（1）：新房供应量锐减
今年以来，最明显的变化是，新房上市量明显减少，目前河西南和河西中在售楼盘掰着手指头都能查过来，就那么几家，随着葛洲坝中国府和万科翡翠滨江的收官，河西南仅有金茂府二期和深业龙湾上府即将上市销售，河西中有颐和源璟，海玥花园，河西北有长江华府，高力璟华府即将上市，而且基本都是，起步面积大和总价高，首付八成为主，上市节奏较慢，上市套数少，处于挤牙膏状态。
另外河西南还有两个年底或者明年初有可能上市的纯新盘，河西南G25，香港嘉华G72
看看住宅土地供应量：从全市的总的住宅用地供应量上来看，从2018年到2021年以来都处于一个逐年攀升的状态，仅仅2021年上半年住宅性质卖地收入已经达到1183亿的新高。
但如从河西土地供应量来看，在上半年的土拍中，河西一共才有两块地，其中河西南仅有G25一块地出让，这是一个面积较小的迷你地块，比深业龙湾上府和颐和铂湾的面积都要小，还不处于区域核心位置，是个边角料。另一块G26位于江心洲。
而第二批集中供地中，除了江心洲两幅地块以外，河西其他区域供地仍然处于挂零状态，今年河西没有其他新地供应了。
从最近发布的河西新城官网发布的《河西新城开发建设十四五规划》，我们看到未来四年住宅用地会继续目前这种稀缺状态。
从而我们看出除了江心洲外，河西中和河西南住宅用地供应量就更为短缺，而我们知道，今年供地的短缺，会反映在明年新房供应量上。
由于新房和二手房仍然存在倒挂，虽然目前供应量的短缺，一部分买房人分流到南部新城，另外一部分买房人还在等待新房上市。
一次集中供地的G26毛坯限价4.078万，到二次集中供地两块地G71和G72毛坯限价提升到了4.285万，地价涨，随着岛上学校和商业等配套设施的逐渐完备，再伴随河西整体供地的锐减，而江心洲供地占比增加，对优选河西的中高端自住改善客户来说，江心洲江景宜居的优势令其会有更突出的表现。
目前江心洲在售有璞境和仁恒江湾世纪，都有加推计划，新盘江心印四季度也会上市。
最近，河西南迎来了，河西金茂府，正荣滨江紫阙，绿地海珀滨江，等一批豪宅的陆续交付，这一批新交付的楼盘品质高于之前的“星八客”，未来这批二手房解开限售时，二手房价格天花板预计会再次提升。
河西南，南京国际医院建设中，金地广场商业预计年底开业，全国互联网企业前二十强中有13家都已经落户在河西，其中包含河西南的，阿里巴巴江苏总部，58集团华东总部，小米科技华东总部等，仅阿里巴巴江苏总部就可容纳3万人办公，河西做为南京重要金融中心和总部经济集聚地，互联网产业中心的地位在未来想当长的一段时间内都无法改变。
地铁建设方面，除已经运营的S3地铁和有轨电车以外，2号线西延线年底开通，7号线和9号线正在施工中。
除了整齐的城市界面以外，河西汇聚教育资源有，南师附中新城教育集团，南师附中邺城教育集团，南外河西教育集团，中华中学教育集团，致远外国语教育集团等积极为板块赋能。
河西南目前新房毛坯限价4.44万，加装修包大约在5万，而对标杭州钱江新城二期限价6.75万，仍然有一定差距。
新盘销售数据显示，在刚刚第二批集中供应的八个热盘中，河西中颐和源璟以1721人，名列报名人数第一和中签率最低，超过了江北核心区和新玄武的几个楼盘，而且是在总价高于上述楼盘的基础上，这再次证明高购买力人群对河西的一致性看好。

最新的926土拍情况，在11幅地块终止出让的环境下，江心洲两块地G71和G72却双双触顶达到最高限价，G71有6家房企参与摇号，G72有14家房企参与摇号，最后分别被奥体建邺和江苏水利拿下，热度不减。
那么如何看待最近河西二手房成交停滞，价格下调的情况呢？
有老铁说，北哥你别闭着眼吹了，你没看到现在河西二手成交量较小，已经有房主降价出售了。
好，我们来看一下，目前河西南二手房价格集中在5.5-6.5万之间，鱼背海峡城价格较低，鱼腹价格略高，那么我们再看一下河西南新房多少？葛洲坝中国府，融创滨江one，万科翡翠滨江，这些属于明显的层次较高价格较高的新盘不适合拿来比较。
河西南目前毛坯限价4.44万，就拿已经收官的建发珺和府做对比，含装修包5.3万。
有人问二手房会降价到低于新房吗？这个问题，稍微有点常识就能知道，我就不解释了
现在，新房和二手中间大约一万的差额。我们也知道，最终一二手房价格肯定会趋于一致的，那么采取何种方式缩小差额？单纯是二手降价吗？也就一万元的空间而已，何况，降价大概率也是一二手向中间价格靠拢，可降空间就更不大。
另外，没有只涨不跌的房产，连续上涨后的回调，并不奇怪，你是否知道很多河西中房产是几千块入手的，河西南是两万多买进的呢？
从250万涨到650万，然后跌到600万，这就是媒体文章里说得大跌吗？
要想河西南二手大放血，除非河西南新房重回2015年，这又可能吗？没有大涨小跌的市场是健康的常态，做为买房人能做的就是把握大势就足够了。
最后，我们再看，深圳tz客从杭州转战到南京，主要买了哪里？ 河西南！做为一群降维打击的“空降兵”，他们对河西南的看法并没有错。河西南的房价不会一蹴而就，金茂府业主说，金茂府会涨到某个达不溜，也对也错，对的是会到的。错的是不全面，除了金茂府，河西南多个楼盘都会到某个达不溜，最关键的是时间长短取决于多个因素，包含限价和二手房指导价。
住宅用地供应的缩减，有zf对河西土地惜售的原因，也是Zf有效的引导高端需求从河西向南部新城移动。江心洲关注度在提升，苏北哥维持之前的看法，长线看好河西发展，买河西的逻辑在未来一段时间不会变化，稀缺资源最保值，河西适合预算较为充足的买房人投资或者改善。
和大多数媒体看空唱跌河西不同，北哥长线看好河西，说句大白话，房价扁平化的南京，一些距离新街口20公里的郊区新城都三四万了，而河西新城才六万真的贵吗？
放眼整个南京，河西和河西南是改善需求的首选，性价比最好的区域，没有之一，如果只有一个名额，钱又够，那么就买河西吧，别无选择！
写到这里，我自己突然感觉，除了雨花托，我tm还是个河西托，惭愧呀，仅仅代表个人观点，希望没误导大家，哈哈

3：南部新城-太子上位
位置优越+供应量有保证，规划起点和等级高，是能买到的除河西外最有价值的房产之一
中国最大机场跑道公园，南京博物院故宫馆，中国第二历史档案新馆，江苏公共文化艺术中心，中芬合作交流中心，南外本部等，还有地铁三号线，十号线，五号线，六号线等六条地铁汇聚，主城一块大规模开发的宝地，等众多资源的集合，使得南部新城开局即为巅峰。
大校场在售楼盘有，金地大成雅境，金陵华夏中心，金基望樾府，金基璞悦和园，520土拍的五块地（翡丽铂湾（G27），保利新希望G28，云萃府（招商G30），云锦四季（联发G31），正荣奥体建设G32），加上926拍出的G73和G74两块地，累计有11个项目。
这一区域的变化就是，华著，明阅府，云澜，三个项目收官了，但补货十分迅速，520拍出的五块地已经紧锣密鼓推进中，四季度就会上市，起步面积略大，适合改善自住。
区域适合长期投资和改善自住，供货量足，买房人只需要多点耐心，多去跑盘并参与摇号，会有收获的。

另外，南京南站新房一直处于短缺状态，而且站东和站西二手房价格都突飞猛进，其中不乏破六万的房源成交，香港嘉华嘉宏峰（G89）已经公开，放风价4.3-4.5万，有一定的倒挂，加上附近有教育有东外小学和初中，只有两栋楼，全玻璃幕墙，现房交付比较稀缺，缺点是小区较少，户型稍显传统，四季度即将上市，可以加以关注。
4：江北核心区-新势力路在何方？
中签率大幅度提高，部分楼盘首付明显松动
最近出现报名总人数下降，中签率提高的现象，年初长江时代开盘时曾经报名人数达到一万多人，中签率百分之四左右，上一次六月底核心区开盘，报名人数已经降低到2000多人，中签率更是提高到百分之十五以上。由于上半年核心区已经卖出4000套房源，大量的上市房源加上八成的高首付，3.6万含包的价格，出现这种情况也属正常。
叠加上“宁小通”上线，一个购房证明只能报名一个热盘，导致客户被迅速分流
在第二次集中开盘中，报名人数进一步下降到1052人，有盘中签率已经超过68%，并且实际出现了当天未定售罄，后续房源去化首付降低的现象。
当然，这也和第二次集中开盘的楼盘不是特别热门有一定关系，但也从一个侧面反映了购房人的观望情绪日渐浓厚。
在刚刚过去的第三次集中开盘中，除了有盘中签率达百分之百，又出现三成首付的核心区楼盘，也出现了分销拉客现象。
究其原因，和市场预期密切相关，和贷款有关，和苏北房产市场受挫有关，造成苏北和安徽等投资需求陷入观望状态，买涨不买跌又一次发挥威力。
但市场是变化的，这部分需求一直虎视眈眈，随时可以卷土重来
中签率的提高对买房人是有利的，可以抓住时间点，更加从容地挑选相对更有优势的楼盘上车
四季度核心区供应主要集中在，核中核，青奥，健康城这几个区域，在售楼盘中，中交和保利两盘位置相对较好，金基映樾有会所，金基口碑和品质一直挺好，但你要什么自己要清楚，适合自己的才是最好的。
追求低门槛上车核心区的朋友，只剩下佳源玖棠府，四季度上市的卓越G12毛坯限价达3.5万，核心区新盘价格上限已经尝试去触碰4万大关了。
后面，核心区青奥片区值得期待的项目有，颐居G10，越江时代（新城G11）这两个新盘，都会在四季度上市，毛坯限价3.2万，含装修包放风价3.6万左右。
核心区青奥板块，靠近江岸，青奥体育公园，砂之船，大悦城，浦口文化中心，研创园产业支持，前景看好，附近保利西江月二手房成交价已经破4万，新房性价比突出。

926土拍中，青奥板块还有G14和G15，毛坯限价3.266万左右，因为有新规就必须明年才能上市了。核心区G19毛坯限价更是达到3.8万，预计上市含包4.3万左右，更一步抬高了核心区天花板。
四季度核心区买房相对容易，后面供应量不小，中签率在提高，另外位置一般的楼盘首付也在下降，但问题是房价也涨了。买核心区的根本逻辑没有变化，老铁们有了更多的选择标的，是个好事。
同时，对于首付不够八成的购房者提供一些更好的机会，能够以更小的成本买入核心区，实现升级。
需要提醒的是，新区一个显著的特性：市场大环境好的时候领涨，一但环境不好，必定领跌，老铁们可以体会一下。做为江北的翘楚核心区如果波澜不兴，江北其他区域早就萎了，或者已陷入水深火热，在区域供应量过剩的情况下，怎么买似乎更难了。
但做为国家级新区，zf重点发展的板块，国内最大的地下城和第一高楼为代表的重点配套，地铁11号线和4号线的逐步落实，产业的布局，人口的逐步导入，江北的发展仍然寄托着大南京的未来，核心区位置仍不可替代。
受大环境影响，目前的波动只是发展过程中的一个必经阶段而已，我不赞成抢的时候吹上天，冷的时候踩在脚下，没有独立看法的论调。
目前房源处于断供阶段，且土地也处于断供阶段，紫东核心区怎么啦？
深业前期业主维权，收官楼王房源均价2.997万比上次开盘房源价格每套低了30-50万，于是前期业主发起了维权，最后一次开盘有部分人买房人受影响没上车，长期来看，刚需上车还是正确的决定。
刚需切忌人云亦云！连独立的判断都没有的人，想买个好房子本就太难了，如还想投资赚钱更比登天。
作为房产实战派，北哥只考虑最能不能买的实际问题，这里有一个问题不能忽视，抛开zf发展重点方向这个争议，只来看目前小镇实际情况，小镇的价格和仙林湖区域差价并不大，而仙林湖教育商业等等配套十分成熟，而且大都是次新房，所以我个人观点，紫东刚需自住完全没问题，买不了吃亏和上当。
但如果谈其他的，谁能告诉我，这么多核心区到底哪个才是真龙天子啊？
紧靠研创园，四季度有“金陵星图”和“天悦锦麟”两个综合体地块上市，对面青奥板块也有两个新盘上市，各种配套基本都是共享的，共同使得这一片区域热度提升，接棒核心区政务区板块，成为下一阶段江北热点之一，有产业和商业和地铁等等一系列配套，前景值得期待。如果在年底之前市场静淡期内有个合适的首付，竞争力会更好。
目前三盘刚刚加推，复地明日之城，宝龙和紫金（卖完收官），首付相对较高，后面还有一块招商G24地块未上市，整个板块住宅用地比较稀缺，供应量较少，属于卖一套少一套，板块内有南师附小铁北分校、科利华中学铁北分校等学区配套，板块内二手房成交价破6万，有一定倒挂，自住改善客群可以重点关注。

宝能滨江府和万象天地在售，其中万象天地四季除了有现房优势以外，还有万象商业加持，这个板块过去的一段时间是比较火不愁卖的区域，二手房和新房都涨势喜人，只是随着万科燕语光年的临近收官，亟待有新盘补充新鲜血液，二次集中供地的G82被华发拿下，明年中期上市补货。
这里说一下，做为城北第一座大型商业综合体，万象商业体在明年年底开业，必将极大方便区域内群众的生活。
个人认为在市场行情大好的时候，燕子矶有点焦灼，倒是现在，行情归于平静的时候，对于真正需要自住的或者周边改善的买房人倒是好时机，可以静下心来从容地选择真正适合自己需求的入手。
区域日益成熟，有地铁，有金陵中学分校学区，有商业万达茂，有仙林湖，环境和生活体验都较好。区域内在售新房较少，即将上市的是“云樾观山府”含装修包大约3.8万左右，926土拍的湖东的G80刚被中海拿下，最快要明年年中上市了。
对比于新房，区域内二手房性价比也不错，金地湖城艺境，新城香悦澜山，保利罗兰香谷，万达茂等次新房，成交价3.5万-4万，还有高科荣境在五万+，对于一个以自住和改善为主的板块，买房人期望有的它都有了。
呈现两极分化，一般是rh火爆，一边是有盘折扣加大
板块在仁恒品牌带动，热度有一定提升，但主要原因不在这个，而是3万这个价格，还要低首付，还要位置不太差，在南京已经很难了，所以刚需不傻，只是别无选择而已。我知道地铁没通，但通了还能是否能是这个价格呢？
麒麟板块除了已经开通的有轨电车一号线以外，还规划有10号线二期（预计2024年通车，促进作用较大），地铁8号线， 12号线等地铁，而年底开通的S6号线地铁从板块边缘穿过，对板块帮助不大，商业有21万方的荔枝广场和22万方的麒麟宝龙广场，沣麟广场。
随着仁恒的收官，板块内还有，金地时光璟宸和高科紫麟景院等新盘接力，刚需朋友可持续关注。
这个板块没计划写，但好多粉丝问我，统一回复，“仍仅适合自住”，前面招商雍宁府，中海，保利等盘都是有分销的，现在虽有学校和龙湖商业，但价值首先应该由其位置决定，另外现在的情况下，“世道艰难，投资只能掐尖”。
从二次土拍来看，地价上涨0.45万元，毛坯限价到2.45万，幅度较大，预计未来上市含装修包2.7左右。
未来一段时间这一区域应该是浦口区想重点发展的，所以从规划配套，出让地块数量和毛坯限价的抬升，我们能够看到一些端倪。
但最近江北扛把子“核老大”星辉黯淡，隔壁过命的把兄弟“乔五“最近好像也有点掉链子，所以做为毛手毛脚的小弟弟，“小乔”上位还需时日。
类似的区域，还有江宁的正方新城，最新上市地铁口新盘，精装2.6万左右，这两个板块虽然分属江北和江宁，远郊且附近有地铁，总价低，目前都属于比较“刚”的区域。
两个板块开发思路也很类似，从周边低价开始出货，然后核心高价引爆，内外结合互相促进，买的早的价格低，位置弱，配套差，买的晚的价格高，位置好。
跌无可跌，刚需现在可积极看房，明年春节之前可选一些二手笋盘（房主等钱用）随时上车，预算就那么多，做为自住来说便利性和性价比是这一板块的优势。
14：其他版块，需要咨询可关注和私信我(五桥，高新，雨花经开区，兴智，栖霞山，方山南，上秦淮，远郊的龙潭，禄口，六合，溧水，高淳，句容等）

岳阳，南通，张家口，桂林，株洲，唐山，江阴，昆明，沈阳，菏泽等十个城市陆续发布限跌令，限涨价的同时也在限跌价，双向调控，房价既不能大涨，也不会大跌。
九月至今，楼市因城施策，哈尔滨，长春发购房补贴，大湾区多个城市，东莞，珠海，中山，惠州，肇庆，降低二手房转让个人所得税，从2个点降低到一个点，政策有托市救市苗头。
国庆期间，滨州，日照，东营等多地新房降价销售，引发前期业主强力维权，kfs被迫撤销降价，每当市场下行时候，就又闻到了熟悉的味道。
全国有以h大为代表的多家百强房企传出各种不利信息。
5：多个热点城市土拍流拍
截止9月底，全国多地第二轮集中供地收官，广州合计拍卖48宗地，其中23宗底价成交，25宗流拍。
杭州有10宗试水“竞品质”的地终止9宗剩下1宗流拍，合肥挂牌17宗终止9宗，流拍率均超过五成。
南京53宗地，中止11快，流拍1块，流拍率两成多，表现中上，相对较好，且以平均溢价率5.98%，排在福州和深圳之后位居第三，有11块地触顶热度也较好。

9月29日，人民银行人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
国庆节消息，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率，银行放款速度加快。

二手房不好卖的这种情况不会太久，现在买新房的基本都是卖旧买新，真的土豪基本没有房票了，二手卖不动，就没有现金买新房，新房不行了，肯定是不能承受的，这你懂得。

土地流拍这种也是不能长久的，今年流拍的多，那么一年以后，市场新房供应量减少，会出现什么情况？这也是不能承受的

短期内房价的下跌，不改变中长期的上涨，只要经济持续发展，通货pz，核心城市好地段的房价一定还要涨。

本轮政策调控已经见底，市场正在探底当中，趋势惯性形成，不会迅速改变，房价不会马上扭头，需静待市场底的出现，持续目前状态至少到年底，再叠加上市场买涨不买跌，需等待房贷利率下行，和其他政策。

接下来的一些相关政策会有所放松，广州和佛山房贷已经开始出现放松， 政策并不是要把房产打残，是想要这个行业平稳健康发展。

“房住不炒”不会动摇，预计下面的政策放松也仅是针对刚需和改善，针对首套的贷款会保持尽量保证。
但要重视的是，房价一但出现过热上涨，调控就会随时加码进行打击，没有出手的调控工具随时到来。
土地财政不变的背景下，长线来看，房产市场逻辑就一直在，未来，南京房产的热度随着调控的松紧，围绕其价值中枢上下波动，但稳定的主线不会变，我们既不要幻想明天大涨，也不要期待后天会腰斩，平常心买自己真正的需要。

大涨是万万不行的，小涨是可以容忍的，小跌就要想办法稳定的。接下来到明年上半年，是给楼市的适当的松绑，绝对不会有全面的放松。
接下来南京楼市还是由其基本面，由其自身价值决定为主。

七：四季度南京买房建议

由于南京房价在长三角区域的“相对低估”，具备性价比，前景向好，终归会实现价值发现之路，目前难涨亦难跌，调控相当老道，从最近一段时间连续的政策微调就可以看出，南哥会提前出招化解一切暴z和暴d可能性。

我们必须看到，之前针对房地产市场的多次tk，都是出现新问题，针对新问题再出台zc，但现在是完全不同的，现在是预计会出现上z，提前出zc，提前精准打击预期，这是现在调控的重大改变，至于效果如何和最终如何演化，还需要进一步观察。

南京整体上半年成交量不错，和其他热点城市不同，房价并未大涨，市场是健康的。
虽然目前政策见底，惯性作用下，四季度市场会继续下行寻底，等待陆续出现房贷放松，降息，等措施出现，回暖预计在明年春天后，南京房价重拾升势，保持以稳为主的慢牛微涨行情，未来也应不会出现全面的上z和大z。

刚需和改善还是建议早买，仍然以新房为主，四季度随着部分新盘的补货上市，可以从容挑选适合自己首付的楼盘上车。毕竟是自住刚需，接下来如果南京房贷能放松，只要能贷到还是能跑赢通胀的房贷，就可以上车，重要的是选到最适合自己的房子。

面对南京热盘首付普遍五成到八成，限售三年，投资需要多看多挑更加谨慎，优中选优，冲动是魔鬼，宁愿不买也别买错，不买有钱在，买错了钱就被锁死，没有了流动性的房产就成了真正的“不动产”，结果是灾难性的。

针对从苏北或者安徽换房到南京的买房人，仍然随时可以换房，不需要等待，老家的房子行情好的时候换到南京更好，现在虽然老家房产有下跌，但同时南京也在下行，比之前上涨市中相对选择更从容，从长期来看早换比晚换好。

没购房资格的朋友，可利用这段时间，落户，交社保，积极获取购房资格，先拿到门票再做打算。
对倒挂新房，可随时入场，不必观望，不必择时。二手房，需要从现在开始多看房，和中介保持联系和沟通，临近年底，如有房主急用钱降价的笋盘可以积极考虑入手。

有置换改善需求的朋友，可积极卖掉二手房，争取尽快卖房拿到房款，方便上车，虽然比较难，但要去做。

部分房企，h大，l光，t禾，hxx福，f利等，要尽量回避，没这个必要去冒险，购买期房，央企和国企可以优先考虑，其次是相对财务状况较好的民企，回避踩线的民企。下面是衡量房企安全程度的三道红线统计数据可参考：

没有人可以完美抄底，底是一个区间，一个时间段
不要等所谓的bao跌，不存在的
适合刚需买房的时间窗口已经打开，从现在起到明年春天，是较为合适的时间段！

（1）：哥，你年轻的时候最大的愿望是什么？
答：在南京有一套自己的房子
（2）：哥，f价z和d的根源到底在哪里？
答：f子是商品，当然是供需关系决定的，所以，只要供给z大，就吊得了
（3）：哥，中介什么时候会消失？
答：你还一套房都没有呢，就先别操这个心了
（4）：哥，高首付的实质是什么？
答：帮有q人插队，并拦住刚丝
（5）：哥，你是怎么买到那些销售开盘时集体玩失踪的热盘的？
答：我的处世哲学，和楼盘销售炫富，和朋友哭穷。
所以每次销售要卖装修包完成任务，肯定先把我这样的金主招呼好
我有个兄弟小南比我有钱，但他每次去售楼处看房，小面包和小点心都是连吃带拿，到现在人吃胖了，也没买到房子
（6）：哥，你说和h大一样的老板们都bao雷了，以后他们的日子可怎么过呀？
答：别操心许皮带们，再bao雷，他们的日子也比你强一百倍
（7）：哥，什么是二手房指导价？
答：二手房指导价，实质是对二手房实行的限贷，提高首付
（8）： 北哥，你认为北叔和北婶做得对你影响最大一件事是什么？
答：感恩，自己父母做得影响最大的一件事是，他们两个从农村通过努力求学，毕业后来到了县城工作，我这个8线小县城长大的孩子对比农村的同学们，有些许关键性的差别，这些差别是是毕业多年以后才显现出来的。所以，南京的房子没价值吗？
（9）：哥，判断南京市场冷热的标准是什么？
答：你关注的房产自媒体断更的比例
（10）：哥，目前南京房产自媒体分哪几类？
追问：那哥你属于哪一类？

今天偶尔在论坛上看到，一个虚拟币玩家的分享：核心资产中最靠谱的是核心城市的核心房产和btc。乖乖，连btc玩家都把核心城市的核心房产排在前面，从一个侧面也反映了这一类房产大家在认识上的高度统一，当然，苏北哥并不是在推荐后者，请忽略。
最近，在国家统计局发布的《第七次全国人口普查超大，特大城市人口基本情况》，南京位列14座特大城市之列。
除了北上广深等一线城市，南京，杭州，成都等强二线，准一线城市肯定算核心城市。但是不是买南京房产就一定会升值，一定能跑赢通胀？
我们回首2017年之后的这几年，未必！比如桥北，在这几年中就处于缓慢下跌状态。大部分的区域处于不温不火的温吞水状态，只有河西，南站附近，鼓楼滨江，新玄武，燕子矶，江北核心区隧道口等区域则保持稳定上扬态势。
在当前二手房挂牌量持续走高的前提下，优质和稀缺才是升值保值的重要保证。

2：买倒挂盘就可以稳赚
二手房指导价出台，部分银行二手房停贷，贷款利率提高等等调控政策，都会造成二手房的挂牌量加大和二手房的交易周期拉长，影响到二手房成交价格，从而降低一二手房倒挂的预期，降低新房摇号的参与热度。
比如，现在一二手倒挂一万的某新楼盘，等五年后可以交易的时候，倒挂的这一万元未必能兑现。你将来可以出售的时候，也可能缩减到倒挂三千，那么减去资金成本，你也许是亏的。
这时候，有人会问，有没有买了就稳赚的房子？
答：老铁，你这等于问我福利彩票的开奖号码是多少！
我们以江宁禄口的翠屏城为例，2019年1月份，江宁禄口的翠屏城最后一次开盘，毛坯均价12218元/㎡，当时宣传该小区一二手房倒挂约6000元/㎡，吸引了8238人买712套房，中签率仅8.64%，平均11人抢一套，妥妥的摇号倒挂热盘。

上面是2018年底链家网有一套曾经成交价格到过接近1.8万，时隔两年半，下图是最近两年二手房价格走势，和2021年九月份链家网上其中一套的成交，成交价格又回到了起点1.2万，曾经的倒挂6k去哪里了？
用苏北哥质朴无邪（同牙）的语言来描述就是：你看得到的肉，未必吃得着，你以为是锅里煮熟的鸭子，也许它就真的又飞了！

关于准备买南京学区房的投资的朋友注意了！国家已经在抑制学区房的涨价，推进教师交流轮岗，以及学位指标到校，治理教育的内卷问题，北京的多校划片政策，上海的中考招生新政，录取方法从提前招生+统一招生，改成自主招生，统一招生，名额分配综合评价录取，定向指标到校，差学校学生考上重点学校的几率也不低。对抑制学区房房价均起到了一定的效果。
杭州的增加分配生政策+中考难度降低，把重点高中的录取名额更多的分配给了普通高中，中考数学的难度降低到小学水平，让学渣也能考满分，明显降低了学区房的作用，已经开始击溃学区房一直涨的神话。
目前，全国除了“北上广深”以外已有多城市已经开始打击学区房炒作，兄弟城市都是有样学样的，啥时候到南京？
我说不准，但我知道在提高出生率，减负的背景下，凡是和新生人口政策抵触的都要被干掉，一切不利于生娃的行业都要小心，教育培训，医疗，互联网垄断，都被精准打击，我d现在要打掉学区房上涨的预期，d要做的事情，我等p民千万不要轻视其决心和力量，所以我选择避坑即可
多年的野外生存经验告诉我，别和趋势作对，永远和d站在同一战线上，才能活得好活得久，接下来大概率的是一线和强二线学区房炒作熄火，三四线学区房可以区别对待，影响不大。
学区是买来自用的，不是用来投资的，如果能够在买房的时候，有个学区更好，但我不愿意在学区上支付额外的成本，属于锦上添花的我却之不恭，投怀送抱的我半推半就，如果是刻意追求的，或者已经有学区部分溢价的，我会回避。
有部分家长，打着为孩子未来着想，重视教育的旗号，行炒房之实，买个学区房，孩子能上好学就上好，上不好反正房产还会升值，家长也不亏，多年以后也能心安理得的面对孩子，说老爹尽力啦，你自己不够努力呀！这种思想不但是要不得，而且后面可能有风险。
另外，孩子是不是有这个天赋，他想不想读书，还有家长的言传身教，以上这些在孩子的成才中占据主要因素，所以能想通这些，就顺其自然吧。
最后，我说这么多不是为了诋毁学区房，长期来看学区房会有其存在的价值和市场，只是目前最近两年是政策打击的风口，除了自用的随时买，投资建议暂避而已。
带学区预期，但没有因为学区而单独加价，这种房子较为理想，看到这里是不是觉得我做白日梦呢，嘿嘿

苏北哥在咨询中经常遇到一些苏北或者安徽粉丝，他们都在自己家乡有多年成功投资房产的经验，提出的有代表性问题如下：
（1）：苏北哥，请帮我推荐市中心新街口附近的新房，我不买其他区域，我老家的房子就在市中心
老家比南京城市规模小，南京老市中心通常没有新土地供应，没投资价值的老破小较多，而且即使偶尔有新房也价格很高，周边居住改善需求才可考虑。
（2）：苏北哥，我不买核心区的房子，请帮我推荐江南的，江北未来这么多投资客，二手房最后卖给谁？ 我们老家那边的新区就没发展起来
老家的新区不是国家级新区，江北选好一线稀缺的位置，没必要担心，符合自住买房人需求的二手房会有市场的。
其实上述问题，在南京本地买房人中间也会出现，你以前认为的成功经验，也许只是运气，是你买房买得早而已。每个城市都有其特性，南京是个多中心，房价扁平化的城市，我们务必具体到各个区域和楼盘多考察，兼听则明，勿生搬硬套之前的经验。

买房不就是花钱吗？很简单的
经常有外地买房人，随便在网上找个满嘴跑火车的“砖家”，砖家自己都没买过两套房子，但谈起房产来头头是道，还对你态度特别热情，爷前哥后，免费细心的给您介绍，上帝的感觉是找到了，但通常发现车也上错了。
遇事情多问几个为什么？凭什么好房子就等你这“上帝”来买，智商税，他不收，也会有人来收。
上天是公平的，苦心人天不负，一分耕耘一分收获。
买房不简单，几百万的房产，要想不踩坑，就要放下虚荣，踏踏实实，多分析，多对比，多研究，多看盘，付出自己的努力，找到最适合自己的那一套房产。
买房过程中的“上帝的感觉”就是你的失败投资的对价。

南京的房子对刚需来说算是很贵了，自己刚刚工作，即使“997”也没攒下几个钱，一般都需要家庭的支持，想想父母多年的积蓄，省吃俭用，再加上低声下气去和七姑子八大姨借来的钱，万一买了房以后，房价跌了，家里可是负担不起的。
就别说真跌了，就是下一次开盘比买的这次销许价格批低一点，也睡不着呀，比如上次的紫东某盘，别人比我们晚买不到一个月，一样的房子比我省30万，我是维权还是退房呀？我们小门小户的多久才能赚30万！
钱来的不易，就谨慎，谨慎半年一年，房价一平方涨一千，一套房就涨十万
所以，买房谨慎是正确的，但是方向定了以后，就要果断的去实施，行动力是关键，对刚需来说，早上车总是不错的。
正所谓，买房无技巧，全靠买得早。

特别是首套房，可以享受首贷比较大的贷款比例，较低的贷款利率，一定要用足杠杆，到处找砖头来垫脚，尽量和亲戚朋友借，买自己最大能力的可够得着的房子，切记不要量力而行。
很多年轻买房人刚工作买首套房，怕有压力，买了郊区，无论升值还是置换脱手都和热点地区没办法相比，一两年之后有了积蓄，想换也换不了，后悔的人大有人在，年轻人除了提升自己靠工作赚钱以外，资产的升值十分重要，后面的房产可以用首套来置换，所以首套就变得相当重要起来。
北哥买了多次房，但每一次我都感觉自己钱不够用，感觉房子贵，压力山大，但也买过两三年后，随着收入的增加，房价的上涨，好像压力也就烟消云散了。
人无远虑必有近忧，今天的没压力，代表后面会用更长的时间来弥补。

公寓不限购不限贷，精装修，地铁口，甚至买一层送一层，小户型总价低，还能出租还房贷，听起来好处多多，真的好诱人。有些年轻的刚需朋友总是咨询我，南京房价太高真买不起，是不是能先买个公寓过渡一下？
公寓升值空间相对小，大部分跟不上住宅脚步，即使升值了以后，交易成本又较高，可怜的涨幅中的很大一部分要交给zf。
商业水电，使用成本较高，有业主出租给商业，邻居杂乱等等，也是问题
另外，你肯定不想一辈子住在小公寓里，但问题来了，因相对受众较少，所以转手很难，特别现在一般住宅二手房都不太好卖的情况下，公寓就更难了。
年轻人买个小公寓先上车，升值了，再置换，听起来很美好，但这个上车容易下车难。
但公寓并非绝对不能买，买过住宅已被限购的，又没有其他投资渠道，只求每年百分之五比理财强点，选个好位置的，买来收租未尝不可，但这只适合很少部分的人。

房产限购限贷等调控政策，是因为热点城市需求大于供给，目的是抑制房价的过快上涨，保护刚需，当由于调控的加码造成房价横盘或者下跌，这时候就要选适合自己的房子尽快上车，你这时候不出手，难道等下一轮政策放开，房价上涨后再买吗？

苏北哥，所写所述的，全部是真实的买房经验。你的每一次关注都是对我最大的支持！
苏北哥， 男，现居南京，11年金融工作经历，8000元白手起家，95年开始创业，连续多次跨行业创业均获成功，买入并持有1000平米商铺，买卖过近二十套房产的，有16年房产实操经验，目前持有南京房产n套，苏北商铺n套，其他住宅若干，真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流