11月21日，北京迎来冬天的第一场雪。有人在朋友圈分享喜悦，而有人则在零下两度的北京寒冬中，面临无家可归的窘境。

在多次爆雷的传闻后，蛋壳公寓已经有很多租户，出现了停网、停水、停电的情况。收不到租金的房东，只能把风险转嫁给租客，勒令租客立即搬出房子。

有数十万蛋壳的租户，每天都生活在随时被驱赶的可能中。

我在朋友圈看到显微故事的文章，《一场发生在蛋壳维权群的「内战」：房东被踢出群、租客被贴条换锁》这篇文章被疯狂转发。

文章中说，因为迟迟得不到回应，全国各地的蛋壳租户，已经自发成立了互助维权群，人数高达5000人。大家会按照欠房东租金、被房东警告、上门收房等不同标签进行分类。而无奈的房东被房客看做是与蛋壳一伙的恶人，被踢出群。

没有办法说到底是租客的问题，还是房东的问题，双方都在维护自己的权益。

吊诡的是，作为始作俑者的蛋壳，不仅从未出面，拿出明确的解决方案。在传出被我爱我家接盘之后，美股股价反而连续三天上涨，从11月17日的1.41美元低点回升到4.02美元。

数千用户维权无门，资本市场却埋头狂欢。作恶者躲在远处，只留下良善的普通人互相为难。

在此不得不说一声：操。

在看了这么多新闻以后，有许多人不太理解。既然长租公寓这个模式如此危险，为什么还有这么多人选择租长租公寓？

其实如果你把自己想象成一个刚成为北漂的应届生，就不难理解了。

我之前在《租房防坑指南》的视频里提到过，租房要先选地段、考虑租金、找好中介等等。但说实话，能理性做决策的总是少数人。

为什么呢？因为房租太高了。如果人人一千块钱就能在大城市租到合适的一居室，那大概没人会不理性。在我的人生经验里，许多非理性行为，其实是被囊中羞涩逼出来的。

租长租公寓就是一个典型的案例。

在今天的北京，你想要在一个还过得去的地段，租一个还过得去的单间——注意我说的是单间，差不多是一个20㎡以下用来睡觉的卧室，客厅、厨房和卫生间基本都是公用。就这样的单间，每月的租金3500元以上是不夸张的。

然后北京的房租，除了押一付三之外，因为房东在市场中属于强势方，所以一个月房租的中介费，也是租客掏。

也就是说，你刚刚毕业来到北京，什么也没干，就要先掏17500元用来落脚。所以很多北漂初期都只能靠家里补贴。

这个时候你是很难拒绝长租公寓的魅力的。

因为单从租房体验来讲，长租公寓绝对属于性价比高的那种。为什么呢？

介绍长租公寓坑在哪里的文章和视频都很多，租金贷想必大家都听过了。

一般来讲，长租公寓分为三种形态：

一是以自如、蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓，他们在各个小区住宅楼里承租房间，再通过装修改造之后出租。

二是魔方公寓为代表的集中式长租公寓，将一整栋楼租下来，改造成公寓出租。

三是万科、龙湖等头部房企，因为资金量充足选择自持土地建设长租公寓，自主装修和出租，相对来说更规范。

不过无论流程有多规范，始终逃不过一个灵魂拷问：到底能不能赚钱？

像蛋壳这类长租公寓，本质上属于二房东。正常的挣钱方法肯定是通过低收高租获得现金流差价，用来提升服务和维护房屋。

实际上，房企、运营商、租客和房东都没有想到，长租公寓的落地和盈利，远比想象中困难得多。

无论是公寓运营商还是传统地产巨头，至今为止都还没有找到可行的租房盈利模式。

业界龙头万科，位于北京的成寿寺长租公寓项目，是全国首个集体用地长租公寓项目。但是在 2020 年 7 月第一批用户入住后，第二批公寓的交付一直在被延期。

这是万科和村集体合作的项目。村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目 45 年经营权，村集体享受保底收益以及经营分红；万科则负责产品打造和服务运营。

2016 年 11 月，当时各大开发商信心爆棚，都想在长租公寓领域分一杯羹。

北京万科是第一个吃螃蟹的公司。

经过与保利、绿地、首开等房企竞价 30 多轮，确定 100% 自持和多次方案评审后，万科最终以 109 亿元总地价，将海淀永丰 18 号地和 19 号地收入囊中，土地单价超过 36000 元 / 平方米。

万科在这块土地上开发出了翡翠书院，全国首个自持 70 年产权租赁房，对外只租不卖。

2018 年翡翠书院入市，最终的方案是，月租金最低 1.5 万起，想要入住需要一次性缴纳 10 年租金 180 万，别墅租金 10 年 500 万元，承租人拥有转租，优先续租的权利。

那么问题来了。这种租法，我为什么不买房呢？这种「以租代售」的模式，外界并不看好。

结果是，2018 年翡翠书院出租 150 套，2019 年出租量暴跌到 70 套，到了 2020 年末，有记者了解到全年出租不超过 10 套。

而哪怕做到入住率全满，万科翡翠书院的净运营收益率也不到 3%，可以说是基本不盈利。

而对于蛋壳这类分散的长租公寓来讲，扩张市场的唯一方式就是拿下更多房，因此成本只会不断上升。

就是这样一门几乎看不到盈利希望的生意，却诞生了两家上市公司。

这其中主要是因为，2019 年，以蛋壳为主的长租公寓平台，给资本市场讲了一个新故事，叫做单位经济模型盈利。

也就是说企业抛开管理、营销等公摊费用，就单个房间盈亏平衡来看，如果单位经济模型盈利，就可以通过扩大规模来摊薄固定成本，实现盈利。

蛋壳招股书显示，从 2015 年到 2019 年，运营的房间数量增长 166 倍，截止 2019 年 11 月 30 日，总运营公寓数量达到 43.2 万间。

从 2016 年 9 月到 2019 年 11 月，自如管理的房间也从 25 万间上升到 100 万间，号称精细化管理的青客公寓，运营数量也从 2016 年的 4.42 万间到 2019 年的 9.73 万间。

想要实现单个房间盈利，就必须疯狂地抢占市场，这是一场没有尽头的游戏。

最早这种二房东买卖，其实走的是房子里租客越多越好的路子。比如我从房东手中，以9000的价格拿走一间三室一厅的房子，再以平均每间3500的价格租出去，我的利润就是1500。

但是扣去装修、运营费用，这个利润在资本眼中确实不够看。于是隔断间应运而生。

如果把这个客厅再隔出两间房来，这样三室一厅就能租给五个租户。即使我把平均每间租金降到3000，我的利润也大大增加了。

这也是为什么在大城市里，一室一厅均价更高。对于机构来说，一间房租给一个租户是最不合算的。

自从各大城市严厉打击隔断房，这种操作变得越来越少，相对利润也就变低。

这样赚钱实在太慢了，而且要疯狂抢占市场，就必须有大量资金做支撑。长租公寓平台和租金贷公司捆绑，就是在这个时期出现的。

在租客与长租公寓签订租赁合同时，通过长租公寓和金融机构的合作，引导租客办理贷款。

这样长租公寓就能从金融机构拿到预付的一年房租，从而获得充足的现金流。而租客以为自己每月是在交房租，实际上是在还贷款。

至于具体怎么引导，我稍后会讲。

租房，实际上已经变成了金融产品。在有了充足的现金流以后，长租公寓就可以加杠杆，拿下更多的房子，不断去滚雪球。

而且既然已经成为一种金融产品，资本压根就瞧不上低收高租这种挣钱方式了。我唯一的目的就是扩张市场，只要扩张市场就能挣钱，在这个过程里还能迅速挤死同行。

于是，为了抢房源，很多机构都采取了高收低租。7000收的房子，6000就租出去。亏是不可能亏的，反正我从金融机构预支了一年的租金，风险都在租户和房东身上。

2018 年 9 月，一位北京天通苑房东在水木社区论坛发布了一篇名为《资本盯上租房，要吸干年轻人血》的帖子。

帖子中提到，房东拥有一套 120 平米的三房，出租心理价格在 7500 ，结果自如和蛋壳两家争抢，最后蛋壳出价 10800 元拿下房子。

资本的魔幻，你永远想象不到。这就是为什么长租公寓性价比高的原因。6000块让你租到7000的房子，那性价比能不高吗？

另外，长租公寓机构，真的是非常能洞察年轻人的需求。

市面上的大部分长租公寓，在拿到房子后，都会进行装修或翻修。

他们刻意把装修风格做成非常小清新的简装，再配几个好用的电器，花不了多少钱，但足够让北漂的年轻人体会到家的温暖了。

你要是还犹豫也没关系，不怕租金上吃亏，就怕你不租。为了诱导你租房，引导你用租金贷，长租公寓还能「放血」，提供押金全免，首月租金减半这种优惠。

最骚的是，用租金贷租长租公寓的大部分人，压根就不知道自己其实是还贷，以为就是正常的交房租。

这基本也是目前市面上各种贷的常用推销方式。

经历过多次新闻教育后，普通年轻人大体还是知道，贷款这个东西，是不能随便碰的。大家谈贷色变，你要一上来就说是贷款租房或者贷款干别的什么，一般人也不会乐意。

诱导这个方式，总是一步一步侵蚀你的底线，拉你入坑。

一开始，刚走上社会的年轻人，被租房市场一顿暴打，兜里的现金很难支撑自己租到心怡的住所。

这时候长租公寓的管家带你看了类似蛋壳的公寓后，这个性价比由不得你不心动。

一般这种招聘来的管家年龄也不大，跟你称兄道弟，一起吐槽吐槽高昂的房租，拉近关系，心理上就减弱了防线。

价格方面，见到你还在犹疑，管家就会跟你说，我们机构专门为应届生提供了优惠，但是有名额限制。

然后开始装模作样地给主管打电话，给你申请名额。挂掉电话后就告诉你，他硬是帮你争取到押金全免，首月房租减半的名额。

情感上，你会对他有感激。理智上，房子性价比确实不错。如果省下押金和半个月房租，对应届生来讲，这省下的一个半月房租可不是小钱。

之后，管家就开始帮助你办理「手续」，实际上是操作借贷。即使你在这个过程中有疑惑，管家也会用「正常手续流程」这种理由来搪塞你。

何况心怡的房子就在眼前，你也很难说服自己找到更合适的房子了，于是只能按他的操作来办。反正等到流程走完，管家佣金到手，后面发生任何问题，也不关他的事了。

而对于房东来说，自己要么没时间去一个个接触租客，要么不想花钱装修或翻新，能把房子甩给长租公寓公司一步到位，坐收房租，自然也乐得清闲。

无论在租客还是房东眼里，中间的机构总比陌生人的可信度要高。

所以长租公寓这个概念虽然狗血，但在资本眼中是个没有毛病的故事，因此也乐于进行投资。尤其在前几年，市场上热钱也多，这种目标用户群体是年轻人的故事，一讲一个准，资本非常乐意掏钱。

一年内，就有六家长租公寓机构获得了千万美元以上的融资，各个都市值疯涨。

贝壳研究院统计，长租公寓在经历了野蛮扩张后，2018年龙头企业的股权融资高达74亿人民币，是2017年的3.6倍，到了2019年9月股权融资额高达114亿。

这种把实体打包成金融项目的玩法固然挣钱，同时也面临着巨大的风险。

在这种情况下，长租公寓公司必须保证高入住率，也不能突然间有大量房客退租，否则就会面临资金链断裂的风险。也有部分公司，直接把融资投向股市和资本市场，增加了亏损概率。

这是个非常非常脆弱的系统。

早在2018年8月19日，原我爱我家副总裁胡景辉就大胆预言：长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。

就在胡景晖做出预言的第二天，杭州鼎家运营的鼎寓云就因经营不善，资金链断裂。

紧接着8 月 26 日，上海长租公寓平台爱公寓被爆出资金链二次断裂，四个月之前它就已经爆仓过一次了，当时中元世家资产管理公司以 1.3 亿收购 100% 股权，帮助它渡过难关。

同年10 月 16 日，上海寓见宣布出现资金短缺，已经没有任何资金可以调配，无法支付业主的租金。

一个月后，北京昊园恒业爆雷，这家公司 2014 年才成立，短短 4 年间收购 52 家中小企业，在 2017 年管理公寓数量就突破 10 万间。

短短几个月时间，长租公寓雷声四起。

蛋壳面临的问题和同行相比没有任何区别，只不过它资金量更大，在当时尚能维持系统的运转。但是疫情的到来，成为压垮骆驼的最后一根稻草。

为了自救，蛋壳在疫情期间，一方面施压房东，让房东减免租金。一方面抬高租房价格，两头吸血。

可杯水车薪，这套系统最终是玩砸了。

同一时间，监管的利剑已经停留在了长租公寓企业的头顶。

根据不完全统计，2020年9月以来，上海、重庆等七个城市，针对长租公寓市场发布住房租赁风险提示，提醒承租人谨慎选择合作企业，警惕「高进低出」、「长收短付」的易暴雷公寓企业。

在资金监管方面，杭州、西安、成都、南京4城出台新政，建立住房租赁资金监管制度，启动专款专用账户，通过银行专用账户对长租公寓积累的租赁资金，进行监管，避免违规挪用。

自9月30日正式实行租赁资金监管制度以来，杭州成为公寓企业暴雷重灾区。

魔幻之处在于，这些长租公寓机构，为了挣钱，把风险担给了房东与租客。

当问题爆发，这些机构早已挣得盆满钵满，提前跑路，徒留下租客与房东对峙，或者金融机构对租客的追责。

这些怀抱梦想，来到大城市打拼的年轻人，最后在北京的第一个雪夜被赶出去，只能重新寻找居所。

即使事情发展到这个地步，长租公寓留下的烂摊子，还得整个社会为他们擦屁股。租客、房东，甚至金融机构都在想办法，唯独始作俑者，没有任何行动。

用我朋友的话说，长租公寓这个模式，除了给中介方一个卷款跑路的机会，没有任何一方得利。

那对于我们普通人来说，面临这种情况怎么办？

我在《租房防坑指南》的视频里曾经强调过，不要租公寓，这是最安全的办法。

为了避免陷入「钱花了，没房住」的尴尬状态，第一选择还是找靠谱中介，和房东沟通直接租房，哪怕房子环境差点，也好过担风险。

然后是合同问题，我在做直播的时候专门请律师朋友给大家讲过，走上社会第一步就是学习看合同。现在看来还是很有必要把当时的信息整理下专门做一期内容。

像要求你手持身份证拍正面照，就一定要注意，因为这是走贷款的基本流程。

这个不仅可以应用到租金贷，还可以应用到任何套路贷中。

签合同时，永远记住先看合约有效时间。对普通租房来讲，这时间不宜过长。

有的租客选择一次付清半年甚至整年房租，因为打折优惠力度更大。但是以我的经验，为工作租房，一年一换是常见现象，甚至一年搬两次都不稀奇。中途退房或者出现问题，退租的难度一定是地狱模式。

最后，这是一点出于私心的建议。

当机构跑路已成既定事实，租客和房东都是受害者的情况，我还是更偏向租客。

首先相比之下，租客是这个系统中最弱势的一方。有的房东勒令房客当晚搬出，租客根本不可能马上找到下家。

其次租客并非没有履行合约，确实在每月交房租。房东将房子托管给长租公寓机构，机构不付租金，房东有权收回房子的合约，并不约束作为第三方的租客。

所以面临特别不近人情的强势房东，在法理上租客是占优的。之前确实也出现过机构爆雷跑路，房东赶人，租客起诉房东胜诉的案例。

刚出校门的年轻人，脸皮薄，突然遭受这种冲击，一时间很容易懵。

但此时此刻，你没有犯错，你的权益正受到侵害，所以暂时放下矜持，做个不那么好说话的人。

也希望所有在外漂泊和打拼的年轻人，能拥有一个稳定的家。

《房企长租公寓规模半年考：万科泊寓第一，龙湖冠寓第二》—新京报

《长租公寓公然搞起“割韭菜全套培训”：在极短时间内完成入场和爆雷》—每日经济新闻

《你住的长租公寓扛不住了》—投资界

《2020毕业季租房洞察报告：毕业租房，半数青年租金不到2000元》

一转眼已经在泊寓住了半年了，当时看房的时候，寓姐（也就是泊寓的管家）就跟我说了泊寓的一些智能化设置，比如智能门锁、智能水电这些，对于我们这种经常忘记钥匙，曾经只能寂寞等待室友开门的人来说，泊寓的智能门锁真的很方便，被这些智能化设备感动的我，最终选择了泊寓。

我现在觉得住在泊寓可以体现公寓智能化并且特别便利的应该就是泊寓app了。相信大部分住在泊寓的泊友们，都有用过泊寓app吧？泊寓app的实用性、便利性都为日常生活提供了帮助。当然，泊寓app不仅针对我们这些住户，对于想要选择泊寓的人来说，也是非常好用的。

首先泊寓app上面是可以云看房并且预约的，泊寓app中的房源图片是他们的样板间图片，基本上房间结构在和我实地去看房的时候没啥区别。像大家比较关心的房源户型啊，还有房子的面积大小啊，都是可以看得到的，如果有确定自己比较喜欢的房子以后，上面也会显示租金的价格参考。

其次，我当初决定签合同的时候，因为工作原因太忙没有时间到店签约，和寓姐取得联系并沟通后，寓姐告诉我，可以在App内线上签约。我觉得这个功能很方便，简直是为忙碌的上班党量身定做！
在搬进来的这段时间，有一次灯出了问题，我就在App里申请了报修。我看到维修师傅接单没多久，寓姐就联系我，问是否在家，那会因为在上班，所以后来拜托寓姐带着师傅帮忙进房间检查问题，全程还拍照给我看！

有的时候我也在想能不能通过泊寓APP交到朋友。因为泊寓定期会举办大大小小的社群活动，并且会在APP内发起报名，通过这些活动可以认识许多小伙伴，比如之前包括举办的一个“泊阅会”的活动，就是一群小伙伴聚在一起了解并探讨各自养成的阅读习惯，以及对于已读过的书的部分见解和读后感，在这个活动中我认识了几个谈得来的小伙伴。除了在APP上面提到的活动，泊寓店里也会有其他的惊喜，比如每逢节假日都会有活动，中秋、圣诞等等活动我都参加过了哈哈。

除了上面提到的内容之外，APP还有很多日常可以用到的功能，比如线上报修、线上看水电表的读数、并且在线上修改自己的门锁密码、在线看当月账单什么的。租房人想要了解的信息基本上一个APP就行搞定了！

每个月5号左右，会收到app推送的账单，可以在里面看到上月水电的明细还有房间租金明细，如果对账单有疑问的话，也可以去找寓哥寓姐，他们会帮忙检查上个月的费用情况。我之前有一个月经常出差，但是收到账单的时候却发现电费还是很高。在联系了寓哥寓姐以后，寓哥寓姐也是积极帮我核实情况，发现原来是我出差的时候有电器忘记关了，一直在运转，才导致了电费和我心理预期有偏差。这里也要感谢寓哥寓姐在百忙之中帮我解决问题，服务的态度让我感觉到自己的小事真的有被人重视。这件事情之后，我觉得泊寓的透明化账单挺好的，减少了我们在水电费用度的疑虑。

单说泊寓app我觉得做的还是挺不错的，给我提供了很多便利吧。如果泊寓在APP的功能设计上面再增加一些有趣的小功能就更好了，比如和其他泊友直接在APP上沟通啊，聊天室啊这些，感觉有这些功能会让APP更加有趣~