作者：中债资信房地产行业研究团队

行业篇《我国商业地产供需现状及未来景气度解析》中对于全国商业地产供需格局及行业景气度的分析：我国商业地产行业呈现一定供给过剩，不同区域、业态下的景气度分化显著；在此行业背景及竞争环境下，我国商业地产租金水平低于国际发达国家水平，商业地产投资回报期长已使得开发运营企业陷入进退维谷的境地。

我们先不去论万达商业不满港股估值而退市是否是“过度自信”，但至少我们可以看到商业地产的估值之谜大可影响一家龙头房企的进退之路。2016年底以来在房企融资重重受限的政策环境下，先是购房尾款、物业费等房地产行业资产证券化产品的蓬勃，近期又是保利租赁REITs引起行业瞩目，不论是高层政策端还是房企均想在存量物业这盘棋上寻求出处，而底层资产的估值就将是一个不容回避的最根本问题。

本篇研究我们就将从商业地产的估值方法出发，旨在探讨商业地产估值合理性的判断依据及方法。

（1）会计计量方式及报表影响分析：我们对国内及国际准则下的投资性房地产会计准则差异及计量倾向进行了对比、梳理，并对不同计量方式下的财务报表的表现及影响进行深入分析。我们认为投资性房地产公允价值计量模式对利润表的影响具有两面性和更大的不确定性，房地产企业借助公允价值评估对利润进行调节更具有便利性和即时性；

（2）估值方法详细梳理及案例分析：我们对投资性房地产目前的估值方法进行了梳理，结合发债房企投资性房地产账面估值的梳理及案例分析。我们认为在对投资性房地产合理性判断时可以通过公开资料披露的商业地产估值结果及租金水平，倒推该商业地产的资本化率，并将结果与该城市/区域同类型商业地产的平均资本化率进行比较，若大幅低于城市/区域平均资本化率，则该商业地产或存在价值高估。

一、投资性房地产会计计量模式介绍

（一）会计计量模式介绍

根据《企业会计准则第3号》定义，赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。对于房地产企业来说，投资性房地产主要为自持出租的商业地产，包括商场、写字楼、公寓、住宅底商等。中债覆盖的289家发债房企中，有224家房地产企业拥有投资性房地产，其账面价值占资产总额的10.68%，占比一般。

1、初始计量——国内、国际均规定按照成本计量

在投资性房地产初始计量方面，我国会计准则和国际会计准则均规定投资性房地产应按照成本进行初始计量，外购的投资性房地产实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自建投资性房地产建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。

2、后续计量——与国内相比，国际更鼓励公允价值计量

从投资性房地产的会计计量模式来说，主要有成本模式和公允价值模式两种。

国外方面，根据国际会计准则第40号，投资性房地产的后续计量可采用公允价值模式或成本模式，并将选定的会计政策用于其全部投资性房地产，使用公允价值模式列报更为恰当，鼓励但不要求企业根据具有独立资格的评估师的评估确定投资性房地产公允价值。

国内方面，根据企业会计准则第3号，企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量，但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。采用公允价值进行后续计量的，不得再转为成本模式计量。

投资性房地产转换包括投资性房地产与自用房地产/作为存货的房地产之间的互相转换。

成本计量模式下转换不改变计量或披露成本，转换直接按照账面价值进行。公允价值计量下的互相转换国内外会计准则上存在一定差异：

国外方面，公允价值计量模式下，自用/存货房地产与投资性房地产互相转换的，按照转换日的公允价值计量，公允价值与账面价值的差额均计入当期损益。

国内方面，公允价值计量模式下，自用/存货房地产转为投资性房地产的，投资性房地产按公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益，大于原账面价值的差额计入资本公积。投资性房地产转为自用/存货房地产的，按照转换日公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额均计入当期损益。

（二）计量模式选择倾向

我国会计准则明确提出了企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用公允价值计量投资性房地产的必须同时满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场和企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似（同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物;对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地）房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计，在我国房地产市场成熟度尚较低的背景下，我国会计准则较为推荐的计量方法为成本法，对于要采用公允价值计量的企业提出较为严格的前提条件，且一旦采用公允价值计量就不再允许转回成本模式计量；国际会计准则认为采用公允价值列报更为恰当，与我国会计准则计量的倾向性差别明显。

由于财务会计报告的主要用户是外部投资者，对会计信息质量的决策相关性要求较高，因此国际会计准则委员会在对投资性房地产计量时更加推崇公允价值计量模式；而我国会计信息披露的监管机构有证监会、财政部与证券交易所，财政部在会计准则中表明了对成本模式计量的倾向，证监会在《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知》（证监发【2006】136号）中指出上市、拟上市公司应谨慎适度选用公允价值计量模式，上市公司不得为了粉饰财务状况和经营成果，利用公允价值计量模式调节各期利润。从监管层的态度看，国外注重会计信息的决策有用性，支持公允价值计量模式，但我国监管层更注重会计信息的可靠性，在我国房地产市场及证券市场成熟度不足的情况下，更推荐成本计量模式。

国际会计准则对投资性房地产的披露要求较高，如果采用公允价值模式计量，企业应披露确定投资性房地产的公允价值所采用的方法及重要假设，并说明公允价值的确定是否具有可比的市场数据，若缺乏可比的市场数据，则需说明公允价值确定所依赖的其他因素以及对具独立资格的评估师所作评估的依赖程度；如果采用成本模式计量，需要披露公允价值无法可靠计量的原因及公允价值可能处于的合理估计范围，成本模式计量的投资性房地产其披露成本亦较高。我国会计准则针对成本模式只要求披露投资性房地产的折旧、摊销及减值情况，对公允价值模式计量的要求披露公允价值的确定依据和方法，及公允价值变动对损益的影响。

从信息披露成本看，在我国成本计量模式的披露成本要远低于公允价值模式，而在国外，即使采用成本模式，也要对公允价值无法可靠计量的原因做出合理解释并估计可能的公允价值，披露成本与公允价值模式接近。

（三）两种计量模式的会计处理及对财务报表的影响

根据我国会计准则，无论采用成本模式还是公允价值模式，投资性房地产在初始计量时没有差别，但在后续计量、转换及处置时会对企业财务报表产生不同的影响。

成本计量模式投资性房地产通过每月折旧对利润表产生影响，但公允价值模式不对投资性房地产进行折旧，利润表中体现的是公允价值变动，对利润表的影响具有两面性和不确定性。

（1）成本模式下：第一种，投资性房地产转换为自用房地产或存货，转为自用房地产的对报表没影响，仅为列报科目之间的转换。转为存货的则在后续计量中不再计提折旧，成本随房地产项目销售进行结转，短期内能改善利润表；第二种，自用房地产或存货转为投资性房地产，自用房地产转换仅为列报科目之间的转换，对报表无实质性影响。存货转为投资性房地产后需要定期计提折旧，短期内对利润表产生一定不利影响。

（2）公允价值计量模式下：第一种，投资性房地产转换为自用房地产或存货，转换会影响当期利润表，转换日公允价值与账面价值的差额，无论是借方差还是贷方差，均计入当期利润表，对当期利润表影响具有两面性和不确定性；第二种，自用房地产或存货转为投资性房地产，转换日公允价值高于账面价值，则差额计入资本公积，不影响当期利润表；相反则计入公允价值变动损益，直接减少当期利润。

投资性房地产处置时，处置损益均通过处置收益和账面成本的差额体现。在账面价值模式下，账面成本为处置时点的账面价值。在公允价值模式下，账面成本则为初始入账价值。两种模式下的处置损益对利润表的影响程度不同。

综上可知，投资性房地产公允价值计量模式对利润表的影响具有两面性和更大的不确定性，因此房地产企业借助公允价值评估模式对利润进行调节更具有便利性和即时性。根据2016年年报数据，中债资信覆盖的发债房企中，公允价值变动净损益对利润总额产生正向影响的共有104家。

二、投资性房地产公允价值评估方法

用成本法计量投资性房地产的成本数据可得性好，而使用公允价值模式计量需要对公允价值做出合理估计。我国《企业会计准则第39号——公允价值计量》中，明确提出“企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术”。 

公允价值估值技术主要包括市场法、收益法（或称作资本化法）和成本法，相关定义如下表所示：

市场法又分为直接比较法和间接比较法。直接比较法以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法，如购物商场的修正因素可考虑评估对象和参照物的区位状况、品牌定位、装修情况、开发商品牌溢价等；间接比较法是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基础，分别将评估对象与参照物整体或分项预期对比打分从而得到评估对象价值。

收益法根据评估对象的不同假设条件对其未来现金流/收益进行折现，其原理为理性投资者愿意支付的购置或投资成本不会高于资产在未来能给其带来的回报。由于收益、资本化率、年限三个关键参数均包含了评估人员的主观判断及一定假设，评估结果的可调节性较大，对于房企自持的拥有稳定的租金收益的商业物业，较适合使用该方法进行估值。

成本法需要测算被评估资产的重置成本及各种贬值因素，其基本原理是投资者愿意支付的价格不会超过构建该项资产的现行构建成本，其中重置成本的主要方法包括重置核算法、价格指数法、功能价值类比法。与市场法下的价格指数及功能价值类比法不同的是，成本法使用的是被评估资产的历史成本和参照物的重置成本，而不是成交价格。成本法估值比较适合易贬值的机器设备的价值评估，而对于商业地产公允价值的评估适用性较差。

对于商业地产来说，成本法适用性较差，而市场法和收益法的应用需要考虑商业地产的经营效益、所在位置以及商圈内供求结构等因素。具体而言，商业购物中心需要较长的培育期，经营效益（通常以坪效衡量）是影响其公允价值的核心因素，而商业购物中心的经营效益取决于运营者的管理能力以及所在商圈的供求情况。一个新投入运营的购物中心可能会改变商圈内的供求关系，并且受运营者管理能力的影响，其经营效益可能无法与区域内已稳定经营多年的购物中心相比，因此对于一家运营初期的商业地产，市场法的适用性较差。而对于同一商圈内位置、规模、经营效益等因素均相近的商业地产，市场法和收益法均适用。

在应用收益法评价一个商业地产项目估值是否合理时，我们在考虑项目历史出租率、租金收入的基础上，结合商圈内其他商业地产的经营情况对未来租金收入进行预测，再结合项目账面价值估算出项目资本化率，并与商圈内其他商业地产的平均资本化率对比。若项目资本化率明显低于商圈内其他商业地产的平均资本化率，则项目账面价值或存在高估。

（二）部分港股上市房地产企业估值方法介绍

由于港股上市公司对投资性房地产公允价值估值披露较为详细，在中债覆盖的房地产企业中，在香港上市的以商业地产运营为主的房企有九龙仓和大悦城，我们选取了两家公司2016年的财务报表，对其投资物业公允价值测算方法进行归纳总结如下：

总体来看，港股上市公司对于建成的和在建的投资性房地产估值方法有所不同。他们对已竣工物业采用收益法或者市场法，而对在建自持物业使用的是类似可变现净值的“成本计价法”。不同企业估值所采用的资本化率差异也较大。

三、投资性房地产公允价值评估合理性案例分析

投资性房地产不仅拥有两种后续计量模式，且公允价值评估方法众多，因此参数选择过程中人为判断因素影响较大。房企可以通过投资性房地产会计计量模式转变、公允价值评估、折旧方法调整等方式对当期及以后的财务报表产生一定影响，尤其是采用公允价值进行后续计量将直接大幅影响报表利润。因此在分析房企财务报表时，需要对投资性房地产公允价值评估的合理性做出一定判断。

我们根据投资性房地产价值/租金收入水平来大致判断投资性房地产估值的合理性。由于在成本价值计量模式下，计提折旧使得投资性房地产账面价值小于原值，且租金水平一般反应投资性房地产现有市场价值，故相对而言，该指标更适合公允价值模式计量的投资性房地产。确定根据中债覆盖房企数据，在采用公允价值计量投资性房地产的房企中，投资性房地产/租金比值中位数为21.88倍，差距较大。我们选取金融街控股股份有限公司自持的金融街中心（账面价值/租金为9.7倍）作为样本，分别采用市场法和收益法对其进行评估。

金融街中心位于北京市西城区金融大街9号，总建筑面积13.96万平方米，项目于2010年竣工，运营时间超过5年，年及2017年上半年金融街中心租金收入分别为1.68亿元、1.80亿元、2.30亿元、1.96亿元、3.67亿元、5.87亿元和3.16亿元，整体出租率达到95%以上。

北京市西城区金融大街具有较多成熟的甲级写字楼，且部分写字楼处于出售或出租状态，市场交易相对活跃，因此我们金融街中心项目具备使用市场法估值的条件。截至目前，项目周边有较多处于出售状态的甲级写字楼，销售均价超过10万元/平方米，其中富凯大厦位于金融大街，总建筑面积12万平方米，距离金融街中心仅600米，因此我们选取富凯大厦作为项目估值参考标的。参考房天下写字楼出售情况，富凯大厦部分楼层处于出售状态，销售均价12.75万元/平方米，以此售价为标准，对金融街中心估值约为178亿元（此数据为粗略估值数据，未考虑调整因素）。

金融街中心运营时间超过5年，近年来租金增幅有所下降，整体租金水平趋于稳定。根据公开资料，项目地上商业部分产权证到期日为2044年，我们以2017年为基年，假设未来项目将持续运营27年，用收益法对项目进行估值。

假设1：租金稳定，年租金6.32亿元，运营期限27年

假设2：前5年租金以每年5%增长，2017年租金6.32亿元，运营期限27年

公司年报披露公允价值低于市场化评估结果。根据公开资料，公司聘请戴德梁行作为其投资性房地产公允价值评估机构。戴德梁行于2017年1月31日出具评估结果，且注明评估结果在市场无较大波动时的有效使用期限为一年。2017年上半年北京地区写字楼市场价格波动较小，我们认为戴德梁行评估结果仍然有效。公司年报公允价值低于戴德梁行评估结果，不排除公司为平滑未来每年利润而采用较低的公允价值的可能性，从评估结果看，金融街中心公允价值低于市场正常水平。

市场法与收益法估值结果存在较大差异。市场法下，金融街中心公允价值178亿元，远高于收益法下的公允价值，市场法与收益法估值结果存在较大差异，我们认为导致这种差异的原因主要是当前市场中写字楼销售价格与市场租金水平存在明显的背离现象。

戴德梁行评估结果更接近收益法估值结果。从戴德梁行的评估结果看，金融街中心公允价值95.03亿元，对应市场销售价格6.81万元/平方米，远低于项目周边写字楼销售均价，而该公允价值对应资本化率约5%，与目前北京市整体写字楼资本化率相近。

（一）目前以公允价值计量的投资性房地产评估方法主要为市场法和收益法，在目前我国租售比较低的环境下，采用市场法对商业地产估值易出现高估情况。从估值结果及合理性方面看，我们认为在对商业地产进行价值评估时收益法相比市场法更为合理。因此，在对商业地产项目估值合理性进行分析时，我们也可以采用收益法进行验证，即通过公开资料披露的商业地产估值结果及租金水平，倒推该商业地产的资本化率，并将结果与该城市/区域同类型商业地产的平均资本化率进行比较，若大幅低于城市/区域平均资本化率，则该商业地产或存在价值高估。

（二）由于市场中多数企业的公开资料中缺少商业地产数据，我们仅对30余个有详细资料且以公允价值计量的商业地产项目进行统计，样本以公允价值计量的账面价值/年租金收入中位数为21.88倍，假设商业地产有40年稳定运营期，则该倍数对应3.35%的资本化率。在对商业地产项目价值合理性进行评估时，我们认为若以公允价值计量的商业地产账面价值/年租金收入远高于21.88倍，则应当关注其所在区域的市场平均资本化率及该项目的估值合理性。

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　　第一节　房地产评估概述

　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

　　房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。

　　房地产是实物、权益和区位三者的结合。

　　1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。

　　2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。

　　3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。

　　房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。

　　从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。

　　3、影响因素多样性

　　房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。

　　不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。

　　在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。

　　三、房地产的评估程序

　　房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内容如下：

　　1、明确评估基本事项

　　评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。

　　2、拟定评估工作方案

　　在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。

　　3、实地勘查搜集资料

　　在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。

　　4、选用评估方法评定估算

　　在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。一般选取两种或两种以上的方法进行评估。

　　5、确定评估结果，撰写评估说明和报告

　　主要是针对得到初步结果后，进行分析、判断，得到评估结果。撰写评估说明应详尽，包括委托人的基本情况、评估目的、资产的权数情况、资产的基本情况等，为资产评估结果的取得打下一定的基础。有了资产评估说明后，撰写资产评估报告，它是整个资产评估工作最重要的总结。最后形成资产评估报告书的正式文稿，经过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。

　　第二节　土地使用权评估的特点

　　一、土地使用权及其实质

　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权是无形资产，在确定权利时，是确定它未来使用价值的情况，不是它的有形资产，而是无形资产权数，列到无形资产的范畴。

　　二、土地资产的分类及其特性

　　（一） 土地资产及分类

　　1、按社会经济用途

　　土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。

　　2、按经济地理位置

　　土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。

　　土地可分为国家所有土地和集体所有土地。城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。

　　土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。

　　5、按开发程度与开发趋势

　　土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

　　（二）土地资产的特性

　　（1）土地面积的有限性。

　　（2）土地空间位置的固定性。

　　（3）土地使用价值的永续性和增值性。

　　（4）土地的不可替代性。

　　（1）用途多样性。

　　（2）经济地理位置的可变性。

　　三、土地资产价格体系

　　（一）土地资产的价格类型

　　是指城镇国有土地的基本标准价格。

　　从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。

　　是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

　　从定义中可以看到：（1）它是政府行为；（2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；（3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

　　3、土地使用权出让底价

　　它是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

　　地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。

　　地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现为两种形态。

　　（1）土地使用者之间所形成的租金价格。

　　（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格。

　　6、其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）

　　了解价格体系后，就会发现，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为，转让价格和出租价格都是市场行为。这样形成了两个级别的土地，一级市场和二级市场。一级市场在评估事务所中不可以进行。

　　（二）土地资产的价格特点

　　1、土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值

　　土地价格不是由它的生产成本决定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。

　　2、土地价格主要由土地的需求决定

　　经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会迅速增加，从而土地价格随之上涨。

　　3、土地价格具有明显的区域性

　　处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。

　　4、土地价格的上涨性

　　这是按照土地的需求和自然特性而决定的。土地价格是随着经济的发展，边际收益率是下降的，地租不变时，边际收益率下降，土地的价格就会上升。另一个重要原因是由于土地的不可再生性。

　　四、影响地产价格的因素

　　行政因素主要是指国家对土地价格的干预。

　　影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

　　社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。

　　（1）经济发展状况

　　（2）居民收入和消费水平。

　　（3）物价变动。物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。

　　（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。

　　如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。

　　区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。

　　1、影响商业用地价格的区域因素

　　（1）商业繁华程度。

　　（2）交通便捷度。

　　（3）环境优劣度。

　　包括：一是人文环境，即商业区周围人口密度、收入水平等；二是自然环境，即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等。

　　（5）其他因素。主要指不在以上影响因素中，但又确定对商业区土地价格产生重大影响的因素。

　　2、影响住宅用地价格的区域因素

　　（2）交通便捷度。

　　（3）基础设施保证度。

　　（4）公用设施完备度。

　　（5）环境质量度。

　　包括人文环境和自然环境。

　　3、影响工业用地价格的区域因素

　　（1）交通便捷度。

　　（2）基础设施完善度。

　　（3）产业集聚规模。

　　主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。

　　直接影响土地的使用情况

　　主要从深度与宽度的比例进行，如果比例不合理，会影响土地的限制条件。

　　主要包括容积率和土地用途。

　　五、土地使用权评估的原则

　　根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。

　　（二）最有效使用原则

　　对于土地，用途的多样性，决定了人们对它的利用情况，或者从使用情况来说，一定要获得更多的收益。这个满足目的为前提，土地的价格应与地块的效用发挥具有直接的关系。应用这个原则时，应注意：

　　1、应根据城镇规划中的最适宜用途来确定。其用途应该为商业用地。

　　2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。

　　3、应用这一原则，必须符合国家法律、法规和政策的规定。

　　一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。

　　在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使用这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。

　　在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。土地价格也受市场供求关系的影响。土地还具有价格独占性和替代性。

　　土地不能仅根据均衡法则来决定价格。同时，在我国，城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特征。

　　按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体之间的关系。估价时，可以根据收益现值分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格，也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，扣除建筑物价格来估算土地价格。

　　第三节　土地权属及处置

　　一、土地权属的类型

　　（二）划拨土地使用权

　　（三）出让土地使用权

　　（四）集体土地所有权

　　二、企业资产重组与改制中土地权属的处置

　　（一）土地权属处置的制度规定

　　评估后的土地资产处置有以下几中方式：

　　1、企业依法办理出让，取得土地使用权，在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金后，其出让土地使用权可以转让、出租或作价入股。土地使用权的取得必须交纳土地出让金。

　　2、国家土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为。

　　3、国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业。

　　4、授权经营是指国家根据需要，可以将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。

　　（二）土地权属处置方式

　　2、直接投资入股方式

　　第四节　土地使用权评估的方法

　　（一）市场法及其适用条件

　　市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：

　　（二）市场法应用的步骤与过程

　　1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。

　　还应搜集大量案例，查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度、房地产的价格信息公布、查阅同行业的交易资料、走访一些土地管理部门得到一些价格信息，为之后的评估打下基础。搜集资产包括两个方面：首先是被评估土地的资料；在市场上土地评估相关的一些交易案例（参照物）的资料。

　　2、进行交易情况的修正。交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几个方面：

　　（1）有一定利害关系的主体之间的交易。

　　（2）交易时有特别动机，如急于出售或购买。

　　（3）买方或卖方不了解市场行情。

　　（4）其他特殊交易情形。

　　3、进行交易时间的修正。

　　4、进行区域因素修正。

　　5、进行个别因素修正。

　　6、确定待估土地评估值。一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。

　　收益法是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法。

　　（一）成本法及其适用范围

　　成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：

　　评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　（二）成本法评估的步骤

　　1、估算土地取得费。

　　（1）征用集体土地。

　　（2）购买和征用城市旧有土地。

　　2、估算土地开发费。

　　（1）基础设施配套费。

　　（2）公共事业建设配套费。

　　（3）小区开发配套费。

　　3、估算税费。税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。

　　利息=土地取得费×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%

　　6、估算土地增值收益。

　　7、估算土地使用权评估值。

　　（一）假设开发法及其适用条件

　　假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为：

　　地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用

　　式中，楼价即土地开发建设后的转让价；建筑费为土地开发的具体产品的耗费成本；专业费用是指按照建筑费一定的百分比来计算，包括测量、设计等专业技术费用；利息是指全部预付资本的资金成本；利润是全部预付资本的机会成本；税费通过地价与税率计算；租售费用是指发生销售、租赁过程中所发生的费用。

　　（二）假设开发法评估的步骤

　　（三）假设开发法案例

　　第五节　建筑物评估的特点

　　一、建筑物及其分类

　　建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场；构筑物是相对房屋而言，是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场。

　　（一）按建筑物承重结构分类

　　建筑物的承重结构不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。建筑物按其结构承重形式不同，可分为以下四种。

　　2、钢盘混凝土结构。

　　（二）按建筑物使用功能分类

　　建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑。

　　1、工业用建筑物。是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。

　　2、民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。

　　二、建筑物评估的特性

　　（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点

　　建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。

　　（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约

　　我国的土地由国家所有，正常使用土地的企业或个人只能取得土地的使用权，这决定了地上的附着物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用权的年限制约。

　　（三）建筑物功能、用途及评估方法

　　通常情况下，建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，而且，常常与建筑物自身的功能用途有关。

　　三、建筑物评估时需考虑的因素

　　这是建筑物价格的决定因素。

　　2、环境优劣的影响

　　外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。

　　在我国政治经济文体发展极不平衡。

　　土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。

　　某一具体建筑物的用途可能是单一的。

　　建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。

　　国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。

　　地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时价值会提高。

　　如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。

　　四、建筑物评估的原则

　　在功能相同的情况下，在确定某个建筑物价格时，应考虑它的替代可能性，如果替代性较多，价格应选取最低的价格，作为评估价值。

　　（二）最有效使用原则

　　由于建筑物具有一定的功能变异性的特点，不同的利用方式对于房屋建筑物来说，带来的收益具有差别性，所以在确定建筑物价值时，应考虑它的最有效使用原则。

　　建筑物在实现商品化后，同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。

　　（四）房地合一原则

　　1、建筑物与土地结合，使房地产成为最终的商品，所以在评估建筑物时，往往只看到了建筑物的价值，没有看到土地的价值，实际体现出来的是房地合一的价值。

　　2、建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。

　　第六节　建筑物评估的方法

　　（一）建筑物成本的构成

　　1、建筑安装工程费

　　建筑安装工程包括建筑工程和建安工程。

　　一般包括：（1）规划和可行性研究费；（2）工程设计费；（3）人防工程设计费；（4）“三通一平”费；（5）地上附属物拆除费；（6）工程标的编制费；（7）工程招投标费；（8）合同预审费；（9）公正费；（10）鉴证费。

　　包括企业管理费、工程监理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、经常地建设费等。

　　主要包括应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。在计算间接费用时应注意，不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。

　　是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。

　　是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。

　　是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。

　　（一）市场法的原则及其适用范围

　　市场法是将待估房地产与在较近时期内已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。

　　高层法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。对于交易实例少、房地产市场交易不透明、住处不畅的地区则不宜采用。

　　一般说来，市场法评估应具备的条件主要有：

　　1、要有一定数量的正常交易的实例，通常交易实例不少于3个。

　　2、选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性。

　　3、交易时间与评估基准日尽可能接近。

　　4、交易应具有透明性、公平性和有效性。

　　5、交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。

　　（二）建筑物评估中市场法的应用

　　1、交易实例比较法（直接法）。此法以待估的房地产状况为基准，在市场上找到相类似房地产的交易实例为参照物。

　　2、基准价格对照法（间接法）。该法先选定标准的房地产和地产，对该标准房产和地产定出一个合理的且最新的基准价格。

　　（三）应用市场法评估建筑物的程序

　　收集被评估的建筑物的基本情况以及市场和被评估房屋建筑物之间关系的一些数据资料。

　　2、选择作比较的交易实例。

　　3、交易行为的补正。

　　4、交易日期的修正。

　　5、区域因素的修正。

　　它运用的方法原理是是首先得到房地合二为一的价值，减去土地的价值得到建筑物的价值，再细分在建筑物评估过程中，首先得到房地合二为一的收益，减去土地的收益，得到建筑物物的收益，建筑物的收益通过一定的折现方式折现，确定建筑物质的价格。

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