广东深大地律师事务所 黄纲律师

本案例非常有意思，涉及的主体既有房屋买卖双方，又有抵押贷款银行及不动产登记主管部门，卖方并不否认卖房收取房款的事实却不承认办理了网签手续，市住建委称办理抵押登记的程序合法、已经尽到合理审慎的审查职责，如果卖方与市住建委的抗辩逻辑成立，那么买房人邸先生夫妇与贷款银行的权利就处于悬空的危险状态了。

当然我们首先得讨论一下什么是网签、网签的作用是什么？

2007年前后全国不少大中城市陆续出现地产中介挪用侵占客户资金最终资金链断裂崩盘的恶性事件，应当说2007年是全国二手房市场规范管理的元年，各地房地产主管部门陆续推出的管理手段基本集中在两个核心：一个是网上签约，一个是资金监管。

随着互联网技术的发展和大数据管理的需要，多地的房地产管理部门在房屋交易过程中开始推行房屋买卖合同网上签约措施，有的城市还针对预售房和二手房分别开发了两个独立的网签系统，不少地方甚至硬性规定二手房买卖必须通过房管局网上系统签订买卖合同并由第三方对交易资金实施监管，很多系统的风险监控流程要求房地产经纪机构查验卖房人身份证明及房地产权属证书、经系统自动核验或查验后符合交易条件的，房地产经纪机构通过申领的操作密钥匙在系统中输入上传买卖信息并导出网签合同打印后交由买卖双方签署，其初衷主要在于规范房产交易秩序、保护房产交易双方合法权益，有效避免房地产经纪代理机构和人员的违规操作，杜绝其向房地产市场消费者提供虚假房源信息、虚假报价、一房多卖、吃差价等侵害房地产买卖双方切身利益的行为。很多城市对有资质的房地产经纪机构开放二手房买卖合同网签资格，提供相应的系统支持和操作密钥，在产权过户中心也为自行成交的房地产买卖双方提供了自助网签的设备与条件，大多数地方的房地产买卖网签是由房产交易当事人委托房地产经纪机构或自助登录房地产行业主管部门的网上签约系统，在线录入房屋买卖合同的相关条款信息内容保存上传至系统并联机打印出纸质的合同文本后签字盖章完成。进入“网签时代”后只有具备资质、有实力的公司才能申请到网签的操作密钥，那些“夫妻档”、独家店将会进一步失去生存的空间。给行业带来的优势主要表现在：业主资质经过系统核实会更加可信、交易的流程更加清晰透明、中介代理公司利用信息不对称单边签合同来吃差价的手法将更难运用，交易双方权益将会更有保证，网签也有利于政府部门掌握较真实的市场信息从而更准确地运用手段对房地产市场进行监控。但在现实中，房地产买卖双方出于隐瞒真实成交价减少交易税费的目的，即使进行网签，也未能在网签的合同中体现房地产买卖的全部真实交易信息。

除了二手房之外，很多地方的一手房领域也实现网上签约，房地产开发企业申请办理商品房预售许可证前，也必须向房产主管行政部门办理项目入网手续并报送楼盘各套房产的具体信息，公众可随时上官网查询到商品房楼盘资讯（各地略有不同，不过基本上包括了如企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话、预售许可证号、销售代理机构信息、楼盘绿化率、容积率、间距、总建筑面积、建筑结构、拟售价格，开竣工日期、开盘日期、前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准等），甚至精确到每套商品房的房号、销售状态、预售参考均价、权利是否被限制等具体信息。哪栋楼已售罄、哪套房可销售、是否存在抵押或被锁定房等信息登陆官网后一目了然，开发商捂盘惜售行为及房产真实状态不再雾里看花。

无论是二手房还是一手房，只要采取网签的方式，对于购房消费者来说，还是有一些基本保障的，如果交易的房源仍处于抵押状态或被查封，就通不过系统审核无法联机打印出该套物业的买卖合同实现签约，而某套房的交易信息一旦上传系统并联机打印纸质合同签约，该交易过程即被固定，对于杜绝一房多售的情况具有积极意义。当然，房产交易过程中买卖双方协商一致解除或法院判决解除、撤销或者确认无效的情况下，网签的合同也是可以解除的，并非有些人认为的网签之后交易就被锁定无法变更与解除了，对于一方当事人或房地产经纪机构拒不配合撤销网签的情形也有具体的相关规定，例如《北京市关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知(2010)》等。

虽然有了网签的规定，但买卖双方在网签操作之前，一手房会由开发商主导、二手房通常由中介组织双方对房屋的买卖价格、付款期限及方式、税费承担、中介费用等内容先签署一个房地产买卖合同（有的甚至与网签合同的文本一模一样），在网签的过程中又必然会通过系统上传交易信息后联机打印出一个网签合同再由双方签署，这样前后出现了两个合同，一旦发生争议，这两个先后生成的合同效力如何认定，双方在网签之前所签署的《房地产买卖合同》系双方之间买卖房屋的意向书还是已生效的房屋买卖合同，都是会给大家带来困惑的问题，黄纲律师认为，没有办理网签操作时各方所签的房地产买卖合同，只要符合法律关于合同成立生效的要件，本身即是一个有效的合同，应当尊重并积极履行，网签只是房地产行政主管部门为规范房地产市场而建立的一个网络化管理系统的程序性要求，网签本身是行政主体要求递件过户所必经的操作环节，该操作并不能直接产生否定或消灭之前已成立且生效的合同的作用，网签与否并非合同生效的必要条件、也不影响合同的效力，即使网签之前所签的房地产买卖合同与网签合同存在差异或不同约定，也应根据交易各方的真实意思和对两个合同条款差异解决方式的约定来判断。北京、深圳、苏州等地已有相关判例支持了黄纲律师的这个观点。苏州法院的判决书详述了法官的认定“ 《房屋买卖协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，各方当事人应当按约履行。网签时房地产主管部门为了维护房屋买卖市场秩序，要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力”。当然，黄纲律师对于苏州法官将网签和备案等量齐观是不认同的，备案是根据我国建设部所颁发的《城市商品房预售管理办法》中确定的商品房预售实行许可证制度所实行的一项制度，网签不可能具有备案的法律效力，只能部分间接实现备案的管理效果。但不管怎么说，网上签约是因房屋买卖而引起的权属转移登记的必要前置环节，房屋登记机构有能力也有义务对涉案房屋在申请抵押登记前是否进行了网上签约、是否存在出售行为的事实进行审查，北京市住建委辩称“当事人网上签约行为的实质是民事法律行为，与房屋转移登记之间不存在必然的逻辑关系”确实站不住脚，明显没有尽到审慎的注意义务。

事实上，很多业主内心存在着“只要没有网签合同就不符合房地产买卖合同的生效要件，就可以任意毁约”的错误想法，甚至有业主在司法实践中以未网签或未完成备案为由主张房地产交易违反了强制性规定要求法院宣告合同无效，只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效，而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。《合同法解释（二）》第14条已明确这里所谓的“强制性规定”仅指效力性强制规定，而非管理性强制规定。其实早在2001年最高人民法院公报刊登的“于库存诉董成斌、董成珍房屋买卖纠纷案”案例中法院就认为转让方以各种理由反悔，有悖诚实信用原则，有损交易安全，合同应为有效。最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也确定登记备案手续不影响预售合同的效力，最高人民法院在全国民商事审判工作会议上《充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》中的讲话稿中也认为鼓励交易是合同法的重要精神，要谨慎地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果。最高人民法院于 2009年7月7日在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中又要求人民法院应当注意区分效力性强制规定和管理性强制规定，违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。

《城市商品房预售管理办法》

第六条  商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第十条  商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门或土地管理部门办理登记备案手续。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第十四条　合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

　　内蒙古晨报融媒体平台消息（记者 张冰洁）呼市政府新闻办8月4日上午召开呼和浩特市房地产领域专项整治“四个百日行动”新闻发布会，晨报融媒记者从新闻发布会上获悉，呼市住房和城乡建设局在专项整治百日行动中，将重点围绕房的用地、审批、建设、销售、产权“五大环节”，从开发、中介、“三大行业”入手，对违法用地、未批先建、投机REPLACE_TEMP_2、违规抵押、一房多卖、、黑物业等乱象进行全面整治，以规范房地产市场秩序，维护百姓的利益。

　　在新闻发布会上，呼市住房和城乡建设局局长张玮表示，在房地产领域专项整治“四个百日”行动中，呼市住房和城乡建设局在整治房地产项目的用地行为中，将严厉打击违规违法征屋、拖欠土地出让收入、违法转让土地和圈地囤地和不执行规划条件等违法违规行为;

　　在整治房地产项目的审批行为中，将严厉打击提供虚假证明材料行为和审批环节违规行为;

　　在整治房地产项目的建设行为中，将严厉打击无证开发、超越资质等级开发、无证施工、逃避质量、安全监督、逃避，违规管理和使用资金以及消极验收和违规交房等行为;

　　在整治房地产项目的预(销)售行为中，将严厉打击变相销售、欺诈销售、违法广告、不规范贷款、违反价格制度、违规抵押、投机炒房、逃避和变更商品房等行为;

　　在整治房地产项目不动产登记行为中，将严厉打击黄牛凌晨排号倒号行为;

　　在全面整治中介机构行为中，将严厉打击违规办理、逃税避税等违规违法行为;

　　在整治房地产项目的行为方面，将严厉打击强迫购买指定装饰装修材料、以“捆绑”收费为手段收缴物业服务费、恶意催缴物业服务费及其他相关费用、阻碍物业项目正常交接以及违规收取和使用专项维修资金的行为。

　　对房地产项目的涉黑涉恶行为整治中，重点对房地产领域恶意竞标、强买强卖、煽动闹事、强行阻工阻售、暴力垄断市场、恶意欠薪、恶意拖欠工程款和材料款、私自挪用资金、变相加价、一房多卖、偷逃资金、暴力讨薪、散布虚假消息造成恐慌等违法违规活动的加大打击力度。

　　张玮在新闻发布会上表示，呼市住房和城乡建设局自7月初开展此项工作以来，已正式约谈开发企业439家，摸排涉黑涉恶涉乱线索18条，并已全部上报或移交相关部门进行处理。普查在建在售项目176个，对存在问题的58家企业已列入信用平台并移交相关部门进行处罚，同时注销从事的企业资质39家。检査中介机构83家，查处违规中介77家，其中7家已处理完毕，尚有70家正在处理中。今后，呼市住房和城乡建设局将在继续严厉打击和整治房地产市场违法违规行为的基础上，加快制定房地产市场秩序的长效管理机制，从源头上抑制乱象的滋生，力争到9月1日前行业乱象治理取得阶段性成果，10月9日前实现建章立制长效治理，基本根除市场乱象。