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2020-05-26 02:36
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珠海市不论从人口的规模、GDP的规模、城市的面积来看，在粤港澳大湾区大陆的9个城市里面都不是特别突出，但是珠海市在房地产领域还是非常受到人们的欢迎，从绝对房价来看，珠海市房价均价已经达到23000多元每平方米，在大湾区里仅次于深圳和广州，珠海市房价为什么会这么高？未来还有成长的前景吗？
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珠海歌剧院第一，珠海市在大湾区以及全国竞争力。2018年珠海市在全国300个以上的地级城市里综合经济的竞争力排在第41位，这个排名相对来说还是比较靠前的，因为珠海市的经济规模才2000多亿元，能够在综合经济竞争力方面排到全国第41位还是不简单的，主要得益于珠海市的经济效益比较高的，但是规模可能不是很大；珠海市可持续发展的竞争力在全国城市里排到第20位，在大湾区里仅次于深圳和广州，珠海市在可持续发展的短板主要是在知识城市和和谐城市这两个方面，大家都知道珠海市没有特别出名的大学基础教育方面还有很大的差距等等；在宜居城市竞争力方面，房地产投资与宜居环境是密切相关的，珠海市在全国宜居指标竞争力排在全国第45位，和珠海市在全国经济竞争力排名基本相当，短板还是表现在教育方面，安全环境相对来说也是一个短处，毕竟珠海市临海、临近澳门。
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繁华的珠海市第二，今10年来，珠海市经济发展的表现怎么样？在2007年到2017年这10年时间，广东省的GDP增长了183%，大陆的广东的九个城市的GDP增长了193%，比广东省要高一些，珠海市在最近10年GDP增长了188%，和广东及大湾区基本相当，并没有显示出珠海市的明显优势，但是珠海市在最近5年的经济表现令人印象深刻，从2012年到2017年这5年时间，整个大湾区的经济增幅为58%，但是珠海市经济增幅达到70%，这个指标仅次于深圳（深圳市是73%左右），甚至这个指标高于广州，广州在这个指标在58%左右，应该说在最近5年时间在大湾区经济出现减缓的情况下，珠海市的经济却呈现出一个加速上涨的态势，从这个态势来看，珠海市未来经济发展的前景还是非常令人期待的，但是这并不是珠海市的经济就完全没有缺陷了，其实我们看一下珠海市的经济结构就会发现，在2017年的时候在我们的印象中珠海是一个面朝大海、春暖花开、休闲旅游度假的一个城市，其实珠海市是一个典型的工业城市，因为在2017年珠海市的工业产值超过GDP的50%，我们参照一下国内或者国际上那些宜居的城市，一般第三产业服务业都要达到70%以上，这就说明珠海市虽然地处粤港澳大湾区的有利地理位置，目前房地产市场也十分受到人们的追捧，但是迫切需要第三产业服务业的升级和换代，迫切需要服务业的发展能够加速，否则珠海市只有非常好的地理气候条件，但是没有服务业的配套，房地产市场未来很难走的很远。
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珠海市，面朝大海、春暖花开第三，珠海市人口流动的情况。在2017年年底时珠海市的常住人口为177万人，在最近10年时间珠海市的常住人口增加了32万人，这个增幅大概是22%，其实是低于大湾区常住人口的增幅的，但是像经济一样在最近5年时间珠海市人口的增速达到12%，也就说从2012年到2017年这5年时间，常住人口增加了19万人，增幅达到12%，这个增幅仅次于深圳和广州，在粤港澳大湾区处于第三位，如果你研究大湾区最近几年人口增幅你会发现除了深圳、广州、珠海之外其余的6个城市人口的增幅都出现了一个断崖式的下降的局面，然而珠海市却呈现出一个典型的人口加速增长的态势，从这些可以看出，最近五年珠海市发展的态势非常好，那么房地产市场怎么样呢？
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大量人才涌入珠海市第四，珠海市历史房价的表现。从2009年到2019年这10年时间，珠海市房价的平均价格上涨了300%，这个涨幅在全国房价涨幅排名是相当靠前的，应该说是排到全国前10位的位置，其实珠海市在过去10年时间房价有意义的两次上涨分别是发生在4年时间，2009年的2月到2011年的2月份，这两年时间房价上涨了78%，另外一次是2015年的2月份到2017年的2月份，这两年是珠海市的房价上涨了75%，其余时间珠海市的房价并没有出现下降，任何一年都是上涨的，但是涨幅都是比较缓和的。谈到珠海市的房地产市场，必须要谈到2017年4月份的这个节点，因为在这一天珠海市实行了非常严格的限购、限售、限贷的房地产调控政策，然后从2017年4月到2019年2月份，珠海市的房价在如此高压的态势下，并没有出现房价明显下调的态势，在这不到2年时间房价上涨了近5%，可想而知在未来这些限购、限售、限贷政策取消的话珠海市的房价还会出现新的上涨。
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珠海市的房价呈现持续上涨态势通过以上分析，从珠海市在大湾区以及全国竞争力指标、珠海市经济的发展、珠海市人口的流动、珠海市历史房价的表现，我想大家应该明白了珠海市的房价为什么这么高了，我对珠海市下一个10年房地产市场持一个非常乐观的态度。
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珠海市地标建筑
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由此可见，珠海其实是一座相当发达的城市。对于珠海而言，经济总量贡献值最高的主要是香洲区，这座区域经济总量更是超过了珠海全域的66%。经济总量最低的主要是斗门，相对来说这个区域的发展空间还有很大。珠海是一座高水平的城市，这座城市的经济含金量非常高。在过去的2022年，珠海市可用于城市的预算收入高达437.41亿元，其中个人所得税就超过了30.78亿元。由此可见，珠海有很多收入相当高的群体，这座城市的房价高不足为奇。高收入的群体对居住品质是有着极大的需求，否则只会离开他不喜欢的城市。这几年珠海市城市变化很大，2022年珠海用于城市的预算支出就达到了754亿元。城市再发达也需要人口，为了留住更多的高水平人才，珠海加大了当地基础教育设施建设，2022年用于当地的教育支出就达到了116.74亿元。现在的珠海市已经形成了七大核心工业企产业，其包括生物医药、家电电器、电子信息、电力能源、石油化工、天然气开采和金利器械制造。由此可见，珠海产业都是高精尖领域，这座城市的经济发展可持续性要强于绝大多数城市。现在的珠海市是一座相当富裕的城市，这座城市的人均收入水平远远超过全国平均值。在过去的2022年，珠海市的城镇居民人均可支配收入达到65,743元，珠海市的农村居民人均可支配收入达到35,829元。换一个理解方式，也就是在珠海城镇居住的三口之家年家庭可支配收入基本要接近20万元，而农村的三口之家年家庭可用于支配基本超过了10万元。由此可见，珠海的确是相当的富裕，是这座城市的富裕，所以这座城市才能留住更多的外来人口。截止到2022年末，珠海市全域的常住人口总量已达247.72万人，相比于2021年末净增加了1.05万人。现在珠海市的城镇化率已达90.76%，珠海市也是全国城镇化发展水平最好的区域之一。珠海市的经济总量不高，人口相对来说也不是很多，主要与珠海的管辖面积不大有直接关系。整个珠海市的土地面积大约为1725平方公里，由此可见，珠海市绝对算得上是一座寸土寸金的城市。这几年珠海的楼市在不断放大，也推动了当地的城市房价，有更多在珠海工作的群体更认识到在这座城市之一安家的重要性。在过去的2022年，珠海市全域的房地产开发投资金额高达757.2亿元，这还是在过去很长时间的疫情影响下。随着经济发展越来越好，疫情的消散，珠海市用于全域范围内房地产开发投资，或许用不了多久会达到千亿级别以上。造高品质的小区，留住高技能的人才，是很多城市的目标，也是珠海保持高水平建设的目标之一。在过去的2022年，珠海市的商品房成交面积高达339.63万平方米，由此可见，珠海的成交量是相当的大。珠海市是一座工业强市，也是一座外贸型的中心城市，更是一座面向国际化的进出口城市。这几年随着珠海城市发展越来越好，在珠海设立的外商企业越来越多，仅在2022年，珠海设立的外商企业就达到了1942个，全域的外商投资金额更是达到了13.62亿美元。由此可见，珠海是一座深受外商重视的中心城市，这样的城市未来的楼市发展不会差。对于珠海而言，经济的可持续性发展也推动了珠海的城市化建设，做城市的疯狂造城是必然，更是珠海迈向更大的城市格局的主引擎。现在的珠海是一座藏富于民的城市，截止到2022年末，珠海市本外币存款余额高达11,794亿元，同比2021年增长了12.4%。其中住户类别的存款余额高达2949.27亿元，同比2021年增长了18.1%。以此可见，珠海的确算得上是一座藏富于民的城市。说珠海媲美深圳一点也不为过，深圳香港、珠海澳门是粤港澳大湾区重点建设的双核引擎。相信未来的珠海会越来越好，看好珠海的城市格局，尽管现在珠海房价贵，但珠海的楼市应该也算得上是物有所值。个人观点，仅供参考。返回搜狐，查看更多}