“金九银十”冷清落幕，这两个月里，西安楼市发生了很多大事：830限购新政严格施行、第二批二手房指导价出台、第二批集中供地交易收官、主城区长安区西咸新区52个楼盘进行了登记销售。同时，登记意向热度明显下降、摇号盘锐减、流摇频出、平销盘多了起来，买房难度大大降低。楼市降了温，房价是否也降了温？一起来看！一、0.49%！稳中有涨 涨幅收窄数据来源：安居客据统计，10月西安新房整体均价14847元/㎡，较9月环比微涨0.49%，连续2月涨幅收窄。一方面受限购政策升级、二手房指导价影响，另一方面也和市场供应量减缓有很大关系。1-10月，西安房价除5月外，整体企稳。10个月间，房价上涨了1256元。相比于前两年，涨幅稳定很多。房价虽涨，但西安人的购房热情冷淡许多，相比于前半年动辄千人摇、万人摇的热火行情，下半年，随着两批205个小区的二手房指导价出台、限购政策升级的830新政颁布施行、主城区供应“开闸放量”，流摇盘频出，平销已是常态，市场上可供选择的房源增多。有不少人失去购房资格、有投资者逐渐退出西安市场、真正的刚需选择余地变大。虽然各种政策的颁布会伤及无辜，但整个市场趋于健康平稳。二、6区涨5区跌 浐灞跌的最惨采取数据基于各区域主流楼盘价格，价格来源于售楼部，仅供参考数据统计，10月西安大多区域房价发生了变化，数据采集样本中的14个区域里，6个区域的新房价格环比上涨，5个区域的新房价格环比下跌，3个区域新房价格基本没有变化。上涨区域里，未央区和航天新城上涨幅度较大，均超过了10%。这主要和高价盘的推出有关。下跌区域里，浐灞和城西跌幅最明显，浐灞环比跌幅达16.26%，城西环比跌幅9.89%。也是由在售楼盘和产品变化所引起。另外，新房均价排名上，据统计，10月份，西安房价最高的区域是雁塔，其次为高新>未央>灞桥>曲江>浐灞>西咸>航天>长安>城西>港务>鄠邑>临潼>泾渭。最高区域均价26354元/㎡，最低区域均价8767元/㎡。其中，均价超过2万元/㎡的区域有3个，分别为雁塔、高新、未央。均价低于1万元/㎡的区域仅1个泾渭。雁塔雁塔区受绿城高新诚园3万+的房价影响，整个区域均价高过了高新区。实际上雁塔区的楼盘很少，除绿城高新诚园是高端盘外，香山红叶最大的优势是位置好，但1.8万的毛坯价和密集的容积率使得购房者似乎并不怎么买账。不过未公示的朗诗乐府和奥园和悦府值得期待一下。高新高新区在线楼盘主要集中在软件新城和中央创新区，除南飞鸿玖玺大观毛坯1.7万外，其余均为2万+项目。天地源云水天境均价2.1万，因位置不错且价格较其它项目低，基本上逢开必摇。中央创新区因地价成本高、产品偏改善，整体价格都偏高，基本2.5万起步，捅到了西安主城区的房价天花板，令大多数购房者望而却步，这些盘基本不用摇号直接买。灞桥&曲江&浐灞灞桥区为主城区，这个片区开发楼盘多以改善为主，中海云锦、三迪灞河壹號等，不过刚需也有上车机会，创新名城均价1.3万可上车。曲江几乎没有在线新盘，唯一公示过价格的海德堡公园迟迟不见登记，1.7万的均价，周边二手房倒挂严重，预测摇号。浐灞在线盘不少，最新公示价格还未开盘的元熙樾府、景祥君悦、世园林语、滋水朝阳等，价格都很适合刚需。另外在售的上河云璟、碧桂园云府、中铁琉森水岸产品都还不错，适合刚改类购房者。源邸壹号是豪宅，改善还可参考融创云潮府、荣德·荣泽公馆、龙湖春江天序等。招商央玺位于未央湖附近，价格还未公示。西咸西咸共5个区域，每个区域间价格差距很大，价格比较高的区域是沣东和沣西，也是西咸新区里，发展最成熟的两个区域。不过在整个市场冷清的大环境下，与西安主城区楼市相比，西咸楼市，更为冷清。团长从今年的6月份开始，就不断接到来自西咸的购房邀请电话，买房专车接送、送鸡蛋等2017年前营销活动，又搬到了大众面前。沣东均价已破2万，沣西均价1.9万。房源量主要集中在沣东新城和泾河新城。房价虽有小幅跌宕，但总体变化不大。航天&长安航天和长安这两个片区几乎没多少新房在线。航天城这几个楼盘品质都很高，绿城紫薇公馆、鑫苑府即将加推，值得期待。碧桂园云顶、蓝光恒志芙蓉观宸、招商华宇长安玺备案价还未公示。长安区继中南春风南岸和雅居乐宏府翰林山开盘后，余下的新兴熙园也已开启登记，1.4万可上车，现在登记还有机会。另外，品质较高的中海长安府预计还有房源近期公示备案，放风价1.7万，很受关注。城西&碑林城西几乎没有在线新盘，荣民宫园美岸和延长石油精密西区价格公示后迟迟不见开盘，这俩盘位置都不错，户型和价格都很偏向于刚需，对此两盘感兴趣的可参考：一二手最高倒挂5000元/㎡！实探城北地铁口现房，你敢买吗？碧桂园锦里还有少量房源在售。碑林白云兴庆御苑和恒志云都价格还未公示。港务全运会结束后，港务区供货量减少，不过整体价格依然很亲民，品质上也不逊色，目前来看，依然是很多人上车的价格洼地。小结：受二手房指导价影响，西安二手房市场成交惨淡，很多购房者持观望态度，其中不乏有很多期待房价下跌的购房者。在此，团长想提醒这类购房者清醒一下，西安楼市热度是有降温，流摇、平销、买房变得容易，但房价依然在稳步上涨，期待房价下降愿望估计会成为黄粱美梦。踏踏实实的研究一下买房，趁着近期房源多，选择性大，早买早安心。}

西安哪个区升值潜力大，相比之下浐灞和城东，城北，西咸新区，这几个区域的升值潜力比较大一些。1、浐灞和城东浐灞和城东这两年环境不错，随着1号线和3号线的开通，加之2020年5号线开通，直达纺织城，而且浐灞城东的房价将比曲江高新的高房价，可以考虑。2、城北城北今年的房价也是上涨速度很快，但是在售楼盘很少，基本都是开盘即售完。虽然年底有中海和瑞和的项目入市解渴，但是房源还是比较紧张。再选择就要出了三环了，就看你能否接受距离和配套了。3、西咸新区西咸新区自2017年被西安接管后，放开了户籍，也加大了招商力度，环境也变化很大。阿里、华侨城等大牌企业都落户沣东新城，所以下一步西安的爆发点就在西咸。而西咸新区分为好几个新城，最好就数沣东新城了。}