政策见底、利好尽出、鼓励置换、市场回暖......毫无疑问,现阶段的无锡楼市一派“欣欣向荣”的景象。
在这个历史性的买房机遇期,无数买房人正在涌入售楼处,下手心仪楼盘!
但是,大环境再好,依然有市场分化。
有的楼盘,不仅因为拿地价格高,饱受质疑,去化困难;而且在推出力度极大的优惠折扣政策后,引发了业主、买房人的普遍担心:
利润空间被严重压缩后,开发商未来不会减配降标吧?
1、无锡这两个楼盘高位拿地,现在真的卖不动了...
这两个广受质疑的楼盘,就是锡东新城商务区里赫赫有名的“华润双子”——华润·置地悦景湾和山河九里。
说他们有名,倒不是产品多么出色,或者销售业绩多好。而是坊间对他们“站岗双子”的调戏,已经深入人心。
区位示意图源无锡华润置地
华润这两个楼盘的入市有多戏剧性?
去年上半年,还沉浸在地价轮动、高周转美梦中的华润,和其他开发商一起投身到如火如荼的锡东土拍。
华润·置地悦景湾地块,锡东第一宗达到18000元/㎡最高限价的地块,2021年首次土拍中,华润在与另外16家房企的摇号中竞得;
山河九里地块,去年第二季度的无锡集中供地土拍中,吸引了32家房企争夺,华润通过触顶摇号竞得;成交楼面价为17637元/㎡,还要配建5000㎡人才房;
眼看华润踌躇满志喊出“锡东看华润”,要“定义高端改善的选择”时,市场形势陡变,奥体规划落空,锡东楼市进入了为期半年的“挤水分”阶段。
在此期间,不仅原本就有价格优势的竞品在打折降价,与山河九里一路之隔的无锡学院北地块更是以楼面价1.58万/㎡成交,锡东地价回到1年前。
但是,地已经拿了,备案价已经出了,终究还是要入市。
华润双子,在周边竞品楼盘的列队致敬中迎来开盘。
9月底,楼面价为18000元/㎡的华润悦景湾首次开盘,推出精装11层洋房和精装15层小高层共约124套房源,当天去化率不到10%(去化数据来源WXHOUSE);
11月21日,楼面价约为17600元/㎡的山河九里首次开盘,推出精装18层高层72套,当天去化率同样不到10%。(去化数据来源WXHOUSE)
华润山河九里开盘现场图源无锡华润置地
这两个高地价项目的低开入市,既给周边项目抬了轿子,也直接在锡东新城的房价车速上踩了一脚刹车。
因为在此之前,锡东新城主力在售的三个项目的同类产品售价已经达到了这个水平。
比如天奕铭著和春岸雅筑的精装小高/高层报价达到过元/㎡,精装洋房的报价超过30000元/㎡。
截止目前,根据无锡房地产市场网数据,华润·置地悦景湾截止目前共领取3张销许,推出2、3、4、9号楼。
其中9号楼暂无销控信息更新,去年下半年可售的2、3、4号三栋楼,加起来显示去化率约8.9%(网签备案信息有延迟)。
山河九里的情况则要好得多!
去年11月首开的28、43、45这三栋楼,目前显示去化率已经达到9.5%!(网签备案信息有延迟)
当然,如果只是贵还卖不动就算了,无非是价格站岗,等周边低价楼盘去化。这种情况在高周转时代屡见不鲜。
但华润其实从开盘就祭出了打折大招,优惠从来没停过。
这两个楼盘的开盘海报都如出一辙,一个强调自己“25888元/㎡起”,一个“24580元/㎡起”,哪里看的到一点“板块天花板、高端改善盘”的逼格与自矜。
而且,这种自降身价的行为,华润坚持贯彻到底:
我们盘点了目前锡东市面上和华润双子形成竞品关系的产品报价,华润的性价比可谓相当突出。
甚至最近山河九里还流出一套单价才2.1万/㎡出头、总价190万的工抵房。
要知道山河九里去年备案的644套房源中,备案价最低的是一套1楼约83㎡房源,总价约242万......
翻译翻译,啥叫:拿最贵的地,卖最便宜的房。
2、拿地一时爽,交付屡维权!打折促销不断的华润,引发业主担忧...
打折卖房,不仅没有给这两个盘在销售业绩上带来多么醒目的起色,反而引起了部分业主的担心,和许多买房人的质疑。
前两天就有悦景湾的业主来问我:
“ 我当初是看中销售跟我宣传,说这个项目以后对标“锡东第一豪宅”才买的,现在一直这么打折,以后开发商会不会降标减配啊?”
华润置地·悦景湾售楼处实景图
确实,虽然是一家深耕无锡十几年的大牌央企,但华润在无锡向来不以品质著称,也没有哪个能给产品力背书的代表性楼盘。
而且,即便开发的楼盘这两年在无锡交付情况还算能做到无功无过,但在长三角周边城市,降标、减配的新闻屡上报端。
2021年12月,南通华润悦府交付降标引发维权:
华润悦府位于中创洪江东路南、通富路东,2020年售价就达到3万+/㎡,板块内价格天花板,标榜南通顶级豪宅。
但甫一交付,业主就PPT列出华润悦府“交付减配”、“房屋渗漏开裂”、“虚假宣传”等一系列问题,触目惊心: