东原，一直很低调，但在地产圈谈及东原，依旧有无数标签：

每隔1、2年搞个新物种

童梦童享，原聚场2大IP加持的企业

别人先造房后造车，东原先造车后造房

一家40强左右的房企目标在于“保三争二”（20强）

以上各个标签，看到的只是东原的一面，可谓横看成岭侧成峰。

但整体来看，标签虽小且多，但都是硬核，如此以来，你可能会好奇。

东原整体是一家什么样的公司？

什么样的基因成就了今日东原？

东原，凭什么屡屡做到创新不止？

就在9月15日晚，杭州微风细雨，略有凉意，但在2020年东原集团开发大会上，老潘看到一个“很温暖、显初心、正少年”的热血东原！

Part1 少年东原，到底是谁？

2020年，与很多房企都在谈“活下去”不同的是，东原掌舵人罗韶颖跟全国的嘉宾和记者反复强调东原的“少年状态”！

如罗韶颖所讲：“此刻的东原，正好16岁，一个成熟与纯真并存的年龄，对生活热爱，对梦想执著，对未知不停探索，对未来无所畏惧……这正如此刻东原的心态。”

当然，16年的风风雨雨和积累，东原也走向成熟。

今天的东原早已不是各种单一标签的特长生，也不仅仅是“谈东原，必谈童梦童享、原聚场”的单一。

东原16年，成绩单也不轻：

其一、能力看，东原不是单一“特长生”，而是“全优生”。

比如作为企业，东原在战略的长期主义、运营、文化、组织、创新等都走向系统均好。比如做产品，东原产品与服务综合实力行业，并且，东原信奉“产品服务两手都要硬”，在落地上，东原强调“产品、服务、社区运营”三者合一，这是大产品的均好观。

其二、目标看，东原今天是40多强的中型房企，明天则力争保三争二（地产20强），可谓进取心十足。

罗韶颖曾表示：“挺近30强是必须课，在努力一下，运气好的话争取进入前20，这是一个幸福的生存线。”

其三、基因看，与其说东原是一家产品主义公司，是一家持续产品、服务持续创新的公司，还不如说，东原所有的努力都致力于成为一名实力派“生活营造大师”！

显然，与更多房企侧重财务驱动不同的是，东原则是一家侧重产品驱动、创新驱动的公司！

你会发现，如果用单一地产思维看东原，有点看不懂。

2003年成立东原物业；

2008年成立东原商业；

2009年成立绿泰（建筑）公司；

2017年成立原聚场和原美术馆；

2019年成立“迪马产发”。

迪马产发做什么？一则承担东原在继特种车、地产之后第三曲线的探索；二则迪马产发是地产和工业孵化的协同平台。

看似复杂多样的背后，其实是东原一心想成为真正“生活营造”解决方案商！

尽管时代在变、客户在变，但东原为客户解决生活问题的能力不会变。

罗韶颖更希望东原打造一个可持续、可复制的平台创新能力，不断创新推出一个又一个最佳生活解决方案。

东原的创新，的确每隔1、2年就会出现一个地产新物种。

比如童梦童享IP，是为中国儿童打造一个社区儿童娱乐生活的解决方案；

比如原聚场IP，就是强调把邻里之间、家庭之间邻里情一点一点找回来，回归居住最本质的情感和关系建构解决方案；

比如最近的新物种——东原“超级工厂”，它是基于客户买房之后对自己幸福之家建造过程的关注、关心的一种跨界解决方案。

比如最近聚焦养老解决方案的东原又一新IP 常青社，即将震撼推出。

在东原创新路上，一个又一个解决方案就好比一个又一个“APP”。

而这所有APP持续构筑的能力就是东原的平台生态能力，对此，罗韶颖给他命名为“原Store”，即代表东原能够持续为客户解决问题的平台创新能力。

东原设想：未来房子可能只是一个入口，客户进入后就可以获取各种各样的空间和场景服务，房子是个平台，无数个App为你提供美好生活的全方位服务。

目前， 在原Store生态平台上，东原已形成一整套生活服务能力。目前整体划分为四层：

第一个圈最核心的是房子；

第二个圈是社区中生活的“各种空间场景”；

第三个圈就是“内容”。

第四个圈是围绕场景、内容的持续精细、贴心运营，让各个场景转起来，人气满满。

把这四个圈打通，就成为东原原store系统解决方案。

所以，综合来看，原store是链接了房子、生活场景、内容和运营的一个系统。

所以，买东原的房子，不仅仅是居住空间的遮风避雨与尺度品质，还有更广泛、更有烟火气的众多生活娱乐app内容和服务，这些app内容和服务就让使用从低频变成高频，相当于商业地产一样，住宅社区也形成社区坪效。

不排除未来住宅社区，东原引入住宅社区的坪效指数来衡量app的落地人气。

但做到这个程度核心靠3点。

其一，多且好。东原基于社区生活痛点的解决方案App要多且好，这考验东原持续创新能力和输出能力；

其二，市场化。唯有各个app能够全面市场化、自负盈亏，而不是传统社区依赖补贴而存活。原因很简单，没有利润的好服务，服务是不持久的。

其三，走出去。值得点赞的是，东原App逐渐具备从社区内走向社区外更大边界的能力。

比如目前东原童梦童享和原聚场都已迈出第一步，走出社区去和街道和城市合作，到城市里去开发服务场景和空间。

比如昆明金马中心原聚场就是东原首个联合政府共同打造的城市综合空间，是目前云南省单层面积最大的党群活动服务中心，辐射周边约3.4万居民。

多且好，市场化、走出去，东原原store才能做大，枝繁叶茂！

客户共情力，是地产行业一种稀缺能力！

今天类似“客户导向，客户驱动，客户为先”的口号，地产圈几乎家家都有，但问题是真正做到了、落地了的，并不太多。

东原，一直是一家产品驱动的房企。

当然这个产品可以说是服务，社区，产品三者的融合概念。

东原首席执行官 杨永席

过去5年甚至更远，老潘也觉得东原在一个地产上升周期，去过度打磨一个服务力，比如原聚场、童梦童享，是否有点不务正业或者过于长期主义。毕竟在地产上升周期，基于强投资和强产品输出能力是第一位，产品专业能力第二，而见效更慢的服务能力更不用着急。

但没想到，东原在走出重庆，全国化扩张，规模加速增长的同时，相对集团战略而言，原聚场也好，童梦童享也罢，其实整体投入或许不如一块土地价，但东原就是基于客户痛点的共情力，硬是做出一个行业差异化的服务IP品牌，这也助力了东原成为客户满意度最高的房企，也助力了社区运营连续两年蝉联第一，并且两个服务IP也赋能了地产主业。目前还走出地产圈，向社会，向学校、向城市公共服务去输出服务能力。东原的服务能力，进入一个新高度。

首先，童梦童享的诞生，是东原共情力一个典型。

对东原而言，包含董事长在内的女性高管占比较高，他们很自然的对孩子话题格外关注，所以高管每次开完会都会经常谈及儿童教育成长话题，慢慢的大家发现传统社区的小孩很可怜，缺乏小孩天性喜欢的社区空间和社区娱乐硬件，缺乏真正关注儿童群体偏好的社区软性配套服务……于是在8年前，一个关于童梦童享的社区“新物种”试点就在当初重庆东原D7项目惊艳落地。

原Store运营官 朱桂华

拿着“放大镜”甚至“显微镜”，去仔细观察孩子每一个生活细节和偏好，并针对细节和偏好进行一一针对性设计，最终让社区孩子high不停。

其次，原聚场IP，是东原在童梦童享关注社区儿童需求之外，在解决成年人生活痛点和邻里社交等问题上的一次探索。

本身东原很多高管都是从北方大院走出来，所以内部开会探讨美好生活时总高频提及热闹的“大院生活场景”，这是一种美好的画面，但回到当下各大城市社区现实中来，更多却是邻里之间冷漠、隔离，这种对比形成了巨大的情感落差。

正是基于对社区邻里关系一种痛点共情力，东原借以设计的力量，将实体空间模块化打造成邻里联动的载体，提升社区温度和情感，这就是构造原聚场的初心。

原聚场主理人 陈涵

不要站在自己视角，而是站在客户立场，与客户生活痛点产生共情力，这往往就会催生出超级得人心的空间细节。

比如东原社区水景的10CM标准就很理解社区服务的儿童溺水担忧。

东原发现，每年因溺水而死亡的人数约57000人，溺水已成为青少年意外伤害致死事故的头号杀手。为了在东原社区彻底杜绝溺水事件，东原特别设置水景10公分法则——即近人水池净水面不能超过10公分。

你可能会问，为何20公分，30公分了？也不会有很大的风险啊？

但东原还是希望，能够给婴幼儿家庭在心理层面提供更多的安全感，这就是共情力。

一句话定义东原，就是“做生活创造大师”！

早在2014年，东原就提出产品要以客户为导向。在东原看来，好的产品不仅是好的立面、好的户型，更不是炫酷的网红售楼处，东原更关注的是——产品背后的空间营造和生活创造。

某种程度上，空间营造的核心，就是“生活创造力”！

东原对社区功能、生活营造是否健全到位，一个通俗接地气的标准就是，即所有社区业主，如果走出自己房门马上就能快速想到要去哪里玩？

这就要求，其一，要有丰盛的、不同的内容空间；其二，社区空间通过设计去创造邻里之间的链接。这两点，也成为东原整个产品架构和产品竞争力的核心。

在整体东原生活营造图谱上，东原强调大产品力，全产品力，一个再小的社区也应该有三类空间。

第一，有客户的私人空间。即房子里的美好生活；

第二，公共社区空间。即有业主可散步、游玩的社区公共物理空间。

第三，社区里的公共生活。即社区文化活动、体育活动、亲朋好友的交往空间。

这才是全面的“人居生活”。

所以，不论社区多大，再小的社区东原也会保持做6大空间序列。

同时，东原相信：“未来社区生活一个趋势是——你可能不太会去到社区周边去享受一个公园，而是在自己社区就有很好的绿化、人文、休闲空间，同时你还能享受到周到、细心的服务，能与自己志同道合的朋友社交。

所以，未来在社区里的居民对社区生活的“依赖度”将越来越高。”

好生活到底该如何营造？

比如造好房子层面，当东原拿到一个项目后，首先，从总图规划来讲，东原一直反对唯货值最大化，而是一直提倡客户体验价值最大化。

其次，东原在项目规划段就强调要考量客户未来的生活质量，也慢慢形成了一些美好生活营造的“标配”场景：

高层要有自身的“核心景观”；

社区入口“中央水景”面积要大而美；

老人与儿童的社区配套设计要有空间和人性化；

严格按照组团分区理念，通过设置“围合式”中央景观，满足社区不同区域的景观、活动需求。

比如在童梦童享维度，东原就在儿童美好回忆最有趣味的场景总是发生在户外，比如爬树、小孩子撞拐、跳房子、抬头看见蓝天……都是在足够大的户外发生。

所以，东原第一个童梦童享圈了一个近4000㎡的占地面积，相当于普通儿童设施顶多500平米的“8倍”。

唯有足够大，才能称户外。

也就是在这里，东原营造了一个不规则形状的乐园，色彩选择了儿童最为喜欢的橙色、黄色、蓝色，整体场地大面积的橙色，点缀一些蓝色和黄色，这样色彩营造的艺术之美，能够对孩子的审美取向形成潜移默化的影响；

除了童梦童享、原聚场是东原生活营造的2个IP外，其他生活营造的创新无处不在，且持续产出，比如值得一提的是在大多社区被闲置的“架空层”，在东原就被创意的“变废为宝”。

传统的架空层，往往是被开发商所遗忘，因为大多空间小、采光暗，而且众多架空层非常分散，客户利用率和体验度差。对此，东原对架空层进行了“颠覆重构”。

首先是打好“功能组合牌”。

东原要求社区架空层一定与社区景观、主要活动场地、水系泳池、甚至健身等结合起来，那么它就不是一个单一架空层的孤立存在，而是与其他众多活动空间形成集合优势，最终成为社区所有人集中的活动中心，这样架空层就被带动“激活”了。

其次，让社区动线走向与架空层的实现高效对接，如果归家动线与架空层“间隔”太远，那架空层的“到达度”就大打折扣了。

其三，都说传统架空层空间小、高度低，因此东原干脆做了建筑“结构”转换，即把社区建筑柱、网进行调整，解决采光和通风的痛点，并最终形成一个开阔、无遮挡、明亮通风的整体空间；

同时，东原对架空层高度、空间进行了提升。比如住宅是3米层高，架空层未必也做三米，在重庆印长江，架空层就超过7米高度，整体视野感觉非常震撼。

对架空层的全方位创新后，东原的架空层就形成一个美好社区的“新天地”，而这也正是东原倡导的空间营造就是生活创造的应用落地。

Part 5 超级工厂，品质真功夫的见证

有一个美好生活空间营造之后，如何保证高品质呈现？

同时，中国人有浓厚的房子情结，但是作为业主买房之后在交付之前的1年多时间，客户非常对房子的进度、品质建造好坏其实异常关心，对这个客户关注点，传统开发商已经把工地开放日作为标准动作，目的是为了降低交付风险。

但实质问题是，这个工地开放一般是项目基本完成后，交房前一个月预验收，这种做法越来越不能满足客户需求。

对此，基于对东原自身品质管理的信心，基于东原出身于迪马特种装备车的高端制造业的底子，东原发明了“超级工厂”这一新做法，全面升级甚至颠覆了工地开放日。

首先，从“交付见”到“经常见”

即一方面东原可以做到户内全时开放。

客户买的任意一个户型房间内会安装摄像头，让客户随时随地能够看到户内的建设过程，实现云监工。另一方面，社区户外也开放，即东原通过智慧工地技术和设备，让客户随时随地看到整个社区成长，从基坑到封顶，从市政管线到园林景观……都是实时直播，客户打开手机就能“监工”，见证家的整个建造过程。

其次，从“看不见”到“想看就看”。

通过大数据调研，购房客户最为关注的是建筑和装修的建筑品质，但这在传统工地开放日形式下，建材这些都已封闭在墙面之中，已经看不见了。

对此，东原创新性提出 “材料溯源系统”，即通过建设材料溯源系统，从工厂到家里的全程路径记录，从哪里来，经过几道检测，用在房间哪个地方都一清二楚，这就让“看不见的品质”被看见了。

其三，视频与直播，项目总在线答疑也被创新应用。

比如在东原工地开放日，东原就邀请项目总、工程总现场对产品施工工艺进行线上答疑，帮业主答疑解惑。

东原超级工厂这一做法备受业主好评，既然如此好评，大势所趋，其他房企为何没有做？这背后其实需要产品工程品质的自信和实力才敢如此“开放”。

出身于迪马特种车高端制造业，东原的确是先造车后造房。

为了解决品质问题，东原力图像造汽车一样造房子，很早就引进制造业工厂全标准体系，将整个建造过程进行了全面标准化设计，硬是把“建造一栋房子需要多少个工作流程”给出了精准答案。

对此，东原造房子整个过程设置了3000项细节标准，2126项细节检查。大到施工现场场容场貌、塔吊安全，小到工人生活区房间内USB安全插座的强制设置、食堂厨师的文明着装，超级工厂都设置了相应的标准。

正是有了这一套精细化的制造业管控体系，东原超级工厂才有底气绽放！

东原，正在全面打造全产品力，涵盖产品、服务与社区运营。

东原，做产品驱动、服务驱动，而非单一财务驱动的稳健房企。

东原，客户至上不是口号，成为“生活营造大师”是真正的长期主义！

努力为地产总裁提供“建设性、价值性”内容！

本文来自微信公众号“地产总裁内参”

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