2021-06-21 15:02 来源: 天宝观楼市
原标题：几乎人人都有房子，到处都是空置房，为什么还会有这么多人买房？
人到中年已为人父，家有小女哇哇待哺，人前陪笑为图碎银几两，时而乐在其中，时而惆怅万分。做房产经纪人是因家庭责任所在，写文章是兴趣使然。
我是一名普普通通的房地产经纪人，平时经常干的就是带着客户东跑西跑的看房子。最近有个客户，我带他到嘉兴的某个小区门口，他指着这个小区说：这个小区交房到现在已经有两三年的时间了，入住率还不到30%。
随后他抛给我了一个问题：现在很多小区房子都是空着的，而且身边的人其实大部分都是有房子的，未来的房价真心不好说哦。在几乎人人都有房子的情况下，到处都是空置房，为什么还会有这么多人买房子呢？他真的想不明白。
其实这个客户的问题也是我们当下确实存在的问题。
按照老方法想要看清楚问题更加核心的内容，我们先建立三个基础框架
房屋空置率
房屋空置率的定义：是指某一个时间段空置房屋的面积占房屋总面积的比例。
按照国际惯例，商品房空置率在5%-10%之间是合理区间，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上我商品房严重的积压区。
关于房屋空置率到现在也没有一个官方的数据
我们能找到最早的关于房屋空置率的数据是在2013年，那一年我们的房屋空置率为22.4%，但是数据给出的答案是三线城市空置率最高达到22.6%。
另外一个数据根据西南财大的报告，我国的城镇空置房数量在2017年就已经达到了6500万套，房屋空置率是21.4%，如果按照均套房子可以住4个人，这些空置的房子足够两亿人居住。
以上的这些也只是商品房的空置数量，如果加上拆迁房、保障房、小产权房这个空置数量还要进一步地加大。数量预计是商品房的4倍左右，所以粗略估计非商品房的空置量可容纳大约10亿人左右。总计国内所有的空置房屋，预计可以容纳12亿人口居住。抛开数据的权威性，单单从体量上来看已经非常的让人触目惊心了。
住房自有率
住房自有率定义：是指居住在自己拥有的产权住房的家庭数量占有整个社会住房的家庭户数的对比值。
2020年官方报道我国城镇居民家庭住房自有率达到了96%。换言之我国按照平均水平来计算没有买房的人只有4%。
根据全球经济指标网的数据，发达国家的住房自有率大部分在60%左右，截止2017年年底，美国为64.2%，日本为61.9%，加拿大为66.5%，英国为64.2%，法国为64.9%。美国商务部数据显示，2019年年底美国住房自有率为65.1%。这样一对比我们的住房自有率其实已经高得可怕了。
而且我国2套房及其以上房产的家庭比例在全球也很高。根据之前央行调查，中国大概30%的家庭有2套房，10%的家庭有3套房，2套3套的比例加在一起就是40%了。
根据数据显示我国的住房自有率三四线城市要要高于一二线城市。至于原因之后会讲到。
人口流动（引用我之前的文章数据）
人口层面，我们来看一下七普数据。
近十年来广东、浙江、上海、北京和江苏人口流入最大。河南、安徽、四川、贵州、广西和湖南等省份有大量的人口流出。
我们再来看一下这个图。
按照七普提供的数据我们可以很直观地看到，上海市、广东省、浙江省、江苏省是近十年来人口流入最大的地区，而且都是沿海地区。人口集中导致了资源的紧缺，人多地少是一个很重要的因素，导致了高房价，当然这里需要强调一下，人多地少只是出现在一些大城市中，一二线城市表现明显，三四线城市的房价更多的是受到头部带动的效应。
我们回到文章开头的问题
我国城镇居民家庭住房自有率虽然达到了96%，但是这个是个平均数，这个数据被40%的2套房跟3套房的群体给拉高了。
现今的社会如果你在大城市没有房子，那么你在乡镇上总归是有房子的吧？实在没有的话，家里宅基地总归是有的吧？人是可以移动的房子不能啊！
社会在发展人口在流动，按照七普数据很清楚的可以看到过去十年，人口大量的在往南方沿海地区聚集，人口的大量聚集必定会产生需求，比如买房子，大城市往往人多地少，所以我国的住房自有率三四线城市要高于一二线城市。
房子现在不单单具有居住属性，更多的是具有金融属性，过去10来年是房价普涨的时代，再加上房子持有成本极低、出租价格又不高，所以很多人宁可把房子空置在那边，放个几年转手卖掉就可以变现了。
总结：由于人口的流动，需求也会流动，所以现在的社会看上去好像人人都有房，但是还有很多人需要买房。
房子现在具有金融属性，加之持有成本极低，所以房子空置在那边不等于楼市不景气，过几年卖掉就可以成功变现。所以住房自有率达到了96%，房屋空置率达到20%以上，跟楼市形成不了直接的因果关系，这两个因素背后有自己独立的原因跟逻辑。返回搜狐，查看更多
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